답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임차인으로서 집주인과 부동산의 무리한 요구 때문에 스트레스가 크시겠습니다. 특히 맞벌이 부부에게 평일 낮 방문을 강요하며 '보증금 반한'을 담보로 협박조의 발언을 하는 것은 매우 부적절한 처사입니다.보증금 반환: 이미 HUG 전세 보증 보험에 가입되어 있으시다면, 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않더라도 보험을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 즉, 집주인이 협조 적이지 않더라도 ‘보증금 못 받는 상황’으로 이어지지는 않습니다. 집이 나가지 않는 이유는 질문 자 님의 비협조 때문이 아니라, 임대인이 시장 가 보다 높게 내놓은 가격(5 천만 원 차이)때문입니다. 이는 전적으로 임대인의 경영 판단 미스이지 임차인의 책임이 아닙니다.집 보여주기 협조 의무: 임차인은 기본적으로 집을 정상적으로 사용·관리할 의무가 있고, 집주인이 새로운 세입 자를 구할 수 있도록 ‘합리적인 범위 내’에서 협조하는 것이 바람직합니다. 하지만 직장 때문에 평일 낮에 시간을 낼 수 없는 것은 정당한 사유입니다. 주말이나 저녁에 보여주겠다고 한 것은 충분히 성의 있는 태도입니다.퇴거 시 수리비/충당 금 문제: 임차인이 책임져야 하는 것은 ‘본인 사용으로 인한 파손이나 훼손’입니다. 정상적인 사용으로 인한 노후(예: 벽지 변색, 바닥 생활 흠집 등)는 임차인 부담이 아닙니다. 집주인이 장기수선충당금이나 과도한 수리비를 요구한다면 법적으로 다툴 수 있고, 보증 보험이 가입되어 있으면 이런 부분도 보호 받을 수 있습니다.집주인이 압박을 주더라도 보증금 반환은 보증 보험 덕분에 안전망이 확보되어 있고, 퇴 거 시에도 임차인 책임 범위를 벗어난 비용을 요구할 수 없습니다. 지금처럼 합리적인 협조를 하고 계시니 법적으로 불리할 상황은 거의 없다고 보셔도 됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.예상 총 소요 자금분양가 : 7억 9,000만 원옵션 및 확장 : 4,000만 원(2000 + 2000)합계 : 8억 3,000만 원부대 비용 : 취득세(약 2.1~2.3% 예상시 약 1,800 ~2,000만 원) 및 인지세, 등기 바용 등 약 2,500만 원 별도 필요중도금 대출(분양가의 60%)비 규제 지역이라면 중도금 대출은 통상 분양가의 60%까지 가능합니다.금액 : 약 4억 7,400만 원(7.9억 x 60%)중도금 대출은 소득 증빙보다 보증서 발급 가능 여부가 중요하며, 다 주택자가 아니라면 무난하게 승인됩니다.잔금 대출(주택담보대출)비규제 지역은 LTV(주택담보인정비율)가 최대 70%까지 가능하므로, 잔금 시점에 추가 대출을 받을 수 있습니다.다만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되므로, 월 소득 대비 상환 가능 금액이 제한됩니다. 현재 세후 월소득 1천~1천3백만 원이라면 원리금 상환 능력은 상당히 높게 평가될 수 있습니다.현금 보유 분(2억 4천)계약금과 일부 옵션비용은 현금으로 충당 가능하므로, 대출 부담을 줄일 수 있습니다.결국 계약금(약 8 천만 원) + 옵 션·확장 비 일부를 현금에서 내고, 나머지 중도금·잔금을 대출로 메우는 구조가 가능합니다.정리하면, 비규제 지역 + 충분한 소득 + 현금 보유분 조건이라면 계약금 제외 나머지를 대부분 대출로 충당하는 것이 원칙적으로 가능해 보입니다. 다만 실제로는 은행 심사 과정에서 DSR 규제와 개인 신용도가 중요한 변수이므로, 금융기관별 상담을 받아보시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.모아 주택은 서울시 정책 + 자치구 심의 + 주민 참여가 결합된 제도입니다. 불공평하게 느껴질 수 있지만, 실제로는 법적 요건과 주민 동의 율이 가장 큰 변수입니다.모아 주택 같은 공공 주택 사업은 정부 정책과 지자체의 주택 공급 계획에 따라 후보지를 선정하고, 입주 대상자 선정 또한 청약 제도, 소득 기준, 우선 순위등 복합적인 조건으로 진행됩니다. 선정된 지역은 용적률 상향, 종 상향 등 인센티브로 사업 성이 높아지고 집값 상승 기대가 크고, 선정되지 않은 곳은 상대적으로 개발 기회가 줄어들어 주민들이 불공평하게 느낄 수 있습니다.선정 주체는 서울시와 자치구 심의 위원회이지만, 주민 제안 가능, 동의 율 60% 이상 필요하며 기준은 노후도, 면적.재개발 여부 등 객관적인 요건이 있으며 운이나 정치인 뜻 만으로 좌우되지 않고, 제도적 기준과 주민 동의가 핵심입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀 드리면, 집주인에게 먼저 통보하고 협의한 뒤에 새 집을 구하는 것이 정석이며 가장 안전합니다. 대부분의 임대인은 새로운 세입 자가 들어오면서 내는 보증금을 받아 나가는 세입 자에게 돌려줍니다. 주인과 상의 없이 덜컥 새 집 계약을 했다가, 집이 제때 나가지 않아 보증금을 못 받게 되면 새집 잔금을 치르지 못해 계약금을 날릴 위험이 있습니다.만기 2 개월 전까지는 말을 해야 하지만 현실적으로는 3~4개월 전에 임대인에게 "만기 시 이사할 계획입니다"라고 미리 의사를 전달하세요. 이때 구두 통보 보다는 문자 메시지나 카 톡, 필요 시 내용 증명을 통해 이사 의사를 전달한 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집주인이 바뀌었을 때 기존 임대차 계약은 자동으로 승 계 됩니다. 즉, 원래 계약서와 확정 일자가 그대로 효력을 유지하기 때문에 반드시 새 계약서를 다시 작성해야 하는 법적 의무는 없습니다. 다만 새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하는 이유는 몇 가지로 추측할 수 있습니다:권리 확인 목적: 새 집주인이 본인이 임대인이라는 사실을 계약서에 명확히 남겨 두고 싶어 할 수 있습니다.은행 채무 관련: 집이 담보로 잡혀 있다면, 세입 자가 이를 인지하고 있다는 사실을 문서로 남겨 두려는 경우가 있습니다. 이는 추후 분쟁 시 본인 책임을 줄이려는 의도일 수 있습니다. 질문자님 께서 "빚이 있는 걸 알면서 거주한다"는 답변을 요구하는 것으로 보아, 새 집주인이 해당 주택을 담보로 추가 대출을 받으려는 목적일 가능성이 매우 높습니다. 보증금 보호 문제: 집주인이 채무가 많을 경우, 세입 자는 보증금 반환 위험을 고려해야 합니다. 새 계약서에 이를 명시하면 집주인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 만약 새 계약서를 쓰면서 확정 일자를 새로 받게 되면, 질문자님의 우선 변제권 순위가 기존 순위에서 현재 시점으로 밀려나게 될 위험이 있습니다.결론적으로, 새 계약서 작성은 반드시 해야 할 필수 조건은 아니지만, 임대인의 권리와 임차인의 권리를 명확히 하고 추후 분쟁을 막기 위해 권장됩니다. 기존 계약서를 유지하더라도 반드시 임대인 변경 사실을 문서로 확인하고, 전입 신고 및 확정 일자 등 임차인 권리 보호 절차는 철저히 하셔야 합니다. 만약 새 집주인이 지나치게 번거로운 요구나 부당한 조건을 내세운다면 법률 상담을 받아 보시는 것도 좋습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제7조에 따르면, 임대료 증액은 직전 차임의 5%를 초과할 수 없습니다. → 즉, 80만 원에서 올릴 수 있는 최대 금액은 84만 원입니다. 따라서 집주인이 80만 원에서 110만 원으로 큰 폭의 인상을 요구하는 것은 법적으로 인정받기 어렵습니다.다만, 이 규정은 갱신 요구 권 행사 시 적용됩니다. 즉, 세입 자가 계약 갱신을 요구하면 집주인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없고, 임대료는 5% 범위 내에서만 올릴 수 있습니다.문제는 이미 "방을 빼겠다"고 말한 것이 갱신 요구 권을 포기한 의사표시로 해석될 수 있다는 점입니다. 법적으로는 임차인의 갱신 요구가 명확해야 보호를 받을 수 있습니다.법적으로는 "갱신 요구 권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 한다"고 되어 있습니다. 이미 3월에 집주인과 연락했을 때 "방을 빼겠다"고 말한 것이 갱신 요구 권 포기로 해석될 수 있어, 다시 번복하는 것이 쉽지 않을 수 있습니다.이제 '방을 빼겠다'고 한 의사를 이미 전달하신 상태라 하더라도, 계약 기간 내에서 양 당사자가 합의하면 계약 갱신 자체가 가능합니다. 그러므로 기존 의사를 번복하여 월세 84만 원에 연장하는 것도 가능할 수 있습니다.단, 이 경우에도 집주인과 새로 합의한 내용을 반드시 서면 계약으로 명확히 해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.결론적으로, 정리하면, 법적으로는 84만 원 이상 인상은 불가능합니다. 그러나 이미 "방을 빼겠다"고 말한 상황이라, 갱신 요구권을 다시 행사할 수 있는지는 다툼의 여지가 있습니다. 따라서 집주인에게 다시 협의 요청을 해보고, 불응 시에는 법적으로 다툴 수 있는 사안입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지금 상황은 계약갱신청구권과 임대인의 실거주 사유가 충돌하는 경우입니다. 핵심은 「주택임대차보호법」에서 정한 예외 사유입니다.묵시적 갱신은 계약 갱신 요구 권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 따라서 임차인은 평생 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 현재 4년을 거주했더라도 아직 이 권리를 사용하지 않았다면 이번 만기 6 개월전~2개월 전 사이에 행사가 가능합니다.세입 자가 갱신 청구권을 행사할 수 있지만, 임대인이 아들이 실 거주한다는 정당한 사유를 내세우면 거절이 가능합니다.다만, 임대인이 이를 악용해 실제로는 거주하지 않고 다른 임차인에게 임대 한다면 법적 대응이 가능합니다.따라서 임대인의 주장이 진짜인지 확인하는 것이 중요하고, 필요하다면 내용 증명으로 갱신 청구 의사를 공식적으로 밝히고, 이후 실제 거주 여부를 지켜보는 것이 좋습니다. 현재로서는 임대인의 거절 사유가 정당해 보이지만, 추후 허위 거절임이 밝혀질 경우를 대비해 증거를 확보해 두시는 것이 최선입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이면 도로에 인도를 설치할 수 있는지 여부는 도로의 폭, 토지 소유권, 도시 계획 여부 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 이면 도로는 폭이 좁고 차량 통행을 고려해 설계된 경우가 많아, 법적으로 보행 로를 별도로 설치하기 어려운 경우가 많습니다. 하지만 주민 안전 문제가 제기되면 구청이나 시청에서 보행 환경 개선 사업을 통해 보도 설치, 보행 안전 시설(예: 방지 턱, 안전 펜스, 보행자 우선 도로 지정 등)을 추진할 수 있습니다최근 정부와 지자체에서는 '보행자 우선 도로'도입을 확대하는 추세입니다. 물리적인 보도 설치가 어렵더라도 차도 전체의 제한 속도를 낮추거나 디자인을 개선하여 보행자의 권리를 우선시하는 정책이 있으니, 이 점을 참고하여 건의해 보시기 바랍니다. 구청의 도시 계획과, 교통과, 또는 도로 관리 부서에 민원을 넣어 보도를 개선해 달라고 요청하면 담당 부서에서 현장 조사 후 인도 설치 여부와 관련한 안내를 해줄 것입니다. 만약 지역 주민 안전을 이유로 인도 설치가 필요하다고 판단되면, 예산과 행정 절차에 따라 개선 작업이 진행될 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이모에게서 건물을 매입해 등기를 본인 명의로 하고 토지 사용료를 납부하더라도, 토지가 사 유지인 이상 조합원으로 인정받아 분양권을 받기는 어렵습니다. 보상은 가능하겠지만, 분양권은 토지 소유권이 없는 상태에서는 제한됩니다.1. 조합원 자격의 기본 요건재개발 조합원은 원칙적으로 사업 구역 내 부동산(토지 또는 건물)의 소유자여야 합니다.단순 거주자(세입 자)는 조합원이 될 수 없고, 분양권도 원칙적으로 나오지 않습니다.2. 토지와 건물의 관계토지가 시 유지라면, 건물 소유권 만으로는 완전한 권리 확보가 어렵습니다.재개발 시 분양권은 토지+건물 소유권을 모두 갖춘 경우에 인정되는 것이 일반적입니다.토지 임차 권(사용 허가)만 있는 경우에는 분양권이 제한되거나, 보상만 받을 가능성이 큽니다.3. 명의 이전 시점재개발 조합원 자격은 사업 시행인가 기준일 또는 조합 설립인가 기준 일에 소유자로 등재되어 있어야 합니다.이후에 매입하면 조합원 자격이 제한될 수 있습니다. (투기 방지 목적)4. 분양권 인정 여부건물만 매입해 등기해도, 토지가 시 유지라면 분양권이 보장되지 않습니다.토지 사용료 납부는 임차 권 유지에 불과하며, 소유권이 아니므로 조합원 자격을 완전히 확보하기 어렵습니다.따라서 건물 소유권 만으로는 분양권 대신 현금 보상으로 귀결될 가능성이 높습니다.결론적으로, 건물 매입 후 본인 명의로 등기 변경을 반드시 진행하고, 땅 사용료 납부 같은 토지 권리 관련 사항을 조합과 협의하여 해결한 후에 재개발 조합원으로 인정받아 분양권을 받을 수 있는 길이 열립니다. 이모 명의 상태에서는 조합원으로서 권리가 제한될 가능성이 크다고 보여집니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 매매 시 매매 대금의 흐름은 매도 자인 부모에게 입금되고, 부모가 전세입자에게 전세금을 반한하는 것이 일반적입니다. 하지만 자녀가 전세입자에게 직접 전세금을 지급한 경우도 흔하지는 않지만 문제가 될 가능성은 낮습니다.1. 형식적 자금 흐름 문제 원칙적으로는 매도인(부모)이 임차인에게 보증금을 반환하고, 매수인(자녀)이 부모에게 매매 대금을 지급하는 구조가 가장 깔끔합니다. 그래야 "부모가 채무(보증금 반환)를 이행했다"는 사실이 명확히 남습니다.2. 실질 과세 원칙 다만 세법은 형식보다 실질을 봅니다. 자녀가 직접 임차인에게 송금한 경우, 이는 "자녀가 부모의 채무(보증금 반환)를 대신 변제한 것"으로 볼 수 있습니다. 즉, 부모에게 지급할 매매대금 중 일부를 임차인에게 직접 지급한 것으로 처리할 수 있습니다.3.증여로 오해될 가능성 만약 계약서나 자금 출처 설명이 불명확하면, 세무 당국이 "자녀가 임차인에게 증여한 것"으로 오해할 수 있습니다. 따라서 반드시 매매 계약서나 별도 합의 서에 ‘매매 대금 중 일부를 임차인에게 직접 지급한다’는 내용을 명시하는 것이 안전합니다.4.권장 대응 방법매매 계약서에 “매수 인은 매매 대금 중 ○○원을 임차인에게 직접 지급하여 매도 인의 임대차 보증금 반환 채무를 인수·변제한다”라는 문구를 넣는 것이 좋습니다.자금 흐름을 증빙할 수 있도록 송금 내역, 계약서, 합의 서를 잘 보관하는 것입니다.필요하다면 세무사나 변호사에게 계약서 문구 검토를 받아 두면 좋습니다.결론적으로 법적으로 자녀가 전세금을 전세입자에게 직접 지급해도 크게 문제 되지 않으나, 자금 흐름 증빙과 계약서 상 내용이 명확해야 향후 문제가 적습니다. 계약서 작성 시 자금 지급 계획과 전세금 반환 책임 소재를 구체적으로 명기하는 것이 안전합니다.