답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.현 부동산중개사나 임대인이 말한 부분은 잘못된 부분으로 일단 현재 계약만료 기준 6~2개월전 임대인에게 갱신청구권 사용의사를 통보하시기 바랍니다. 이는 임대인이 사용에 대해서 제한을 할수 있는게 아니며, 사용의사를 통보하면 임대인은 법적요건이나 실거주 이유가 아닌 이상 이를 거절할수 없습니다. 참고로 매매를 이유로는 이를 거부할수 없습니다. 즉, 중개사가 말한 매매후 실거주는 현 토허제등에 따른 제한인데 이는 매수자입장인것이고 매매를 위해서는 기존 세입자의 갱신청구권 거절이 불가합니다,2. 5%이내 인상은 상한선을 제한한 것이지 무조건 인상을 뜻하지는 않습니다. 반드시가 아니라 주변시세가 이전보다 올랐다면 고려해볼수 있으나, 그 반대의 경우라면 당연히 인상을 거부하고 오히려 시세에 맞게 인하도 요구할수 있습니다 3.갱신청구권 사용과 계약서 작성은 관게가 없으며, 계약서 작성은 조건이 변경되었거나 별도 계약서가 필요한 경우에 합의하에 작성하시면 됩니다. 4.갱신청구권을 사용하여 연장한 경우 중도해지는 임대인이 통보를 받은 3개월후 자동종료가 되므로 퇴거를 원하는 시점 3개월전 임대인에게 통보를 하고 퇴거하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세퇴거자금대출의 경우 6.27규제이후로 수도권 및 규제지역에서는 한도 1억으로 제한이 되고 2주택의 경우는 대출이 불가한 것으로 알고 있습니다. 다만 이러한 규제에도 해당 임대차계약이 해당규제일 이전에 최초 체결된 경우라면 쉽게 해당 임대차계약이 해당규제발표전에 체결된 계약건이라면 기존대로 전세반환대출은 1억제한을 받지 않게 됩니다. 그리고 이게 아니라도 임대인이 실거주를 위해 신청하는 경우에도 한도제한이 적용되지 않습니다. 단 , 실거주사유라면 1개월이내 전입신고 및 2년이상 거주요건이 붙게 됩니다 .그리고 질문처럼 혼인합가로 인한 일시적 2주택의 경우 전세반환대출이 가능한지 여부에 대하서는 정확한 답변이 어려운데, 이는 원칙적으로 1세대 2주택으로써 제한이되는게 맞지만, 일시적 2주택 특례등이 적용되는 기간내에서 전세반환대출은 해당 금융권 내규나 상품에 따라 달라질수 있는 부분이 있기 때문에 결국은 은행들을 통해 직접상담이 필요할 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.방법상 가능하겠으나, 본인이 여자친구에 준 금액 1800만원은 타인에 대한 증여로 볼수 있기에 별도 차용방식으로 돈을 지급한 후에 돌려받는게 맞을 듯 보이긴 합니다. 보통 전세임대차에 대해서는 자금조달계획서등을 제출하지 않고 실제 계약상 지급방식으로 보증금 전액이 지급되었는지 여부만 명확하면 되기에 차용방식으로 현금 1800만원을 빌려주고 매년 법정이자를 받으면서 2년후 돌려받는 방식으로 진행하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아까본 질문인데 중개사마다 말이 달라지는 이유가 해당 질문에서 분양받은 주택의 종류를 기재하지 않아서 그런듯 보입니다. 보통 분양이라면 신축아파트로 보는 경우가 많고 아파트의 경우 분양가상한제 적용주택은 실거주의무에 따라 전월세가 금지되며, 별도의 분양단지별 실거주의무가 부여된 경우에도 전월세는 금지될수 있기에 중개사들도 답변이 달라진듯 보입니다. 참고로 앞선 질문에서 주택유형이 도시형생활주택인 만큼 별도 제한은 없을 것으로 보이나, 주택담보대출이용시 6개월전입의무가 있기에 해당 주택에 대한 담보대출도 없어야 임대차가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.호텔 레지던스의 경우 미성년자 기준 투숙을 위해서는 원칙상 보호자동의서등이 필요하고 이러한 동의가 있더라도 동성끼리는 괜찮지만 이성간 혼숙에 대해서는 법적 금지가 된 것으로 알고 있습니다. 특히 미성년자와 성인 그리고 이성간에는 엄격히 제한되기 때문에 위 경우처럼 동성간 미성년자와 성인을 포함한 경우라면 투숙에는 보호자동의서가 있다면 문제가 없을것으로 보입니다. 단 호텔 내규에 따라 별도 제한이 있을수도 있기에 사전에 숙소에 연락하여 가능여부와 필요서류를 확인하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법에서는 갱신청구권 사용시 임차조건의 인상폭을 5%이내로 제한하고 있는 것이지 무조건 5%인상을 말하는 것은 아닙니다. 즉, 갱신청구권을 사용한 임차인이 동의하지 않은 상태에서 5%인상은 할수 없습니다. 즉 갱신청구권을 사용하더라도 임차조건 변경은 합의에 따라 정할수 있는 부분입니다. 예를 들어 입주시보다 시세가 하락한 경우라면 오히려 인하조건으로 합의가 되는게 일반적이고 반대로 입주시보다 시세가 너무 많이 올랐다고 한다면 법에 따른 상한제한 5%이내 인상으로 합의하는 경우가 대부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 안될것은 없습니다. 현재 서울내 토지거래허가구역으로 지정되어 있더라도 이는 신규매매시 허가를 요하는 부분으로 아파트에 대한 적용이므로 실제 도시형 생활주택의 경우는 입주시 임대차를 진행하는데 문제는 없는 것으로 알고 있습니다. 다만 전세대출에 대한 여부와 해당 도생의 별도 제한등의 이유로 이와 다를수는 있기에 해당 부분은 분양사를 통해 정확히 확인을 해보시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고가아파트의 가격기준은 목적에 따라 다른데 대표적으로 세금에 있어 고가주택으로 구분하는 기준은 1세대 1주택의 경우 12억초과주택이라고 보시면 됩니다 . 보통 12억을 초과하는 주택의 경우 양도소득세 비과세 베제가 되고, 종합부동산세 과세대상이 되는 기준이라고 보시면 됩니다. 그리고 이러한 기준은 이전까지 9억원에서 12억으로 상향된 결과 입니다 참고로 12억은 매매가격을 기준으로 하는게 아닌 시가표준액(공시지가)를 기준으로 보기 때문에 시세로 전환하면 대략 16억 이상되는 아파트라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 관련 통계에 따르면 전라북도내 부동산 가격 상승세가 나타나나는 것은 맞습니다. 특히 전주지역에 대한 상승세가 눈에 띄는 것으로 나오고 있으며, 상업용부동산보다는 주거용 아파트 상승세가 높은 것으로 나오고 있습니다. 이는 전북내 주요도시 특히 전주의 경우 2년반 이상 신규아파트 공급이 멈춰있었기에 공급부족에 따른 신축수요가 크게 늘어난게 이유라는 분석이 많으나, 주로 실거주 수요중심의 움직임으로 투자대상의 상업용부동산은 여전히 호재가 없어 좋지 않은상황이며, 전주를 제외한 다른 지역내 흐름도 크게 상승세를 나타내지는 못하고 있어 전북지역내 양극화가 심회되는 모습입니다.