답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 그렇게 구분되는 것은 아닙니다. 일반적으로 재개발과 재건축의 가장 큰 차이는 정비기반시설의 상태와 사업의 목적에 있다고 볼 수 있습니다. 재개발은 노후화된 주택뿐 아니라 도로, 상하수도, 공원 등 정비기반시설이 열악한 지역을 대상으로 주거환경과 도시기능을 종합적으로 개선하는 사업입니다. 따라서 개별 건축물의 노후화보다는 지역 전체의 주거환경을 개선한다는 공공적 성격이 상대적으로 강하다고 볼 수 있습니다.반면 재건축은 주변 정비기반시설이 비교적 양호하지만 건축물이 노후화된 지역에서 기존 주택을 철거하고 새롭게 건축하는 사업입니다. 대표적으로 노후 아파트 단지에서 추진되는 경우가 많으며, 기존 토지 및 건축물 소유자들의 재산권과 이해관계가 중요한 부분을 차지합니다.결론적으로 재개발은 지역 전체의 기반시설과 주거환경을 개선하는 데 중점을 두고, 재건축은 상대적으로 기반시설이 양호한 지역에서 노후 건축물을 정비하는 데 중점을 둔다는 차이로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 부동산의 담보가치가 충분히 높더라도 대출 신청자의 신용점수가 낮으면 담보대출이 거절될 수 있습니다.일반적으로 주택담보대출은 담보가치뿐 아니라 신청자의 신용점수, 소득, 기존 대출 및 연체 이력 등을 종합적으로 심사하기 때문입니다. 특히 신용점수가 낮거나 연체 이력이 있다면 금융기관에서는 대출금 회수에 대한 위험이 높다고 판단하여 대출을 거절하거나 대출한도 및 금리 등에 불리한 조건을 적용할 수 있습니다.그리고 신용점수와 소득 중 어느 부분이 더 중요한지는 금융기관과 상품에 따라 차이가 있지만, 일반적인 주택담보대출에서는 소득을 통한 상환능력이 매우 중요한 심사 기준입니다. 결론적으로 담보가치는 대출 가능한 금액을 판단하는 중요한 기준이고, 신용점수는 신청자의 신용위험을, 소득은 실제 상환능력을 판단하는 기준이라고 이해하시면 됩니다. 따라서 담보가치가 충분하다는 이유만으로 대출이 보장되는 것은 아닙니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 생각으로 답변드리면, 서울에서 10억 원 이하의 예산으로 지하층이 있고 지상 2~3층 이상인 건물 전체를 매입하려는 경우라면 상대적으로 토지 가격이 낮은 서울 외곽지역을 중심으로 알아보시는 것이 좋지 않을까 생각됩니다.대표적으로 서울 내에서 주택가격이 상대적으로 저렴한 강북구, 도봉구, 중랑구, 금천구, 구로구 등을 추천드릴 수 있습니다. 물론 해당 지역 내에서도 세부 입지나 건물 규모에 따라 10억 원 이하의 예산으로 매입하기 어려운 곳이 있을 수 있습니다. 다만 위 지역들은 서울 내에서 상대적으로 주택가격이 낮은 편이고, 기존 단독주택이나 다가구·다세대주택이 밀집한 지역도 포함하고 있어 우선적으로 매물을 찾아볼 만한 지역이라고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 주택담보대출에서 아파트와 빌라라는 주택 유형만으로 LTV나 DSR 규제 기준에 차이가 발생하는 것은 아닙니다. 다만 담보가 되는 주택가격을 평가하는 과정에서는 아파트와 빌라 간 차이가 발생할 수 있습니다.쉽게 말해 아파트는 비교 가능한 거래사례가 많고 KB시세 등 객관적인 시세자료를 활용하기 쉬워 실제 시장가격과 담보평가금액의 차이가 상대적으로 적은 편입니다. 반면 빌라는 아파트에 비해 거래사례가 적고 객관적인 시세 확인이 어려운 경우가 있어 공동주택 공시가격이나 감정평가금액 등을 기준으로 담보가치를 산정할 수 있어 이 과정에서 실제 매매가격보다 담보평가금액이 낮게 산정된다면 동일한 LTV를 적용하더라도 대출 가능 금액은 줄어들 수 있습니다. 물론 빌라 역시 거래가 활발하고 비교 가능한 시세자료가 충분하다면 담보평가금액과 실제 매매가격의 차이가 크지 않을 수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 해당 부분은 정해진 기준이 없습니다.쉽게 말해 한 곳의 부동산을 통해 마음에 드는 매물을 확인하고 계약을 진행할 수도 있지만, 해당 부동산에서 소개받은 매물이 적거나 크게 마음에 드는 매물이 없다면 다른 부동산을 통해 추가로 매물을 확인할 수도 있기 때문입니다.결국 얼마나 다양한 매물을 보유하고 소개할 수 있는 중개사를 만나는지에 따라 달라질 수 있는 부분이며, 의뢰인의 입주시기나 예산 등의 상황에 따라서도 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 처음부터 여러 부동산을 방문해야 한다는 부담을 가지실 필요는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산도 공부해야 할 범위가 상당히 넓기 때문에 부동산 투자를 목적으로 공부하시려는 것인지, 부동산시장 전반에 대한 이해를 목적으로 하시는 것인지에 따라 공부 방법도 달라질 것으로 보입니다. 우선 부동산 투자가 목적이라면 아파트, 상가, 토지 등 투자하려는 대상에 따라 관련 서적이나 유튜브 등을 통해 기본적인 개념부터 공부하시는 것이 좋습니다.반면 부동산시장 전반의 흐름을 이해하고 싶으시다면 경제뉴스나 부동산 관련 영상을 꾸준히 접하면서 금리, 주택 공급, 부동산 정책 등이 시장에 어떤 영향을 미치는지 살펴보시는 것을 추천드립니다. 그리고 부동산에 대한 기본적인 지식을 쌓고 싶으시다면 공인중개사 시험과목 중 부동산학개론을 한 번 정도 읽어보시는 것도 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약 만료일이 11월 30일이고 최초 의사 통보가 10월 7일이었다면, 그전에 별도의 갱신거절이나 조건변경 통지가 없었다는 전제하에 사실상 묵시적 갱신이 적용되는 상황으로 볼 수 있습니다.따라서 임대인이 전세를 월세로 전환하고자 한다면 임차인과 협의하여 진행할 수 있지만, 임차인이 이를 수용하지 않는다는 이유만으로 퇴거를 요구하기는 어렵습니다. 또한 실거주를 이유로 한 갱신거절 역시 법에서 정한 통지기간을 지켜야 하므로 현재 시점에서 이를 이유로 계약 종료를 요구하기는 어렵습니다.이 부분은 임차인의 계약갱신요구권 역시 원칙적으로 계약 만료 2개월 전까지 행사하여야 하기에 이번 경우에는 별도로 갱신요구권을 행사하지 않더라도 묵시적 갱신에 따른 보호를 받을 수 있습니다. 물론 묵시적 갱신 이후에도 법에서 정한 요건을 충족한다면 일정 범위 내에서 보증금 증액을 청구할 여지는 있지만 이에 대한 판단은 법적요건충족여부를 따져보셔야 합니다. 결론적으로 현재 상황에서는 임차인과 협의 없이 일방적으로 월세 전환을 요구하거나 실거주를 이유로 퇴거를 요구하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

간단하게 할 수 있는 앱테크중에서는 은행앱들도 괜찮아 보입니다. 경험상 카카오뱅크와 케이뱅크 앱들도 꾸준히 하기에 나쁘지 않습니다. 그 외 1회성으로는 증권사 앱등의 신규가입이벤트등에 참여하시면 단기간 수익창출에는 도움이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비슷한 질문을 본 듯합니다. 우선 결론부터 말씀드리면 강남권 주택가격이 하락한다고 해서 다른 지역의 주택가격까지 하락하거나 안정화된다고 보기는 어렵습니다.실제로 최근 강남3구는 규제 등의 영향으로 가격 조정이 나타나고 있지만, 서울 강북권 일부 지역에서는 상대적으로 매수 수요가 이동하는 풍선효과 등으로 가격 상승세가 나타나는 등 지역별 차이를 보이고 있기 때문입니다.결과적으로 강남권 주택가격의 하락이 다른 지역 전반의 가격 하락으로 이어진다기보다는 각 지역의 수급 상황과 매수 수요, 대출규제 등의 여건에 따라 서로 다른 흐름을 보일 가능성이 높아 보입니다. 다만 강남권은 서울 주택시장에서 영향력이 큰 지역인 만큼, 강남권의 가격 하락이 장기화된다면 다른 지역의 매수심리나 가격 상승률에도 일정 부분 영향을 줄 수는 있다고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인형뽑기 무인매장이 입점하는 임대료에 대해 특별히 정해진 기준은 없습니다. 임대료는 사실상 상권과 입점하는 매장의 면적, 건물의 위치 등에 따라 크게 달라지기 때문입니다.일반적으로 유동인구가 많은 번화가나 대학가, 역세권 등의 1층 상가는 임대료가 높은 편이며, 상대적으로 유동인구가 적은 지역이나 이면 도로에 위치한 상가는 임대료가 저렴할 수 있습니다. 그리고 인형뽑기 매장은 무인으로 운영되는 경우가 많아 인건비 부담은 상대적으로 적지만, 이용객의 접근성과 유동인구가 매출에 중요한 영향을 미치기 때문에 단순히 임대료가 저렴한 곳만 선호한다고 보기는 어렵습니다.