답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대항력의 경우 점유와 전입신고유지가 맞긴 한데 실제적으로 전입신고를 유지하면 대항력은 유지된다고 보는게 맞습니다. 그리고 월세에 대한 부분은 일단 현주택에서 임대인과 이미 합의한 상황에서 임대인사정에 따라 질문자님이 일부배려를 하는것으로 볼수 있기에 현 주택에 거주룰 하지 않는 기간의 월세를 부담하는건 억울하실수 있어 보입니다. 위 조건에 동의를 조건으로 퇴거이후의월세와 관리비 부담은 없는 것으로 협의를 해보시는게 필요할듯 보입니다. 참고로 남은 계약기간이 있으므로 그럴수 없다 등등을 말한다면 이미 이사와 퇴거에 대한 합의가 마무리된 상태에서 임대인이 이를 이행하지 못하는 상황이라는 점을 강조하시는게 필요할듯 보입니다. 그리고 새로운 주택 계약을 해지하고 만기일까지 거주를 하시는건 권리상 깔끔할수 있으나, 계약해지에 띠른 계약금손실을 오로지 부담하셔야 하기에 이또한 좋은선택지로는 보이지 않습니다, 일단 위 처럼 하신뒤에 본계약이 종료되는 6월 16일까지 남은 보증금 반환이 되지 않으면 임차권등기를 신청하고 등기가 된 이후에는 대항력이 유지되기에 그때 전입신고를 빼면 되지 않을까 생각됩니다. 참고로 임차권 등기에 따른 비용은 다음임차인이 구해지고 말소를 요청하는 과정에서 임대인에게 등기비용에 대하 지급을 요청하시는것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단은 중도해지에 해당되기에 임대인의 동의를 먼저구하셔야 합니다. 단, 이전 재계약시 묵시적갱신 또는 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약중이라면 임대인 동의없이 해지통보를 한 3개월후 계약은 종료가 가능합니다. 전자를 기준으로 임대인의 동의를 구하였을 경우 보통은 다음임차인 주선과 중개보수지급을 조건으로 하게 되는데, 해당요건에 충족이 되고 퇴거를 하는 되는 경우에는 은행을 통해 중도해지에 따른 전세대출의 중도상환을 통보하고 은행이 요구하는 절차에 따라 진행을 하시면 됩니다. 물론 실제 보증금반환이 되기 전에 미리 문의하여 절차등은 숙지를 하셔야 합니다. 보통은 보증금만 잘 반환이 되면 중도상환으로 처리하고 퇴거를 하시며 되는데 상품에 따라 중도상환수수료가 있을수 있다는점은 참고하셔야 합니다. 보증보험의 경우 중도해지에 따라 남은 기간의 보증료는 환불이 가능하기에 이에 대한 확인도 사전에 미리 하시면 됩니다. 결국 중도해지에서는 임대인 동의가 우선되고, 동의조건이 충족이 된 경우(예로 다음임차인이 구해져 계약을 체결한 경우) 이후에 은행과 보증보험에 위와 같은 문의를 하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기후동행카드의 경우는 단순하게 한달 교통비가 평균적으로 7만원이상 나오는 경우에 사용하는 게 유리합니다. 물론 기후동행카드의 경우 경기일부지역과 인천지역에는 사용이 불가할수 있기에 거주하는 지역과 이동경로에 따라 사용가능여부까지도 판단이 필요합니다. 경기도의 경우 전역이 사용가능 지역이 아니기 때문입니다, K-패스의 경우는 지역에 대한 제한이 기후동행카드보다는 낮고 주로 광역구간(서울-경기- 인천)을 많이 이용하는 경우에 유리할수 있습니다. 보통 1회당 1500원을 기준으로 60회사용한다고 봤을때 기후동행은 28000원정도의 혜택이 가능하고 K-패스는 18000원수준으로 횟수가 많은 경우로써 서울내 이동이 많으면 기후동행카드, 사용횟수가 출퇴근외 많지 않고 광역단위 이용이면 K-패스가 더 유용할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자의 기준은 규제지역여부에 따라 조금 다릅니다. 보통 수도권내 규제지역내 주택보유시 2주택자부터는 다주택자로 보아 세금에서의 중과세(세금마다 다름)가 부과될 수 있으나, 비수도권의 경우로써 지방의 경우는 3주택자부터가 다주택자에 해당이 되며, 세금에 따라 중과세여부도 달라지게됩니다. 그리고 주택을 2채보유했다고 해서 무조적으로 세금폭단이 발생하는것은 아니며, 주택에 따라 소형저가주택의 경우 세금별 주택수 제외가 가능하기에 세금부담은 이전과 크게 달라지지 않을수 있습니다. 결국 본인소유주택의 세부적인 사항과 각 세금별 주택수제외요건 및 중과세적용여부를 확인하셔야 되며 단순히 2주택자라고 무조건 중과세 세금폭탄이 부담되는것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 해당 부분에 기준은 없습니다. 다만 통계상 주거비에는 월세. 대출이자, 관리비등이 포함되며 보통 소득기준으로 평균주거비의 비중은 20%이내로 하는게 안정적이라는 지표가 있습니다. 다만 숫자상 내용일뿐 실제 1인가구를 기준으로 소득의 30~40%정도가 월세로 지출되고있고, 이로 인한 다른 부분 소비가 줄어들게 되고 생활만족도 낮아지는 것으로 나타나고 있습니다. 그에따라 소득의 30%을 주거비용으로 사용할 경우 일상적인 생활에서의 만족도가 낮아진다고 보는게 맞을 듯 하고, 이는 곧 질문에서 말하는 마지노선이 아닐까 생각됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 필요한 부분은 매도인 하자담보책임에 대한 부분으로 특약시 하자에 대한 구체적인 사항(누수, 배관, 보일러 및 결로등)을 기재를 하시는게 필요할수 있습니다. 그리고 간혹 합의되지 않은 하자담보책임 배제특약등이 포함된 경우가 있을수 있어 해당 부분이 있는지도 확인하셔야 하고 있다면 배제하도록 하셔야 합니다, 그외 권리상 내용으로써 계약체결일로부터 잔금일(소유권이전등기일)까지 추가적인 다른 물권 설정 금지 특약을 넣으시는게 필요합니다. 혹시라도 현재 세입자가 있는 경우에는 잔금일에 세입자퇴거에 대한 책임관련특약등을 추가하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 분양계약서상 철회조항을 확인하셔야 합니다. 다만 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 일정기간내 철회기간이 있다고는 보기 어렵고 분양계약방식이 방문판매나 전화권유판매방식으로 계약을 체결한 경우라면 14일이내 철회가 가능하나, 일반적인 분양계약의 경우 계약금손실없이 철회는 어렵고 일반적인 계약해지시 계약금에 대한 손실은 발생할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금 계약상태로 보입니다. 일단 일방적해지는 가능하시나, 그에 따른 계약금 손실은 피하기 어렵습니다. 문제는 계약서상 중도해지 시기에 따라 계약금의 1차분만 손실이 발생되는지, 계약금 전체에 대해서 발생하는지는 확인이 필요하실듯 보입니다. 보통 분양계약등에서 계약금계약 해지의 경우 1차납입이후 2차납입전 해지시 1차분에 대한 계약금 몰수로 마무리되는 경우가 대부분이라 이에 해당이 되지 않을까 생각이 되긴 하나, 정확한 사항은 위에서 말한 것처럼 계약서나 해당 분양사를 통해 확인을 하시는게필요합니다. 참고로 일방적 해지를 하실 거라 결정하셨다면 그 시기는 통보가 빠를수록 손실이 커지지 않기 떄문에 빠르게 진행하는게 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험에 경우 월세든 전세든 가입이 가능하며 보통은 보증금에 규모에 따라 가입여부를 판단하게 됩니다. 일단 보증금이 소액임차인에 해당이되고 지역별 최우선 변제금이내의 보증금이라면 특별히 보증료를 내면서 가입을 하지 않는게 일반적이고, 질문의 2000만원의 경우도 이에 해당 될것으로 보이나, 확실한 보증금 보호를 위해서 가입을 원하시는경우라면 가입을 진행하시면 될듯 보입니다. 그리고 현재 임대차에서 가장 확실하게 보증금을 보호하는 방법은 보증보험이기에 해당 부분을 제외하면 보증금 손실을 확실하게 방어할 다른 방법은 거의 없다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 해당 하자에 대해서는 원인에 따라 책임소재가 달라질수 있으나, 사용에 따른 하자로 볼수 있어 질문자님이책임을 피하기는 어려워보입니다. 질문자님의 과실을 말할때 의도를 가지고 고장낸지가 중요한 게 아닌 사용상, 관리상 책임까지도 포함을 하기 때문에 입주시에 변기에 금이 없던 상태에서 금이 갔다면 이또한 원상복구의무의 대상이 될수 있어 보입니다. 기본적으로 변기의 경우 하단의 실리콘이나 시멘트로 고정을 해두어야 전체적인 변기에 손상이 없는데, 해당 시멘트나 실리콘이 사용함에 따라 벗겨지거나 얇아진 경우 흔들림이 발생하며 금이 갈 가능성이 높은데, 이는 결국 관리상책임으로 볼 여지가 높기 떄문입니다. 일단 임대인이 퇴거시에 해당부분에 대해서 원상복구를 요청할지 안할지는 알수 없으나 만약에 한다면 질문자님의 책임을 피하기는 어려워보이는게 개인적 의견입니다.