답변 내역
- 부동산에서 집 보러 오는 것이 과해서 불편할 때안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자는 계약 만료로 이사를 앞두고 새 임차인을 위해 주택을 보여주는 데 협조할 의무가 있습니다. 하지만 이는 임차인의 사생활 보호 및 평온한 주거 생활을 침해하지 않는 선에서 이루어져야 합니다. 현재 본인의 경우처럼 하루에 여러 번, 30분 전이라는 촉 박한 시간에 연락이 오는 것은 주거의 평온을 침해하는 과도한 요구입니다. 현재 상황에 대한 해결 방안 ==>과도한 방문으로 불편함을 겪고 계시다면, 아래와 같은 방법들을 고려해 볼 수 있습니다.1. 임대인 또는 중 개 업 자와 소통 및 조율 : 현재 상황이 학업과 일상생활에 지장을 초래함을 임대인이나 중개업 자에게 명확하게 전달하세요. 방문 가능한 요일과 시간대를 구체적으로 정해 요청하고, 하루 방문 횟수를 제한 할 것을 제안해 보세요. 최소한 3~4시간 또는 전날 방문 요청을 해 달라고 요구할 수 있습니다. 이러한 협의 내용은 문자 메시지나 메일 등 서면으로 남겨두시는 것이 좋습니다.2. 새로운 방법 제안 : 집 내부 사진이나 동영상을 미리 찍어 제공하여 1차 정보를 제공하고, 꼭 필요한 경우에만 방문하도록 제안할 수 있습니다. 방문 시에는 임대인이나 중 개 업 자가 항상 동행하도록 요청하는 것이 안전합니다.3. 특약의 활용 : 비록 현재 계약 특약에 명확한 내용이 없더라도, 합리적인 선에서 방문 관련 협의를 시도할 수 있습니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 상황은 충분히 이해가 갑니다. 세입 자로서 불편함을 감수하고 무작정 협조해야 하는 것은 아닙니다. 당장은 어렵고 불편하시겠지만, 침착하게 임대인이나 중 개 업 자와 대화하여 서로에게 합리적인 선에서 조율해 보시는 것을 추천해 드립니다. 임차인 역시 새로운 계약이 성사되어야 보증금을 돌려받을 수 있는 입장이니, 상호 이해와 배려를 바탕으로 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.경제 / 부동산25.11.1900
- 농지 매매 계약서 작성 전 문의드립니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해주신 특약 사항들이 매도 인의 불안 감을 해소하고 안전장치가 될 수 있도록 살펴보겠습니다.1. 중도금 이후 잔금 미지급 시 계약 해지 및 계약금 몰 수 : 매수 인이 중도금까지 지급한 후 잔금을 약정 날짜까지 치르지 않을 경우, 계약금을 몰수하고 즉시 계약을 해지할 수 있다는 조항은 매도 인의 필수적인 안전장치입니다.2. 계약 해지 후 흙 매립 관련 이의 제기 금지 : 매수인이 소유권 이전 전 흙 매립 작업을 진행한 후 계약이 해지될 경우, 흙 매립으로 인해 발생할 수 있는 일체의 비용과 책임은 매수인에게 있으며, 매수인은 매도인에게 어떠한 명목으로도 비용 청구나 원상 복구 요구 등 이의를 제기하지 않겠다는 내용을 더 구체적으로 명시하시는 것이 안전합니다.3. 잔금 지급 일정 앞당김 : 매수인의 필요로 잔금 지급 일정을 앞당길 경우 , 기존 계약서 전체를 재 작성하기보다는 변경된 내용을 명확히 기재하고 매도 인과 매수 인이 모두 서명 또는 날인한 '변경 계약 서'를 작성하여 기존 계약서와 함께 보관하시는 것이 안전합니다.추가 고려 사항 ==> 흙 매립의 범위를 '순수 토사'로 한정하고 유해 물질 매립을 금지하는 조항을 추가하며, 계약 해지 시 매수 인의 원 상 회복 의무를 명시하는 것도 매도 인에게 더욱 유리합니다. 작업의 범위를 '흙 매립'이라고 하셨는데,이것이 정확히 어떤 범위의 작업인지도 어느 정도 정의해 두는 것이 좋습니다 . 중도금 이후 흙 매립을 동의하는 대신, 매도 인은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 해당 농지에 대한 어떠한 처분 행위(저당 권 설정 등)도 매수 인이 할 수 없도록 하는 조항을 넣는 것도 고려해 볼 수 있습니다.결론적으로 부동산 거래는 항상 신중하게 접근해야 하는 만큼, 혹시 모를 상황에 대비하여 꼼꼼하게 계약을 진행하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.11.1900
- 부동산 중개수수료가 동일 지역에서도 다른 이유가 궁금합니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중 개 보수료 차이는 주로 몇 가지 법적 및 상황 적 요인 때문입니다.부동산 중개 보수 료 결정 요인 ==>시.도 조례에 따른 차등 : 가장 중요한 요인은 중 개 사무소가 소재한 시.도의 조례입니다. 중 개 수수료 요율 은 각 시.도 조례에 따라 다르게 정해지기 때문에, 동일한 거래라도 지역에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.중 개 대상물 종류에 따른 구분 : 중 개 대상물의 종류에 따라서도 수수료 기준이 달라집니다. 주택의 경우 매매 / 교환은 거래 금액의 1 천분의 9 이내,임대차는 1 천분의 8 이내에서 조례에 따라 상한이 정해집니다. 반면, 상가나 토지 같은 주택 외 부동산은 거래 금액의 1 천분의 9 이내에서 중 개 의뢰인과 중 개 업 자가 1 천분의 9 이내에서 중개 의뢰인과 중개 업자가 서로 협의하여 결정하므로, 협의를 통해 요율이 달라질 여지가 더 큽니다.임대차 거래 금액 계산 방식 : 월세가 있는 임대차 계약의 경우, 보증금 외에 월 단위 차임 액(월세)에 100을 곱함 금액을 보증금에 합산하여 거래 금액을 산정합니다. 다만, 합 산 금액이 5 천만 원 미만일 때는 월세에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산하여 계산하기 때문에, 이 방식에 따라서 실제 보수 료가 달라질 수 있습니다.협의를 통한 조정 : 법적 상한선 내에서는 중 개 업 자와 외 뢰 인 간의 수수료를 협의하여 조정할 수 있습니다. 상한선을 넘을 수는 없지만, 그 범위 안에서는 더 낮은 수수료를 적용 받을 수도 있습니다.중 개 보 수료도 일반 과세와 간이 과세에 따라 달라 질 수 있습니다. 일반인지 간이 과세 인지를 확인해 보세요정확한 확인 방법 ==>정확한 중 개 보수료를 확인하시려면, 거래할 부동산이 위치한 지역의 시.도 조례를 살펴보시거나 한국공인중개사협회 홈페이지에서 해당 지역의 중 개 보수 요 율 표를 직접 확인하시는 것이 가장 좋습니다. 계약하시기 전에 해당 중 개 사무소에 정식 요 율 표가 부착되어 있으니 요 율 표를 참고하여 확인해 보시는 것도 권해드립니다.경제 / 부동산25.11.1900
- 집값 올라간다고 아우성 치는 인간들이 왜 집사는데 자금출처 조사한다고 하니까안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.자금 출처 조사에 대한 이견 집값 상승에 대한 이견 집값 상승에 대한 우려와 자금 철처 조사에 대한 반발이 동시에 나타나는 것은 시장 개입과 개인의 자유라는 두 가지 가치 사이의 충돌 때문이라고 볼 수 있습니다. 정부는 투기 방지 및 시장 안정 화를 위해 주택 투기 방지 및 시장 안정 화를 위해 주택 구매자의 자금 출처를 조사하여 불법 증여, 탈세, 또는 불법 자금 유입 등을 막으려 합니다. 이는 공정한 시장 질서 확립과 사회 전체의 건정성 유지를 위한 목적으로 해석될 수 있습니다.1. 자금 출처 조사에 대한 이견 ==> 정부는 시장 안정과 투기 방지를 이해 주택 구매자의 자금 출처를 조사하여 불법 자금 유입 등을 막으려 합니다. 이는 공정한 시장 질서 확립을 위한 조치로 해석됩니다. 하지만 일부에서는 이러한 조사가 개인의 재산권과 프라이버시를 과도하게 침해하며, 정부의 지나친 시장 개입으로 여겨지기도 합니다. '공산당'이라는 표현처럼 강력한 정부 통제에 대한 거부감이 나타나는 지점이며, 자유 시장 경제에서 정부의 개입 범위에 대한 논쟁은 계속되고 있습니다. 2. 외국인의 대출 및 부동산 매매 규제 ==> 외국인의 국내 부동산 투기 문제에 대한 우려는 정부에서도 인지하고 조사 중이며, 실제로 많은 위법 의심 행위가 적발되기도 합니다. 서울 집값 상승에 외국인 투기 성 매수가 영향을 미치고 있다는 분석도 있습니다.따라서 외국인이 자국 대출을 이용해 국내 부동산을 매입하는 것을 규제하는 것은 , 국내 시장 안정과 내국인의 주거 안정을 보호하기 위한 정책적 조치입니다. 이는 내국인 역차별 방지, 시장 과열 방지, 투기성 매입 억제를 목표로 합니다. 물론, 외국인 투자 제한이 국가 신인도 하락 등 다른 문제를 야기할 수 있다는 반대 의견도 있어 균형 잡힌 접근이 중요하다고 할 수 있습니다.말씀하신 분의 질문처럼 부동산 문제는 늘 다양한 시각과 복잡한 이해관계가 얽혀 있어 하나의 정답 만으로 설명하기 어렵습니다.경제 / 부동산25.11.1800
- 형제 공동소유 주택 지분양도매매 시 토허제 실거주요건을 새로 충족해야하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.먼저, 토지 거래 허가제 적용 여부를 판단하는 것이 가장 중요합니다. 서울 시내 주택의 대지 지분이 18m2라고 말씀해 주셨습니다. 토 허 제 구역 내 주거 지역에서는 일반적으로 '18m2를 초과하는' 토지를 거래할 때 허가를 받아야 합니다. 만약 대지 지분이 정확히 18m2라면, 초과 기준에 해당하지 않아 토허제 적용 대상이 아닐 가능성이 있습니다. 이 경우 실 거주 의무 자체가 발생하지 않으므로, 이 부분이 가장 먼저 확인되어야 할 사항입니다. 관할 구청 토지 거래 허가과에 정확한 지번을 가지고 문의하시어 확인해보시는 것이 좋습니다. 만약 대지 지분이나 기타 사유로 인해 토허제 적용 대상에 해당한다면, 다음과 같은 사항들을 고려해야 합니다.1. 지분 양수 도와 실 거주 의무 : 일반적으로 토허제 지역 내에서 주택(또는 그 지분)을 매수하는 경우, 매수 시점에 허가를 받은 자에게 2 년간의 실 거주 의무가 부과됩니다. 본인께서 형님의 지분을 추가로 매수하시는 것은 새로운 '거 래'로 간주될 수 있으며, 이 경우 새롭게 실 거주 의무가 발생할 가능성이 큽니다. 과거 거주 이력과 형님의 거주 이력은 매수하시는 '지분'에 대한 새로운 실 거주 의무를 면제해주지는 않을 수 있습니다.2. 향후 매도 계획 : 1년 이내에 결혼하시고 다른 지역으로 이사 계획이 있으시다면, 2 년 간의 실 거주 의무가 발생할 경우 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 실 거주 의무 기간을 채우지 못하고 매도할 시 허가가 취소되거나 과태료 등 불이익이 발생할 수 있습니다.3. 지분 양수 도의 특수성 : 형제 간의 지분 양수 도는 상속과 달리 '매매'에 해당합니다.상속의 경우 토지 거래 허가를 받을 필요가 없다고 알려져 있지만, 매매는 일반적인 거래와 동일하게 적용됩니다. 따라서 지분 양수 도가 특례로 인정될 여지는 적을 수 있습니다. 결론적으로, 가장 먼저 해당 주택이 토지 거래 허가 구역에 해당하는지, 그리고 대지 지분 면적 기준에 따라 허가 대상에 포함 되는 지를 관할 구청에서 정확히 확인하시는 것이 중요합니다. 만약 허가 대상이 아니라면 실 거주 의무 걱정 없이 거래를 진행 하실 수 있습니다. 허가 대상에 포함 된다면, 지분 매수 도에도 실 거주 의무가 새로 부과될 가능성이 높으므로, 향후 매도 계획을 재검토하시거나 전문가와 심도 깊은 상담을 권해 드립니다.경제 / 부동산25.11.185.01명 평가00
- 창동 민사 역사는 어떤 사업을 하고 있는 것인지 알고 싶습니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.창 동 민 자 역사 사업은 노후화 된 창 동 역사를 현대적인 복합 시설로 재 개발하여, 서울 동북 권의 새로운 경제 및 문화 중심지로 조성하는 것을 목표로 합니다. 2001년 시작되었으나 여러 난항을 겪다가, 2022년 8월 11 일에 공사가 재개되어 현재 활발히 추진 중입니다.이 사업은 창 동 135-1번지 외 6 필지 일대에 지하 2층 부 터 지상 10층 규모로 개발되며, 연면적은 약 8만 7,047m2에 달합니다. 이곳에는 판매 시설과 운수 시설, 그리고 복합 쇼핑몰 '아레나 X 스퀘어'가 들어설 예정입니다. 민간 사업자가 시설을 조성하고 30 년간 사용 후 국토 교통 부에 기부 채납 하는 BOT(Build -Operate-Transfer)방식으로 진행되며, 롯 데 건설이 시공을 맡고 있습니다. 현재 임대 분양 율은 약 98%이며, 2026년 3월 완공을 목표로 하고 있습니다.창 동 역은 현재 지하철 1호선과 4호선 환승 역으로, 향후 GTX-C 노선이 개통되면 트리플 역세권이 되어 뛰어난 교통 접근성을 확보하게 됩니다. 이러한 복합 개발은 주변 지역의 상업.문화.업무 기능 강화와 함께, 서울 강북 지역의 균형 발전 및 동북 권 주민들의 삶의 질 향상에 크게 기여할 것으로 전망됩니다.본인께서 궁금해 하신 창 동 민 자 역사 사업이 순조롭게 마무리되어 지역 발전에 큰 도움이 되기를 바랍니다.경제 / 부동산25.11.1800
- 재건축 대비해서 아파트 단지 리모델링의 장점이 뭔가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해주신 내용처럼, 리모델링은 사업 기간 단축, 인 허가 용이 성, 다양한 평면 도출 가능성, 구조 안정성 유지, 높은 사업 성 기대, 그리고 기존 생활 인프라 및 커뮤니티 유지 등 여러 면에서 재건축보다 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 특히 분당과 같이 입지가 우수하면서도 신축 공급이 어려운 지역에서는 이러한 장점들이 더욱 부각 될 수 있습니다. 리 모데 링의 장점은 다음과 같습니다.사업 기간 단축 및 인 허가 용이 성 : 리모델링은 재건축에 비해 사업 인 허가 절차가 비교적 간소하고, 특히 수평 증축 리모델링의 경우 안전 진단 기준이 덜 엄격하여 사업 추진 속도가 빠르다는 큰 장점이 있습니다. 이는 빠르게 주거 환경을 개선하고, 불확실한 시장 상황 속에서 사업의 안정성을 높이는 데 기여합니다.다양한 평면 도출 가능성 : 리모델링은 기존 건물의 구조를 유지하면서도 내부 공간을 변경하고, 증축을 통해 다양한 평면 타입을 구현할 수 있습니다. 한솔 주 공 5 단지의 경우, 리모델링 후 3가지 타입 이상의 다양한 평면이 도출될 정도로 유연한 설계가 가능했습니다.구조 안정성 유지 : 기존 건물의 뼈대를 활용하기 때문에 구조적 안정성을 그대로 유지하면서, 노후화 된 설비나 시설을 최신화 하고 에너지 효율을 높일 수 있습니다.높은 사업 성 및 시세 차익 기대 : 분 당과 같이 신축 아파트 공급이 매우 제한적인 지역에서는 리모델링을 통해 새로운 아파트를 공급할 경우 희소 가치가 높아 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 실제로 한솔 5 단지는 리모델링 전 대비 2억 원 가량의 시세 차이를 보였습니다. 기존 생활 인프라 및 커뮤니티 유지 : 리모델링은 기존 단지의 입지 적 장점과 주변의 교육 , 교통, 상업 시설 등 생활 인프라를 그대로 유지하면서 주거 환경을 개선한다는 장점이 있습니다.말씀하신 분께서 재건축과 리모델링의 핵심 차이점을 잘 파악하고 계시는 것 같습니다. 이러한 분당 처 럼 입지가 우수하고 신축 공급이 어려운 지역에서는 리모델링이 재건축보다 더욱 현실적이고 매력적인 대안으로 주목 받고 있습니다. 앞으로 각 단지의 상황과 정부 리모델링 중 어떤 방향을 선택할지 결정이 될 것입니다.경제 / 부동산25.11.1800
- 청약 제도 유불리, 사실혼 vs 혼인신고 문의안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황에서 혼인신고 여부가 청약 제도에 미치는 영향을 중심으로 제도적으로 어떤 선택이 유리할지 살펴보겠습니다.현재 남편 분은 유 주택 자 이시고 특히 님도 부모님 댁 거주로 유 주택 자로 간주되는 상황입니다. 소중한 아이를 위한 중요한 결정을 하셔야 할 것 같습니다.1. 혼인신고 시 청약 제도 상의 변화 : 법적인 '1세대'가 되면 부부의 주택 수가 합산 됩니다. 하지만 2024년 3월 개편된 청약 제도는 신혼부부에게 유리한 인센티브를 제공합니다. 맞벌이 소득 기준이 완화되고, 배우자의 청약 통장 가입 기간 점수를 받을 수 있으며, 부부가 중복으로 청약 신청을 해도 먼저 접수된 청약이 유효합니다. 배우자가 과거 특별 공급 당첨 이력이나 주택 소유 이력이 있어도 혼인 전이었다면 본인 명의로 청약이 가능해집니다.2. 생애 최초 청약 및 아이 출생 고려 : 현재 남편 분과 본인 모두 유주택 자로 간주되므로 혼인 신고 시 '생애 최초' 특별 공급 자격을 얻기는 어려울 수 있습니다. 부모님 주택으로 인한 유 주택 간주 문제는 부모님이 만 60세 이상이 되는 2027년 8월부터는 유리하게 적용됩니다. 청약 유불리를 넘어, 아이의 법적 보호와 출산휴가, 자녀 수당 등 다양한 복지 혜택을 원활히 받기 위해서는 혼인신고가 장기적으로 안정적이고 중요합니다.결론적으로, 본인의 경우 혼인신고가 당장 '생애 최초' 청약에 유리하지 않을 수 있으나, 2024년 청약 제도 개편으로 신혼부부에게 주어지는 다양한 혜택을 고려하시면 좋겠습니다. 무엇보다 아이의 미래와 가족의 안정적인 삶을 위해 법적인 부부 관계를 맺으시는 것이 현명합니다. 현재 부부의 구체적인 상황을 바탕으로 주택 도시 기금 상담 센터나 전문 기관에서 심 층 상담을 받아보시기를 권해드립니다.경제 / 부동산25.11.1800
- 공공임대 인기가 왜 최근에 오르고 있을 까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공공 임대 인기가 높아지는 주요 원인은 불안정한 전세 시장과 전세 사기에 대한 우려 때문입니다.몇 가지로 살펴 보겠습니다.1. 공공 임대 인기가 높아지는 이유 및 경쟁률 상승 배경 ==> 공공 임대 인기가 높아지는 주된 이유는 전세 사기 우려와 전세 시장의 불안정성 때문입니다. 정부나 공공 기관이 공급하므로 보증금 반환 걱정 없이 저렴한 임대료로 장기간 안정적인 주거가 가능하여 많은 분이 선호 합니다.청약 경쟁률이 높아지는 배경은 이러한 낮은 임대료, 최대 12년 이상 자기 거주 가능성, 그리고 전세 사기와 고금리로 인한 전세 시장의 불안정성으로 인해 공공 임대 수요가 급증했기 때문입니다.2. 소득 조건 강화가 신청자들에게 미치는 영향 ==> 소득 조건 강화는 공공 임대가 다양한 계층(청년, 신혼부부 등)에 대한 입주 자격 기준을 상세화 하고, 자산 규모가 작은 특정 계층에 더 많은 기회를 주거나 심사를 엄격히 하는 조치입니다. 이는 정책 목표에 맞는 신청자를 선별하여 주거 지원 목적을 달성하려는 의도입니다.3. 공공 임대와 일반 전세의 가장 큰 차이점 ==>임대 주체 및 안정성 : 공공 임대는 국가.공공 기관이 공급하여 보증금 반환 걱정이 적고 월 임대료가 저렴합니다. 반면, 일반 전세는 개인이 소유한 주택으로 임대인과 사적인 계약을 맺으며, 보증금 반환 위험이 있을 수 있습니다.입주 자격 및 거주 기간 : 공공 임대는 소득, 자산 등 까다로운 자격 조건을 충족해야 입주 가능하며, 재계약을 통해 최대 6년에서 20년 이상 장기간 거주가 보장됩니다. 일반 전세는 특별한 자격 조건 없이 계약하며, 보통 2년 계약에 계약갱신청구권을 사용해도 최대 4년까지만 거주가 보장됩니다.결론적으로 공공 임대 주택은 서민들의 주거 안정에 기여하는 중요한 역할을 하고 있습니다. 본인께서도 필요에 따라 이 정보를 잘 활용하시어 안정적인 주거 계획을 세우실 수 있기를 바랍니다.경제 / 부동산25.11.1800
- 전세집 융자있는 집 계약해도 괜찮을까요??안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약에서 융자(근저당)가 있는 집은 특별한 주의가 필요합니다. 하지만 시세보다 저렴하게 나온 집이라면 충분히 고려해 볼 수 있습니다.1. 특약에 근저당 말소 조건을 넣으면 안전할까요? ==>네, 아주 중요한 안전장치 입니다. 특약에 '잔금과 동시에 또는 전입 전까지 근저당을 말소한다'는 문구를 반드시 포함하여 '동시 이행'을 명확히 하는 것이 핵심입니다. 잔금 지급 후에는 등기부 등본을 다시 확인하여 근저당 권 말소를 꼭 확인하셔야 합니다.2. 은행 대출, 융자 있는 집도 가능할까요?==>융자가 있는 집이라도 전세 대출이 가능할 수 있지만, 은행마다 심사 기준이 다릅니다. 주택의 담보 가치(8 억 이상), 현재 융자 금(2억), 전세 보증금(4.5억)의 총액이 은행이 정한 비율(예:80~90%)을 넘지 않는다면 대출이 나올 가능성이 있습니다. 계약 전 해당 주소와 임대인 정보를 가지고 주거래 은행에 방문하여 미리 상담 받아 보시는 것을 강력히 권해드립니다.3. 보증 보험 가입하면 더 안전할까요? ==>전세 보증 보험은 보증금을 안전하게 지키는 든든한 방패입니다. 하지만 주택 도시 보증 공사(HUG 등)보증 기관은 주택의 권리 관계, 주택 가격 대비 전세 가 율, 선 순위 채권 등을 종합적으로 심사합니다. 특히, 전세 보증금과 선 순위 채권을 합한 금액이 주택 가격의 일정 비율 이하여야 가입이 가능하므로, 융자가 있는 경우 이 조건 충족 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.결론적으로 소중한 전세 보증금을 지키기 위해 꼼꼼하게 알아보시는 방법이 현명한 방법이라 생각됩니다. 위에 말씀드린 핵심 사항들을 바탕으로 차근차근 확인하시고, 안전하게 계약을 진행하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.11.1810
- 정말 감사해요200