답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간내 중도해지는 기본적으로 상대방동의를 필수요건으로 합니다. 질문처럼 계약기간이 아직 8개월이 남아있다면 다음임차인을 구하든 별도의 패널티를 부담한다고 해도 질문자님이 동의하지 않으면 불가합니다. 만약 여기서 대해서 마찰이 생길 경우라도 임대인에게 불이익은 없습니다. 다만, 해당 계약상태가 임차인이 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약이거나, 묵시적갱신에 따라 연장된 경우라면 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료되기에 어쩔수 없는 부분이나, 이런게 아닌 이상 앞에서 말한것처럼 거절의사를 밝히면 임차인은 계약기간내 중도해지가 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전환율에 따라 계산하는 방식이 무조건 적용되지는 않습니다. 보통 입주할때 임대인들이 시세에 따라 가격을 정하게 되는데, 전세3억을 1억으로 한다고 해서 월 75만원으로 하지는 않습니다. 말그대로 전환율은 말그대로 재계약등에서 5%인상제한 판단하는 기준이 될수는 있을뿐 신규매물 등록시 이에 따라야 할 의무는 없기 때문입니다. 실무상 1억당 40~50만원수준으로 전환을 하는게 보통이고 위 예시기준으라면 크게 무리되는 부분은 아니기 때문입니다. 그럼에서 질문자님처럼 전환율에 따라 이거 너무 비싸다고 판단이 되는 겨우 해당 매물을 피하시면 되는데, 해당 시세기준으로 주변매물이 책정되어 있는게 보통이기에 해당지역에서는 1억 /75만원내 매물이 없어 결국은 3억의 보증금이 없다면 1억 / 90만원에 계약을 할수 밖에 없는 상황으로 이어지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물유형에 따라 달라질듯 보입니다. 기본적으로 주거용 주택의 경우라면 당연히 내부시설에 대한 인테리어등을 한 경우나 신규아파트에 대해서는 임대수익이 크게 발생될수 있고, 소규모단지보다는 대규모단지가 임대수익이 유리한 편입니다. 그외 입지적인 이점이 있는 경우로써 직주근접이나 교통편의성이 뛰어난 입지도 임대소득이 높아질수 있는 부분입니다. 다만 위 부분들중에서 임대인이 직접할수 있는 부분은 인테리어등을 통해 내부시설상태 개선정도라고 할수 있습니다. 상가건물의 경우 임대수익은 상권에 따라 결정되는 경우가 많아서 사실 입지가 매우 중요하다고 할수 있습니다. 그리고 임대인의 건물운영방식에서 어떤 업종이 건물에 있는지에 따라 해당건물의 가치를 높여줄수 있고 이는 임대수익에도 직접적으로 영향을 줄수 있는데 보통 1층에 유동인구 증가가 가능한 브랜드 카페등을 입점시키는 방법과 은행처럼 장기임대가 가능한 업종을 입점시키는 것도 긍정적인 영향을 줄수 있습니다. 특히 학원이나 개인의원등의 경우 집중적으로 모여 입점을 하는 특징이 있기에 이러한 업종이 몰려 임대차를 하는 건물이라면 임대수익극대회에 도움이 될수 있습니디.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약당첨이 되더라도 부적격판단이 되면 당첨이 취소되고, 자격을 상실하게 됩니다, 질문과 같이 입주까지 한뒤에 부적격이 나오는 경우는 흔하지 않지만 보통은 당첨자 발표일 이후 서류제출을 받아 심사중에 해당부분이 발견되어 입주전에 부저격처리 되는게 일반적입니다. 그럼에도 실제 입주후 위와 같은 문제가 발생한다면 입주가 취소되고 당연히 해당 주택도 무순위청약을 통해 다른 사람에게 자격을 부여하게 됩니다. 당연히 부적격판단이 되면 해당주택에서도 퇴거를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택을 둘러보고 계약을 할때 계약금의 일부를 가계약금으로 지급하여 주택을 선점해두고 실제 계약서작성시 계약금10%에서 가계약금을 제외한 나머지를 지급하게 됩니다 , 그뒤 잔금일에 나머지잔금을 모두 지급하고 입주하는 방식으로 이루어집니다. 그런데 질문에서 보증금이 1000만원이라면 일반적으로 계약금은 100~200만원 사이가 되고, 가계약금은 이중 일부인 50만원선이 일반적이기 합니다. 가계약금 자체를 해당 조건에서 300만원을 받는다는건 일반적인 경우로는 보이지 않습니다. 만약 계약시점에 알지 못하엿던 부분들로 인해 계약이 해지되는 경우 가계약금 반환이 어려울수 있는데, 계약서 작성을 하지 않은 상황에서 부담하기에는 너무 큰 비중으로 생각은 됩니다. 일단 중개사를 통해 계약금은 10%수준에서 가계약금 5%정도로 협의를 해보시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발은 쉽게 주거시설 뿐 아니라 정비기반시설까지 고루 개발하는 행위로써 주로 공적영역이 가능한 성격의 사업이고 그만큼 인허가 과정등이 까다롭습니다. 이에 반해 재건축은 흔히 말하는 아파트 재건축사업처럼 정비기반시설은 그대로두고 주거기능에 대해서만 개발을 하는 방식으로 주로 민간영역이 강한 특징이 있습니다. 그에 따라 절차상 규제등도 재개발보다는 용이하다고 보시면 됩니다. 간단한 예로 신도시개발이나 소규모가로정비사업등이 모두 재개발에 해당되며, 재건축의 경우 아파트 재건축이 대표적입니다. 재초환 (재건축초과이익환수제)는 재건축사업에 조합이 개발에 따라 지가상승등을 통해 얻은 초과이익에 대해서 일부를 정부가 세금으로 환수하는 제도를 말합니다, 쉽게 재건축이슈로 주택가격이 상승되면 얻어지는 이익의 일부를 정부가 세금의 방식으로 회수하는 것을 말합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쥐가 들어왔다 퇴치한것까지는 말하지 않아도 되나, 누수에 대한 사실은 미리 통보를 하시는게 좋을 듯 보입니다. 다만 현재 모두 수리가 완료된 사항이기에 매매과정에서 크게 문제가 되지 않을수 있으나, 혹시나 매매과정에서 하자담보책임에 있어 상대방이 이를 모르고 계약을 하고 이후에 똑같은 하자가 발생한 경우 하자담보책임을 질수 있으나, 계약과정에서 사전에 공지하고 계약한 경우 이를 피할수 있기에 계약을 중개하는 중개사에게는 전달을 해두시는게 필요할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매물에 대한 검색은 네이버부동산을 통해 원하시는 지역과 매물유형에 따라 찾으시면 되고, 마음에 드는 매물이 있을 경우 이를 올린 부동산에 연락하여 사전에 스케줄을 조율하여 방문하시어 실제 매물을 보시면 됩니다. 그리고 마음에 들어 계약을 진행하게 된다면 우선적으로 가계약금으로써 계약금의 일부를 이체하고 몇일 뒤 실제 소유주인 임대인을 만나 실제 계약서 작성을 하게 됩니다 .해당과정에서 계약금 10%을 지급하게 됩니다. 그리고 보증금에 대한 잔금인 입주시점에 나머지를 한번에 지급하시면 됩니다. 월세의 경우는 선납,후납에 따라 지급시기는 달라지는데, 선납이라면 입주시점에 잔금과 함께 추가지급을 하시게 되고 후납이라면 입주후 한달뒤부터 지급하시면 됩니다. 관리비에 대한 부분은 월세에 포함일수도 있고 별도 관리비로써 부담하는 경우도 있기에 해당조건은 계약시점에중개사등을 통해 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 신생아 특례대출시 보통 은행에서는 6억이하 주택에 특례구입자금보증 가입을 하는 조건으로 방공제 없이 LTV한도대로 받으실수는 있습니다. 2. 정확한 확인이 필요하나 보증금액의 약 0.2%수준으로 나와있습니다. 다만 보증금액의 90%의 0.2%라는 말도 있기에 해당 부분은 은행을 통해 확인해보시는게 좋으듯 보입니다. 3. 최대한도가 4억은 맞지만, 이를 위해서는 DTI 즉 본인의 소득여부와 타 대출여부를 모두 따지기 때문에 실제 풀한도까지 받는 경우가 많지 않습니다 .특히 질문처럼 신용대출까지 포함되어 있다면 월소득이 왠만큼 있지 않는 이상4억까지 나오기 어려울수 있습니다. 4. 일단 어려울것으로 예상되는데, 본인 현재 9천만원이 신용대출이 있는 상태에서 추가적인 2천 대출시 규제지역내 1년간 주택매수가 제한되며, 만약 비규제지역으로 이런게 없다고 해도 대출한도 산정시 신용대출부분이 영향을 줄수 밖에 없기에 순서를 잘 정하여야 가능할수 있고, 문제는 이렇게 구매를 해도 대출총액이 4.2억 그리고 기존 별도의 신용대출부분까지 있다면 월 부담하는 원리금부담으로 인해 주택유지차체가 쉽지 않을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문에서 시세로는 일반적인 아파트 해당평수는 구하기 어려워보입니다. 만약 평수를 20평대 초반으로하여 500세대 이하 경기권 입주가능 매물이 있는 지역은 남부권에는 오산 및 용인 기흥, 북부권에서는 의정부 민락동, 옥정신도시 주변, 고읍지구등이 해당되며, 동부권에서는 남영주시 별내 및 진건,화도, 오남, 진접읍장도이고 서부권으로는 일산 탄현,파주운정등이 해당될것으로 보입니다.