경제
한참일찍일어나는닭발
집은 공급이 수요의 얼마정도 되나요?
매년 아파트는 짓는데 왜 집은 부족한가요?
현재 공급과 수요는 어느 정도인가요?
간혹 아파트 미분양이 되는데 아파트가 몇퍼센트 분양이 되어야 건설사가 손해를 보지 않나요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 신축아파트의 얼마가 분양되어야지 건설사 손실이 0(손익분기점)인지에 대한 명확한 기준은 없습니다. 다만 관련 실무자들의 답변으로는 전체 분양물량중에서 70%가 실질적으로 손익분기점이라는 의견이 많습니다. 즉, 100세대 분양하면 70세대까지는 원가, 30세대 물량은 이익이라는 것인데, 이 또한 각 건설 프로젝트 별로 크게 차이가 커서 60%일수도 이보다 훨씬높은 80%수준까지도 될 수 있습니다.
아파트는 계속 건설하는데 왜 집이 부족하냐면 부동산은 기본적으로 일반상품들과는 다르게 동일한 가치를 제공하지 않습니다. 즉, 지역과 유형에 따라 수요가 달라지게 됩니다. 쉽게 동일한 평수의 아파트라도 지방에 있느냐 서울에 있느냐동일지역이라도 아파트냐, 아니냐에 따라서도 수요가 달라지기에 결국은 수요가 가장 높은 서울 및 수도권 지역에서 공급되는 아파트가 어느정도냐에 따라 수요자가 느끼는 공급의 차이가 크다고 할수 있습니다.
실제 수도권 특히 서울내 아파트 공급량은 수요대비 부족한 상태로 나와있습니다.
채택된 답변안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
주택보급률 수치와 무관하게 특정 인기 지역과 신축 아파트에 대한 수요는 공급을 압도하고 있으며 이는 입지적 한계로 이해서 물리적 공급을 즉각 늘리기 어려운 구조 때문입니다. 1인 가구 및 고령 가구의 급격한 증가로 실질적인 거주 공간 수요는 끊임없이 늘어나는 반면에 건설 경기 침체로 인한 인허가 및 착공 물량이 줄어들면서 수급 불균형이 심화되고 있습니다. 건설사는 금융 비용과 공사비를 고려할 때 통상 70~80% 이상의 분양률을 확보해야 안정적인 사업이 가능하며 이 기준 미달 시 미분양 적체로 인한 자금 경색이 경영난으로 이어지게 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 서울과 수도권의 경우 인구가 몰리고 주택수요는 늘어나는데 주택공급이 부족한 상태이기 때문에 부동산 가격이 올라가는 것이고 반대로 지방의 경우 인구유출이 심한데 아파트 공급이 많다 보니 미분양으로 몸살을 앓고 있는 전형적인 양극화 시장 모습을 보이고 있습니다. 즉 수요가 원하는 공급의 물량이 불균형적인 시장이라 볼 수 있습니다.
건설사들은 분양대금으로 PF대출등을 갚아야 하는데 미분양이 나게 되면 유동성에 문제가 발생이 되어 기업 경영에 큰 손실을 볼 수 있으므로 LH등에서 매입을 해서 임대아파트로 돌리는 경우도 있긴 합니다.
최근 지방의 건설사들은 이러한 문제로 부실이 발생이 된 건설사도 많이 발생이 되고 있다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
한국은 전국적으로는 주택 수가 가구 수보다 약간 많지만, 서울·수도권 인기 지역은 공급이 부족하고 지방은 공급이 남는 구조입니다
건설사는 보통 분양률 70~80% 정도가 손익분기점이며, 80~90% 이상이면 비교적 안정적인 사업으로 보는 경우가 많습니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
주택보급률이 100%를 넘어도 1~2인 가구의 증가와 선호하는 지역의 신축 아파트 부족으로 수급 불균형이 지속됩니다. 통계상의 총 주택수에는 수요가 낮은 노후 주택이나 지방의 빈집이 포함되어 있어서 실제 체감되는 핵심지 공급은 항상 부족한 상태입니다. 건설사는 통상적으로 초기 분양률이 70% 이상 달성되어야 금융 비용을 감당하고 사업성을 확보하여 손해를 보지 않는 구조를 가집니다. 따라서 아파트 미분양은 건설사의 유동성 위기로 이어지며 이는 결국 신규 공급 감소라는 악순환으로 연결되어 주택 시장을 경직시킬것입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전체로 보면 공급이 수요를 크게 못 따라가는 구조가 아니라 지역, 가격별, 불균형 때문에 부족한 것입니다.
전국 기준으로는 완전한 공급 부족이라기 보다 수요가 몰리는 지역만 구조적으로 주택이 부족합니다.
또한 사람들이 거주하고 싶어하는 신축아파트는 희소해 희소한 아파트 가격이 올라가는 것이라 생각하시면 되겠습니다.감사합니다.