답변 내역

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.전세 만기 시 집주인이 바뀌면 법적인 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 넘어갑니다. 실무에서는 이사 당일에 새 집주인이 치른 잔금으로 기존 집주인이 보증금을 돌려주거나 새 집주인이 직접 세입자에게 입금하는 방식으로 유연하게 처리되구요. 누가 돈을 보내든 세입자는 본인 통장에 보증금 전액이 들어온 것을 완벽히 확인한 뒤에 짐을 빼고 비밀번호를 넘겨주어야 안전합니다. 가입해 둔 전세보증보험 기관에 집주인 변경 사실을 미리 알려야만 추후 사고가 발생하더라도 문제없이 보험금을 받을 수 있으니 꼭 챙기시길 바랍니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.부동산을 2채 소유하고 있다고 해서 반드시 1채를 처분해야 할 의무는 없구요. 다주택자가 주택을 매도하는 주된 이유는 종합부동산세와 같은 무거운 세금 부담 때문이지만 현재 보유하신 두 주택의 시세 합계는 5억 3천만 원이라 2주택자 종부세 기본 공제액인 9억 원보다 낮아서 종부세 납부 대상이 아닙니다. 매년 부과되는 재산세는 두 채 각각에 대해 납부해야 하지만 월세 수익으로 충분히 감당할 수 있는 수준이라 월세 수익을 포기하면서 무리하게 집을 처분할 필요는 없습니다. 단 나중에 매도 계획이 생기신다면 양도소득세 중과를 피하기 위해서 시세 차익이 적은 1억 3천만 원짜리 월세 주택을 먼저 매도하셔서 1가구 1주택 상태를 만든 뒤 거주 중인 주택을 파는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 자금 출처 조사가 매우 엄격하기 때문에 가족에게 조달하는 3억 7천만 원에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 세금 처리 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.1) 5천만 원은 증여로 신고합니다. 부모님, 할머니와 같은 직계존속에게 받는 돈은 10년간 5천만 원까지만 세금이 면제되구요. 특히 과거의 전세금 2억 원이 차용증 없이 받으신 돈이라면 미신고 증여로 가산세를 물 위험이 큽니다.2) 2억 1천7백만 원은 무이자 차용으로 처리합니다. 법적으로 이자에 대한 증여세가 면제되는 한도이기 때문에 무이자 차용증을 쓴 뒤 매월 원금을 상환하는 이체 기록을 남기셔야 합니다.3) 남은 1억 원가량은 연 4.6%의 법정 이자를 부모님께 지급하면서 빌리시거나 정식으로 증여세를 내고 받으셔야 향후 세무조사 리스크를 안전하게 없앨 수 있습니다. 자금조달계획서랑 모든 증빙 서류를 한 번에 제출해야 하기 때문에 매매 계약 전 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.기존 5억 원 주택에 3억 원 주택을 추가로 매수하여 2주택자가 되면 세금에 크게 세 가지 변화가 생깁니다. 먼저 취득세는 새로 사는 집이 10.15 대책에 따른 규제지역일 경우 8%로 중과되고 비규제지역이라면 1%만 납부하면 됩니다. 매년 내는 재산세는 두 채 모두 부과돼서 세금이 늘어나지만 두 집의 시세를 합쳐도 다주택자 공제 기준인 9억 원 이하이기 때문에 종합부동산세는 내지 않구요. 양도소득세는 2주택 상태에서 먼저 파는 집에 대해 중과세가 적용될 수 있습니다. 다만 이사 갈 목적으로 새집을 사신 거라면 새집을 산 날로부터 일정 기간(보통 3년) 내에 기존 5억짜리 집을 먼저 파시면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.예전에는 5월 9일까지 잔금을 모두 받아야 양도세 혜택이 주어졌기 때문에 집주인들이 마음이 급해져서 집을 싸게 급매로 던져야만 했습니다. 하지만 바뀐 규정은 5월 9일까지 계약금만 걸고 계약서만 작성하면 실제 잔금을 치르는 기간은 지역에 따라 4개월에서 6개월까지 넉넉하게 연장해 줍니다. 덕분에 집을 파는 입장에서는 잔금 일정을 맞추기 위해 시간에 쫓겨 헐값에 집을 팔 필요가 없어졌고 그 결과 계약 일정을 여유 있게 늦추는 등 시장의 흐름이 좀 바뀌었죠.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.반복되는 사재기 현상을 보면 한국 사회가 유독 불안에 취약한 것처럼 보이지만 사실 사재기는 한국만의 특수한 문제가 아니라 불안을 느낄 때 나타나는 전 세계 공통적인 인간 본능이라 볼 수 있는데요. 예시로 코로나19 당시에 미국과 호주에서 벌어진 화장지 대란이나 최근 일본의 생필품 싹쓸이가 대표적이라 할 수 있구요. 전문가들은 사회가 혼란스러울 때 느끼는 무력감을 이겨내고 내 삶을 스스로 통제하고 있다는 안도감을 얻기 위해 물건을 비축하는 심리가 작용한다고 설명합니다. 게다가 남들이 다 사니까 나만 물건을 못 구해서 피해를 볼 것 같다는 불안감까지 겹쳐서 집단행동으로 번지게 되는거죠. 우리나라의 경우 SNS와 인터넷을 통해 이런 소문이 워낙 빠르게 퍼지다 보니 사재기 현상이 단기간에 더 크게 눈에 띄는 것일 수도 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.요즘같이 거래가 없는 시기에는 예전에 고점 가격이나 내가 받고 싶은 금액을 생각하시면 사실상 집을 팔기 어렵구요. 부엌과 화장실을 고친 건 그 집의 장점이라 볼 수 있지만 샷시나 도배까지 올수리 한 집과 같은 값을 받을 수는 없습니다. 그렇기 때문에 아예 수리가 안 된 집의 제일 싼 매물과 올수리 집 가격의 중간 정도로 처음에 가격을 정해서 내놓는 게 적당합니다. 빨리 팔겠다고 처음부터 집값을 수천만 원씩 낮춰서 올리지 마시고 일단 적당한 가격에 내놓은 뒤 집을 보러 온 사람이 낡은 벽지나 장판을 이유로 깎아달라고 할 때 딱 그 새로 도배하는 비용 정도만 빼주겠다고 협상하는 걸 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.중도금 대출을 실행하기 전이라면 부부 공동명의의 분양권을 남편 단독명의로 변경하는 것은 충분히 가능하며 절차도 비교적 수월합니다. 아내분의 지분 50%를 남편에게 넘기는 형태라 법적으로는 분양권 증여에 해당하구요. 우선 관할 시·군·구청에 방문해서 증여계약서를 작성하고 검인을 받아야 합니다. 이후에 부부가 함께 필요 서류를 지참해서 건설사 분양사무소를 방문하면 명의 변경 절차를 완료할 수 있습니다. 만약 중도금 대출을 이미 받았다면 은행의 대출 채무 승계 심사랑 동의가 필수적이지만 질문자님은 현재 대출 서명 전이시라 복잡한 은행 절차를 완전히 생략할 수 있어서 다행인 상황입니다. 명의 변경 후에는 증여한 달의 말일부터 3개월 이내에 관할 세무서에 증여세 신고를 반드시 하셔야 하구요. 부부간 증여는 10년간 6억 원까지 공제되기 때문에 분양 대금 규모상 실제 납부할 세금이 없는 경우가 대부분입니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.지인분께서 세입자의 일방적인 월세 미납과 태도 때문에 답답하고 곤란하시겠네요. 세입자가 납부를 차일피일 미루는 상황에서 임대차 보증금은 집주인의 손해를 방어하는 담보 역할을 합니다. 따라서 계약이 끝날 때 밀린 월세만큼을 공제하고 반환하시면 됩니다. 그러나 보증금이 충분히 남아 있다는 사실이 세입자의 월세 연체를 정당화하거나 집주인이 이를 무작정 기다려줘야 할 이유가 되지는 않거든요. 주택을 기준으로 연체액이 두 달 치에 달하게 되면 보증금 잔액과 관계없이 집주인은 즉시 임대차 계약 해지를 통보하고 합법적인 퇴거를 요구할 수 있는 명확한 권리가 생깁니다. 집주인분이 이러한 점을 알고 계셔서 잘 대처하셨으면 좋겠네요.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.월세를 제외한 1인 가구의 한 달 적정 생활비는 보통 80만 원에서 100만 원 선으로 잡는다고 보시면 됩니다. KB금융지주의 1인 가구 보고서에도 식비, 교통비, 여가비 등을 포함한 월평균 지출액이 약 128만 원으로 나오기도 했구요. 여기서 순수 월세 비중을 덜어내면 대략 90만 원 정도가 실질적인 생활비로 쓰이고 있습니다. 하지만 통계적인 금액에 의존하기보다는 본인의 소득 수준에 맞추는 게 재정적으로 안전하기 때문에 매월 지출하는 전체 생활비를 세후 실수령 급여의 40% 정도로 관리하시는 걸 추천드립니다.