전세 계약하기 전에 꼭 확인해야 하는 것들이 뭐가 있을까요?

Question

안녕하세요

사회초년생이라 이번에 처음으로 전세를 알아보고 있습니다. 마음에 드는 집이 하나 있어서 계약까지 생각하고 있는데 주변에서 등기부등본은 꼭 확인하라고 하더라고요.

그런데 막상 떼어보니 근저당, 소유자 이런 내용이 많아서

어떤 걸 봐야 하는지 잘 모르겠습니다 ㅠㅠ

부동산에서는 문제 없는 집이라고 하는데

혹시 놓치면 안 되는 부분이 있을까 걱정되네요.

전세사기 이야기도 많고

보증금을 거의 전 재산으로 넣는 거라 신중하게 보고 싶습니다.

전세 계약 전에 꼭 확인해야 하는 사항이나

초보자가 놓치기 쉬운 체크포인트 있으면 알려주세요 ㅎㅎ

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 등기부상 모든 권리에 대해서는 계약서상 잔금일 말소특약을 넣고 선순위 임차권이 될수 있도록하는게 필요합니다. 그리고 전세사기라는게 결국은 전세보증금 미반환사고를 포함하기에 내 보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자부여 보증보험 가입을 필수로하시는게 최선입니다. 그에 따라 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금반환특약을 넣어두고 가입가능여부를 확인하시는게 필요할듯보입니다. 중요한건 전세미반환사고는 향후 발생될 부분이라 100%피할수는 없어 발생되더라도 내보증금을 지킬수 있는 안전장치의 확보와 권리유지가 더 중요하기 떄문입니다 .

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

전세 계약시 등기부등본 확인이 필수이며 가장 먼저 갑구에서 소유주가 계약자와 일치하는지 확인하고 을구에 근저당권인 대출금이 있는지 확인해야 합니다. 부동산의 말만 믿지 말고 등기부상 근저당권 설정 금액과 본인의 전세 보증금을 합친 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는지 반드시 직접 계산해 보시기 바랍니다. 마지막으로 계약 후에는 즉시 주민센터를 방문해서 확정일자를 받고 전입신고를 마쳐야 대항력을 갖출 수 있으며 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한 매물인지도 꼭 확인하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.

확인해야 할 사항이 상황에 따라 정말 많으나 쉽게 설명드리겠습니다. 근저당을 확인하는 이유는 혹시나 집이 경매에 넘어갔을시에 질문자님이 보증금을 돌려받을 가능성이 있는지 여부를 알기위해 확인하는 것입니다. 개인적으로 집값에 비해 근저당과 본인의 보증금 합산이 80%정도면 안전하다고 생각합니다.

그리고 소유자가 신탁에 의해 다른 회사나 단체에게 소유권이 있는지 확인해야 합니다. 신탁이란 집주인이 다른 회사에게 '이 집좀 관리해주세요.' 라고 맡기는 행위라서 계약시 꼭 표시된 회사와 계약을 해야합니다. 집주인에게는 현재 소유권이 없으므로 집주인과 계약시 무효로 간주됩니다. 이게 요즘 유행하는 신탁사기 입니다.

크게 이렇게 두가지만 염두해 두셔도 대부분의 보증금 걱정은 안하셔도 됩니다. 그리고 꼭 보증보험을 드시길 바랍니다. 위와 같은 경우가 아니라도 보증금을 못받는 경우가 있으니 참고하시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전세 사기를 당하지 않으려면 등기부등본을 봐야 합니다.

등기부등본에 을구를 보시면 됩니다. 여기서 선순위 채권자가 있는 지 확인하시고 대출이 없으면 안전한 매물이라 생각하시면 되겠습니다.

그리고 주변 시세 보다 높게 보증금 설정하여 전입하는 걸 조심하시길 바랍니다.

정 불안하시면 전세보증보험 가입하시면 됩니다.

그럼 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전세계약을 하기 위해서는 향후 임대차계약완료 시 안전하게 보증금을 회수를 할 수 있느냐에 촛점을 맞출 필요가 있습니다. 등기부등본상 선순위 근저당권(대출)이 없는 것이 좋고 만일 있을 경우 말소(상환)조건으로 계약을 하는 것이 좋습니다. 또한 계약후 확정일자 받고 이사 후 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력의 권리를 가지시고 만일 전세보증보험 가입이 가능하면 전세보증보험 가입을 하면 향후 임대차완료 시 임대인이 보증금을 돌려 주지 않을 경우 보증회사에 청구를 해서 보증금 회수를 할 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요

사회초년생이라 이번에 처음으로 전세를 알아보고 있습니다. 마음에 드는 집이 하나 있어서 계약까지 생각하고 있는데 주변에서 등기부등본은 꼭 확인하라고 하더라고요.

그런데 막상 떼어보니 근저당, 소유자 이런 내용이 많아서

어떤 걸 봐야 하는지 잘 모르겠습니다 ㅠㅠ

부동산에서는 문제 없는 집이라고 하는데

혹시 놓치면 안 되는 부분이 있을까 걱정되네요.

전세사기 이야기도 많고

보증금을 거의 전 재산으로 넣는 거라 신중하게 보고 싶습니다.

전세 계약 전에 꼭 확인해야 하는 사항이나

초보자가 놓치기 쉬운 체크포인트 있으면 알려주세요 ㅎㅎ

==> 임대차계약을 하는 경우 각종 공부를 확인해야 하는데 세부적인 사항은 아래사항을 참고하시기 바랍니다.

1. 등기사항 전부증명서 : 소유자가 누구인지?, 권리제한(담보 등)이 있는지?. 있다면 언제 말소를 해야 하는지?를 확인해야 합니다.

2. 건축물 관리대장 : 위반건축물여부 확인

마지막으로 "보증금 대출을 받는 경우 '00대출이 불가한 경우 기존 계약을 해지하고 계약금을 아무런 조건없이 반환해주기로 함"이라고 반영시키시기 진행하시기 바랍니다.

Answer 7

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

갑구의 소유자와 계약자가 일치하는지 확인하고 을구의 근저당권 금액과 내보증금을 합쳐서 공시지가의 126% 이내인지 철저하게 계산해야 합니다. 다가구주택은 선순위 보증금을 반드시 확인하고 임대인의 미납 국세 및 지방세 열람을 요구해서 세금으로 인한 보증금 배당 순위 밀림을 방지하셔야 합니다. 계약 특약에는 보증보험 가입 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환을 명시하고 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력을 확보해야 안전합니다. 감사합니다.