답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 공동중개로 보입니다. B부동산은 임대인를 중개하는 중개사로 보이고, 실제 계약시에는 A,B부동산 중개인 모두 참석할 것으로 보입니다. 오피스텔의 경우 주거용이라면 0.4%, 업무용이라면 0.9%가 적용될것으로 보이고, 환산보증금은 1억이므로 중개보수는 주거용오피스텔은 40만원, 업무용이라면 90만원이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 계약 만료일까지 약 3개월이 남았다면 아직 묵시적 갱신이 확정된 상태는 아닙니다. 만약 위와 같은 실거주여부등이 불안하시다면 지금시점이라도 계약갱신요구권을 행사하시는게 맞을 듯 보입니다. 계약갱신요구권은 원칙적으로 1회 사용할 수 있으며, 행사하면 계약기간이 2년 연장됩니다. 다만 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있기에 사용시 임대인이 실거주를 할 거라면 답이 올것으로 보입니다. 따라서 현재는 막연히 기다리기보다 임대인에게 재계약 의사를 문자나 카카오톡 등 기록이 남는 방법으로 확인해 보는 것이 좋습니다. 일단 계약갱신요구권을 사용하여 계약연장을 원한다는 의사를 통보하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말씀하신 방식은 ‘셀러 파이낸싱(Seller Financing)’ 또는 매도인 금융이라고 부르는 형태를 지칭하는 것으로 보입니다. 간단한 과정은 매도인이 매매대금 중 일부를 잔금일에 모두 받지 않고 소유권을 이전한 뒤, 미지급된 매매대금을매수인 명의로 이전된 부동산에 근저당권을 설정하고, 매수인은 약정한 기간에 원금과 이자를 지급하게 되는 구조입니다, 갑작스레 이슈화 된건 최근 이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매매 과정에서 매도인 측 명의의 근저당권이 설정된 사실이 알려지면서 이러한 거래 방식이 주목받았습니다. 물론 그 사유나 이유는 이와 조금 다르긴 하지만 이슈화되고 실제 거래시장에서 이러한 방식의 매물이 나오고 있다는게 문제라고 할수 있습니다. 셀러 파이낸싱 자체가 곧바로 불법인 것은 아닙니다. 거래 당사자의 관계, 실제 상환 능력, 이자율, 상환 기간, 자금 출처와 계약 목적 등을 개별적으로 살펴봐야 판단이 가능하겠지만, 이게 대출 규제 우회나 편법으로 이용될수 있다는 가능성은 존재를 하게 됩니다. 또한 금융기관 대출보다 당사자 간 위험이 크고 세무·민사 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다우선 계량기 2개를 모두 임차인 명의로 변경하는 것은 공급회사에서 허용한다면 요금 납부 자체에는 문제가 없을 수 있습니다. 다만 기본요금이 각각 부과되는지, 두 계량기를 모두 임차인이 부담하는지, 퇴거 시 해지와 정산은 어떻게 할 것인지도 미리 확인해야 합니다.사실 문제로 보이는 부분은 계량기가 2개라는 점보다, 원래 두 가구로 구분된 공간의 벽을 철거하여 한 가구처럼 사용하고 있다는 점 인데, 이럴 경우 우선 세대 사이의 벽을 철거한 행위가 건축물의 구조나 방화구획 등에 영향을 주는 공사라면 관할 관청의 허가 또는 신고가 필요할 수 있습니다. 따라서 계약 전에 건축물대장을 확인하여 지하층의 세대 수와 현재 임대하는 공간의 구조가 공부상 내용과 일치하는지 살펴보시고, 임대인에게 벽 철거와 세대 통합에 필요한 허가 또는 신고가 처리됐는지 확인하는 것이 좋습니다. 결론적으로 계량기가 2개인 것 자체는 큰 문제가 아닐 수 있지만, 두 세대를 하나로 합친 구조변경의 적법성과 건축물대장상 현황을 확인하지 않고 계약하는 것은 주의가 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하므로, 아파트 청약에서 주택 소유 여부를 판단할 때 주택으로 보지 않습니다. 따라서 오피스텔 외에 별도로 소유한 주택이 없다면 무주택 세대구성원 자격으로 청약을 신청할 수 있습니다. 다만 청약 유형에 따라 무주택기간, 세대주 여부, 소득·자산 기준 등 다른 요건도 함께 충족해야 합니다.한편 세금은 청약과 판단 기준이 다릅니다. 오피스텔을 실제로 주거용으로 사용하거나 임대한 경우에는 양도소득세 등에서 주택으로 판단되어 주택 수에 포함될 수 있습니다. 국세청도 공부상 용도보다 실제 사용 형태를 기준으로 주거용 여부를 판단하고 있습니다.따라서 오피스텔을 보유한 상태에서 청약하거나 다른 주택을 취득·양도할 예정이라면, 청약상 주택 수와 세법상 주택 수를 구분하여 확인하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 내용은 관할 지역의 도시가스 고객센터를 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다.도시가스 요금은 일반적으로 세대별로 부과되는 개별 사용료이기 때문에, 이사 시 기존 사용자가 고객센터에 연락하여 사용 중지와 요금 중간정산을 신청하고, 새로운 입주자가 별도로 사용 신청을 진행합니다.다만 지역이나 도시가스 회사에 따라 명의변경 또는 사용 승계 절차가 다를 수 있으므로, 기존 계약을 바로 인수할 수 있는지와 방문 점검이 필요한지 여부는 관할 도시가스 고객센터에 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 재건축 시장은 모든 단지가 함께 활발해진다기보다 입지와 사업성에 따라 분위기가 크게 갈리는 모습입니다. 서울 내 단지에서는 주변 주택시세상승이 나타나고 있기에 공사비가 증가되어도 이를 충당할수 있는 구조로써 재건축 추진 기대감이 유지되고 있지만, 질문처럼 주변신축가격이 낮거나 변동이 없고, 인기가 적은 단지는 공사비 증가와 대출에 대한 규제등이 분담금증가로 이어질수 있어 사업속도 자체가 느려지는 경향이 있습니다. 결국 현재의 정비사업들은 공사비와 금융비용에 대한 부담이 커지면서 일부 핵심 입지로 사업이 집중되는 경향으로 나타나고 있는듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다 부잣집일지는 알수 없고, 서초동이라도 일반주택등 여러 주택유형과 시세가 존재하기 떄문에 반드시 서초동에 살고 있다고 해서 모두 부자라고 단정할수는 없습니다. 그리고 서초동에 산다고 해도 자가가 아닌 임대차를 통해 거주를 할수도 있기 때문입니다. 보통 서초동자체의 평균적인 토지가격이나 건물가격은 타 지역보다는 높은 게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 용적률이 200%라고 해서 반드시 재건축이 어렵다고 판단할 수는 없습니다. 재건축의 사업성은 용적률뿐만 아니라 대지면적, 세대수, 대지지분, 입지, 분양가, 공사비 등 여러 요소의 영향을 받기 때문입니다.특히 중요한 것은 현재 용적률 자체보다 현재 용적률과 재건축 후 적용 가능한 용적률의 차이입니다.예를 들어 현재 용적률이 200%이고 재건축 후 300%까지 적용할 수 있다면, 단순 계산상 연면적을 현재보다 약 50% 늘릴 여지가 있습니다. 다만 세대수의 증가여부는 공용면적, 주차장, 기부채납, 임대주택, 건축기준과 조합원 배정 물량 등을 함께 고려해야 될 부분입니다. 따라서 용적률 200%라는 수치만으로 재건축 사업성이 부족하다고 단정하기는 어렵습니다. 현재 용적률과 법적·계획상 허용 용적률의 차이, 조합원 수, 일반분양 가능 물량, 예상 공사비와 분담금 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축빌라의 적정 가격을 판단하기 어려운 가장 큰 이유는 비교할 수 있는 동일한 거래 사례가 적기 때문입니다.아파트는 같은 단지 내 동일한 평형과 구조의 세대가 많고 거래도 비교적 활발해 실거래가를 기준으로 시세를 판단하기 어렵지 않지만, 빌라는 같은 지역이라도 전용면적, 대지지분, 내부 구조, 마감재, 주차장, 건축 연도 등이 모두 달라 동일한 비교 대상이 거의 없습니다. 또한 거래량 자체도 많지 않아 실거래가만으로 적정 가격을 판단하기 어려운 경우가 많습니다.금융기관에서도 빌라의 담보가치를 평가할 때 단순히 실거래가만 참고하기보다 공시가격이나 감정평가를 함께 활용하는 경우가 많습니다. 대출상품에 따라서는 공시가격에 일정 비율을 적용한 금액을 담보가치로 산정하거나, 별도의 감정평가를 통해 담보가액을 결정하기도 합니다.