답변 내역
- 중국인들도 우리나라 아파트에 투자를 많이 한다고 하는데 어느정도 보유하고 있는가요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.국토 교통부 집계에 따르면, 최근 기준으로 국내에서 주택을 소유한 외국인은 약 10만 명, 이들이 가진 주택은 약 10만 채 조금 넘는 수준입니다. 이중 국적을 보면 중국 국적 지가 약 절반 이상을 차지해, "외국인 주택 소유자 중에서는 중국인이 가장 많다"는 정도는 사실에 가깝습니다.한국에 거주하거나 투자 목적으로 주택을 소유한 외국인 중 중국 국적 자의 보유 호수가 약 50~60%를 차지하는 것으로 알려져 있습니다. 2023년 상반기 기준으로 외국인이 보유한 아파트가 약 8만 호(채)에 육박했으며, 이 중국인이 절반 이상을 소유하고 있는 것으로 보고 되었습니다.한국 내에서 경제 활동을 하거나 유학 등으로 장기 거주하는 중국인들의 실수요 목적 보유도 많지만, 서울 및 수도권의 주요 지역이나 제주도 등은 투자 목적으로도 매입이 활발합니다.외국인 전체 주택 보유는 주로 경기, 서울, 인천 등 수도권에 집중되어 있으며, 중국인 보유 역시 이 지역에서 높은 비중을 차지합니다.경제 / 부동산25.12.095.01명 평가00
- 저소득층 가구의 안정적인 주거 확보를 위한 부동산 정책은?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.저 소득 층 가구의 안정적인 주거 확보를 이한 정책은 크게 두 가지 축으로 이루어져 있습니다.1. 공공 임대 주택 공급 확대 : 저소득층 및 주거 취약 계층이 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있도록 임대 주택의 공급을 확대하는 정책입니다. 영구 임대, 국민 임대, 행복 주택 등 공공 임대 주택의 공급 물량을 확대하여 주거 취약 계층이 저렴한 비용으로 장기간 거주할 수 있는 주택을 충분히 제공해야 합니다. 이는 주거 비 부담을 덜어주고 주거의 질을 향상 시키는 데 기여합니다. LH 한국 토지 주택 공사(lh.or.kr)와 같은 공공 기관에서 이러한 주택들을 공급하고 있습니다.2. 주거 급여 지원 : 소득과 주거 형태, 주거 비 부담 등을 종합적으로 고려하여 주거 급여를 지급하는 제도입니다. 이를 통해 저소득층 가구는 실제 주거 비 부담을 덜고 주거 안정성을 높일 수 있습니다. 소득 및 재산 기준을 완화하고, 실제 주거비 부담을 충분히 경감할 수 있도록 급여 액을 인상하여 실질적인 지원 효과를 높여야 합니다. 3. 민간 임대 시장과의 협력 : 매입 임대 주택 확대 : 정부나 지방자치단체가 민간 주택을 매입하거나 전세 계약을 체결하여 저소득층에게 저렴하게 재 임대 하는 매입.전세 임대 사업을 지속적으로 확대하여 도심 내 주거 지를 확보해야 합니다. 착한 임대인 제도 : 저소득층에게 임대료를 인하해주는 민간 임대인에게 세제 혜택 등 인센티브를 제공하여 자발적인 주거 안정 기여를 유도해야 합니다.이러한 정책들은 저소득 층이 '집이 없어 더 가난해지는'상황을 막고, 최소한의 주거 권을 보장하며, 삶의 질을 높이는 데 목적을 둡니다. 단순한 주택 공급을 넘어, 주택 시장의 전반적인 안정과 저소득층 주거 공간의 훼손 방지를 전제로 해야만 진정한 주거 복지가 이루어질 수 있다는 점도 중요하게 고려됩니다.경제 / 부동산25.12.0800
- 토지거래허가(토허제) 지역 매수 시 실거주 일주일 유예 가능한가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역은 부동산 투기를 막기 위해 도입된 제도이며, 주택 매수 시 엄격한 실 거주 의무가 부과됩니다. 이는 소유권 이전과 동시에 실 거주를 시작해야 한다는 원칙에 기반을 두고 있습니다.일반적으로 토지 거래 허가 구역에서 주택을 매수하시면, 소유권 이전 등기일 이후 지체 없이 전입 신고를 하고 실 거주를 시작하는 것이 원칙입니다. 이는 도배, 줄 눈, 입주 청소 등 간단한 내부 정리 작업이라 할지라도, 실 거주 의무 시작 시점을 늦추는 행위로 해석될 수 있어 문제가 될 소지가 있습니다.한 주 정도의 기간이라 하더라도 , 법령 상 명확하게 유예 기간을 두지 않는 한 실 거주 의무 위반으로 판단될 가능성이 있습니다. 위반 시에는 토지 거래 허가 계약 취소되거나 2,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.따라서 본인께서 다음과 같은 방안을 고려해 보시는 것이 좋습니다. 1. 잔금일 조율 및 사전 작업 : 가능하시다면 잔금을 조율하여 입주 청소나 간단한 수리 작업을 소유권 이전 등기 전에 완료 하거나, 최소한 등기일 당일 전입 신고를 하고 이후 나머지 작업을 진행하시는 것이 가장 안전합니다.2. 관할 구청 문의 : 해당 주택의 관할 구청 토지 거래 허가 담당 부서에 직접 문의하시어 구체적인 상황(단순 청소 및 정리 목적의 단기간 유예)에 대한 유 권 해석이나 실무 지침을 확인해 보시는 것이 좋습니다. 하지만 명확한 유예 규정이 없을 경우 원칙대로 해석될 수 있음을 염두에 두셔야 합니다. 3. 전입 신고와 실 거주는 별개 : 전입 신고 만 해 놓고 실제 거주를 늦추는 것도 실 거주 의무 위반에 해당할 수 있으므로, 전입 신고와 실제 거주(이사)를 동시에 하는 것이 중요합니다. 결론적으로, 토지 거래 허가 구역은 규제가 강하기 때문에 일주일의 유예는 원칙적으로 실 거주 의무 위반의 소지가 있으며, 행정 당국이 엄격하게 판단할 경우 이행 강제 금 부과 등의 불이익을 받을 위험이 있습니다. 가장 안전한 방법은 소유권 이전 등기일 직후(당일 또는 1~2일 이내) 전입 신고와 실제 입주를 완료하는 것입니다.경제 / 부동산25.12.0800
- 월세 계약서 임차인부담 리모델링 특약안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.서울 월세 계약에서 임차인이 리모델링 비용을 부담하고 월세를 할인 받는 경우, 계약서에 리모델링 관련 특약과 동물 허용 특약을 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 4년 계약은 임대인 동의 여부에 따라 가능하나, 주택 임대차 보호 법상 2년 기본 기간 후 갱신 청구 권(최대 2년)이 보장되므로 협상 시 이를 활용할 수 있습니다.특약 사항 기 재 예 ==>"임차인이 리모델링 비용을 전액 부담하며, 이에 따라 월세를 월 00만 원 할인한다. 리모델링 내용은 별도 견적서 기준으로 사전 합의하며, 계약 종료 시 리모델링 시설의 소유권은 임대인에게 무상 이전한다""리모델링으로 인한 계약 조기 종료 시, 임대인은 임차인에게 이사 비(00만 원)및 중 개 보수 료를 별도 지급한다. 리모델링 후 24개월 이내 종료 불가 하며, 위반 시 손해배상 청구 가능.""임차인은 반 려 동물(개/고양이 1 두 이내, 15kg이하)을 사용 가능하며, 소음 / 훼손 발생 시 즉시 원 상 회복 및 보상한다. 반 려 동물 보험 가입 증 빙을 계약 후 7일 내 제출""반 려 동물 사육으로 인한 이웃 민원 발생 시 임차인 책임으로 계약 해지 및 퇴거 가능. 훼손 복구는 통상 마 모 제외 견적 2곳 평균으로 산 정." 특약 위반 시 해지 통보가 가능하니 사전 합의가 핵심입니다.이웃 세대에 대한 피해(소음 등)발생 시 임차인의 책임과 해결 의무를 명시하는 것이 좋습니다.이외에도 임대인 분의 합의 하에 추가하고 싶은 내용이 있다면, 계약서에 명확히 기재하여 양측의 의사를 문서로 남기는 것이 중요합니다. 혹시 모를 상황에 대비하여 , 계약 전 공인중개사와 충분히 상의하시거나 법률 전문가의 자문을 구하시는 것을 추천합니다.경제 / 부동산25.12.0800
- 대통령 실에서 10.15일 부동산 대책에 브레이크를 걸었는데요 왜 그런 판단을 한건가요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.10.15 부동산 대책은 투기 수요 억제를 위해 서울 전역 및 경기 일부 지역을 규제 지역(투기 과열 지구, 조정 대상 지역, 토지 거래 허가 구역)으로 확대 지정하고, 대출 규제를 대폭 강화하는 내용을 담고 있었습니다. 그럼 이재명 대통령 정부에서 10.15 부동산 대책에 대해 속도 조절의 필요성을 느낀 배경을 핵심으로 살펴보겠습니다.지나친 대출 규제로 인한 실 수요자 피해 우려 : 10.15 대책에서 주택 담보 대출 비율(LTV)을 70%에서 40%로, 토기 거래 허가 구역 지정 확대와 2년 실 거주 의무 부과로 인해 갭 투자는 물론, 1 주택 자의 거주 이동(갈아타기)과 무 주택 자의 신규 주택 매수가 사실상 어려워 졌습니다. 이런 강화한 조치는 실 수요자들의 내 집 마련 기회를 어렵게 하여 주거 불안을 심화시키고 국민적 불만을 야기 했습니다.부동산 시장 경 착륙을 유발 및 경기 침체 가능성 : 고강도 대출 규제가 주택 거래량을 급감 시키고 시장의 경 착륙을 유발, 전반적인 경기 침체로 이어질 수 있다는 우려가 커졌습니다.지역 균형 발전과 공급 확대의 중요성 강조 : 대통령 실은 단기적인 규제보다는 장기적인 관점에서 주택 공급 확대와 지역 균형 발전을 통한 근본적인 문제 해결을 강조했습니다.정책 효과와 국민 정서 간 괴리 : 정부의 시장 안정 화 목표와 달리, 실 수요자의 내 집 마련 기회만 박탈한다는 불만이 커지면서 정책 재검토의 필요성이 제기된 것입니다. 이러한 문제들로 인해 , 정부의 강력한 의도와 달리 정책이 부동산 가격 안정이라는 목표 달성에 기여하기보다 서민과 실 수요자들에게 피해를 주고 시장에 혼란을 야기할 수 잇다는 우려가 대통령 실의 재검토 판단에 영향을 미친 것으로 보입니다. 따라서 대통령 실의 '브레이크'는 단순히 규제 완화가 아닌, 현시점의 시장 상황과 국민의 주거 안정을 종합적으로 고려하여 정책 방향을 미세 조정하려는 시도로 볼 수 있습니다. 앞으로 이재명 정부의 부동산 정책은 서민 주거 안정과 주택 공급 확대에 중점을 두면서도 시장의 충격을 최소화하는 방향으로 진행될 가능성이 높습니다.경제 / 부동산25.12.0700
- 월세방 월세 안내고 쫒겨나고 싶습니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가장 적은 돈으로 확실히 나가는 방법은 다음과 같습니다. 집주인에게 월세 미납 사실을 알리고 계약 해지 의사를 명확히 통보합니다. 보증금이 없으므로 집주인이 곧바로 명도(퇴 거)를 요구할 명분이 충분합니다. 집주인에게 이번 달 월세와 미 납 금은 인정하되, 소송 없이 몇 월 며칠까지 자진해서 나가겠다는 조건으로 합의를 시도하시는 것이 좋습니다(이 방법이 소송 비용을 막는 가장 좋은 방법입니다). 현재 2년 중 8개월 차에 보증금 300만 원이 이미 월세로 모두 차감 된 상태입니다. 이번 달부터 월세 납부가 어려워 조기 퇴 거를 원하시지 만, 집주인이 나가려 해도 허락하지 않을 까봐 걱정 하고 계시는 상황입니다.조기 계약 해지와 법적 이해 ==>임차인의 의무 : 계약 기간을 다 채우지 않고 나갈 경우, 새로운 세입 자가 구해질 때까지 의 월세와 중 개 보수 료를 부담하는 것이 일반적입니다.보증금 소진 : 이미 보증금이 소진되었으므로, 앞으로 월세를 연체하게 되면 임대인은 계약 해지를 통보하고 명도 소송 등 법적 절차를 진행할 수 있습니다.최소한의 비용으로 퇴 거 하는 방법 ==>집주인과의 협의 : 집주인께 어려운 사정을 다시 한번 정중히 설명하고, 새로운 세입 자를 찾는 데 적극적으로 협력하겠다는 의사를 전달해 보세요적극적인 세입 자 찾기 : 부동산 중개업소에 직접 방문하거나 온라인 플랫폼을 통해 새 세입 자를 구하는 데 동참하시면 월세 부담을 최소화할 수 있습니다. 새로운 세입 자를 구하고 나가는 경우, 새로운 계약이 체결될 때 까지 의 월세와 복 비는 본인이 부담하실 가능성이 큽니다.내용 증명(신중하게 고려): 집주인과의 소통이 어렵다면 계약 해지 의사를 내용 증명으로 보내는 것도 방법이지만, 월세 연체와 관련된 법적 분쟁을 불러올 수 있으니 신중해야 합니다. 절대 피해야 할 행동 ==>짐을 임의로 두고 퇴 거 : 임의로 짐을 처분할 수 없으므로, 연락 두절된 채 짐을 버리고 나가시면 법적 문제가 발생할 수 있습니다.무단 잠금 장치 변경 : 집주인의 동의 없이 문을 잠그거나 인도를 거부하는 행위는 피해야 합니다.경제 / 부동산25.12.0600
- 공인중개사 1차합격후, 2차떨어지면 다음번에는 1차시험도 다시쳐야하는것인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 1차 시험에 합격한 후 2차 시험에 불 합격하면 다음 해에는 1차 시험이 면제되어 2차만 다시 응시할 수 있습니다. 그러나 그 다음 해 2차 시험에도 불 합격하면 그 이후부터는 1차 시험을 다시 치러야 합니다.자격증 / 공인중개사 자격증25.12.065.01명 평가00
- 행정사를 하고싶습니다 궁금한게 있어요안녕하세요. 박영주 행정사입니다.행정 사 활동 만족도 및 직업 선택 사유 ==>행정 사는 공공 기관과 개인 간의 다양한 서류 작업 및 법적 절차를 지원하는 중요한 역할을 수행합니다. 최근 몇 년 간 행정 사 자격증 취득 인원이 꾸준히 증가하고 있으며, 이는 행정 사의 중요성이 높아지고 잇다는 것을 의미합니다. 영상 자료와 개인적으로 볼 때 행정 사는 전망이 밝고 유망한 직업으로 평가됩니다. 이러한 긍정적인 전망과 지속적인 수요 증가가 직업 만족도에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.만은 분들이 행정 사를 직업으로 삼는 이유는 다음과 같이 볼 수 있습니다.전문성 : 행정 사는 3,000가지가 넘는 다양한 행정 업무를 수행할 수 있는 전문성을 바탕으로 공공 기관과 개인에게 서비스를 제공합니다.안정성 : 전문 자격증을 통해 안정적인 직업 기회를 얻을 수 있다는 점이 큰 매력입니다. 사회적 기여 : 법률 및 행정 절차에 어려움을 겪는 개인이나 기업을 돕는다는 보람을 느낄 수 있습니다.40대에 자격증 취득 후 활동 가능성 ==>본인께서 40대의 나이로 새로운 도전을 망설이시는 마음을 충분히 공감합니다.하지만 행정 사는 나이와 무관하게 활동할 수 있는 대표적인 전문직 중 하나 입니다. 실제 50대에도 행정 사 자격증 취득 후 취업에 도움이 될 수 있으며, 40대 후반의 직장 맘도 행정 사 시험에 도전한 사례가 있습니다.자격증 취득 그 자체가 모든 것을 보장하지는 않지만, 본인의 경험과 강점을 살린다면 충분히 성공적인 활동이 가능합니다. 행정 사는 법률 지식 뿐만 아니라 사람과의 소통 능력, 문제 해결 능력, 꼼꼼한 등 다양한 역량이 중요하므로, 그동안 쌓아 오신 사회 경험이 큰 자산이 될 것입니다.추가로 알아야 할 사항 ==>행정 사 준비를 시작하기 전에 다음과 같은 사항들을 고려해 보시는 것이 좋습니다.다양한 업무 분야 : 행정 사는 인 허가, 토지 보상, 외국인 출입국, 법인 설립 등 매우 폭넓은 업무를 담당합니다. 자신에게 맞는 전문 분야를 탐색하고, 해당 분야에 대한 심 층 적인 이해를 준비하는 것이 좋습니다.학습 과정 및 시험 : 행정 사 자격증은 체계적인 교육 과정을 거쳐 시험에 합격해야 취득할 수 있습니다. 행정 사 학원 에서 제공하는 강좌나 준비 방법을 통해 효율적으로 학습 계획을 세우는 것이 중요합니다.실무 경험 및 네트워크 : 자격증 취득 후에는 실제 업무를 경험하며 노하우를 쌓고, 다른 행정 사 들과의 네트워크를 구축하는 것이 중요합니다. 이는 독립적인 활동을 시작하거나 동업을 하는 데 큰 도움이 됩니다.마케팅 및 영업 능력 : 개인 사무실을 개업할 경우, 자신의 전문성을 알리고 의뢰인을 확보하기 위한 마케팅 및 영업 능력도 필수적입니다.자격 취득 방법 : 시험은 1차(객관식) 및 2차 (주관식) 시험을 통해 취득합니다. 경력에 의한 취득 방법으로는 특정 직급 이상의 공무원으로 일정 기간 재직한 경력이 있으면 시험 면제를 통해 취득할 수 있습니다(이 경우에도 실무 교육은 이수해야 합니다) . 1차 시험(민법 총칙, 행정법 총론, 행정학 개론)과 2차 시험(민법, 행정 절차론,사무 관리론 등)으로 나눠지며, 합격 기준은 과목 별 40점 이상과 평균 60점 이상입니다.결론적으로 행정 사는 충분히 유망하고 가치 있는 직업이며, 40대의 연 륜과 경험은 오히려 큰 강점이 될 수 있습니다.자격증 / 행정사 자격증25.12.0600
- 친족간 오피스텔 매매시 주의사항 궁금합니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.친족 간 거래는 세무 당국에서 '부당 행위 계산 부인' 또는 '증여세'문제가 발생할 가능성이 높다고 보고 엄격하게 검증합니다.가족 간 오피스텔 매매 핵심 주의 사항 ==>1. 증여세 위험과 시가 확인 : 직계 존 비속 간의 매매는 세법 상 '증 여'로 추정될 수 있습니다. 매매로 인정 받으려면 부모님의 명확한 자금 출처와 대금 증 빙이 중요합니다. 특히 거래 가액이 현재 시간의 70% ~130% 범위를 벗어나거나 시가와의 차 액이 3억 원 이상일 경우, 차 액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 정확한 감정 평가를 통해 오피스텔의 현재 시가를 확인하고, 이 범위 내에서 매매 가격을 설정하는 것이 매우 중요합니다.2. 대금 증 빙 및 자금 출처 소명 : 부모님께서 매매 대금을 지급했다는 사실을 금융기관 계좌 이체 등으로 명확히 증빙 해야 하며, 부모님께서 해당 자금을 어떻게 마련 하셨는 지에 대한 자금 출처 소명 자료를 미리 준비해 두셔야 합니다. 오피스텔의 시가는 보통 '불특정 다수인 간의 매매 사례 가액' '감정 가액'등을 통해 판단합니다. 현금 거래보다는 부모님의 계좌에서 자녀분(본인)의 계좌로 매매 대금이 전액 이체되어야 합니다. 부모님께서 해당 오피스텔을 매수할 자금이 부모님 소유임을 입증할 수 있어여 합니다(소득, 기존 재산 등)3. 양도소득세 고려 : 오피스텔 매도로 인해 최초 취득 가액 대비 양도 차익이 발생한다면, 본인께서 양도소득세가 부과되니 미리 예상 세액을 계산해보시는 것이 좋습니다. 증여세 과세 기준이 매매 가액이 시가와 30% 이상 차이가 나거나 그 차액이 3억 원 이상인 경우 시가와 매매 가액의 차 액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.결론적으로, 가족 간 부동산 거래는 세금 문제가 복잡하므로, 안전하고 원활한 진행을 위해 본인이 세심하게 체크해야 하겠지만, 가능하면 세무 전문가와 상담하시어 최적의 전략을 수립하시길 강력히 권해드립니다.경제 / 부동산25.12.0600
- 월세 계약기간 종료 전 개약 해지를 원합니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1. 계약서 상 월세에 관리 포함 시, 관리비 제외 가능 여부 ==>계약서에 '월세 60만 원(관리비 포함)으 로 명시된 경우, 원칙적으로 관리비만 제외하고 월세를 내는 것은 어렵습니다. 이는 게약 금액 전체에 대한 약속이기 때문입니다. 다만, 새로운 세입 자 입주 전까지 의 부담을 줄이기 위해 임대인과 관리비 조정을 협의해 볼 수 있습니다. 새로운 세입 자가 들어오면 관리비를 직접 부담하게 되므로, 이 점을 들어 원만한 논의를 시도해보시는 것이 좋습니다.2. 이사 시 가스 / 전기 해지 여부 ==>이사 시에는 사용하시던 가스와 전기를 반드시 직접 해지하거나 명의를 변경하셔야 합니다. 이를 하지 않으시면 퇴 거 후에도 요금이 계속 청구될 수 있습니다. 이사 당일에 미리 예약하거나, 즉시 해당 공급 사에 연락하여 검침 후 정산 하시는 것이 중요합니다.3. 최대한 유리하게 계약 해지 하는 방법 ==>계약 만료 전 중도 해지는 원칙적으로 임차인이 잔 여 계약 의무를 지지만, 임대인과의 합의를 통해 다음과 같은 방법으로 유리하게 해결할 수 있습니다.새로운 세입 자 구하기 및 중 개 수수료 부담 : 대부분의 경우 , 임차인이 새로운 세입 자를 구하거나 중 개 보수 료를 부담하는 조건으로 임대인과 협의하고, 주변 부동산에 적극적으로 방을 내놓아 새로운 세입 자가 입주하는 날짜까지만 월세를 부담하도록 하는 것이 중요합니다.임대인과의 서면 합의 : 구두 합의는 분쟁의 소지가 있으므로, 임대인과의 모든 논의 내용은 문자나 메시지 등 서면으로 남겨두셔야 합니다. 새로운 세입 자 물 색 및 중 개 보수 료 부담 주체, 퇴 거 날짜 등에 대해 명확히 합의서를작성하거나 서면으로 주고받는 것이 좋습니다.신속한 처리 : 3개월 전 임대인께 말씀하신 것은 매우 잘하신 일입니다. 지금부터라도 적극적으로 새로운 세입 자를 찾는 것이 월세 부담 기간을 단축하는 가장 빠른 길입니다.예외적인 계약 해지 사유 확인 : 만약 주택에 임대인의 의무 위반(하지 수리 미 이행, 계약서와 다른 사용 제한 등)이나 주거 환경이 심각하게 악화된 경우(안전.위생 문제 등)와 같이 사회 통념 상 합리적인 불가피한 사유가 있다면 계약 해지가 인정될 수도 있습니다. 이 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것도 방법입니다.결론적으로, 가장 중요한 것은 새로운 세입 자를 신속하게 찾는 것과 임대인과의 원만한 협의 입니다.경제 / 부동산25.12.065.01명 평가10
- 정말 감사해요100