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분양권 전매제한 해제되면 가격이 어떻게 움직이나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 분양권 전매 제한이 해제되면 시장에 풀리는 매물이 일시적으로 많아집니다. 이는 그동안 전매가 제한되었던 물량이 한꺼번에 시장에 나오기 때문인데요. 수요와 공급의 원리에 따라, 공급이 갑자기 늘어나면 단기적으로는 가격 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 즉, 매수 자들이 선택할 수 있는 매물이 많아지므로 급한 매도 자들의 경우 다소 낮은 가격에 거래가 이루어지기도 합니다.하지만 분양권 가격의 움직임은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.==>시장 상황 : 현재 부동산 시장의 전반적인 분위기가 상승세인지, 하락세인지지가 중요합니다. 시장이 활황일 경우 일시적인 매물 증가에도 불구하고 수요가 이를 흡수하며 가격이 유지되거나 상승할 수 있습니다.지역 별 특징 및 입지 : 본인께서 관심을 가지시는 지역의 개발 호재, 교통 여건, 학 군 등 입지 조건이 우수하다면 투자 수요와 실 거주 수요가 꾸준하여 전매 제한 해제 후에도 가격이 견고하거나 상승할 가능성이 높습니다.분양 단지의 가치 : 해당 아파트 단지의 브랜드, 커뮤니티 시설, 시공 품질 등 자체적인 상품 성도 가격에 큰 영향을 미칩니다.금리 및 정책 변화 : 주택 담보 대출 금리나 정부의 부동산 규제 정책 변화 등도 매수 심리에 영향을 주어 분양권 가격 변동을 유발할 수 있습니다. 전매 제한 규제 강화가 아파트 가격에 미치는 영향에 대한 연구도 참고할 수 있습니다.결론적으로, 전매 제한 해제 직후에는 일시적인 매물 증가로 인해 가격이 다소 주춤할 수 있지만, 장기적으로는 해당 지역의 잠재 가치와 전반적인 시장 상황에 따라 상승할 가능성도 충분히 있습니다.따라서 관심 있는 지역과 단지에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 주변 공인중개사들과 소통하여 시장 분위기를 파악하시는 것이 중요합니다.너무 조급하게 결정하시기보다는 시장의 흐름을 조금 더 지켜보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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집 앞에 지하철 역사가 들어선다면 실제 집 값은 어느 정도 오르게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집 앞에 지하철 역이 생긴다는 것은 매우 흥미로운 변화이자 중요한 재산 가치 변동의 기회가 될 수 있습니다.특히 9호선 연장이라는 점과 대로변 상가 주택이라는 점이 복합적으로 작용하여 여러 고려 사항이 있을 수 있습니다.지하철 역 개통이 집 값에 미치는 영향 ==>일반적으로 지하철 역은 접근성을 높여 주거 편의성과 상권 활성화를 유도하며, 장기적인 가치 상승의 주요 요인이 됩니다. 정확한 상승 폭 예측은 어렵지만, 몇 가지 핵심 요소를 통해 집의 가치 변화를 예상해 볼 수 있습니다.말씀하신 분의 집의 특성과 예상 효과 ==>본인의 집은 문자 그대로 '집 앞'에 역이 생기면서 최고 수준의 역세권 프리미엄을 누리게 됩니다.1. 상업적 가치 증대 : 유동 인구 증가로 1,2층 상가의 임대료와 권리 금이 크게 오르고, 새로운 상업 시설 유치에도 크게 오르고, 새로운 상업 시설 유치에도 유리하여 거물 전체의 가치가 상승할 것입니다.2. 주거 및 투자 가치 상승 : 9호선은 주요 업무 지구를 연결하는 파급 력 있는 노선이므로, 상층부 주거 공간의 임대 수요와 임대료도 높아질 수 있습니다. 60평 미만의 상가 주택은 향후 개발 또는 리모델링을 통한 효율적인 활용 가능성도 높습니다.가격 상승 폭에 영향을 미치는 추가 요인 ==>주변 상권의 발전 양상, 지역 부동산 시장 동향, 그리고 개통 시점의 전반적인 경제 상황 등이 실제 가치 반영 시기와 상승 폭을 결정할 것입니다.결론적으로, 정확한 수치 예측은 어렵지만, 현재 상황으로 미루어 볼 때 본인의 부동산 가치는 분명히 상승할 것이며, 특히 상업적 가치 증대가 클 것으로 예상됩니다. 가장 정확한 판단을 위해서는 지역 공인중개사와 상담하여 주변 시세 및 시장 동향을 파악하시는 것을 권해 드립니다. 이번 기회가 좋은 결과로 이어지기를 응원합니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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청라피크원 계약파기에대해서 아시는분!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.청라 파크원 분양 계약 파기로 인해 걱정이 많으시겠어요. 단순 변심으로 계약을 해제하려 하시는데, 위약 금에 대한 질문에 대해서 살펴보겠습니다. 일반적으로 부동산 분양 계약에서 수 분양 자(계약 자)의 귀 책 사유, 즉 단순 변심 등으로 계약을 해제할 경우, 계약 시 정해 놓은 위약금 조항에 따라 처리됩니다. 많은 분양 계약서에는 총 분양 대금의 10%를 위약금으로 정하는 경우가 많습니다.주요 내용은 다음과 같습니다.==>위약금 조항 확인 : 가장 중요한 것은 본인께서 작성하신 청 라 피크원 분양 계약서의 '계약 해제 및 위약금' 조항을 정확히 확인하는 것입니다. 이 조항에 계약 파기 시 어떤 금액을 위약금으로 지급해야 하는지 명시되어 있습니다.계약금 vs 총 분양가의 10% : 보통 계약 해제 시 계약금을 위약금으로 몰수하는 조항이 많습니다. 만약 총 분양 대금의 10%가 계약금으로 설정되어 있고, 그 금액을 모두 납부하셨다면 그 계약금을 포기하는 것으로 계약 해제가 가능할 수 있습니다.부족한 경우 추가 납부 : 하지만 본인의 경우 500만 원만 계약금으로 넣은 상태라고 하셨습니다. 만약 계약서에 "계약금은 총 분양 대금의 10%로 하고, 계약 해제 시 이 금액을 위약금으로 한다"고 명시되어 있다면, 납부하신 500만 원이 총 분양가의 10%에 미치지 못할 경우, 그 차 액을 추가로 납부하셔야 할 수 있습니다. 계약서에 따라 위약금을 총 분양 대금의 10%로 명시해 놓는 경우가 있기 때문입니다.결론적으로, 계약서에 명시된 위약금 규정이 가장 중요하며, 해당 규정을 면밀히 검토해 보셔야 합니다.불확실한 점이 있으시다면, 계약서를 가지고 법률 전문가나 공인중개사와 상담하여 정확한 상황 파악과 함께 대응 방안을 모색해 보시는 것을 추천해 드립니다. 어려운 상황이지만, 현명하게 해결해 나가실 수 있을 겁니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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투기과열지구 재당첨제한 질문드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.투기 과열 지구 내 재개발 . 재건축 주택 규정은 매우 복잡하므로, 전문가의 조언을 받는 것이 가장 중요합니다.투기 과열 지구 재 당첨 제한 요약 ==>1. 관리 처분인가 완료 주택 매수 시 재 당첨 제한 적용 : 관리 처분 인가가 완료된 주택을 매수하는 것은 사실상 '입주 권 '취득으로 간주되므로 재 당첨 제한이 적용될 가능성이 매우 높습니다. 투기 과열 지구 내 재건축 사업에서 '분양 대상자 된 자'에게 재 당첨 제한이 신설 적용되기 때문입니다.2. 최초 관리 처분인가 후 변경인가 시점 : 재 당첨 제한은 '분양 대상자가 된 시 점'을 기준으로 합니다. 최초 관리 처분 인가 당시에는 적용되지 않았더라도, 변경 인가로 인해 주택 권리 변동이 생겨 새로운 '분양 대상자'요건이 충족되면 변경인가 시점에 제한이 적용될 수 있습니다. 이는 구체적인 상황과 법규를 면밀히 검토해야 합니다.3. 공동 명의 주택과 다른 재건축 주택 소유 시 : 1세대 1 입주 권 원칙 : 투기 과열 지구에서는 원칙적으로 1세대에 1 입주 권만 허용됩니다.B님의 상황 : B님이 이미 투기 과열 지구 내 다른 조합 설립인가 된 재건축 주택의 입주 권 자격을 보유한 상황에서, 또 다른 투기 과열 지구 내 입주 권(공동 명의 주택)을 취득하면 '1세대 1 입주 권' 원칙에 위배될 수 있습니다.재 당첨 제한 및 자격 상실 위험 : A님을 대표 조합원으로 정하더라도 B님은 공동 명의 주택의 권리를 가지므로, 두 번째 취득하는 입주 권에 대해 재 당첨 제한이나 입주 권 자격 상실 문제가 발생할 수 있습니다.결론적으로, 재개발.재건축 관련 규정은 매우 복잡하고, 규제 조항을 제대로 확인하지 않을 경우 예상치 못한 손해를 입을 수 있으니, 불이익을 피하기 위해서는 도시 정비 사업 분야에 경험이 많은 법률 전문가와 상담하시어 본인의 구체적인 상황에 맞는 정확한 판단을 받아보시길 강력히 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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부동산 계약파기로 인한 계약금 반환문제
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.특약 사항에 명시된 내용에 따라 계약금 반환이 이루어져야 하는데 지연되고 있어 답답하실 것 같아요. 현재 상황을 정리하면서 살펴보겠습니다.1. 특약의 명확한 효력 : '대출 불가능 시 계약 파기 및 계약금 반환' 특약은 유효하며, 대출 불가로 계약은 이미 파기 된 것으로 보아야 합니다. 2. 즉시 계약금 반환 : 명확한 특약이 있으므로, 임대인은 다음 세입 자 유무와 관계없이 계약금을 즉시 반환해야 할 의무가 있습니다. 임대인 측에서 다음 세입 자가 구해져야 돌려준다고 하는 것은 일반적인 계약 파기 시 위약금 문제나 임차인의 귀책사유로 인한 계약 해지 상황에서 임대인이 손해를 보지 않기 위해 새 임차인을 구하는 동안 보증금을 유보하는 경우와는 다릅니다.3. 단호한 대응 : 구두 요청이 어렵다면, 특약과 대출 불발 사실을 근거로 내용 증명을 발송하여 즉각적인 계약금 반환을 요구하고, 명확한 반환 기한을 설정하는 것이 좋습니다. 이사 보증금으로 필요하시다고 하셨으니, 언제까지 계약금을 반환해 줄 것을 요구하는 기한을 정하여 전달하는 것이 좋습니다.4. 기다릴 의무 없음 : 특약이 명확하므로, 새로운 세입 자를 기다릴 필요 없이 마땅히 돌려받으셔야 할 돈입니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 권리가 최우선이니, 차분하지만 단호하게 특약에 따른 계약금 반환을 요구하시길 바랍니다. 이 어려움도 현명하게 잘 헤쳐 나가 시리라 믿습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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다른나라와 우리나라 자산의 비중이 차이가 크다고하던데요. 외국같은경우는 주식 비중이 제일 높다고 들었거든요. 우리나라는 부동산이 높구요. 왜 이런 차이가 있는거죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리나라 가계 자산은 부동산 비중이 매우 높습니다.국제 비교를 살펴보면, 한국은 전체 국부의 85.5%갈 부동산으로 구성되어 있으며, 이는 일본(77.4%)보다 도 높은 수치입니다. 가계 자산 중 부동산 비중 역시 51.3%로 비교 대상 국가들 중에서 가장 높습니다.이러한 차이가 발생하는 주요 이유는 다음과 같습니다.역사적 배경 및 문화적 특성 : 우리나라는 오랜 기간 동안 "내 집 마련"이 가장 중요한 재산 증식 수단이자 성공의 지표로 여겨져 왔습니다. 주택을 소유하는 것이 곧 안정적인 삶과 연결되다는 인식이 강하게 자리 잡고 있습니다. 특히, 과거 빠른 경제성장을 겪으면서 부동산 가격이 크게 상승하는 경험이 많았고, 이는 부동산 투자를 더욱 선호하게 만든 요인으로 작용했습니다.경제 구조적 요인 : 국내총생산(GDP) 대비 가계 부채 비율이 높은 상황에서, 담보 가치를 확보할 수 있는 부동산은 대출을 통한 자산 증식이 용이한 수단이 됩니다. 또한, 경제 성장 과정에서 산업 구조가 부동산 개발과 건설에 크게 의존해 왔던 측면도 있습니다.제도적 요인 : 정부의 부동산 관련 정책, 세금 제도, 대출 규제 등이 직 간접적으로 부동산 자산 비중을 높이는 데 영향을 미쳐왔습니다.반면, 미국의 경우 주식 시장이 발달하여 주식을 통한 자산 증식이 보편화되어 있습니다. 이는 금융 시장의 성숙도, 투자 문화의 차이, 그리고 주식 투자에 대한 국민들의 인식 차이에서 비롯됩니다. 미국인들은 자산 배분 시 주식의 비중을 높게 가져가는 경향이 있습니다.일반적으로는 선진국의 경우 금융 자산의 비중이 더 높은 경향을 보입니다. 즉, 가계 자산에서 주식과 같은 금융 자산 비중이 높은 것이 국제적인 추세라고 볼 수 있습니다. 우리나라도 최근 들어 주식 투자에 대한 관심이 높아지고 비중이 늘어나는 경향을 보이지만, 아직은 부동산 자산 비중이 압도적으로 높은 상황입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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궁굼합니다 30평대 주택도 원룸으로 만들수있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.30 평 대 3층 주택을 1,2층은 원 룸으로 개조하고 3층은 가정집으로 사용하시려는 계획에 대해 핵심만 간결하게 정리해 보겠습니다. 이는 '용도 변경'에 해당하여 몇 가지 중요한 사항을 확인하셔야 합니다.1. 용도 변경 가능 여부 확인 : 해당 주택의 건축물 대장과 토지 이용계획확인원을 통해 해당 지역의 용도 지역, 건폐 율, 용적률, 층 수 제한 등을 먼저 확인해야 합니다. 단독 주택을 다가구 주택으로 변경하는 것은 법적 기준에 부합해야 합니다.2. 건축 법 및 주차장 법 기준 충족 :주차장 확보 : 원 룸 세대 수 증가에 따라 강화되는 주차장 설치 기준을 충족해야 합니다. 기존 주택 기준과 달라 주차 공간이 부족할 수 있습니다. 소방 시설 : 여러 세대 거주 시 스프링클러, 비상구 등 단독 주택보다 엄격한 소방 시설 기준이 적용이 됩니다. 최소 면적 : 각 원 룸의 주거 전용 면적이 법적 기준을 충족해야 합니다.3. 구조 안전성 및 증축 여부 : 내부 구조 변경 시 건물의 구조 안전성 진단이 필수이며, 만약 증축이 필요하다면 건축 법 및 지자체 조례에 따라 허용 여부를 확인해야 합니다.4. 세금 문제 : 용도 변경으로 인해 재산세 등 세금에 변동이 있을 수 있으니 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다.결론적으로, 전문가와 상담이 중요합니다. 가장 정확한 답변을 얻기 위해서는 해당 주택의 건축물 대장과 토지 이용 계획 확인 원을 가지고 관할 구청 건축 과에 직접 문의하시거나, 건 축사 사무소에 방문하여 전문적인 상담을 받아보시는 것이 가장 좋습니다. 현재 건물 상태와 지역의 규제에 따라 가능 여부가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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어 떻게 하는게 좋은가요? 묵시적 갱신으로 보기 어렵나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 묵시적 갱신으로 볼 여지가 충분하며, 중요한 법적 권리가 걸려있는 만큼 차분하게 대응하시는 것이 중요합니다. 해결책을 살펴보겠습니다.현재 상황 요약 ==>현재 본인의 전세 만기 일은 12월 13 일입니다. 지난 8월 30일 임대인과 구두로 1년 연장에 합의했지만, 11월 21일 임대 인이 부동산을 통해 퇴 거 통보를 하였고, 임대인은 현재 연락을 회피하는 상황입니다. 주택은 부부 공동 명의로 되어 있습니다. 묵시적 갱신 판단 ==>주택 임대차 보호 법상 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(본인의 경우 10월 13일 까지) 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 해야 합니다. 그러나 임대인은 이 기간을 한참 넘긴 11월 21 일에 퇴 거를 통보했습니다. 따라서 임대인이 적법 한 기간 내에 통지를 하지 않았으므로, 현재 계약은 묵시적으로 갱신 되었다고 볼 가능성이 매우 높습니다. 묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건으로 2 년 간 다시 임대차 한 것으로 간주됩니다.말씀 하신 분의 대응 방안 ==>1. 내용 증명 발송(필수) : 임대차 계약이 주택 임대차 보호 법에 따라 묵시적으로 갱신이 되었음을 명확히 통보하는 내용 증명을 보내세요.내용 증명에는 기존 계약이 묵시적 갱신으로 2년 간 동일 조건으로 연장되었음을 명시하고, 공동 명의자 두 분 모두에게 발송해야 합니다.2. 임대인과의 소통 시도 :내용 증명 발송 후, 묵시적 갱신 사실을 바탕으로 임대인과 향후 계획을 논의하는 것이 좋습니다.3. 향후 계획 결정 : 2년 더 거주를 원한다면 : 묵시적 갱신의 효력을 주장하며 계속 거주하시면 됩니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 통보 일로 부 터 3개월 후 효력이 발생합니다.이사하기를 원한다면 : 묵시적 갱신 후에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 이사 후 임차권등기명력을 신청하여 보증금을 돌려받을 준비를 할 수 있습니다.결론적으로, 현재 상황은 법적으로 본인께서 유리한 부분이 많습니다.침착하게 내용 증명을 보내고 묵시적 갱신의 권리를 주장하시기를 바랍니다. 힘든 상황이지만 현명하게 대처 하시리라 믿습니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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재개발 안전한 물건고르는 방법이 있나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.안전한 재개발 물건 고르는 방법 재개발 물건은 일반 부동산 매매보다 고려할 요소가 많아 더욱 꼼꼼한 확인이 필요합니다.안전한 물건을 고르기 위한 몇 가지 핵심적인 방법을 살펴보겠습니다.1. 안전한 재개발 물건 고르는 방법 :사업 단계 확인 : 관리 처분 계획인가 단계처럼 사업의 윤곽이 명확해진 시점의 물건을 고려하는 것이 예측 가능성이 높습니다. 초기 단계는 위험이 크지만, 착공.준공 단계는 수익률이 낮을 수 있습니다.입지 및 미래 가치 분석 : 재개발 후 예상되는 주변 인프라와 가치를 면밀히 분석하세요권리 관계 및 서류 확인 : 등기부 등본을 통해 소유권, 저 당 권 등 모든 권리 관계와 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.총 투자 금액 계산 : 매매가 외 추가 분담금, 이주 비 대출 이자, 세금 등 모든 비용을 합산하여 최종 필요 자금을 면밀히 계산하세요.정부 정책 및 규제 확인 : 투기 과열 지구 등 규제 지역의 전매 제한, 조합원 지위 양도 제한 등을 정확히 파악해야 합니다. 2. 부동산 중 개 사의 책임 범위 :중 개 사는 매물의 주요 사항(권리 관계, 법령에 따른 제한 등)을 확인하고 정확히 설명할 의무가 있습니다.중 개 사의 고의나 과실로 의뢰인이 손해를 입은 경우, 일정 금액(개인 중 개 사 보통 2 억 원)범위 내에서 손해배상 책임을 지게 됩니다.3. '10년 보유 5년 거주' 조건 확인 방법 :이 조건은 투기 과열 지구 내 재건축.재개발 사업에서 조합원 입주 권 전매 제한의 예외 사유 중 하나 입니다. 10년 소유 및 5년 거주라는 두 조건을 모두 충족해야 합니다.확인 방법 : - 매도 인에게 요청 : 매도 인에게 등기부 등본(소유 기간 확인 용)과 주민 등록 표 (초본, 거주 기간 확인 용)를 요청하 여 직접 확인해보세요. 배우자나 직계 존비 속 거주 기간도 합 산 될 수 있습니다. - 공인중개사 확인 : 중개 사에게 이 조건 충족 여부를 명확히 확인 요청하고, 중 개 대상물 확인.설명서 기 재 내용을 확 인해야 합니다 - 법률 전문가 자문 : 가장 확실한 방법은 계약 전 반드시 법률 전문가(변호사)와 상담하여 조건을 면밀히 검토하고 잠 재적 위험 요소를 제거하는 것입니다.결론적으로, 재개발 투자는 신중한 검토와 전문가의 조언이 필수적인 만큼, 충분한 정보를 바탕으로 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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전세계약 만기전에 전세금 인상요구 질문드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로 현재 계약이 만료되기도 전인 2026년 1월 1일 부 터 5% 인상된 전세금을 요구하는 것은 임대인의 부당한 요구입니다. 주택임대차보호법상 새로운 계약 조건은 기존 계약이 만료되는 2026년 5월 15일 이후부터 적용되는 것이 원칙이 맞습니다. 이 점을 분명히 아시고 대응하시는 것이 중요합니다.말씀하신 분께서 제시하신 대응 방안들 또한 상황에 매우 적절합니다.1. 기존 계약 조건 유지 요청 : 임대인에게 2026년 5월 15일 까지는 기존 보증금으로 지불하겠다고 정중히 말씀하시고, 새로운 계약 조건은 계약 만기일 이후에 논의하자고 안내하시면 되겠습니다.2. 재 계약 거부 및 이사 : 만약 임대인의 요구를 받아들이기 어렵거나, 만기 일에 이사를 계획하고 계시다면, 2026년 3월 15일 까지 이사 의사를 명확히 전달하여 보증금을 돌려받고 계획대로 이사하시는 것이 좋습니다.이렇게 명확한 이해를 바탕으로 침착하게 대응하시면, 분명 현명하게 해결하실 수 있을 겁니다. 중요한 포인트는 현재 계약은 2026년 5월 15일 까지 유효하며, 그 전에는 임대인이 일방적으로 전세금 인상을 강요할 수 없습니다. 새로운 계약 조건은 계약 만료 시점인 2026년 5월 15일 이후부터 적용될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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