답변 내역
- 일 가능할 지 아 시는 분 계시나요? 너무 궁금합니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.외국인도 한국의 공인중개사 자격증을 취득할 수 있습니다. 공인 중 개 사 법에는 자격 시험 응시에 관하여 국적을 제한하는 별도의 규정이 없습니다. 따라서 대한민국 국민이 아니더라도 결 격 사유에 해당하지 않는다면 누구나 시험에 응시할 수 있습니다. 부동산 학위증은 공인중개사 시험 응시에 필요하지 않습니다. 학력이나 전공에 관계없이 누구나 응시할 수 있는 자격증입니다. 다만 , 대학에서 부동산 관련 학문을 전공하면 시험 준비에 도움이 될 수 있습니다.공인중개사 자격증이 없어도 부동산에서 통역, 광고 보조, 행정 보조 등은 가능합니다. 하지만, 중 개 행위(예 : 손님을 직접 데리고 매물을 보여주는 행위, 계약 중간 조율, 중 개 보수 수령 등)는 법적으로 공인중개사 자격 자만 할 수 있습니다.결론적으로 베트남 손님을 대상으로 홍보 및 통역 업무만 수행한다면 자격증 없이 가능합니다. 그러나 거래 과정에서 계약 알선이나 보수 수령이 포함된다면 공인중개사 자격증 또는 등록된 사무소 소속 중개사만 할 수 있습니다.자격증 / 공인중개사 자격증25.12.245.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 월세 묵시적 갱신에 관해서 질문드립니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인이 계약 해지를 통보하면 임대인이 그 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하며, 그 3개월 간의 월세는 임차인이 지급하는 것이 원칙입니다. 새 임차인 유무와는 별개로 3개월 간은 월세 지급 의무가 유지됩니다.「주택 임대차 보호 법 」에 따르면, 임차인은 임대차 기간 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 계약 연장을 하지 않겠다는 의사를 통지해야 합니다. 본인께서는 계약 만료일 약 1개월 28일 전에 만료 의사를 밝히셨다고 하셨는데요, 이는 2개월 통보 기한을 넘긴 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 법적으로는 묵시적 갱신이 된 상태라고 보시는 것이 맞습니다. 묵시적 갱신이 되면, 기존 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 2년 더 연장된 것으로 봅니다.하지만 묵시적 갱신 이후에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다. 이 3개월 동안은 임차인이 월세를 지급할 의무가 있습니다.만약 새로운 임차인이 3개월 이내에 구해진다면 실제로 월세를 지불해야 하는 기간은 줄어들 수 있습니다. 하지만, 3개월 이내에 새 임차인이 들어오지 않는다면, 임대인에게 해지 통보를 한 날로부터 3 개월치 월세는 납부해야 할 가능성이 높습니다. 가장 좋은 방법은 임대인과 원만하게 협의하여 새로운 임차인이 구해지는 시점까지만 월세를 내는 것으로 합의를 보시는 것입니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 월세 입주자를 구한뒤에 아파트 담보대출을 받는것이 월세입주자에게 문제가 되나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 담보 대출이 월세 세입 자에게 미치는 영향과 소통 방안에 대해 간결하게 살펴보겠습니다.월세 세입 자에게 미치는 영향 및 고려 사항 ==>아파트를 담보로 대출을 받으면 해당 아파트에는 근저당 권이 설정됩니다. 이는 만약 예기치 않은 상황으로 경매가 진행될 경우, 은행이 세입 자의 보증금 보다 먼저 채권을 회수할 수 있다는 의미입니다. 비록 세입 자가 확정 일자와 전입 신고를 통해 대항 력을 갖춘다 해도, 담보 대출 액이 과도하면 보증금 회수가 어려워질 수 있어 세입 자에게는 큰 불안감으로 다가올 수 있습니다.현명한 소통 및 보호 방안 ==>법적으로 임대인이 새로운 담보 대출 시 세입 자에게 반드시 통보해야 할 의무는 명시되어 있지 않습니다. 하지만 세입 자의 보증금 안전과 직결된 중요한 사항이므로, 다음과 같은 소통 및 보호 조치를 권해 드립니다.1. 사전 통보 및 협의 : 대출을 받기 전, 세입 자 분께 대출 계획을 설명하고 이해를 구하는 것이 좋습니다. 이는 임대인으로서의 신뢰 관계 유지에 매우 중요합니다.2. 세입 자 보호 조치 고려하면 근저당 설정 금액 최소화 : 아파트 가치 대비 근저당 설정 액이 과도하지 않도록 합니다.전세 보증금 반환 보증 가입 독려 : 세입 자가 보증 보험에 가입할 수 있도록 적극적으로 돋는 것이 바람직합니다.은행의 확인 절차 : 은행은 담보 대출 심사 시 세입 자의 유무 및 보증금 규모를 확인하며, 이는 은행의 채권 확보에도 영향을 미칩니다.결론적으로, 법적 의무는 없으나, 신뢰 유지를 위한 소통 의무는 중요 합니다. 월세 세입 자의 권리는 기존대로 유지되겠지만, 심리적 불안감은 커질 수 있으므로, 투명한 소통과 함께 세입 자의 보증금 안전을 위한 구체적인 조치를 제안하는 것이 장기적으로 본인에게 유지합니다.경제 / 부동산25.12.2200
- 삼촌.조카 공동명의의 집. 매매조건궁금안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 공동명의로 등기된 주택은 원칙적으로 두 분(공동명의자 전원)의 동의가 있어야만 매매(소유권이전)가 가능하며, 1인이 단독으로 전체 지분을 매매하는 것은 불가능합니다.만약 공동 소유자 중 한 분(이 경우 삼촌이나 조카 중 한 분)과 연락이 전혀 되지 않아 매매 동의를 받을 수 없는 상황이라면, 다음과 같은 법적 절차를 통해 매매를 추진할 수 있습니다.공유물 분할 청구 소송 제기 :공동 소유자 중 한 분이라도 다른 공유 자에게 "공유물 분할 청구 소송"을 제기할 수 있습니다.법원은 해당 부동산을 어떻게 분할할지 결정합니다. 연락이 되지 않는 공유 자에 대해서는 '공시 송달' 등의 방법으로 재판을 진행할 수 있습니다.만약 부동산을 물리적으로 나누는 것이 어렵거나 가치가 떨어지는 경우, 법원은 해당 부동산을 경매에 부쳐 매각하고, 그 매각 대금을 각자의 지분 비율에 따라 분배하도록 명령할 수 있습니다. 이 방법을 통해서는 연락이 닿지 않는 공유 자의 동의 없이도 법원의 강제 집행으로 부동산을 매각할 수 있게 됩니다.결론적으로, 전체 매매는 공동 명의자 전원의 동의가 필수이며 , 1인 단독 매매는 불가능합니다. 각자의 지분에 대해서는 다른 공유 자의 동의 없이 매각 가능합니다. 그리고 연락 두절 시는 공유 물 분할 청구 소송을 제기하여 법원의 판결에 따라 경매를 통한 매각 대금 분할 가능합니다.경제 / 부동산25.12.1800
- 토허제 지역 아파트 매수 시 세대원 일 경우안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서는 투기 방지를 위해 매수 인의 '실 거주 의무'가 가장 중요하게 작용합니다.1. 토지 거래 허가 신청 시점(세대 원 신분) : 가장 확실하고 안전한 방법은 토지 거래 허가를 신청하기 전에 미리 세대 분리를 완료하시고, 매수인 본인이 세대 주 자격으로 허가를 신청하는 것입니다. 이렇게 하면 실 거주 의사에 대한 오해의 소지를 원천적으로 차단할 수 있습니다.만약 부득이하게 현재 부모님 자택의 세대 원 상대로 신청해야 한다면, 토지 이용 계획서 등에 본인 가족이 해당 주택에 실제로 거주할 것이라는 구체적이고 명확한 계획을 반드시 소명 하셔야 합니다.2. 토지 거래 허가 승인 후 대출 진행 시점(세대 주 변경 및 대출 신청) 토지 거래 허가가 승인되고 본 계약서 작성 후 대출을 신청하는 시점에는 대부분의 주택 담보 대출(특히 보금자리론 등 정책 대출)이 세대 주 자격을 요구합니다. 따라서 말씀하신 대로 다른 곳으로 전입 하여 세대 분리 후 세대 주 자격으로 대출을 신청하시는 것은 타당한 계획입니다.허가 목적(실 거주)과 대출 실행 목적이 일관성 있게 소명 되도록 자금 조달 계획서 및 증빙 자료를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.결론적으로, 토지 거래 허가 신청 단계부터 세대 분리를 완료하여 매수인 본인이 세대 주로 신청하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 혹 세대 원 상태로 신청하신다면, 향후 실 거주 및 세대 분리 계획을 아주 구체적으로 소명 해야 합니다.이러한 중요한 부동산 거래는 지역 관할 구청 또는 토지 거래 허가 담당 부서에 직접 문의하여 정확한 절차와 필요 서류를 다시 한번 확인하시고, 부동산 전문가와도 심도 깊은 상담을 권장합니다.경제 / 부동산25.12.1800
- 전세 계약기간은 무조건 2년인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차 보호 법에 따르면 전세 계약 기간은 최소 2년으로 보장됩니다. 이는 임차인의 주거 안정을 위한 법적 보호 장치입니다. 원 룸이나 아파트 등 주거 용으로 사용되는 모든 전세 계약에 일반적으로 적용됩니다.1년 계약의 가능성 : 만약 계약서에 1년으로 명시했더라도, 임차인은 2년의 거주를 주장할 수 있는 권리가 있습니다. 반대로, 임차인 본인이 1년만 살고 이사 가고 싶다면 1년 만에 계약 해지를 통보하고 나갈 수도 있습니다. 이는 임차인에게 유리하게 적용되는 조항입니다. 다만, 임대인은 임차인이 1년 거주 후 퇴실 하겠다고 통보해도 이를 거부할 수 없고, 계약 기간은 2년 으로 유지된다고 보아야 합니다.중도해지 시 수수료(중개 보수료) 발생 여부 : 원칙적으로 계약 기간중 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수 는 없습니다. 하지만 현실에서는 다음과 같은 관행이 있습니다. - 합의 해지 : 임대인과 임차인이 합의하여 계약을 해지하는 것이 가장 좋습니다. - 임차인의 사정을 인한 중도 해지 시 : 임차인이 개인적인 사정을 계약 기간 중간에 이사를 나가야 할 경우, 새로운 임차인을 구하는 데 드는 중개 보수 료를 기존 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관행입니다. 이는 법률에 명시된 내용은 아니지만, 계약 기간을 다 채우지 못하고 계약을 파기하는 쪽이 책임을 지는 차원에서 통용됩니다.결론적으로, 법적 보호는 2년이지만, 합의하면 1년 계약도 가능합니다. 다만 임차인은 2년 까지 거주할 권리가 있고, 중간에 나가면 임대인가 협의 후 정산해야 합니다.경제 / 부동산25.12.1700
- 공공주택 특별법 시행규칙 내용을 이해하기 어려워요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공공 건설 임대 주택을 분양으로 '전환'할 때의 분양 전환 가격은, 쉽게 말하면 " 이 집을 새로 지을 때 들었을 법한 비용(건축비 + 땅값 +이자)을 기준으로, 임대 기간 동안 떨어진 가치(감가 상각)를 반영해서 상 한을 씌운 가격"이라고 이해하면 됩니다.1. 분양 전환 가격 산정 기준 : 공공 건설 임대 주택의 분양 전환 가격은 크게 임대 의무 기간에 따라 다르게 산정 됩니다.10년 임대 의무 기간 주택의 경우 : 분양 전환 가격은 감정 평가 금액을 초과할 수 없습니다. 즉 전문가가 평가한 주택의 현재 가치보다 더 비싸게 팔 수 없다는 뜻입니다.5년 임대 의무 기간 주택의 경우 : 이때의 분양 전환 가격은 건설 원가와 감정 평가 금액을 기준으로 산정하게 됩니다.(여기서 건설 원가와 감정 평가 금액을 어떻게 조합하는 지는 구체적인 법령에 따라 더 자세히 정해져 있습니다.)2. 일반적인 산정 방식 (분양 전환 당시의 표준 건축비 + 최초 입주자 모집 공고 당시의 택지 비 + 택지 비 이자) 대부분의 경우 분양 전환 가격은 다음과 같은 요소들을 합하여 계산됩니다.분양 전환 당시의 표준 건축비 : 임대 주택이 팔리는 시점의 건축비를 국토 교통부 장관이 고시한 가격으로 반영합니다.최초 입주자 모집 공고 당시의 택지 비 : 해당 주택이 지어진 토지의 비용을 입주자를 처음 모집하던 때의 가격으로 책정합니다.택지 비 이자 : 택지를 확보하기 위해 미리 납부한 돈(선수 금, 중도금 등)이 있다면, 이 선 납 일로부터 최초 입주자 모집 공고 후 6 개월 까지의 기간 동안의 이자를 포함합니다. 이때 이자 율은 최초 입주자 모집 공고 당시 은행의 1년 만기 정기 예금 평균 이자 율을 적용하며, 일할 계산하게 됩니다.그 외 필요 경비 : 제세 공과 금(세금, 공과 금), 등기 수수료 등 토지 관련 필요 경비들도 포함될 수 있습니다. 결론적으로, 공공주택의 분양 전환 가격은 임대 기간, 건설 당시의 비용, 땅값, 그리고 여기에 따른 이자와 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 입주 민의 부담을 줄여주면서도 합리적으로 정해지는 것이라고 이해하시면 됩니다.경제 / 부동산25.12.1710
- 마음에 쏙!100
- 입주청소 업체는 어떻게 선택해야하죠?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.만족스러운 입주청소를 위해서는 다음과 같은 점을 살펴보시는 것을 권해드립니다.1. 업체의 신뢰성을 확인하세요 : 정식 사업자 등록과 충분한 경력을 갖춘 업체인지, 실제 고객들의 후기와 시공 전후 사진 등을 통해 작업 품질을 가늠해 보는 것이 중요합니다. 혹시 모를 사고에 대비하여 피해 보상 보험 가입 여부도 반드시 확인해야 합니다.2. 견적과 서비스 범위를 명확히 확인하셔야 합니다 : 여러 업체의 견적을 비교하고, 평당 청소 비용(15,000~20,000 원 선)을 참고하여 적정한지 판단하세요. 기본 청소 외에 창틀 분리, 곰팡이 제거 등 추가 비용이 발생하는 항목과 구체적인 청소 범위도 사전에 명확히 협의해야 합니다.3. 사후 관리(AS) 및 검 수 절차를 확인하세요 : 작업 전 고객의 요청 사항을 반영하고, 청소 완료 후에는 고객이 직접 꼼꼼하게 검 수 할 수 있는 시간을 제공하는 지 확인하세요. 청소가 미흡할 경우 무상 재 처리나 환불을 보장하는 사후 처리 시스템이 잘 갖춰진 업체인지도 중요한 선택 기준이 됩니다.결론적으로 , 청소 검 수 시 미흡한 부분이 있다면, 현장에서 바로 재 청소를 요구하여 조치 받는 것이 가장 확실합니다.경제 / 부동산25.12.1700
- 토허제 지역 아파트 매매 시 약정서에 특약사항안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역 내 아파트 매매와 관련한 특약 사항 에 대해 살펴보겠습니다.1. 토기 거래 허가 구역(토 허 제) 아파트 매매 시 약정서 특약 사항 : 토지 거래 허가 구역의 매매 계약은 '유동적 무효'상태이므로, 허가와 관련된 특약을 명확히 하는 것이 매우 중요합니다. 계약서 작성 전, 당사자 간의 협의 내용을 명확히 하기 위한 약정 서에 주로 들어갈 수 있는 내용은 다음과 같습니다.토지 거래 허가 신청 및 협력 의무 : 매도 인과 매수 인은 계약 체결 즉시 토지 거래 허가를 신청하고, 허가가 원활히 진행될 수 있도록 적극적으로 협력해야 한다는 조항을 명시합니다.허가 불허가 시 처리 방안 : 만약 토지 거래 허가가 불허 될 경우, 계약은 무효가 되며 계약금을 포함한 기 지급된 모든 금액을 매도 인이 매수 인에게 즉시 반환해야 한다는 내용을 명시해야 합니다.허가 지연 시 처리 방안 : 허가 신청 후 일정 기간 내에 허가가 나오지 않을 경우, 계약 연장 또는 해지 여부에 대한 합의 내용을 포함할 수 있습니다.잔금 지급 시기 : 토지 거래 허가 취득 완료 후에 잔금을 지급하는 것을 원칙으로 한다는 조항을 명시하여야 합니다.주택 매매 동의 여부 : 토지 거래 허가 구역이 아파트 매매는 투기가 아닌 실수요 목적인지 증명해야 하므로, 매수 인이 향후 실 거주 의무 등을 이행해야 함을 인지하고 있다는 내용을 약정 서에 넣는 경우도 있습니다.2. 누수 발견 시 매도 인의 책임 특약 및 위치 : 누수 발견 시 매도 인의 책임을 묻는 내용은 특약 사항으로 매우 중요하게 다루어집니다.누수 책임 특약의 필요성 : 민법 상 매도 인의 하자 담보 책임은 매수 인이 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 행사할 수 있도록 규정하고 있으나, 이는 "하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사할 수 있도록 규정하고 있으나, 이는 "하자를 안 날로부터"의 기준임, 보통 잔금 일로부터 6개월 이내를 말합니다. 그러나 현실에서는 매도 인이 이사를 가면 책임을 회피하려는 경우가 많으므로, 이 부분을 명확히 하는 특약이 필수적입니다.특약 문구 예시 : "매매 대상 부동산에 잔금일 전 또는 잔금 일로부터 6개월 이내에 발견된 중대한 하자(특히 누수, 결 로, 보일러 고장 등)에 대해서는 매도 인이 책임지고, 보수 또는 손해를 배상하기로 한다"와 같이 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 다만, 매도 인이 고지하지 않은 하자에 대해서 만 책임을 묻는 것이 일반적이며, 노후화로 인한 자연스러운 하자는 책임 소재가 모호할 수 있습니다.3. 잔금 전 인테리어 공사 허락 시 특약의 위치 : 잔금 전 인테리어 공사는 매도 인과 매수인 모두에게 큰 위험을 수반하는 민감한 사안이므로, 매우 신중하게 접근해야 합니다. 위험 요소 : 계약 해지 시 인테리어 비용 부담, 원 상 복구 의무, 공사 중 파손 및 안전사고 책임 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.특약 위치 : 잔금 전 인테리어 공사는 매매 계약의 내용과 직결되므로, 매매 계약서의 특약 사항에 명확하게 포함하는 것이 가장 확실한 방법입니다.특약에 포함되어야 할 내용 : - 공시 시점 , 구체적인 범위 및 비용 부담(매수 인이 전적으로 부담). - 계약 해지 시 매수 인의 원상 회복 의무 및 관련 비용 부담. - 공사 중 발생한 부동산 손상 책임(매수인) - 공사 기간 동안 발생하는 수도, 전기 등 제 세 공과 금 부담(매수인) - 매도인 책임 한정 조항. - 안전을 위해 중도금까지는 지급 받은 후에 공사를 허락하는 것이 매도인 입장에서 유리합니다.결론적으로, 약정 서는 계약서 작성에 앞서 큰 틀의 협의를 확인하는 보조 문서로 활용하시고, 핵심 조건(허가 누수 책임, 위험 부담)은 반드시 매매 계약서에 담으시는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.12.1700
- 투기과열지구 + 토지거래 허가구역 2년 거주 양도세 혜택 문의안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역은 실거주 의무가 '핵심'이며, 투기 과열 지구는 조정 대상 지역 중첩 여부가 '세금의 관건'입니다. 모든 판단의 기준은 취득 시점과 구역 지정 시점으로 판단을 해야 합니다.1. 토지 거래 허가 구역 실 거주 의무 : 해당 구역 지정 이후 주택을 취득하셨다면 양도세 비과세를 위해 2년 실 거주 의무가 적용됩니다. 이는 투기를 막기 위한 강력한 규제입니다.2. 투기 과열 지구 규제 : 투기 과열 지구 대출 및 정비 사업 규제가 강화되며, 조정 대상 지역과 중복될 경우 1 주택 자 도 양도세 비과세를 위한 2년 거주 요건이 적용될 수 있습니다.3. 취득 시점에 따른 적용 : 토지 거래 허가 구역 지정 이전에 주택을 취득한 경우 일반적으로 2년 실 거주 의무가 소급 적용되지 않을 수 있습니다. 하지만 이는 주택 취득 시점과 구역 지정 고시일 등 구체적인 상황에 따라 달라지므로, 정확한 판단을 위해서는 반드시 전문가와 상담하시는 것이 중요합니다.결론적으로, 해당 지역의 지정 시점과 실제 취득 일이 양도세 비과세 여부를 결정짓는 핵심입니다. 취득일, 고시일, 거주 기간을 기준으로 각각의 법 적용을 달리해야 하므로, 구체적인 사례 별 검토가 꼭 필요합니다.경제 / 부동산25.12.175.01명 평가00