경제
전세계약시 넣으면 좋은 특약같은서있나요?
전세계약시 넣으면 좋은 특약같은게 있을까요?? 곧있음 전세아파트 들어갈 예정인데 걱정이앞서서요 전문가님들 답변 부탁드려요
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약상 특약은 현 권리관계와 상황에 맞게 작성하는게 더 중요합니다. 기본적은 특약에 대해서는 이미기재가 되어 있기에 기존 특약중에 불리한 내용이 없는지 확인하시는게 우선이고, 그 다음으로는 선순위 권리 확보및 대항력 확보를 위한 특약으로 "전입신고 익일까지 다른 물권 설정을 금지한다" , 선순위 물권이 있는 경우 이에 따른 말소특약 "잔금시 기존 근저당권을 말소한다" 을 기재하시는게 필요합니다. 그 외 보증보험 가입과 전세대출 관련 협조 특약 " 전세보증보험 가입 및 전세대출 진행에 적극 협조한다" , " 전세대출 불가시 계약을 무료하고 계약금을 반환한다"(중요)
그 외 추가 기재 특약
" 임대차계약 기간중 해당 목적물 매도시 임차인에게 사실통보"
" 임대인은 잔금지급일까지 하자보수 혹은 도배,장판을 보수 혹은 교체해주기로 한다"
-> 이는 사전에 협의가 된 부분이 있다면 기재. 무조건x
등이 있습니다.
그런데 제가 위에 적은 내용들은 사실 완벽하게 적은게 아닙니다. 이렇게만 하면 나중에 분쟁의 소지가 매우 커지게되는데 이유는 특약은 구체적이고 명확하게 그리고 이를 위반할 경우에 대한 책임을 분명하게 적어두는게 중요합니다.
예를 들어 "전입신고 익일까지 다른 물권 설정을 금지한다" 가 아니라
" 임대인은 임차인계약시점부터 잔금 후 전입신고 익일까지 다른 제한물권의 설정을 하지 못하며, 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해지할수 있고, 임대인은 임차인에게 계약금 배액을 상환한다" 와 같이 구체적인 위약규정을 함께 명시하는게 필요합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세 계약 시 일반적으로 특약사항은 공인중개사님께서 알아서 다 기재를 합니다.
또한 민법 및 임대차보호법에 의거하는 부분은 특약을 앞서기 때문에 크게 걱정을 하지 않으셔도 되고,
반드시 잔금이전에 권리 등재 시 계약 취소 및 손해배상에 대한 부분 기재는 확인을 하시는 것이 좋고,
기타 도배 장판 등 요구사항 협의해서 기재를 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
가장 우선적으로는 전세보증금 반환 특약을 넣어 보시기 바랍니다. 보증금 반환 의무를 다시 한 번 명확히 하자는 취지이고, 임대인은 임대차 종료와 동시에 임차인에게 전세보증금을 반환하며, 보증금 반환과 동시에 주택을 인도하여야 한다 정도로 명시해 주시면 됩니다. 그리고 전세보증금 반화보증보험 가입하실 예정이라면 이에 대한 협조의 특약을 넣어 주시기 바랍니다. 가입에 필요한 서류 제출 및 절차에 적극 협조한다. 정도로요. 그리고 임대차 기간 중에 임차인의 동의 없이 추가 근저당권이나 가압류 등 임차인의 권리에 중대한 영향을 미치는 권리 설정을 하지 않는다. 이런 특약도 넣어 주시면 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대표적으로 많이 넣는 특약은 다음과 같습니다
,잔금일 전까지 권리관계 유지
임대인은 잔금 지급일 및 임차인의 전입신고·확정일자 취득일까지 근저당권, 가압류, 가처분 등 새로운 권리설정을 하지 않는다.
,전세대출 불가 시 계약 해제
전세대출을 이용한다면 임차인의 귀책사유 없이 전세자금대출이 승인되지 않을 경우 계약을 해제하며 계약금은 전액 반환한다
,전세보증금 반환보증 가입 협조
임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류 제출 등 제반 절차에 적극 협조한다
,체납 세금 및 선순위 채권 관련
계약 체결 당시 임대인은 국세·지방세 체납 사실이 없으며, 이를 허위로 고지한 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다
,등기부 상태 유지
계약 체결 당시 등기부등본의 권리관계는 잔금일까지 동일하게 유지한다
,하자 보수
입주 전 확인된 하자는 임대인이 입주 전까지 보수하며, 입주 후 발견된 기존 하자도 임대인이 수리한다
,보증금 반환 기한
임대차 종료 시 임대인은 주택 인도와 동시에 보증금을 반환한다
필요한 특약을 임대인과 협의해서 넣으시기 바랍니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
전세 사기나 보증금 미반환 사고를 막기 위해선 특약을 계약서에 꼭 넣으셔야 합니다. 일단 전세자금 대출이나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 전액 반환한다는 조항을 넣어서 대출이나 보증이 막히는 상황에 대비하시구요. 또한 잔금 지급일 다음 날까지 등기부등본상 현재의 권리 관계를 그대로 유지하고 이를 위반해서 새로운 담보 대출을 받을 경우 계약 해지와 손해배상을 청구한다는 내용을 포함시키길 바랍니다. 잔금일 전까지 집주인의 국세 및 지방세 체납 내역이 없는지 서류로 직접 확인받는 특약도 넣는 걸 추천드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
가장 많이 넣는 특약에 대해서 말씀드립니다.
임대인은 임차인의 전세보증금 반환에 필요한 협조를 하며 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조한다.
이 문구를 기재하시면 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
대항력 유지를 위해서 잔금일 다음날까지 신규 대출이나 저당권을 설정하지 않으며 위반 시 계약을 무효로 하고 계약금을 배상한다는 특약을 넣으면 좋습니다. 또한 대출이나 보증보험 거절을 대비해서 주택이나 임대인의 하자로 인해서 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다는 특약과 임대인의 국세와 지방세 체납이 없음을 증명하는 완납증명서도 반드시 확인해시고 미 이행시 계약을 헤제한다는 특약을 넣어도 좋습니다. 감사합니다.