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제가 화가 나는 게 부동산 뭐 공급 드립을 치는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산시장은 시장경제에 따라 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 그런데 일반재화에 다르게 부동산은 즉각적인 공급이 어렵고 한정된 토지에 공급이 되기 때문에 그만큼 공급이 비탄력적입니다. 쉽게 말해서 수요에 따른 공급이 제한되어 수요변동에 따라 가격이 오르락 내리락 한다는 의미입니다. 아무리 규제등을 통해 수요를 통제해도 이는 일시적인 효과일뿐 장기적인 주택안정과는 거리가 있기에 최종적으로 원하는 곳에 원하는 주택유형이 공급이 되어야 최종적으로 주택가격안정화가 이루어질수 있습니다. 그만큼 현 부동산 시장에서 공급정책은 부동산 안정화의 핵심이 되는 정책사항으로 필요한 부분이고 시기에 관계없이 가장 중요한 핵심적인 주택가격안정화 요인입니다. 그리고 현재의 공급환경과 5공화국떄의 공급환경을 단순 비교할수는 없습니다. 단순하게 그때는 개발할 부지가 얼마든지 많았지만 지금은 서울내는 물론 주변 위성도시들까지 이미 개발이 된 상태에서 부지를 확보하는 것부터가 난재이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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이사를할때전윈주택 같은건 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전원주택의 경우 층간소음 유발이나 피해가 적고, 개인 사생활에 대한 보호가 잘된다는 점이 장점이지만, 아파트에 비해 모든 관리를 소유자가 직접하여야 하기에 관리상 피로도가 매우 높고, 전원주택수요가 많지 않고 특이성이 강하기에 이후 매도를 원할떄 거래가 성사되기 쉽지 않은 단점이 있습니다. 그만큼 매도시세도 낮아질수 밖에 없습니다. 그리고 시간에 따른 가치상승 가능성도 아파트에 비해 떨어질수 있고, 도심권에서는 주로 아파트 중심의 생활인프라가 구축되어 있기에 이러한 부분에서 불리한 단점이 있습니다 .그러므로 신중하게 고려하여 판단하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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LTV DTI 계산 하는 방법 예시를 통해서 해주실 수 있나여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네이버에서 DSR. LTV계산기를 쳐보시면 계산기를 통해 간단하게 이용해보실수 있습니다. 기본적으로 LTV(담보인정비율)은 쉽게 주택가격대비해서 어느정도 대출한도가 나오는지를 말하는데, 10억주택의 LTV70%라면 10억X0.7 =7억 까지 대출이 나온다는 의미입니다. 다만 실제 은행등에서 평가하는 주택평가가액에 매매하는 금액과는 차이가 있고, 방공제등을 제외할 경우 계산한 금액보다는 한도가 낮아지는게 일반적이니다. 그리고 DTI는 총부채상환비율로써 연간총부채상환액을 연간총소득으로 나누는 것으로 일반적으로 내소득이 연1억이고, DTI40%라면 연간총부채상환액이 4천만원을 넘지 않는 한도까지 대출이 가능하다는 의미입니다. 여기서 연간 총부채상환액은 대출원금과 이자를 모두상환하는데 필요한 금액으로 쉽게 연간 원리금으로 이해를 하시면 됩니다 만약 기존 대출이 하나도 없는상태에서 위와 같은 조건이라면 연간 상환하는 원리금이 4000만원을 넘지 않으면 되고, 이는 원리금(원금+이자) 월 330만정도를 넘지 않는 범위내 대출이 가능하다는 말입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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양도세 비과세 혜택을 받기 위한 매도 시기 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 질문에서 종전주택은 롯데캐슬, 신규주택은 송도 호반써밋으로 일시적 2주택 비과세를 고려하신다면 종전주택인 구월동 롯데캐슬을 먼저 매도하셔야 하고, 기간은 5.22이후 3년이내, 또한 19년도 이후 3년내 종전주택 매도시 비과세에서 완공이 되지 않았기에 특례에 따라 23년 5.22이후 3년이내가 되었기에 특례요건인 세대원 전체 전입 및 1년이상 실거주요건을 충족하셔야 합니다. 2. 기간에 따른 차이는 있겠으나 ,현재도 구월동 거주를 하고 계시다면 1번 설명에 따라 어느것을 먼저팔든 사실상의 일시적 2주택 비과세 요건에는 해당되지 않을 것으로 예상이 됩니다. 특례요건 충족도 되지 않은 상태에서 3년기준 내년 5월이 기간이 끝나기 떄문입니다. 3. 일시적 2주택 비과세 요건에 충족이 된 경우로써 동시 매도를 하는경우 우선매도로써 종전주택을 신고하시면 사실상 둘다 비과세는 가능할수 있습니다. 다만 송도호반써밋의 경우 1가구 1주택 비과세 요건(2년보유, 12억이하)요건에 충족되지 않은 것으로 보이기에 일시적 2주택이 되었더라도 과세가 될 것으로 보입니다. 종합적으로 현재 상황에서 질문자님의 경우 두 주택모두 비과세를 받기는 어려워 보이며, 이런 경우라면 양도차익 적은 주택을 먼저 매도하고 양도세를 내신뒤 비과세로써 양도차익이 큰 주택을 매도하는 순서가 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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운정과 풍무 비교시 어떤 지역이 더 좋은 선택
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 두지역을 비교하는데 있어 중요한 부분이 있다면 GTX-A 개통입니다. 사실상 이전까지는 김포풍무지구가 입지나 서울 접근성면에서 유리하였으나, GTX-A 개통이후 서울내 접근성이 운정이 매우 유리해지면서 현재는 운정지구가 풍무지구보다는 유리하다는 평가가 많습니다. 특히 상권, 학원, 공원등의 인프라 확충속도면에서 운정지구가 매우 빠르게 진행되고 있으며, 다수 전문가들도 미래 가치 평가에 있어 운정지구의 가능성을 더 높게 보는 경향이 있습니다. 다만 운정지구는 경기 북구권이라는 단점과 더불어 서울로 가는 이동경로상 일산이나 마곡등 새로운 신도시가 개발되는 점과 특히 3기신도시인 창릉이 있기 떄문에 그만큼 수요에 대한 분산이 이루어질 가능성이 있다는점, 마지막으로 현재 운정시세가 많이 올라있어 고평가라는 인식도 적지 않다는 점은 풍무지구에 비해 단점이 될수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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재개발이 예상되는 지역에 빌라를 매입하는 것은 바른 선택일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 해당하는 지역에 투자를 하시면 돈이 장기간 묶이게 되는 것은 기정사실이고, 경우에 따라 재개발 사업 미진행등에 따른 처리곤란한 상황으로 이어질 가능성은 있습니다. 보통 재개발에 대한 이야기가 돌고, 실제 재개발사업이 확정되기 까지도 몇년 ~수년이 걸리고, 실제 사업확장이 되어야 사업완료까지는 사업규모등에 따라 차이가 있겠으나 최소 5년이상 소요가 돌수 있습니다. 즉 그 사이에 공실에 대한 리스크나, 사업여부에 대한 리스크는 부담하셔야 합니다. 그래서 재개발사업이 이미 사업확정이 되고 어느정도 진척이 된 상태에서 투자를 시행하시는게 리스크를 줄일수 있습니다 .물론 해당시점이 이전 시점보다는 가격이 상승되어 더 비싸게 구매를 하게 되는 단점은 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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15억 이상 아파트가 오히려 거래가 잘 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 양극화에 따라 서울 상급지 고가 아파트에 대한 수요는 여전히 유지중에 있습니다. 이러한 이유는 정부가 대출규제등 자금조달을 막아도 사실상 현금부자들은 이러한 규제에 영향을 받지않고, 오히려 자금력이 부족한 수요층들과의 경쟁에서 우위를 차지하는 역할을 하고 있기에 해당기회에 필요한 매물에 대한 구매를 하고 있는 상황으로 볼수 있습니다. 그리고 우리나라의 현금부자들은 비율적으로 많지 않겠으나, 단순 숫자만 보면 생각보다 많습니다, 한 조사에 따르면 현금성 자산 100억원 이상을 보유한 부자가 작년기준으로 2만9000명이라는 통계가 있습니다. 그리고 10억이상은 46만명에 이를 정도로 알려지지 않은 부자들은 많습니다 .
경제 / 부동산
25.11.25
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오피스텔과 생활숙박형은 뭐가 다르죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 오피스텔과 생숙간에 눈으로 보이는 차이는 없습니다. 쉽게 말해서 단순구조나 외형에 따라 구분되지는 않는데, 주로 차이는 건축법상 용도와 사용목적등에서 차이가 날수 있습니다. 우선 오피스텔은 업무시설에 해당되나, 용도에 따라는 주거용으로도 허용이 가능합니다만, 생활형숙박시설(생숙)은 목적 자체가 단기 관광객등의 숙박을 위한 시설로써 호텔이나 숙박시설 대체시설로 볼수 있습니다, 즉, 법적으로 임대차등 주거용으로는 사용이 불가합니다. 문제는 이러한 생숙에 실제로 임대차계약을 통해 거주하는 사람이 많기에 문제가 되어 최근에는 이러한 생숙에 대해서 오피스텔로의 용도변경후 주거용으로 사용하거나, 숙박업으로써만 사용토록 규제를 적용하고 있는 상태입니다, 그리고 세금이나 분양 , 대출등에서 차이가 있는데, 기본적으로 오피스텔 중 주거용오피스텔은 주택수에 포함이되고, 이는 각 세금별 적용이 되게 됩니다. 그리고 주거용오피스텔도 주택담보대출등이 가능할수 있습니다. 물론 업무용오피스텔은 이러한 부분들이 적용되지 않습니다. 그에 반해 생숙은 숙박시설로써 세율에서는 주택외 세율이 적용되게 되고, 주택수에도 당연히 포함되지 않습니다. 그에 딸 주택담보대출이 아닌 일반 부동산대출등을 통해 자금을 조달하여야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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전세계약갱신청구권 사용 시 전세금 인하 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약청구권 사용시 임차조건은 협의에 따라 정하시는 부분으로 동일조건으로 반드시 연장되지는 않습니다. 다만, 갱신청구권사용시 조건인상이 있을 경우 5%이내로 한정되게 됩니다. 질문처럼 재계약시점에 시세가 하락한 경우라면 갱신청구권을 사용해도 보증금은 인하될 가능성이 높습니다 . 다만 인하에 대해서는 강제성은 없기에 임차인과 협의를 통해 정하셔야 할부분입니다. 2. 임차인이 인하를 거부하면 세입자는 갱신청구권을 사용하였더라도 이사를 택하거나, 그대로 동일조건으로 수용하고 연장을 할수도 있습니다. 즉, 임대인이 합의가 되지 않았다고 퇴거를 요구할수는 없겠으나, 계약조건에 대해서는 끝까지 동일조건을 고집한다면 나머지는 임차인의 선택사항입니다. 임차인이 퇴거를 하겠다고 한다면 퇴거를 할수도 있는 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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한남더힐 26B와 평면도가 같은집 어디 없을까요..?...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한남더힐의 경우 평수가 26평이라도 가격대가 높으며, 프리미엄급 매물에 속합니다. 그에따라 일반적은 주택등에서는 흔하지 않은 구조이며, 보통은 프리미엄급 고급단지등에 존재는 하지만, 많지않기 때문에 프리미엄급 단지중에서도 희소성이 있는 매물로 평가되고 있습니다. 질문의 내용을 찾아본 결과 주로 논현 브라이튼 n40, 나인원한남등이 있으며, 이들 모두 최고급형 주택에 속하는 만큼 가격면에서는 크게 차이가 없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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