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빌라나 오프스텔 투자나 지금 시점에서 위험이 큰가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 금리가 상승되면 부동산 시장에서 자금조달에 어려움이 생기면서 수요가 줄고 주택가격도 하락하게 됩니다 . 다만 향후 금리방향성은 인하의 가능성이 높기 때문에 금리에 따른 리스크는 적어지는 상황입니다. 문제는 현 부동산 시장에서 대출규제 및 지역에 따른 규제강화가 미치는 영향이 적지 않고 향후 변화되는 정부정책등에 따른 시장영향이 더클수 있기에 사실상 투자에 있어 관망이 필요한 시점으로 보이긴 합니다. 이전같이 부동산 규제강화시 비아파트에 대한 풍선효과등으로 시세상승이 나타난 적도 있으나, 지금은 양극화에 따라 수도권 그중에서도 아파트에 대한 규제만 가능화된 상태에서도 비아파트에 대한 가격상승이 나타나지 않는 것도 투자를 하는데 있어 리스크가 높아진 이유로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.30
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갭투자각 위험해졌다는데 특히 어떤 상황에서는 절대 피해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 사실상 사용수익을 포기하는 대신 시간에 따른 시세상승을 노리는 투자방식입니다. 그에 따라 시세상승 가능성이 있는 지역, 입지를 선택하는게 가장 우선되어야 할것이고, 투자시의 전세가율은 결국 시세대비 투자금을 결정하는 요인으로써 전세가율이 높을 수록 갭투자를 하기에는 유리한 부분이 있습니다. 그런데 전세가율이 높더라도 향후 시세가 하락하게 되면 역전세나 깡통전세가 될수 있기에 위험도가 높아질수 있습니다. 특히나 매물에 따라서 빌라와 같은 매물은 가격하락폭이 커질수 있기에 갭투자를 하시러면 아파트와 같이 가격방어는 용이하면서 상승시 상승영향을 빠르게 나타내는 매물을 선택하시는게 필요합니다. 다만 현재 주요 상급지 또는 수요집중지역등에서는 토지거래허가구역 지정에 따라 갭투자 목적의 구매가 어려워진 상황이기에 이러한 부분들도 잘 고려하여 최적의 지역과 입지를 선택하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.30
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이모집(자가)에 세대원(조카)로 등록시 무주택자 기준
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이모네 집에 본인이 전입신고를 한 경우 세대원이 아닌 동거인으로 등록, 표시될것으로 보입니다. 그리고 이러한 이모,조카관계는 한 주소에 같이 있더라도 동일세대로 묶어 보지 않기 떄문에 본인이 무주택자 여부에 이모의 주택보유등은 영향을 주지 않습닏니다. 다만 , 임대주택의 경우 무주택세대구성원 요건이 있는 경우 무주택 + 세대원인 상태가 되어야하기에 현재 주민등록등본상 동거인으로 되어 있는 상태에서 지원자격이 되는지는 확인을 해보셔야 합니다. 즉, 이모의 주택보유여부등은 무주택자격유지에 영향을 주지 않지만, 현 전입상태가 세대주 또는 세대원이 아닌 동거인일때 신청자격이 되는지는 확인이 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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제 경우 재계약인지 혹은 계약갱신청구권을 행사한 것인지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보면 이전 계약에서 임대인의 인상요구에 질문자님이 갱신청구권 사용시 5%이내로 제한하는 부분을 주장하였고 그 결과 임대인이 5%이내 인상으로 조정이 되었다면 사용을 한것으로 볼수 있습니다. 그런데 원칙상 갱신청구권의 사용은 단순히 5%이내인상만으로 사용한것으로 보지 않고 반드시 임차인 사용의사의 표시가 있거나 계약서상 특약에 사용이 기재된 경우에 사용한 것으로 보게 되는데, 만약 재계역시 임대인이 알아서 5%이내 인상만을 주장하고 이에 동의한 경우에는 갱신청구권 사용으로 보지 않지만, 질문의 경우는 임대인이 이미 초과되는 인상을 요구하였고 질문자님 갱신청구권을 통한 5%이내 제한의사를 밝힌 것으로 보이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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원룸 계약 시 관리비 항목을 어떻게 체크해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비에 대한 세부항목은 주택별 차이가 있기 떄문에 정확한 관리사항에 대해서는 임대인을 통해 확인하셔야 합니다. 보통의 아파트의 경우 매월 세부내역을 담은 관리비내역서를 제공하나, 원룸이나 오피스텔등에서는 임대인이 임의대로 수령하여 정확한 세부사항을 확인할수 없는 경우가 있습니다. 다만 2024년 4월 1일부터는 관리비가 월 10만원 이상 부과되는 경우 세부내역 공개가 위무화 되어있습니다. 관리비의 경우 공용부분 관리비와 전용부분관리비가 포함되며 공용부분은 청소비, 엘레베이터전기료, 공동 전기,수도사용료, 관리실 인원등의 운영비용등이 포함될수 있고 전용부분관리비에는 전기,수도,가스등이 포함될수 있습니다. 단, 해당 부분들이 별도관리비로써 직접 업체에 납부하는 경우도 있을수 있기에 확인이 필요한 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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아파트 월세 임대인 기준 질문 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 아파트 권리비는 임차인 퇴거시 돌려주실 필요가 없으며, 실제 거주한 사람이 부담하는 게 맞습니다. 다만 관리비에 포함되어 있는 장기수선충당금의 경우는 임대인이 부담하여야 하는 만큼 해당 부분에 대해서 퇴거시 기간에 따라 납부내역을 확인하고 임차인에게 반환을 해주어야 합니다. 2. 원칙상 보증금에서 임대인 임의대로 차감을 할수 없는게 맞으나, 밀린 월세나 관리비에 대해서는 차감이 가능할수 있습니다. 단, 원상복구 비용 및 기타 다른 이유로는 임의 차감을 할수 없습니다. 3. 기본적으로 보증금, 그리고 장기수선충당금입니다 .
경제 / 부동산
25.11.29
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근저당권의 말소일과 토지별도등기의 말소일이 같지 않습니다. 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지와 건물은 별개입니다. 그리고 대지권 등기를 통해 하나로 묶어 두더라도 각 등기부상 존재하는 권리는 별개의 권리로 보셔야 합니다. 즉 건물에 대한 등기부상 을구에 등기부는 건물에 대한 담보로 보실수 있는 것이고, 토지별도등기는 말그대로 토지권리에 대해서 설정된 담보로써 두 근저당은 담보대상자체가 다릅니다, 또한 채권자 역시도 동일한 채권자가 아닐수 있으며, 말소 역시도 하나를 한다고 해도 다른 담보대상물에 대한 물권은 변동이 없습니다. 즉, 토지에 대한 근저당은 3월 4일에 말소를 한 부분이고, 건물에 대한 근저당은 1월 28일에 상환 및 말소를 한것이기에 두 날짜가 반드시 동일한 이유는 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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같은 부동산 중개소에 매주 가도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.의뢰인이 적극적으로 거래의사가 있는 것이기에 중개사 입장에서는 귀찮기보다는 중개성공가능성이 높은 만큼 오히려 좋아하지않을까 생각됩니다. 그만큼 중개사도 해당 지역내 매물이 나오는지 수시로 확인할 가능성이 높고 매물 등장시 우선하여 소개를 시켜줄 가능성이 높습니다, 중개사에게 중개의뢰인의 적극적인 거래의사는 긍정적인 느낌일수 있는 만큼 크게 신경쓰지 않으셔도 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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최근과 같은 부동산 경기에는 자가 소유와 전세 중 어떤 것이 유리한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기적인 관점에서는 당연히 주거안정을 위해서는 자가주택이 유리할수밖에 없습니다. 전세의 경우는 결국 다른 곳으로 이사를 하여야 하는 만큼 주거 불안정이 존재할수 밖에 없기 때문입니다. 그리고 사실 임대차 중 전세와 월세를 비교하는 경우는 있지만 자가와 임대차를 비교하는 경우는 많지 않습니다. 최종적으로 주거안정을 위해서는 자가주택 구매가 최종적인 선택지이기 때문입니다. 다만, 현 시점에서 주택을 구매하는 게 나을지 좀더 전세로 거주하는 게 나을지는 여러 요인에 따라 선택이 달라질수는 있는데, 자금에 문제가 없다는 전제에서는 현 시점에서 자가주택을 구매하는게 더 유리한 상황입니다. 이유는 단기적으로 수도권내 갭투자가 토허제등으로 전면 금지되었고 그에 따른 구축에 대한 임대차매물이 크게 감소할것으로 예상되고 ,신축 임대차물량 역시 공급절벽이 예상되기 때문에 향후 임대차시세는 더 크게 상승될 가능성이 높기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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대전광역시 노후계획도시정비 선도지구에 지정되면 어떤 이점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.노후계획도시 특별법에 따라 선도지구에 선정이 되면 재건축,재개발시 여러개의 단지를 묶어서 특별 정비구역으로 지정하고 안전진단 면제 및 용적률 상향등의 혜택이 주어지게 됩니다. 또한 정비구역 지정과 사업과정에서의 단계별 심의, 의결상항에 대한 통합심의등이 진행되어 행정절차상 빠르게 진행가능합니다. 이럴경우 결국은 사업자체의 사업성이 확보되고 이는 소유자들의 부담이 줄어들게 되면서 빠른 사업사업진행과 주택공급이 이루어질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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