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전세금 증액없이 재계약하는 경우 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임차인이 갱신청구권을 사용할 경우 임대인은 실거주 및 법적요건에 해당되지 않는 경우 이를 거부할수는 없지만, 임대료에 대한 5%증액요구가 가능합니다. 다만, 5%증액은 두당사간 합의이기에 임차인이 끝까지 거부를 하고 버티는 경우 강제할수는 없습니다. 임대인 입장에서는 만기 6~2개줠전 재계약협의시 우선하여 의사통보를 하시는게 필요한데 의사통보시 갱신청구권을 암차인 스스로 사용토록 하는게 유리하기에 보통 시세가 오르는 전세매물에 대해서 재계약시 임대인은 시세대로의 인상을 요구하시면 되고, 임차인은 이에 따라 5%증액제한을 위해 갱신청구권사용의사를 밝히는 경우가 대부분입니다. 질문처럼 중도해지가 걱정되신다면 합의갱신으로 하는 방법도 있는데, 임차인도 이러한 갱신청구권의 이점을 알고 있고 중도퇴거가능성이 있다면 합의갱신이라도 반드시 갱신청구권을 사용할 가능성이 높습니다. 결국 임대인 입장에서는 위처럼 먼저 통보하시고 임차인의 답변에 따라 대응을 하시는게 필요할듯보입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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상가임대 중계수수료에 대해궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 상가의 경우 중개보수율은 주택외 0.9%가 적용되는 게맞고, 월세의 경우 거래금액은 환산보증금을 기준으로하기 때문에 위 조건 3000 / 150 이라면 환산보증금은 1.8억원이 됩니다. 이에 따라 중개보수상한은 162만원으로 보이며 해당 금액을 초과하지 않는 범위내에서 중개사와 협의로 지급하시면 됩니다. 단, 할인의 경우 중개사가 이를 거부할 경우에는 위 금액 그대로를 지급하셔야 하기 때문에 잘 협의를 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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생애최초디딤돌, 규제지역 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10/15규제에 따라 서울 전지역에 규제지역에 속하게 되면서 LTV는 40%로 하향되었습니다. 다만 생애최초의 경우만 기존대로 70%로 적용하게 됩니다. 즉, 신혼부부라도 생애최초가 아니라면 적용대상이 아닌것으로 알고 있고 생애최초인경우에만 해당되는 것으로 알고 있습니다. 그리고 강남3구는 이전부터 규제지역이였기 때문에 동일한 조건이라고 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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부동산 매매계약 계약금 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약금을 지급한 이후에는 계약서작성 여부와 관계없이 계약금계약이 체결된 것으로 볼수 있습니다. 계약금계약은 계약금지급을 요건으로 하지 계약서작성을 요건으로하지 않기 때문입니다. 그에 따라 계약금 지급이후에 계약서를 작성하더라도 계약일자는 지급일인 10.15일 될것으로 보입니다,그리고 게약금은 두 당사자간 합의로써 정하는 부분입니다, 그에 따라 5%를 하던 10%을 하던 관계없이 계약성립에는 영향이 없습니다. 중요한건 지급된 금액보다 계약금을 얼마로 하지에 대한 합의와 이에 따른 지급여부입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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강력한 부동산 규제에 따라 지방으로 투자 수요가 몰리게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 이번규제로 인한 풍선효과가 지방으로 이어질 가능성은 개인적으로 없다라 판단됩니다. 이유는 현재 지방부동산의 침체는 단순히 시장 침체영향보다는 지역소멸화에 따른 인구감소의 원인이 더 큽니다. 즉, 더이상 해당 도시에 투자가치가 그만큼 낮다는 의미이고 , 최근 사람들이 말하는 부동산 공급부족은 실제 주택의 공급이 부족한게아닌 다수가 살고 싶어하는 지역에 공급이 부족하다는 의미로 해석될 수 있고 단순히 수도권 규제를 한다고해서 그 투자수요등이 지방으로 옮겨질 가능성은 거의 없다고 볼수 있습니다. 다만 질문에서처럼 지역내 호재가 있는 지역 예를 들면 부산지역 북극항로산업육성등의 호재가 있다면 그에 따른 수요이전등이 나타날수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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이번 10.15 규제로 인해서 규제로 묶이지 않은 지역으로 풍선효과가 발생할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 대책이 발표되기 전까지는 전문가들 예상으로 강남3구 내 토지거래허가제로 인한 풍선효과로 가격이 상승중은 성동, 마포에 추가적인 토지거래허가구역 지정였습니다. 그런데 실제 정책발표에 따라 해당 지역외 풍선효과 예상되는 서울전지역과 경기도권 상승지역을 모두 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정함으로써 예상되는 풍선효과를 막았는다는 특징이 있습니다. 그러므로 이번 규제에 따른 풍선효과로 타 지역내 부동산 상승될 가능성도 크지 않은게 사실입니다. 다만 경기도권 내에서도 가격상승세가 나타날수 있거나 나타나고 있는 일부지역 일산, 동탄등은 제외되어 있음으로 사실상 이번규제로 인해 풍선효과가 나타날 경우 해당 지역에 가격상승세가 나타날 가능성도 배제할수는 없습니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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이젠 정말 서울 수도권에서 집 사기는 어렵겠네요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 대책의 대한 공통된 평가는 전례에 없던 강력한 부동산 규제라는 점과 단기간 시장내 거래량 감소 및 주택가격상승이 멈출거라는 예상입니다. 다만 중장기적으로 평가하는데 있어서는 전문가들도 의견차이가 있는데, 주로 청년이나 신혼부부처럼 실질적인 주택구입이 필요한 수요에 대해서도 위축이 될수 있다는 점과 과거 경험상 강력한 규제라도 시장이 적응된 이후 다시 가격이 급등할수 있다는 점등이 현 규제만으로는 부동산 안정화는 어려울것이라는 부정적 평가가 있습니다. 개인적으로 현 부동산 정책은 상승하는 주택가격의 흐름을 막는데에는 유용한 것으로 보이나, 시장안정화를 위해서는 또 다른 방식의 실질적인 공급대책이나 후속대책등이 이루어져야 가능할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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재개발 지역 부동산 중개수수료 적정성 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 관리처분 인가 후에 철거중 구매하신 것으로 보이며 ,이때의 중개수수료율은 토지거래 요율인 0.9%로 산정되게 됩니다. 보통 동호수 추첨이 된 이후에는 입주권도 주택에 준하여 보기때문에 주택중개요율이 적용되게 됩니다. 그에 따라 0.9%의 상한요율이 적용된 부분은 문제가 없으나, 과하다는 생각이 드신다면 해당 요율로 산출된 중개보수에 대해서는 협의를 통해 낮추시는 방법이 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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2025년 11월 현재 부동산 개업해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 사항은 사실상 답변을 드리기 어려운 부분으로 보입니다. 일단 현재 부동산 중개사무소는 시장분위기에 따라 많이 침체되어 있는 상태이고 이번주 정부규제에 따라 단기간 거래량 감소가 예상되기에 당장 중개사무소 개설에는 부담이 될수 있습니다. 그리고 중개사무소는 손님의 접근성이 좋아야하기 때문에 주로 상가1층등에 입점하는게 일반적이며, 주택의 경우라면 대단지 아파트 주변, 번화가의 경우라면 주요 초입 입구부분에 많이 집중되게 됩니다. 그러므로 입지요건과 주변 상황을 잘 살피셔야 합니다. 참고로 오피스텔에 구하신다면 반드시 업무용 오피스텔을 구하셔야 합니다. 그리고 몇개월후부터 안정적일지는 아무도 알수 없으며, 개인 능력과 시장상황에 따라 기간에 차이가 있을수는 있을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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경주 유입인구가 많아짐에 따라 시장 상인들의 담합으로 인해, 물가는 배로 뛰고, 규제 방안 없는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 상인간의 가격담합의 경우 공정거래법 위반에 따른 형사처벌 및 행정제제가 가능한 사항에 해당됩니다. 다만 일반 소상공인간 가격대가 비슷하게 오른다고 해서 이게 담합을 통해 이루어졌는지를 적발하기는 쉽지 않습니다. 즉, 별도의 신고가 있고 이를 입증할수 있는 경우 적발하여 공정거래법에 따라 과징금 부과나 시정명렁등의 조치를 취할수는 있지만, 상인들간 경쟁업체간 서로 눈치를 보면서 스스로 가격을 점차 올리는 행위에 대해서는 단속근거가 없는게 현실입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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