답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출에 대한 규제사항은 현재는 규제지역에 따라 적용되는 부분과 전체적으로 적용되는 부분이 다르고 LTV나 DSR처럼 정부한도제한과 개인별 소득등에 따른 한도제한등이 너무나 상이하기에 세부적인 대출에 대해서는 통상적인 비교가 어려워 본인이 직접 해당하는 주 금융권을 통해 알아보시는게 정확합니다. 다만 모든 은행에 방문을 하기는 한계가 있기에 최근에는 토스나 카뱅등 주담대 비교를 해주는 곳이 있어 원하는 매물의 지번과 시세를 아는 경우라면 대략적인 가능한도와 이자율 비교가 가능한 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 현재의 상황을 과거에 대입시키면 끝이 없습니다. 주식이나 코인등 투자시장에서는 당연히 돈을 버는 사람이 나올수밖에 없고, 이들 모두가 투자능력이 뛰어난 것은 아닙니다. 주식이나 코인이라면 장기적인 관점에서 투자를 한사람들의 영역이겠으나, 실제 부동산에서 30년뒤 해당 토지가 대박이 나는 경우는 대부분 운에 가까운 영역이기 때문입니다. 거기에 지금은 수도권 주변으로 왠만한 곳은 개발이된 상황에서 이전보다 이런 벼락부자가능성은 매우낮고 설령 있다고 해서 30년을 토지에 돈을 묶어 두고 세금내면서 버티기도 어렵습니다 ,부동산에서 성공하는 방법까지는 알수 없으나, 최소한 투자에서 성공을 하려면 투자대상을 설정하고 그에 따른 경험을 쌓는게 우선되어야 하기에 부동산에서도 본인이 투자할수 있는 영역을 먼저찾으시고 관련된 사항에 지식을 쌓으면서 실제 투자경험이 쌓이면 시간이 지나 성공으로 이어지는게 아닐까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경락대금 미납등 낙찰자가 지위를 포기하는 경우 입찰보증금 10%는 돌려받지 못합니다. 해당 금액은 법원이나 국가에 귀속되는 게 아닌 배당표에 포함되어 낙찰이후 채권자 배당시 포함되게 됩니다. 보통은 배당표상 전경매 보증금으로 기재되어 배당할 금액에 포함이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만료가 27년 3월인데 , 중도해지로써 7월 퇴거예정으로 보입니다. 우선 이는중도해지로써 임대인의 동의가 필수적입니다. (1번경우)만약 25년도 재계약시 갱신청구권을 사용하여 연장하였거나 묵시적갱신으로 연장이 되었다면 임대인 동의업이 퇴거통보를 한 3개월 후 계약이 자동종료되어 퇴거가 가능하지만 그외(2번경우)에는 앞에 말한 것처럼 임대인 동의가있어야만 해지가 가능합니다. 언제쯤 이를 통보하느냐는 1번경우에는 퇴거 3개월전 하시면 되나, 2번경우는 지금이라도 미리 임대인에게 해지요구 및 협의를 하시고 다음 임차인을 구할수 있도록 시간을 주시는게 필요합니다. 1번 경우에는 3개월 뒤 자동종료로써 중개보수 부담 x, 보증금 반환요구 o 2번 경우에는 임대인이 동의를 전제로 제시하는 요구사항에 따라 달라집니다. 통상적으로 다음임차인 주선+중개보수지급으로 협의를 하나 이는 일반적인 경우일뿐 모두에게 적용되는 것은 아닙니다. 화장실 수리의 경우 본인이 임의대로 수리한 경우라면 임대인이 원상복구를 요구하면 오히려 비용을 추가로 들여 원래대로 돌려놓아야하는 어의없는 상황이 생길수 있습니다. 그렇기에 해당수리비를 요구하기는 상황상 어렵다고 보시면 됩니다. 보통 내집이 아닌데 임대인 동의 없이 인테리어를 하지 않는게 위와 같은 이유입니다. 퇴거시에는 아파트일 경우 장기수선충당금은 관리사무소에 방문하여 납부내역을 확인해 임대인에게 돌려받으시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙으로는 주택을 보유하고 있는 수만큼 모두 포함이 됩니다.여기에는 분양권, 주거용오피스텔도 포함이 되며, 공동명의라도 각각 주택수에 포함이 되게 됩니다 (단, 부부공동명의 1주택의 경우는 1주택으로봄)다만 세금마다 주택수 포함에서 제외되는 요건이 별도 있으며, 그 요건에 해당되는 경우에는 주택수에서 제외가 되어 세금을 산정하게 됩니다. 질문에서 말하는 저가소형주택의 경우도 지역과 세금에 따라 예외 규정이 달라지는데, 취득세의 경우 공시가격 1억이하 저가주택, 종부세에서는 공시지가 3억이하 저가주택, 양도세에서는 규제지역내에서는 해당사항 없는 것으로 알고 있습니다. 그리고 2024년부터 현재까지 세재혜택의 하나로써 신축소형주택으로써 2027년 말까지 준공이 된 전용60제곱이하의 수도권 6억, 지방3억원이하 비아파트에 대해서는 취득세, 양도세, 종부세 산정시 주택수에서 제외가 됩니다. (단, 아파트의 경우 적용되지 않습니다. )

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조정지역대상 내 주택에 대해서 1가구 1주택 양도비과세를 받기 위해서는 2년이상 보유, 2년이상 거주의무가 있습니다. 그에 따라 2년 실거주를 하지 않으면 1주택자 기준으로 양도비과세 혜택을 받을수 없습니다. 질문의 경우 양도차익이 1억(6.5억-5.5억) 이 되고 장기보유특별공제 5년보유 10%, 기본공제를 하게 되면 과세표준은 8750만원이 되고 여기에 구간세율 24%. 누진공제액을 공제하면 최종 양도소득세는 1500만원정도 나오게 되고, 지방소득세 10%가 추가되어 1650만원 나오게 됩니다. 다주택자의 경우라면 중과세유예중단이후에는 중과세울이 붙어 이보다 훨씬 높은 세부담을 하실수있습니다. 그리고 위 계산은 대략적인 부분으로 답변과 실제 세금과는 차이가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 토지는 지목이 있고 해당 지목에 따라 이용할수 있는 용도가 정해져 있습니다. 보통 주택이나 건물등 건축을 할수 있는 토지의 지목은 "대"이며, 농지에서는 건축을 할수 없습니다. 다만 농업을 위한 용도로써 흔히 농기구,기계 보관목적의 농막은 허가를 받아 건설이 가능할수 있지만 질문처럼 농지에서 거주를 하는 것은 문제가 될수 있습니다. 그리고 농지의 경우 농업이 아닌 다른 용도로 지목변경을 하기 위해서는 농지전용허가를 받으셔야 하는데, 이는 일반 토지의 지목변경과 다르게 매우 엄격한 규제에 적용을 받게 됩니다, 즉 농지용도변경이 가능하나, 그 목적이나 절차가 매우 까다롭고 허가가 잘 나오지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공인중개사 자격이 없는 상태에서 일회성으로써 중개를 해주고 중개비를 받는 것은 문제가 안되지만, 질문처럼 이를 한번이 아닌 꾸준히 업으로써 할 경우에는 무자격중개행위로써 처벌받을수 있습니다, 그리고 부동산과 수요자를 연결시켜주고 그에 따른 비용을 받는 것은 중개보수가 아닌 소개비정도로 이는 중개사무소와 질문자님과의 협의에 따라 정하셔야 할 부분인데 해당부분도 문제가 될 소지가 있을수도 있는데, 보통 한 부동산을 위해 근무하는 소속중개사나 중개보조원도 등록관청에 등록을 하여야 하기 때문입니다, 그렇기에 위처럼 공개적으로 해당부분에 대해 정보를 드리기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 경우는 새로운 주택에 전세대출 혹인 주담대를 필요로 할때 기존 미상환전대출이 있는 경우 상환조건부 대출로써 신청을 하시면 됩니다. 질문의 경우 실제 보증보험을 통해 구상권 확정이 되면 이후 새로 이시갈 주택을 구하고 계약을 진행한뒤 상환조건부 대출을 신청하시면 되고, 현 주택퇴거일을 보증보험에 통보하시면 퇴거일에 주택 인도 확인후 보증금을 지급, 해당 보증금으로 기존대출 상환하시면됩니다. 말로 한 과정이 복잡할수 있는데, 보통 보증보험에서 심사통과가 확정되어 연락이 올 경우 위 이사에 대한 부분을 문의하시면 퇴거일에 과정에서 자세한 설명을 들을수 있고, 대출의 경우는 은행을 통해 현상황을 전달하시면 상환조건부대출의 이용과 절차를 설명받으실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 위조건만 보고 100%안전하다 말하기는 어려우나, 근저당이 없고, 전입신고와 보증보험 보입이 가능하다면 크게 문제는 없을것으로 보입니다 다만 이러한 확인은 실제 계약전 등기부와 임대인의 세금납부서류를 확인하셔야 하고, 특약등에 몇가지 내용을 추가로해두시는게 필요하듯 보입니다.