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1주택자 전세대출 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.참고로 어제 발표된 주택공급확대방안에 포함된 전세대출 관련 규제로 인해 앞으로 수도권내 1주택자의 전세대출 한도는 2억으로 일원화 됩니다.보유한 주택의 가격 9억 이상은 매우 까다롭다 봤는데, 9억의 기준이 공시지가인지 kb부동산 시세인지 궁금합니다.-> 보통 규제에서 말하는 주택가격은 공시지가를 기준으로 보시면 됩니다. 공시지가 9억초과 주택 보유시 고가주택 소유자가 되고 이는 1금융권내 전세자금대출이 제한됩니다. 일반 전세대출을 받는 다면 부부합산 연소득이 얼마 이하여야 할까요?-> 전세대출상품중 공공저금리대출상품이 아닌 경우에는 신청시 소득기준은 없습니다. 즉 저금리공공전세대출을 이용하고 할때 부부합산 소득이 일정기준이하여야 하지만, 일반시중은행 전세대출의 경우 소득상한제한은 없습니다 .
경제 / 부동산
25.09.07
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거주지와 다른 곳으로 전입신고해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주민등록법상 실거주지와 전입신고지는 일치하여야 합니다. 이렇지 않은 경우 문제가 될수 있으며, 특히 어떠헌 이득을 취하기 위해 거주하지 않는 곳에 전입신고를 하는 경우 위장전입으로써 처벌대상이 될수 있습니다. 단, 모든 경우 위장전입에 해당되는 것은 아니기 떄문에 필요에 따라 임시적, 단기적으로 주소지와 실거주지가 달라지는 경우라면 크게 문제는 되지 않습니다. 앞에서 말했듯이 질문의 경우가 본인이 청약, 취학등의 목적으로 주소지를 옮기는 것이 아니라면 크게 문제될 여지는 없으나 2주단위로 전입과 전출을 반복할 경우 조사대상으로써 볼 여지는 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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Lh 재계약하려는데 소득반영시점이 언제일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 산정기준에 대해서는 제출을 요청한 부서를 통해 확인을 하시는게 필요합니다. 실제 경험에 따르면 심사시 기준시점은 조금씩 달라지기 떄문입니다. 예를 들어 전년도 소득을 기준을 하는 경우가 있고, 제출시점 직전 3개월의 소득을 기준으로하는 경우도 있습니다. 그리고 LH 답변에서는 통상적으로 최소 3개월에서 5개월전에 사회보장정보시스템을 통해 소득을 조사해 반영하는 경우가 대부분이라고 하는데, 사회보장정보시스템이 개엔의 소득을 어떤시점과 주기로 반영하는지에 대해서는 정확한 판단을 하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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역세권에 주택 물건이 있다면 이를 철거하고 원룸으로 바꾸면 월세 수요가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 질문의 내용만 보고 판단할수 없습니다. 역세권이라도 쳐해 있는 입지상황은 개별적으로 차이가 있기 떄문입니다. 다만 역세권과 일반입지와 비교하였을 때 임대차수요만 보면 더 많을 가능성은 높습니다. 만약 현재 질문에서 말한 입지에 임대차가 활발한 지역내 역세권이라면 말한대로 변경할 경우 수요가 있을수 있고, 반대로 지금도 수요가 없는 역세권이라면 원룸으로 개발한다고 해서 수요가 갑자기 늘어나는 것은 기대하기 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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전입후 다시 기존주소로 재전입 할수있는기간이 있는가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기간등은 정해져 있지 않고 별도 제한요소도 없습니다. 다만 내가 전출한 곳에 다른 세대가 전입을 한 상태라면 본인이 다시 전입을 하는데 제한이 있을수는 있습니다. 쉽게 다가구가 아닌 다세대, 공동주택처럼 구분건물에서 한주택에 두세대가 존재할수는 없기 떄문에 본인이 전출한 이후 다시 전입하는 그 시기에 누군가 해당 주택에 세대전입을 하였다면 이때는 별도 제한이 있을수 있고, 현 전입자가 가족인 경우 동거인이나 세대원으로써 전입은 할수 있으나, 세대주의 동의가 필요한게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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아파트 단지 내 노인정 설치도 의무적으로 해야 하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라 주택법상 150세대 이상 공동주택을 건설하때 남녀 공간분리, 화장실 등 조건을 갖춘 경로당을 의무적으로 설치하여야 합니다. 그래서 실제 건축시에는 경로당 용도로써 일정공간 할애가 되지만, 노인복지법상 경로당 등록을 위해서는 회원 20명을 모아야 하고 이런 모집을 입주자대표나 동대표등이 의무적으로 선발하여 등록하는게 아닌 필요성을 느끼는 주민들이 자발적으로 나서야 하는 구조이기에 경로당이 실제 비워져 있고 그대로 방치되는 경우도 적지 않는게 사실입니다. 다만 지금은 우리나라도 노령화사회에 진입하고 있고 그 사용가능 인원들도 이전보다는 아파트내 많기 떄문에 점차 활용도는 높아질수 밖에 없고 과정에서 이용자와 비용자간 관리비를 통한 운영비 부담에 갈등은 발생될수 있으나, 어차피 아파트 주민들이 이용하는 시설인 만큼 주민들간 잘 협의를 통해 운영하도록 하는게 필요한게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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서울의 빌라 거래량도 늘고 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 질문처럼 현재 빌라에 대한 수요가 늘어났다고 하더라도 우리나라의 경우 아파트에 대한 수요도가 높고 비아파트의 경우 대체주택의 역할을 하기 때문에 아파트의 공급이나 정부정책변화에 따라 비아파트의 수요는 크게 변동될수 있습니다. 이는 장기적으로 주택가격상승의 가능성보다는 리스크가 크다는 의미로 볼수 있습니다. 특히 최근 HF보증보험의 전세대출시 공시지가 140%-> 126% 강화에 따라 빌라등의 전세임대차시 전세대출이 제한될 가능성이 매우 커졌고 그에 따라 역전세등의 문제가 예상되기 때문에 갭투자와 같은 투자수요는 더 크게 하락할수 밖에 없고 실거주수요도 적은 상태에서 전반적인 수요감소로 가격하락이 예상되고 있습니다. 또한 어제 정부의 공급대책에 따라 공공아파트의 추가적인 공급이 발표된 만큼 비아파트에 대한 수요는 더 감소할수 밖에 없기에 비아파트의 전망은 개인적판단으로 더 나빠질것으로 예상이 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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LH가 직접 시행하는 아파트 공급 사업은 어떠한 형태 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 아파트가 개발되는 과정은 다양하나 순서상 기존토지를 건축이 가능한 대지로 만든 다음 해당 토지위에 건물을 짓는 방식으로 진행되게 됩니다. 기존까지는 LH나 민간건설사 모두 두 과정에 참여를 할수 있었고 보통 공공토지의 경우 LH가 대지를 조성하고 , 민간의 토지의 경우 민간건설사가 대지를 조성하게 됩니다. 그리고 LH가 조성한 공공 택지의 경우 건축에 있어 직접 LH아파트를 건설할수도 있고,공공택지 상태를 민간건설사에 판매하고 민간건설사가 아파트를 건설하는 방식으로 진행할수도 있었습니다. 정부에서 이번에 발표한 것은 공공용도의 토지에 대해서 LH가 대지를 조성한뒤 민간건설사에 판매하는게 아닌, 직접 건축을 시행하거나 도급계약을 통해 시공만을 발주하는 방식으로 진행한다는 것이고 이는 결국 완공된 아파트는 모두 공공주택이 되기 떄문에 공공아파트의 공급을 늘리겠다는 의미입니다. 이렇게 될 경우 최종 분양가가 민간건설아파트에 비해 저렴한 가격에 공급이 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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우리나라에서도 조립식 주택이 대안이 될 수 있을 까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능한 대체요소로는 보입니다만 문제는 이를 이용하는 구매자의 인식이 아닐까 생각됩니다. 우리나라의 경우 주택은 튼튼하여야 한다는 인식이 매우 강하고 이는 토지로부터 고정된 고정성, 하나의 건물로써 콘크리트구조와 철근으로 연결되어야 안전하다는 인식이 다수있기에 아직까지는 대중적으로 널리 이용되기에는 시간이 필요하다고 볼수 있습니다. 다만 장기적으로 건축비용이나 시간등에서 현 방식보다는 조립식 공법이 유리하고, 시간에 따라 안전성 역시도 확보가 될 것으로 보이기에 실제 넓은 범위에서 사용되기까지에서는 시간이 더 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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현재 상황에서.. 묵시적 계약연장 주장할수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 계약기간 봤을때 2개월전에 말하지않은게되나요?묵시적계약연장을 근거로 들어서 방어할수 있을까요?(저는 이대로 2년 더 살고싶습니다 기존 2년계약이엇어요) -> 임대차 보호법에 따라 만기 6~2개월전에 통보를 하여야 하고 해당기간은 4월부터 8월25일전까지로 볼수 있습니다.그에 따라 9/2 최초통보가 왔다면 이미 묵시적갱신이 성립되어 계약은 연장되었기 때문에 해당 인상을 거부하셔도 임대인이 퇴거를 요구할수 없습니다. 이러한 부분으로 주장을 하시면 될듯 보입니다. 2) 그동안 자동이체로 해둬서 월세지급일이 휴일이면 그다음영업일에 지급됐었습니다 2년간 총 15일정도인데 연체로 분류되어 묵시적연장계약 주장에 해가될까요?-> 안됩니다. 주택임대차에서 월차임 연체에 따라 계약을 해지 또는 갱신청구권을 거절할수 있는 것은 연체가 2기에 해당될때 이고, 2기는 연속된 두달을 의미하기 때문에 질문의 경우는 해당되지 않고 설령 연체에 따라 위 기준에 해당이 된다고 묵시적갱신은 법적 강행규정으로 임대인이 거절하거나 거부할수있는게 아닙니다. 말그대로 법에 따라 성립된 것입니다. 3) 월세증액은 제 동의없이 불가하더라도 관리비를 올리는식으로 꼼수를 부릴수있나요? -> 안된다고 답변을 드리고 싶지만 현실적으로는 가능한 부분으로 실제 이러한 방식으로 5%제한을 초과하여 월차임을 늘리는 경우가 많습니다. 4) 그리고 만약 집주인이 받아들이지않을수도있나요? 그럼 이후는 어떻게되는건지 궁금합니다 -> 임대인이 받아들이지 않을수 없습니다. 법에 따른 강제사항이고 받아들이지 않는다고해서 임대인이 법으로써 임차인을 어떻게 할 방법은 없습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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