용적률 200%가 넘어가는 아파트들은 현실적으로 재건축이 될까요?

Question

요즘 신축들은 다 기본으로 용적률이 200%가 넘어가는 구축들이잖아요. 근데 지금이야 신축인데 30년, 40년뒤에는 구축아파트라서 재건축을 이야기 나올 거 같은데 지금 시기에서도 저층 아피트 재건축도 쉽게 안되는데 용적률 200%가 넘어가는 아파트들은 현실적으로 재건축이 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

용적률이 200% 넘는 신축 아파트는 30~40년 후 재건축이 불가능한 것은 아니지만 저층, 용적률 아파트보다 사업성이 떨어질 가능성이 큽니다.

따라서 200%를 넘는 아파트는 1:1 재건축을 하거나 용적률을 푸는 정책이 나오지 않는 한 어렵다고 생각합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

용적률 200%가 넘는 아파트도 재건축은 가능하지만, 지금처럼 재건축하면 큰 이익이 나는 구조는 아닐 가능성이 높고, 미래에는 제도 변화나 리모델링 등 다른 방식이 함께 중요한 대안이 될 가능성이 큽니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현재 용적률이 200%라고 해서 반드시 재건축이 어렵다고 판단할 수는 없습니다. 재건축의 사업성은 용적률뿐만 아니라 대지면적, 세대수, 대지지분, 입지, 분양가, 공사비 등 여러 요소의 영향을 받기 때문입니다.

특히 중요한 것은 현재 용적률 자체보다 현재 용적률과 재건축 후 적용 가능한 용적률의 차이입니다.

예를 들어 현재 용적률이 200%이고 재건축 후 300%까지 적용할 수 있다면, 단순 계산상 연면적을 현재보다 약 50% 늘릴 여지가 있습니다. 다만 세대수의 증가여부는 공용면적, 주차장, 기부채납, 임대주택, 건축기준과 조합원 배정 물량 등을 함께 고려해야 될 부분입니다.

따라서 용적률 200%라는 수치만으로 재건축 사업성이 부족하다고 단정하기는 어렵습니다. 현재 용적률과 법적·계획상 허용 용적률의 차이, 조합원 수, 일반분양 가능 물량, 예상 공사비와 분담금 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

용적률 완화 정책, 종상향, 노후계획도시 특별법 등을 활용하면 제도적으로 200%이상 단지의 재건축 자체는 가능합니다. 하지만 대지지분이 작고 일반분양 물량이 거의 없기 때문에 소유주가 부담해야 하는 추가 분담금이 매우 커집니다. 높은 분양가로 분담금을 감당할 수 있는 서울 핵심지나 역세권만 재건축이 진행되고 외곽지역은 추진이 어려울 수 있습니다. 따라서 30~40년 뒤에는 모든 단지가 재건축되기보다 리모델링이나 초고층 용적률 인센티브 사업등으로 양극화될 가능성이 높아 보입니다. 감사합니다.