답변 내역
- 전세집 월세변경때문에 계약서를 다시 쓰자고 하는데안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 이미 대출및 보증보험을 가입한 상태에서 계약서를 재작성 그것도 보증금을 낮추어 작성하는 부분은 전세대출은행과 보증보험측에 계약서 변경과 관련하여 처리방법과 가능여부를 문의하시고 진행하시는게 필요할듯 보입니다, 이유는 이미 이전 계약서를 기준으로 대출과 보증보험이 신청 및 가입이 된 상태에서 계약서 변경이 향후 문제가 될 가능성이 있기 때문입니다. 그리고 확정일자의 경우도 원칙상 다시 받으셔야 할것으로 보이나, 전월세신고를 다시 신고를 하셔야 하기에 해당 과정에서 확정일자는 따로 받지 않아도 의제 될것으로 보입니다.경제 / 부동산25.09.0200
- 서울 부동산은 계속 오르는 걸까요??안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울아파트 가격이 타지역에 비해는 상승되는게 맞습니다만 부동산 시장분위가 좋지 않으면서 서울내에 모든 부동산이 다 상승하는 것은 아닙니다. 특히나 빌라등은 오히려 가격하락폭이 심하게 나타나고 있고 지역간, 매물간 양극화가 심화되는 상황에서 무조건 서울 내 빌라 매매를 하시는것은 리스크를 키울수 있습니다. 투자목적으로 서울내 부동산을 구매핫니다면 특정지역내 혹은 발전가능성이 있는 지역내 아파트를 매수하시는게 향후 가치상승면에서는 유리할듯 보입니다.경제 / 부동산25.09.0200
- 전세 중도 해지 및 보증금 반환 임차권 등기 설정 문의.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해지계약서는 작성할 필요가 없습니다, 다만 임차권 등기신청을 위해서는 중도해지 합의서를 작성하셔야 하는데, 해당 합의서를 가지고 임차권 등기를 신청하실수는 있습니다. 단, 비용을 들여가면서 이를 하시는게 효율적일지는 잘 모르겠습니다. 이유는 중도해지의 경우 임대인의 동의를 얻어 해지를 하시는 부분인데 위처럼 반환합의를 한상태에서 임차권 등기를 한다면 사실상 다음 임차인을 구하기도 어렵고 등기와 말소시에 드는 비용부담도 고려를 해보셔야하기 때문입니다. 개인적으로는 전입신고상태는 그대로 두시고 중도해지 합의서는 작성해두시고 약속된 다음달 반환이 되지 않는다면 이때는 임차권등기를 신청하시는게 순서상 맞지 않을까 생각됩니다.경제 / 부동산25.09.025.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 부동산에서 은행 담당자 연락처 달라고 하는데 어느쪽을 줘야 하나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전세대출에 따른 반환관련해서 임대인이 중개사를 통해 요구한 것으로 보이므로 당연히 전세대출실행한 은행 담당자 연락처를 주시는게 맞을듯 보입니다. 아무래도 보증금 반환시에 은행에 전세대출분을 직접 임대인이 입금을 해주여야 하기에 남은 금액과 절차등을 문의하기 위한 것으로 예상이 됩니다.경제 / 부동산25.09.0100
- 집주인이 며칠만 전입퇴거 해달라고 하는데 꼭 해야하나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 하시면 간단하게 본인보다 근저당이 선순위가 되기 떄문에 이런 경우 본인은 후순위 임차권이 되게 됩니다. 질문처럼 확약서를 작성한다고 해서 이게 보증금을 법적으로 보호받는 것은 아니며, 후순위 임차권에 따른 권리상 리스크는 부담하시게 되는 부분입니다. 즉 확약서를 통해 개인에게 책임을 요구할수는 있겠으나, 임대차보호법에서 말하는 권리상 순위는 후순위 임차권이라는 것에는 변화가 없습니다. 특히 혹시라도 보증보험등에 가입이 되어 있는 경우로써 선순위지위에서 가입을 하고 이후 후순위로 순위가 변경되게 된다면 이는 보증거절 사유에 해당되므로 미반환시 구상권청구를 하더라도 보험지급은 되지 않습니다. 즉, 전세보증금을 어느정도 있다면 되도록 해당 부분을 거절하는게 맞을듯 보입니다.경제 / 부동산25.09.0100
- 아파트 분양하려고합니다. 계약금돌려받을수 있는지 궁금하네요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금을 마련하지 못하는건 수분양자의 과실로써 계약이 해지가 되는 것입니다. 즉, 계약해지의 책임이 분양받은 사람에게 있다는 의미로 일반적으로 지급한 계약금은 반환이 어렵습니다. 보통은 정당계약시 해당 위약금이나 해약금에 대한 사항이 약관으로 명시되어 있고 시기에 따라 해당 위약사항이 적용되기 때문에 이를 참고하셔야 합니다. 보통 중도금 납입시점전에 중도해지를 하시는 경우 계약금 손실로 마무리될수 있으나, 중도금 지급시기가 도래한 이후에는 임의대로 해지할수 없고 위 사항보다 더 높은 위약부분을 감당하셔야 하는 경우가 대부분입니다. 자세한 사항은 분양사로부터 문의를 해보시고 협의를 해보시면 알수 있을것으로 보입니다.경제 / 부동산25.09.0100
- 월세도 2달 전에 나간다고 말해야하나요 ?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세든 월세든 주택임대차에서는 만기 6~2개월전까지는 계약에 대한 의사통보를 계약상대방에게 하셔야 합니다. 임차인의 경우는 연장을 원할 경우 별도 먼저 말을 할 이유는 없으나, 만기 해지를 원할 경우 반드시 해당기간에 의사통보를 하셔야 합니다. 만약 이를 넘어가게 되면 계약은 법에 따라 자동연장이 됩니다. 묵시적갱신이 성립되게 되면 임차인이 중도해지를 요구할 경우 해지통보를 한 3개월후 계약이 종료되기에 3개월간은 계약이 유지되고 그에 따른 월세나 임대료를 부담하셔야 합니다. 이는 법에 따른 사항이므로 특약이 있던 없던 관계없이 이에 따르셔야 합니다.경제 / 부동산25.09.0100
- 중개협회에서 특정서비스가 중개업에 해당하는지 확인해주나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 부동산중개업에 대한 판단은 협회가 아닌 법에 따라 판단이 됩니다. 보통 부동산 컨설팅 행위와 단순한 중개행위에 대한 판단에 차이가 있을수 있고, 한 개인이 일회성 중개행위인지 업으로써 하는 중개행위인지에 따라서도 판단이 달라질수 있습니다. 결국 이는 협회가 임의적으로 판단한다고 해서 법적 자격을 갖추었다 판단할수 없기에 질문처럼 협회에 물어본다고해서 적절한 가이드를 제시받기는 어려울수 있습니다.경제 / 부동산25.09.0100
- 서울 아파트 생애최초 청약 시 조건이 궁금합니다!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 생애최초 특별공급에서도 청약통장요건 있습니다 ,국민주택의 경우는 청약저축 가입기간 1년경과 및 월납입금 12회이상 납입하였어야 자격이 주어지고, 민영주택의 경우는 주택청약종합저축 가입후 6개월 및 지역, 면적별 최소예치금이 충족되어야 가능합니다. 그외 거주 요건의 경우도 존재하는데 청약건별 입주자모집공고를 참고하셔야 하며 보통 공공분양에서는 해당 지역 1년이상 거주자 우선신청이 1순위 요건이 경우가 있고, 민영의 경우는 지역우선공급보다는 추첨 비중이 높아 자격에 제한이 없을 가능성이 있습니다 , 해당부분등을 모두 고려하셔야 1순위 자격이 주어지고 당첨자선별에서도 가점에 따라 당첨자를 선별하는 경우가 대부분이기에 청약통장 보유기간이 길수록 유리할수 있습니다.경제 / 부동산25.09.0100
- 월세 계약자가 미리 집을 빼는 경우 보증금관련안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 배려심이 매우 깊다면 가능할수는 있으나, 통상적으로 임대인의 보증금 반환의무는 계약종료일 즉 만기일에 부여가 됩니다. 질문처럼 임차인이 2달전 미리 나간다고 해서 무조건 보증금을 반환하여야 할의무는 없습니다. 이런경우에 임대인이 아무런 조건없이 반환을 해주는 경우는 다음임차인이 구해졌고 현 임차인과 새로운 임차인간 일정을 조율해서 임차물에 대한 공백없이 전입과 전출을 하는 경우에 해당되며, 위 경우가 아닌 경우에는 임차인인 계약만료일까지의 계약이행의무가 있기에 미리 나가겠다고 한다면 남은 기간월세나 관리비에 대한 협의를 통해 일정부분 받으신뒤 보증금을 반환해주시는 경우가 대부분입니다. 그럼에도 협의가 되지 않으면 당연히 만료일에 반환해주고 만료일전까지의 월세나 관리비는 임차인이 모두 부담하여야 합니다.경제 / 부동산25.09.0100