답변 내역
- 경매 시 우선순위 에 관해 궁금합니다 전세권 확정일자안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.경매 시 보증금 우선순위는 매우 중요한 부분입니다. 핵심 내용을 중심으로 살펴보겠습니다.경매 시 보증금 우선 순위 안내 ==>경매 상황에서 임차인의 보증금을 보호하는 주요 방법은 다음과 같습니다. 1. 소액 임차인의 최우선 변제 권 : 소액 임차인은 주택 임대차 보호 법에 따른 지역 별 소액 보증금 기준을 충족하고 대항 력(주택 점유 및 전입 신고)을 갖추면, 다른 담보 물 권 자 보다 보증금 중 일부를 먼저 변제 받을 수 있습니다. 이 최우선 변제 권은 주택 가액의 2분의 1 범위 내에서 적용됩니다.2. 확정 일자에 의한 우선 변제 권 대항 력(전입 신고 다음 날 0시부터 효력 발생)을 갖추고 임대차 계약서에 확정 일자를 받으면, 확정 일자 날짜를 기준으로 후 순위 채권자(저당 권 자, 전세 권 자 등)보다 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 이 때 우선순위는 전입 신고와 확정 일자 중 늦은 날짜의 다음 날 0시부터 발생합니다.3. 입주 시점과 전세 권 설정의 우선순위 비교 : 전세 권은 전세 권 설정 등기를 접수한 날부터 효력과 우선순위가 발생하며 등기부 등본에 공시 됩니다. 임차인의 확정 일자에 의한 우선 변제 권과 전세 권 설정 중 어떤 권리가 더 빠르게 효력을 발생 했는 지에 따라 선 순위가 결정됩니다. 즉, 둘 중 권리 발생 시점이 빠른 쪽이 우선권을 가집니다.핵심은 등기부 등본 확인과 빠른 조치 : 계약 전 반드시 등기부 등본을 면밀히 확인하시고, 잔금 지급 일에 대항 력(전입 신고)과 확정 일자를 즉시 갖추는 것이 보증금 보호에 가장 중요합니다.경제 / 부동산25.11.235.01명 평가00
- 60대 생활비 월세흐름 고민입니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부모님의 노후 생활비와 주택 문제로 깊이 고민하시는 마음에 깊이 공감합니다. 연세 있으신 부모님께는 안정적인 수입과 편안한 주거가 가장 중요 할 것입니다. 현재 부모님의 상황은 정기 연금 150만 원과 축가 수입 월 200만 원, 그리고 시가 9억 원 상당의 주택을 보유하고 계십니다. 다만, 추가 수입 단절에 대한 우려가 크신 상황이군요제안하신 두 가지 방안을 핵심만 요약하여 살펴보겠습니다.1. 현재 집을 전 월세 주고, 다른 전 세 집으로 이사하는 방안(5 천 / 200 전월 세 + 5 천/100 전세 거주) :장점 : 9억 원 상당의 주택 자산을 유지하며 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다 임대 수입으로 월 100만 원의 순 수입이 추가되어 총 월 450만 원의 생활비 확보가 가능합니다.단점 : 임대인으로서 세입 자 관리, 주택 유지 보수 책임이 따릅니다. 두 번의 이사에 대한 부담과 비용도 고려해야 합니다. 만약 추가 수입 200만 원이 단절되면 월 총 250만 원으로 생활비가 빠듯해 질 수 있습니다.2. 현재 집을 매도하고 5 억대 경기도 집으로 이사 후 , 4억 원을 배당금으로 활용하는 방안 : 장점 : 4억 원을 안정적으로 운용할 경우, 연 160만 원 가량의 추가 배당 수입을 기대할 수 있습니다. 이는 추가 수입 단 전 시에도 연금과 합쳐 월 최소 280만 원 이상을 확보하는 것으로, 가장 안정적인 생활비가 될 것입니다. 임대인 책임에서 벗어나 주거 관리도 용이해지며 심리적 안정감이 커집니다.단점 : 집 매도로 인한 부동산 가치 상승 기회를 잃을 수 있습니다. 4억 원을 운용하는데 투자 지식과 위험 관리가 필요하며 원금 손실 가능성도 배제할 수 없습니다. 경기도로의 이상 적응 기간이 필요할 수 있습니다.3. 추가 고려 사항 :자산 운용 전문가 상담 : 4억 원의 안정적인 운용을 위해 전문가의 도움을 받아 원금 손실을 최소화하는 포트폴리오를 구성하는 것이 좋습니다.세금 문제 확인 : 주택 매도 시 양도소득세 등 세금 문제가 발생할 수 있으니, 부동산 및 세무 전문가와 상담하여 최적의 방안을 모색하시길 권합니다.가족의 역할 : 자녀 분들이 재정적 지원 방안을 논의해 두시는 것도 부모님의 안정에 큰 도움이 될 것입니다.결론적으로, 말씀하신 분의 깊은 배려심이 부모님께 큰 위로가 될 것입니다. 부모님과 충분히 대화하시어 가장 만족스러운 노후 계획을 세우시기를 응원하겠습니다. 힘든 결정이지만 현명한 선택으로 부모님께서 편안하고 행복한 노후를 보내실 수 있을 것이라 믿습니다.경제 / 부동산25.11.2300
- 첫 월세집 알아볼때 뭘 제일 중요시 봐야할까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.첫 월세 집을 구하는 과정에서 많은 고민이 있으시겠어요. 친구 분과 함께 투 룸이나 복 층을 알아보시는 데 있어서 핵심 정보들을 살펴보겠습니다.1. 계약 전 필수 사항 :권리 관계 확인 : 등기부 등본을 통해 소유자와 근저당, 압류 등 권리 관계를 확인하시고, 융자가 과도한 집은 피하시는 것이 좋습니다. 또한 건축물 대장을 확인하여 위반 건축물 여부도 확인해야 합니다.보증금 보호 : 계약 후에는 전입 신고와 확정 일자를 받아 소중한 보증금을 보호할 수 있는 대항 력을 꼭 확보해주세요.2. 현장 방문 시 중점 확인 사항 : 집을 보러 가실 때는 시간 여유를 두고 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.안전 및 보안 : 현관 도 어 락, 방범 창, CCTV등 방법 시설과 함께 낮과 밤의 주변 환경, 그리고 사생활이 침해될 만한 외부 노출 여부도 확인해야 합니다.내부 시설 : 채광, 환기, 수압, 배수, 전기 콘센트 위치와 안전 등을 점검하고, 벽지나 타일에 곰팡이 흔적이나 파손된 부분이 없는지 꼼꼼히 살펴보세요. 만약 문제가 있다면 계약 전 집 주인에게 수리를 요청하는 특약을 넣는 것이 좋습니다.기타 생활 환경 : 외부 소음이나 층 간 소음은 없는지, 수납 공간은 충분한지, 그리고 월세 외에 관리비와 포함 항목, 추가 비용은 없는지 정확히 파악해야 합니다.3. 친구와 함께 살 경우 :공간 및 규칙 합의 : 각자의 독립된 공간 확보가 가능한지, 동선 은 편리한지 확인하고, 월세 및 관리비 부담, 집안일, 생활 규칙 등을 미리 명확하게 협의하는 것이 좋습니다.4. 계약서 작성 시 주의 사항 :특약 사항 명시 : 구두로 합의된 내용은 반드시 계약서의 특약 사항에 구체적으로 명시해야 법적 효력을 가집니다. 예를 들어, "발견된 곰팡이 부분은 입주 전 집주인이 수리한다"와 같은 내용을 기재할 수 있습니다.임대인 신분 확인: 계약 시 임대인의 신분증과 등기부 등본 상의 인적 사항이 일치하는지 확인하고, 대리인과 계약할 때는 위임장 등 대리 권을 증명하는 서류를 철저히 확인해야 합니다. 결론적으로, 첫 월세 집을 구하는 것은 신중함이 필요한 일이지만, 이처럼 미리 준비하고 꼼꼼히 확인하면 분명 좋은 집을 구하실 수 있을 거예요.경제 / 부동산25.11.2200
- 화성 동탄, 구리시와 더불어 추가 규제 지역으로 어디가 묶을까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 화성 동 탄 과 구리 시의 부동산 시장이 크게 상승하고 있어 걱정이 많으시겠습니다. 10.15 부동산 규제 이후 비 규제 지역으로 풍선 효과가 나타나면서 다른 지역들도 추가 규제 대상으로 거론되고 있습니다.규제 지역 추가 지정 가능성이 있는 곳들은 다음과 같습니다.화성 (동 탄), 구리 : 말씀하신 것처럼 비 규제 지역이었던 동 탄 과 구리에서는 아파트 매 매가 가 급등하며 풍선 효과가 뚜 렸 하게 나타나고 있습니다. 대출 규제나 실 거주 제한을 피하려는 수요가 이들 지역으로 몰린 결과입니다.남양주 (다 산) : 남양주 다 산 지역도 지하철 8호선 연장, GTX-B 노선 개통 예정 등으로 교통 호재가 겹치며 매수 문의가 증가하고, 신축 단지를 중심으로 매매 가가 상승하는 추세입니다. 안양 만안 구, 고 양 시 덕양 구 : 경 강 선 연장 예정인 안양 만안구나 마포, 은평구에 접해 있는 고양시 덕양구 덕은.지축 지구 아파트 또한 규제의 반사 이익을 기대하는 분위기입니다.정부는 이미 규제 지역 추가 지정 가능성을 언급하며, 이들 비 규제 지역 아파트 거래에 대해서도 부동산 기획 조사 및 현장 점검을 확대하고 있습니다. 따라서 위에서 언급된 지역들이 향후 추가 규제 지역으로 지정될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 현재 상황에서는 시장의 흐름과 정부의 발표를 지속적으로 주시하는 것이 중요하겠습니다.경제 / 부동산25.11.2200
- 손이 너무 차가울때 어떤 방법이 좋은가요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.날씨와 상관없이 손발이 차가워 불편함을 느끼시는 마음, 충분히 이해가 갑니다. 수족 냉증 완화에 도움이 되는 방법을 간단히 살펴보겠습니다.손발이 차가울 때 도움 되는 방법 ==>수족 냉증은 혈액 순환 개선과 체온 유지에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.1. 음식 섭취로 몸 데우기 : 대추, 계피, 마늘, 인삼 / 홍 삼, 생강 등 몸을 따뜻하게 하고 혈액 순환을 돕는 음식을 꾸준히 드시는 것이 좋습니다. 특히 따뜻한 차로 즐기시면 더욱 효과적입니다.2. 생활 습관 개선으로 관리 :몸 전체를 따듯하게 유지해 주세요. 외출 시 방한 용품을 충분히 착용하시고,실내에서도 체온 유지에 신경 써 주세요족욕 이나 반신욕을 20분 이상 꾸준히 하시면 혈액 순환을 원활하게 하고 체온을 높이는 데 도움이 됩니다. 규칙적인 유산 소 운동은 혈액 순환 개선에 효과적이며, 명상 등으로 스트레스를 관리하는 것도 중요합니다.과식을 피하고 소화에 부담이 적은 자연 식품 위주로 섭취해 주시면 좋습니다.결론적으로, 무엇보다 현재의 불편함이 다른 질환의 신호일 수도 있으니, 가까운 병원을 방문하시어 정확한 진단과 상담을 받아보시는 것을 가장 먼저 권해드립니다.경제 / 부동산25.11.2200
- 아파트 청약 관련 질문 드립니다. 복정역 에피트안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 분은 신혼부부이시며, 남편 분은 현재 세대 주이자 1 주택 자이십니다. 복 정 역 에피트는 분양가 상한 제 적용을 받는 투기 과열 지구 내 민영 주택입니다.복 정 역 에피트 청약 검토 ==>1. 신혼 부부 특별 공급 : 남편 분께서 현재 1 주택 자이시기 때문에, 신혼부부 특별 공급은 신청이 어렵습니다. 특별 공급은 입주자 모집 공고일(2025.11.14.)기준 무 주택 세대 구성원만 가능하기 때문입니다.2. 일반 공급 1 순위 : 청약은 세대 주만 가능하며 부부 중복 청약은 할 수 없습니다. 또한 일반 공급 1 순위는 세대 주 요건과 무 주택 또는 1 주택 요건을 충족하지만, 투기과열지구에서는유주택자의 당첨 가능성이 매우 낮습니다. 남편 분께서 1 주택을 소유하고 계시기 때문에 일반 공급 1 순위도 당첨이 사실상 어렵습니다.결론 및 조건을 드리면==>현재 상황에서는 복정 역 에피트 청약 당첨이 매우 어려울 것으로 보입니다. 만약 청약을 고려하신다면, 다음 사항들을 검토해 보시는 것이 좋습니다.입주자 모집 공고문 재 확인 : 주택 소유 기준과 세대 주 요건 등을 다시 한번 꼼꼼히 확인해 보세요.주택 처분 고려 : 무 주택 자가 되는 방안을 고려해 볼 수 있으나, 무 주택 기간 산 정 등 신중한 검토가 필요합니다.다른 청약 상품 물 색 : 무 주택 자 요건이 덜 까다로운 다른 지역이나 유형의 청약 상품을 알아보시는 것도 방법입니다.금융기관 상담 : 청약 자격 및 대출 가능성을 정확히 확인하기 위해 금융기관과 상담하시는 것을 추천 드립니다.청약 부적격 판정 시 불이익이 있으니, 충분히 검토 후 신중하게 진행하시기를 바랍니다.경제 / 부동산25.11.2200
- 등기부등본에 갑구 을구에 대한 질문입니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본은 부동산의 권리 관계를 명확히 기록하는 공적 문서이며, 크게 갑 구와 을 구로 구성됩니다.1. 갑 구(소유권에 관한 사항)갑 구에는 부동산의 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 즉, 누가 해당 부동산의 소유자인지, 소유권이 언제 어떻게 변동 되었는지(매매,증여,상속 등), 그리고 소유권에 영향을 미치는 가압류나 가처분 등기가 기록됩니다.근저당 권은 소유권 자체에 대한 권리가 아니므로, 갑 구에는 설정되지 않습니다.2. 을 구(소유권 외의 권리에 관한 사항)을 구에는 소유권 이외의 모든 권리 관계가 기록됩니다. 대표적으로 근저당 권, 전세 권 , 임차 권 등 소유권 외의 권리 설정 및 변경에 대한 내용이 이곳에 명시됩니다.따라서 부동산 매매 시 매매 자가 주택 담보 대출을 받았을 경우, 그 대출에 대한 근저당 권은 반드시 을 구에 설정됩니다. 이는 매매 자가 해당 부동산을 담보로 대출을 받았다는 것을 나타냅니다. 일반적으로 매매 거래에서는 매도 인의 근저당 권을 말소(삭제)하는 조건으로 잔금이 지급되며, 매수 인은 소유권을 이전 받을 때 깨끗한 등기부 등본을 이전 받을 때 깨끗한 등기부 등본을 확인하게 됩니다. 만약 대출을 다 갚았다면, 등기부 등본에는 빨간 줄이 그어져 말소되었다는 의미를 표시합니다.결론적으로, "매매한 집에 갑 구에 매매 자의 근저당 권 설정은 무슨 경우인가요?"라고 질문 주셨는데 , 근저당 권은 소유권 외의 권리이므로 갑 구에 설정되는 경우는 없습니다. 혹시 정보를 접하신 내용에 오해가 있거나 다른 권리 관계를 착각하신 것이 아닌가 생각 됩니다.만약 특정 상황에서 그런 설명을 들으셨다면, 등기부 등본을 직접 다시 확인해 보시거나 전문가에게 문의하시는 것이 가장 정확합니다.경제 / 부동산25.11.215.01명 평가00
- 오픈스페이스제도란 어떤 제도인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'오픈 페이스 제도'란 건물이나 구조물이 많지 않고, 대부분이 비건폐지(非建蔽地)로 유지되는 토지를 총 칭하는 말입니다. 즉 공원이나 녹 지를 포함한 녹지 공간의 개념으로 이해하시면 되겠습니다. 오픈 스페이스(Open Space)는 공원. 녹지.운동장.유원지. 공동 묘지 등 공지가 많은 시설 에서 농지.산림.하천.호소(湖沼)등에 이르기까지 건축물로 건폐 되어 있지 않은 비건 페지를 의미하는 광의 의 녹 지라고 할 수 있습니다.이 제도의 주요 특징과 목적은 다음과 같습니다.휴식 공간 제공 : 주민들에게 편안함과 안락함을 제공하는 휴식 공간으로 조성됩니다.도시 계획 적용 : 아파트 단지에 적용될 때는 각 동을 단지 외곽에 배치하고, 그 중간에 대규모 녹지 공간을 조성하는 방식으로 활용됩니다.주택 가격 영향 : 오픈 스페이스는 가구들이 선호하는 편의 시설을 제공하는 동시에, 주력 개발이 가능한 토지의 공급을 제한하는 요인으로도 작용하여 주택 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.환경적 영향 : 도시 환경의 질을 높이고 생태계를 보호하는 중요한 역할을 합니다.결론적으로, 오픈 스페이스 제도는 도시의 미관과 환경을 개선하고, 주민들에게 쾌적한 주거 환경을 제공하기 위한 제도라고 할 수 있습니다.경제 / 부동산25.11.2100
- 집주인이 임대사업자에서 일반인으로 바뀌면 보증보험 한도가 내려가나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집주인이 임대 사업자에서 일반인으로 변경될 때 전세 보증 보험 한도가 줄어들 수 있다는 말씀은 사실일 수 있습니다. 몇 가지 이유와 대처 방안을 살펴보겠습니다.1. 보증 한도 감소 가능성 : 임대 사업자와 일반 임대인은 주택 가격 평가 기준이나 보증 배율 등 보증보험 가입 요건에서 차이가 있습니다. 집주인이 일반인으로 바뀌면 주택 가격이 재 산정 되거나 선 순위 채권(담보 대출 등)이 다시 평가 되어 보증 한도가 낮아질 수 있습니다. 특히 주택 가격의 90% 또는 공시 가격의 140% 등을 기준으로 한도가 책정될 수 있습니다.2. 대처 방안 : 보증 보험사 직접 문의 : 가장 먼저 현재 가입된 보증 보험사(HUG 또는 HF)에 직접 문의하여 보증 한도 변경 여부와 필요한 서류를 정확히 확인하셔야 합니다. 부동산 등기부 등본, 매매 계약서 사본, 변경된 임대인 정보 필요할 수 있습니다.임대인 및 매수 인과 협상 : 1) 잔금 일부 반환 요청 : 보증 한도 하락이 예상된다면, 새 매수 인에게 전세 보증금 일부를 반환 받아 보증 한도 내로 맞추거나, 매수 인의 대출 시 선 순위 채권을 줄이도록 협의하는 것이 좋습니다. 2) 월세 전환 신 중 검토 : 현재 저금리 대출을 받고 계시다면 월세 전환은 금전 적으로 불리할 수 있으니 매우 신중 하 게 결정하시고, 가능하다면 보증금 조정을 통해 월세 전환 없이 협의하는 방법을 찾아보세요계약 해지 검토 : 만약 위 방법들로 해결이 어렵거나 매수 인이 비협조적이라면, 계약 갱신 거절 또는 협의 해지를 통해 새로운 집을 찾아보는 것도 고려해 볼 수 있습니다.결론적으로, 현재 상황에서는 무엇보다 보증 보험사의 정확한 답변과 주택의 현 시세 및 선 순위 채권 유무를 파악하는 것이 중요합니다. 차근 차근 확인해 보시면 분명 해결책을 찾으실 수 있을 거예요.경제 / 부동산25.11.215.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 근저당 말소 조건부 신생아특례 버팀목 전세대출안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.근저당 말소 조건부 신생 아 특례 버팀목 전세 대출, 가능성 분석 현재 제시하신 상황은 미 등기 신축 아파트에 근저당이 설정되어 있고, 정책 변화로 근저당 말소 조건부 대출이 어려워진 상황에서 새로운 전략을 모색하시는 것으로 보입니다. 핵심은 미 등기 상태에서 임대인의 근저당을 먼저 말소하고, 등기 완료 후 전세 전화하여 신생아 특례 버팀목 대출을 받는 것이 가능한가 입니다.근저당 말소 조건부 신생 아 특례 버팀목 전세 대출, 가능성 분석 ==>2025년 8월 6일 이후 대출 심사 강화로 전세 자금 대출 심사 시 임차인의 보증금 보호를 위해 임대인의 근저당 권 말소 조건이 엄격해졌습니다. 특히 미 등기 신축 아파트는 주택의 권리 관계 확인이 어려워 대부분의 금융기관에서 대출 심사를 보류하거나 매우 보수적으로 접근하는 경향이 있습니다.제안하신 방안에 대한 전문가 의견 ==>1. 1단계 : 반 전세 5 천만 원 + 집주인 보유 금으로 근저당 말소 및 거주(2026년 1월 ~등기 완료 시점)가능성 : 임대인이 1억 원 근저당을 자신의 자금과 본인의 반 전세 보증금 5 천만 원을 합하여 말소하는 것에 동의하고 실행한다면 가능합니다.주의 사항 : 임대인의 신뢰가 매우 중요하며, 계약서에 근저당 말소 일정, 등기 완료 후 전세 전환 조건, 보증금 보호 방안 (미 등기 상태에서는 전세 보증금 보험 가입 어려울 수 있음), 확정 일자 / 전입 신고 효력 제한 등을 명확히 특약으로 명시해야 합니다. 등기 완료 즉시 전입 신고와 확정 일자를 다시 받는 것이 중요합니다.2. 2단계 : 등기 완료 후 전세 전환 및 신 생아 특례 버팀목 전세 대출 신청 가능성 : 2026년 2월에 등기가 완료되고 임대인의 근저당이 완전히 말소되어 있다면, 신 생아 특례 버팀목 전세 대출 신청은 가능합니다. 부부의 소득 및 자산 요건은 충족하시고, 세대 주 요건(배우자 포함)도 확인해 보세요주의 사항 : 대출 심사는 임대차 계약서 상 잔금 지급일 또는 주민 등록 등본 상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다. 등기 완료 시점에 임대인의 연체 이력 유무 등 주택 권리 관계를 꼼꼼히 확인해야 하며, 대출 부결 시 계약 해지 등 임차인을 보호할 수 잇는 특약을 추가하는 것이 안전합니다.결론 및 조언 ==>본인이 제안하신 방안은 임대인이 약속대로 등기 이전에 근저당을 완전히 말소하고, 그 과정을 투명하게 확인할 수 있으며, 등기 완료 후 새로운 전세 계약 전환에 적극 협조한다면 충분히 가능성이 있습니다.하지만 미 등기 상태에서 의 계약과 근저당 말소라는 중요한 조건이 걸려 있으므로 다음 사항을 추가적으로 고려하고 실행 하시는 것을 강력히 권해 드립니다. 1. 모든 협의 내용은 반드시 서명(특약)으로 명확히 명시하고 임대인의 동의를 받으세요. 구두 약속은 법적 효력이 약합니다.2. 아파트 등기 진행 상황을 시행 사 또는 건설사에 지속적으로 확인하여 예정일이 지켜지는지 확인해야 합니다.3. 주택 도시 기금 대출을 취급하는 은행이나 주택 도시 보증 공사(HUG) 콜 센터(1566-9009)에 직접 문의하여 , 미 등기 신축 아파트 및 근저당 말소 조건에 대한 세부적인 상담을 받는 것이 가장 정확합니다.복잡하게 느껴지시겠지만, 하나하나 차근차근 확인하며 진행하신다면 좋은 결과가 있을 것입니다.경제 / 부동산25.11.215.01명 평가10
- 든든해요!100