답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험가입기간은 기관별로 차이는 있으나, 보통 이용하는 허그의 경우 전체 전세기간의 1/2 경과되기전에는 가입이 가능하므로 잔금지급이후에 가입을 하시는게 맞으나, 기간이 정해져있어 급하게 하셔야 하는 부분은 아닙니다. 그래도 보증금보호를 위해서는 빠르게 가입을 해두시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 아파트 구매자체는 문제가 없습니다. 다만 이를 상시주거용으로 사용할지 별장용도로 사용할지에 따라 달라질듯 보이는데, 본인이 별장으로 쓴다고해서 바로 별장에 따른 과세가 되는 것은 아니기에 원칙상 주거용 주택으로써 두실 경우 주택수에 영향을 주어 1세대 2주택이 될수 있습니다. 2. 주택을 상시가 아닌 가끔이용한다고 해서 별도 관할지자체에 신고나 허가를 필요로 하지는 않습니다. 다만 별장으로써 등록을 할 경우에는 주택수에서는 제외가 되나 별도의 세법기준이 적용되게 됩니다. 이런 경우 현실적으로 세부담이 더 커질수도 있기에 두 경우를 비교하여 판단하셔야 할듯 보입니다. 3. 일반적인 주택의 경우 재산세는 분리과세가 되어 주택별로 재산세가 나오게 됩니다. 보통 인별합산과세는 종합부동산세가 해당이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보유한 주택이 속한 지역모두 규제지역에 해당되는 것으로 보입니다. 질문자님의 경우 원칙적으로 규제지역 내 2주택자로써 다주택자에 해당이되며, 양도세 규정상 2주택자가 공시지가 1억이하의 집 양도시에는 중과세율이 적용되지는 않는것으로 알고 있습니다 .단, 주택수에는 포함이 됩니다. 쉽게 질문에서는 취득세를 문의하셨는데, 만약 현재주택상태에서 강북의 아파트를 매도하는 경우에는 강북아파트에서는 중과세가 적용될수 있고, 이후 다른 주택구매할 경우 공시지가 1억이하 주택을 보유한 1주택 상태에서는 주택수 배제되어 취득중과세가 아닌 기본세율이 적용되게 됩니다. 반대의 경우로써 광주빌라를 먼저 처분하는 경우에는 양도중과세를 적용되지 않으나, 강북 1주택이 남아있는상태에기에 규제지역내 다른 주택구매시 취득중과세가 부과될수 있습니다. 세금에 대해서는 해당 답변보다는 세무사등을 통해 한번더 정확하게 확인하는게 좋을듯 보이며, 중과세나 세금부담을 줄이기 위해서는 우선 광주빌라 처분 양도세부담 -> 1주택상태에서 강북아파트 양도비과세 처분 -> 무주택상태에서 상급지역 주택구매 방식이 가장 세부담이 적지 않을까 생각은 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험의 경우 일반적으로 허그를 많이 이용하시는데, 일단은 임대차계약을 하고 확정일자를 부여받은 다음 입주뒤 전입신고를 한뒤 보증기관에 신청하게 됩니다. 일단 가입요건에 대해서는 사전에 해당기관등에 문의를 해보시면 되는데, 보통 전세대출이 있는 경우 은행을 통해 진행되는 경우가 많아 은행에 도움을 받으시면 됩니다. 직접가입의 경우는 우선 보증대상 및 조건내용등을 가능여부를 판단하신뒤 문제가 없다면 방문이나 모바일을 통해 신청하게 됩니다. 그뒤 심사를 거쳐 가입이 완료됩니다. 가입시에는 주민등록등본, 신분증과 임대차계약서, 보증금 지급확인서류(이체내역서), 임차주택 등기부등본, 건축물대장, 전입세대확인서등을 준비하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세나 월세시세는 같은 지역이라도 주택유형이나 입지, 건축년도, 평수등 다양한 이유에 따라 달라지기 떄문에 평균치를 말씀드리는게 의미가 없습니다. 스스로 대략적으로 확인할수 있는 방법은 일단 네이버부동산을 통해서 회사주변으로부터 시세를 확인하면서 적당한 시세가 있는 곳으로 넓혀가면서 지역을 보셔야 합니다. 그리고 직장주변 지하철노선등을 기준으로 따라가면서 보시는게 도움이 될수 있습니다. 질문처럼 어디가 유리하다라도 딱 말씀드리기 어려운게 지역시세가 낮을수록 입지상 불편함이 있을수밖에 없기에 본인 자금사정에 따라 살펴보시면서 특정지역이 정해지면 해당지역내 매물을 유형별로 확인하여 최종적으로 중개사무소에 연락하여 실제 임장을 해보는 방식으로 구하셔야 합니다. 주택을구할때는 결국 발품을 파는게 답이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울은 더 기가 막힙니다, 현재 서울내 전월세 물량 감소까지 발생하면서 시세도 매우 상승하고 있고, 그나마 있는 매물도 아파트이 경우는 노룩전세라고해서 보지도 않고 일단 계약을 진행될 정도로 거주환경이 안좋아 지고 있습니다 ,서울아파트 기준 평균월세가 150만원인 시대이고, 주거에 있어 양극화도 매우 심각한 수준입니다. 지방과 비교해도 수도권 특히 서울에서의 전월세는 현재 매우 최악의 상황으로보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고민이 되긴 해보입니다. 일단 지역요건만 보면 서울이내인 구파발이 유리할듯보이나, 주택유형에서는 아파트가 유리하고, 개발측면에서는 삼송도 나쁘지 않기 때문입니다. 다만 선릉 출퇴근 기준으로는 해당 지역모두 근접성은 좋지 않아 보이는게 사실이고, 위 세군데중에 실거주목적으로 고르신다면 질문자님이 단독가구일 경우 1변선택지, 가족이나 자녀가 있어 어느정도 장기거주가 예상되면 2번대상물이 조금 더 유리하지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계획이 그러시다면 매도를 하시는 것도 방법이 될수 있으나, 재개발에 따른 임대주택의 경우 무조건 장기간 거주가 보장되는 것은 아니라고 알고 있어 이부분은 확인이 필요합니다. 보통은 기본계약은 2년으로 알고 있으며, 무주택세대주요건이 유지되는 경우에 한해 10년간 연장을 해주는 것으로는 알고 있습니다. 만약 이 조건에 맞추어 장기거주를 하실거라면 보유주택을 매도하고 무주택상태로 유지하시는게 나을수는 있으나, 향후 2년 혹은 10년뒤쯤 퇴거를 하실때 이전보다 시세가 많이 올랐을 가능성이 높고 새 주택을 구매하기에도 대출이나 규제등이 달라질수 있어 신중하게 판단을 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청년월세지원의 경우 전입신고가 필수적인 요건은 아니라고 알고 있습니다. 보통은 실제거주여부와 임대차계약이 존재하여야하는 것으로 알고 있으며, 전입신고의 경우 거주사실의 입증근거이기에 별도의 입주사실을 입증할 근거가 있다면 전입신고가 되어 있지 않더라도 신청자체는 가능한것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자동연장이라도 어떤 형태인지에 따라 달라집니다. 가장 기본적으로 묵시적갱신에 따른 연장의 경우 임차인의 중도해지요구는 해지통보를 한 3개월후 자동종료가 되므로 해당 기간이 되면 별도의 패널티 부담은 없습니다. 이런 경우가 아닌 최소거주기간 2년에 따른 자동연장 혹은 2년미만의 계약으로써 해당기간까지 연장이 된 경우라면 이떄는 임차인 임의대로 해지는 불가하고 임대인동의를 받아 합의해지를 하셔야 하고, 그에 따라 임대인 요구조건에 따라 다음임차인 지급이나 중개수수료 부담, 일정기간 월세부담등의 패널티가 있을수 있습니다. 물론 임대인이 요구하는 조건에 따라 어떤 패널티를 부담할지는 달라지게 됩니다.