답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면 임차인은 임대인의 동의 없이도 언제든지 계약해지를 통보할 수 있으며, 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다.따라서 3개월이 경과하여 계약이 종료된다면 임대인은 새로운 임차인의 계약 여부와 관계없이 기존 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 또한 이러한 경우 새로운 임차인을 구하는 과정에서 발생하는 임대인 측 중개보수를 기존 임차인이 부담할 법적 의무는 원칙적으로 없습니다.다만 3개월이 지나기 전에 퇴거하기로 별도 합의하는 경우에는 중개보수 부담에 관한 약정이 있다면 달라질수 있기에 우선적으로 현재 계약이 실제로 묵시적 갱신에 해당하는지 먼저 확인하시고, 계약해지 의사는 문자나 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 통보하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자란 기본적으로 주택을 1채 보유한 사람을 의미하며, 해당 주택에 실제 거주하는지 여부와는 관계가 없습니다.따라서 본인 소유의 주택을 임대하고 다른 곳에서 전세나 월세로 거주하더라도 보유한 주택이 1채라면 1주택자에 해당합니다. 비거주 1주택자 역시 말 그대로 주택을 1채 보유하고 있지만 해당 주택에 실거주하지 않는 사람을 의미하기 때문에 2주택자라고 볼 수는 없습니다.다만 양도소득세 비과세나 주택담보대출 등 일부 제도에서는 주택 보유 수와 별개로 실제 거주 여부에 따라 적용 요건이나 혜택에 차이가 발생할 수 있어 위처럼 보시는듯 보입니다. 결국은 1주택자와 2주택자를 구분하는 기본적인 기준은 실거주 여부가 아니라 주택의 보유 수라고 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.망국적이라는 표현은 말 그대로 나라를 망하게 할 정도로 심각하거나 국가와 사회에 해로운 영향을 미친다는 의미입니다.따라서 망국적 부동산이라는 표현은 특정한 부동산의 종류를 의미하는 것이 아니라, 부동산 시장의 과도한 투기나 가격 상승, 주거비 부담 등이 국가 경제와 사회에 심각한 악영향을 미친다는 것을 강조하는 표현이라고 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택담보대출을 실행한 이후 주택가격이 하락하였다고 해서 은행에서 즉각적으로 대출금의 조기 상환을 요구하는 것은 아닙니다. 일반적으로 정상적인 원리금 상환이 이루어지고 있다면 주택가격이 하락하더라도 기존 대출의 상환 조건은 그대로 유지됩니다. 다만 출금의 연체가 발생하거나 대출약정 위반 등 기한의 이익을 상실할 만한 사유가 발생한다면 대출금의 조기 상환을 요구받을 가능성은 있습니다.그리고 기존 대출과는 별개로 대출 만기 연장이나 대환대출, 추가 대출을 진행하는 경우에는 하락한 주택가격을 기준으로 담보가치가 재평가될 수 있어 대출 한도가 줄어들거나 일부 상환이 필요할 수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주권 거래란 일반적으로 재건축이나 재개발사업의 조합원이 새롭게 건축되는 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 매매하는 것을 의미합니다. 일반적인 아파트 분양권과는 차이가 있으며, 기존 부동산을 소유한 조합원이 정비사업을 통해 취득한 권리라고 이해하시면 됩니다. 매도 이유에 대해서는 질문하신 것처럼 추가 분담금에 대한 부담으로 매매를 진행하는 경우도 있지만, 그 외에도 시세차익 실현이나 개인적인 자금 사정 등 다양한 이유가 있을 수 있기 때문에 하나로 단정하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축은 정비기반시설이 비교적 양호한 지역에서 노후·불량 건축물을 철거하고 새롭게 건축하는 사업입니다. 주로 노후 아파트 단지를 대상으로 진행됩니다. 반면 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 따라서 기존 건축물뿐 아니라 도로, 공원 등 기반시설을 함께 정비하는 경우가 많습니다.두 사업 모두 법에서 정한 정비구역 지정 요건과 조합설립 동의 요건 등을 충족해야 하며, 구체적인 기준은 사업 유형과 지역에 따라 달라질 수 있습니다.조합원 자격의 경우는 재건축은 원칙적으로 재건축사업에 동의한 토지등소유자가 조합원이 되는 반면 재개발은 원칙적으로 정비구역 내 토지등소유자가 조합원 자격을 취득합니다. 분담금 산정기준은 재건축과 재개발 모두 기존 부동산의 종전자산 평가액과 사업의 비례율 등을 통해 권리가액을 산정하며, 조합원이 분양받을 주택의 가격과 권리가액의 차이를 기준으로 분담금을 계산합니다. 현금청산기준의 경우는 재건축과 재개발 모두 법에서 정한 분양신청 기간에 신청하지 않거나 분양신청을 철회한 경우, 또는 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우에는 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등록 민간임대사업자의 경우 원칙적으로 임대보증금 보증보험 가입이 의무이기 때문에, 임차인의 동의를 받아 법에서 정한 가입의무 면제 요건을 충족하려는 것으로 보입니다. 다만 임차인이 동의한다고 해서 무조건 가입의무가 면제되는 것은 아니며, 임대보증금 규모 등 법정 요건을 충족해야 합니다.이와 별개로 임차인이 직접 전세보증금 반환보증에 가입하는 방법도 있으나, 가입 가능 여부는 해당 주택의 권리관계와 보증기관의 심사 기준에 따라 달라질 수 있어 정확한 부분은 보증보험을 통해 확인이 필여합니다. 참고로 임대사업자가 의무적으로 가입하는 임대보증금 보증의 보험료는 원칙적으로 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담합니다. 다만 임차인이 별도로 가입하는 반환보증의 보험료는 임대인과 협의를 해보시기 바랍니다. 무엇보다가입이 가능한 상황이라면 소중한 보증금 보호를 위해서라도 보증보험에 가입하시는 것이 안전하다고 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건축법상 아파트는 주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상인 공동주택을 말합니다.그리고 질문에서 말씀하신 곳은 한남파라곤으로 보이며, 해당 단지는 지상 7층, 총 42세대로 구성된 소규모 아파트에 해당합니다.면적의 경우는 30평형과 42평형으로 구성되어 있고, 매매가격은 30평형의 경우 20억전후반, 42평은 27억원 정도로 실거래가격이 형성되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 중도퇴실시 임차인 중개수수료를 부담한다는 조항은 없습니다. 다만 계약기간이 남은 상태에서 조기퇴거의 경우 두 당사자간 합의에 따라 진행이 되어야 하는 부분이기에 합의과정에서 수수료 부담등과 같은 조건이 붙을수는 있습니다. 즉, 질문의 경우 만기가 남은 상태에서 조기퇴거를 하는 상황이라면 임대인 동의가 필요한 부분이고 임대인이 중개수수료부담을 요구하였다면 이를 수용하고 조기 퇴거를 하시거나 반대로 거부하고 만기까지 거주를 하시는 것을 선택할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모님께서 건축사사무소를 운영하시고 질문자님께서 공인중개사 자격을 보유하고 계신다면 부동산 임대사업을 진행하는 데 유리한 부분은 있을 수 있습니다. 다만 이러한 조건이 안정적인 현금흐름으로 이어진다고 단정할 수는 없습니다.결국 각자의 전문 분야에서 어느 정도의 역량을 발휘하고, 실제 사업을 얼마나 성공적으로 운영하느냐에 따라 달라질 수 있는 부분입니다. 또한 숙박업을 운영하거나 상가 건물을 보유한다고 해서 아무런 일을 하지 않고도 지속적인 수익이 발생하는 것은 아닙니다. 공실이나 시설 유지관리, 운영비용 등의 부담도 발생할 수 있기 때문에 단순히 건물을 보유하는 것만으로 안정적인 수익을 기대하기는 어렵습니다.