답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말씀하시는 ‘확정신고’가 정확히 어떤 부분을 의미하는지는 조금 불분명합니다.우선 주택 임대차계약을 진행할 때 임차인이 주로 확인해야 하는 것은 크게 세 가지가 있습니다.전입신고확정일자 부여전월세신고(주택 임대차계약 신고)전입신고와 확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권 등 보증금 보호와 관련된 중요한 절차이므로 가급적 빠르게 진행하시는 것이 좋습니다. 이러한 절차를 한다고 해서 일반적으로 임대인에게 별도의 불이익이 발생하는 것은 아닙니다.다만 전월세신고는 신고대상에 해당하는 경우 의무사항으로, 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.현재 기준으로 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 한다면 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중 중도해지는 사실상 상대방인 임대인의 동의가 필수적입니다. 임대인이 협의 과정에서 다음임차인을 구하는 조건을 제시하였다면 다음 임차인을 구하기 전까지 계약해지는 현실적으로 어려울수 있습니다. 물론 현재 계약상태가 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약기간중이거나 묵시적갱신으로 연장된 계약이 이라면 위와 다르게 해지통보를 한 3개월후 계약이 해지될수 있습니다. 즉, 현재 계약상태가 이 두경우가 아니라면 최초 말한 것처럼 임대인의 요구조건이 다음임차인을 구하기 전끼지는 해지가 어렵고, 당연히 보증금 반환도 어려울수 있습니다.

해당 부분은 각자의 생활패턴이나 식습관, 소득수준 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 어느 정도가 적정한 평균이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만 1인가구나 신혼부부처럼 가구원 수가 적은 경우에는 직접 식재료를 구입해 조리하는 비용과 시간을 고려하면 오히려 배달이나 외식을 이용하는 것이 효율적인 경우도 있어 배달음식 이용 비율이 높은 편입니다.관련 조사에서도 배달서비스를 이용한 경험이 있는 소비자 중 상당수가 주 1~3회 정도 배달음식을 이용하는 것으로 나타났으며, 1인가구 역시 주 1회 또는 주 2~3회 이용하는 비중이 높은 것으로 조사된 바 있습니다. 따라서 단순히 배달횟수만으로 많고 적음을 판단하기보다는 본인의 월 식비와 소득, 직접 조리했을 때의 비용 등을 함께 비교해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 해당 건물에 경매가 진행되고 있다면 우선 등기부등본을 통해 경매개시결정등기 여부와 본인의 대항력·우선변제권 등 권리순위를 확인하시는 것이 중요합니다.그리고 월세지급의 경우는 임의로 지급을 중단해도 되는 것은 아닙니다. 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 원칙적으로 월세 지급의무도 계속되며, 보증금이 있다는 이유만으로 월세 지급을 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 실제 경매가 진행되는 상황에서는 임차인이 보증금 회수 문제 등을 우려해 월세 지급을 중단하는 사례도 있을 수 있습니다. 그러나 이는 연체차임 발생이나 계약해지 등의 문제가 생길 수 있으므로, 단순히 경매가 시작됐다는 이유만으로 월세 지급을 중단하기보다는 본인의 권리순위와 배당 가능성, 임대차계약의 존속 여부 등을 확인한 뒤 신중하게 판단하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재는 과거와 비교해 임대사업자에게 제공되던 세제상 혜택이 많이 축소되면서 임대사업 자체의 매력이 이전보다 낮아진 부분은 있습니다. 다만 부동산 관련 세제와 규제는 정부의 정책 방향이나 시장 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 특정 정부에서 무조건 유리하거나 불리하다고 단정하여 판단하기는 어렵습니다.또한 부동산 사업을 개인으로 하는지 법인으로 하는지에 따라 취득·보유·양도 단계의 세금 처리 방식이 달라질 수 있으며, 같은 부동산 사업이라도 임대업인지 개발·매매업인지 등에 따라서 적용되는 세금과 비용처리 기준에도 차이가 있습니다.따라서 단순히 ‘법인과 개인 중 어느 쪽이 유리한가’ 또는 ‘임대사업을 하면 세금이 줄어드는가’만으로 판단하기보다는 먼저 구체적으로 어떤 부동산 사업을 할 것인지 정한 뒤, 예상 매출과 보유기간, 취득·매각 계획 등을 기준으로 각각의 세금과 비용을 비교해보는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 중요한 부분입니다. 임대차계약에서 계약금과 잔금은 가급적 계약명의자와 임대인 사이에서 직접 이체하는 것이 가장 안전합니다. 특히 추후 보증금 미반환 등의 문제가 발생할 경우 실제로 보증금을 지급했다는 사실과 지급내역을 입증해야 할 수 있기 때문에 계약명의자의 계좌에서 임대인 계좌로 이체한 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.또한 현재 두 분이 부부가 아닌 상태에서 남자친구분의 자금으로 보증금을 지급한다면, 자금의 성격이나 금액 등에 따라 추후 증여 여부가 문제될 가능성도 있으므로 자금관계를 명확하게 해두시는 것이 좋습니다. 따라서 가능하다면 남자친구분에게 필요한 금액을 질문자님의 계좌로 먼저 받은 뒤, 질문자님 명의의 계좌에서 임대인에게 계약금과 잔금을 직접 이체하는 방법​이 가장 깔끔할 것으로 보입니다.다만 남자친구분에게 받은 자금 자체가 증여인지, 빌린 돈인지 등에 따라 세무상 판단은 달라질 수 있으므로 금액이 크다면 자금의 성격을 명확히 해두시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두 매물에 대한 입지분석은 충분히 잘하신 것으로 보입니다. 결국 중요한 것은 어느 지역이 무조건 더 좋으냐보다는 현재 본인의 상황과 우선순위에 가장 적합한 매물을 선택하는 것이기 때문에, 주어진 조건만으로 어느 쪽이 더 유리하다고 단정하기는 어렵습니다.일반적으로 서울 내 아파트가 향후 가격상승 가능성이나 입지적인 측면에서는 상대적으로 우위에 있을 수 있지만, 당장의 생활편의성이나 자녀의 교육·생활환경 등을 중요하게 생각한다면 평촌 역시 충분히 좋은 선택지가 될 수 있습니다.특히 향후 금리 변동 가능성이나 대출규제 등을 고려하면 입지만 비교하기보다는 두 매물의 대출금액과 매월 원리금 상환 부담까지 함께 비교해보시는 것이 좋을듯 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동주택 관리의 최종목표는 비용절감과 입주민의 예측 가능한 생활 중 하나를 선택하는 것이 아니라, 두 부분을 모두 고려한 안정적인 관리·운영체계를 만들고 유지하는 것이라고 생각합니다.기본적으로 안정적인 관리체계가 구축되면 시설의 이상이나 하자가 예상되는 부분을 사전에 점검하고 관리할 수 있습니다. 이를 통해 큰 하자로 이어지기 전에 보수하여 불필요한 수선비용을 줄이고, 효율적인 운영을 통해 전반적인 관리비 절감도 가능해질 수 있습니다.결국 이러한 관리체계를 바탕으로 시설의 안정성을 높이고 갑작스러운 비용 발생을 줄여 입주민들이 보다 안정적이고 예측 가능한 생활을 할 수 있도록 하는 것이 공동주택 관리의 최종적인 목표가 아닐까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일한 질문으로 보입니다. 아래 답변 그대로 옮겨 기재해드립니다.임차인이 상가나 주택에 비용을 지출했다고 해서 모든 비용이 유익비로 인정되는 것은 아닙니다. 유익비는 단순히 임차인의 편의나 영업을 위해 지출한 비용이 아니라, 해당 공사로 인해 임차물 자체의 객관적인 가치가 증가한 경우를 의미합니다.질문하신 것처럼 임차인의 영업이나 편의를 위한 시설인지, 아니면 건물 자체의 객관적인 가치를 높인 공사인지 구분할 때는 보통 특정 업종에만 필요한 시설인지, 임차인이 나간 뒤에도 건물에 가치가 남아 있는지, 떼어내서 가져갈 수 있는 시설인지, 건물의 원래 용도와 관련된 개선인지 등을 종합적으로 살펴보게 됩니다. 예를 들어 특정 업종에 맞춘 인테리어나 간판, 영업용 설비 등은 임차인의 영업을 위한 시설로 판단될 가능성이 높고, 반대로 임차인이 나간 이후에도 건물 자체의 사용가치나 객관적인 가치가 증가된 상태로 남아 있다면 유익비로 인정될 가능성이 높아질 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 상가나 주택에 비용을 지출했다고 해서 모든 비용이 유익비로 인정되는 것은 아닙니다. 유익비는 단순히 임차인의 편의나 영업을 위해 지출한 비용이 아니라, 해당 공사로 인해 임차물 자체의 객관적인 가치가 증가한 경우를 의미합니다. 질문하신 것처럼 임차인의 영업이나 편의를 위한 시설인지, 아니면 건물 자체의 객관적인 가치를 높인 공사인지 구분할 때는 보통 특정 업종에만 필요한 시설인지, 임차인이 나간 뒤에도 건물에 가치가 남아 있는지, 떼어내서 가져갈 수 있는 시설인지, 건물의 원래 용도와 관련된 개선인지 등을 종합적으로 살펴보게 됩니다. 예를 들어 특정 업종에 맞춘 인테리어나 간판, 영업용 설비 등은 임차인의 영업을 위한 시설로 판단될 가능성이 높고, 반대로 임차인이 나간 이후에도 건물 자체의 사용가치나 객관적인 가치가 증가된 상태로 남아 있다면 유익비로 인정될 가능성이 높아질 수 있습니다.