재건축·재개발 사업은 주변 부동산 가격에 어떤 변화를 가져올까요?

Question

재건축·재개발 사업은 노후 주거지역의 환경을 개선하고 새로운 주택 공급을 늘리는 역할을 하는 것으로 알려져 있습니다. 일반적으로 사업 추진 소식이 알려지거나 각종 인허가 절차가 진행되면 기대감으로 인해 주변 아파트와 상가, 토지 등의 가격이 함께 상승하는 경우가 많다고 합니다. 반면 사업이 지연되거나 규제가 강화될 경우 가격 변동성이 커질 수 있다는 의견도 있습니다. 또한 새 아파트 입주가 시작되면 생활 인프라 개선과 주거 선호도 상승으로 인근 지역의 부동산 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다. 그렇다면 재건축·재개발 사업은 사업 단계별로 주변 부동산 가격에 어떤 변화를 가져오는지, 그리고 장기적으로 지역 전체의 집값과 주거 환경에는 어떤 영향을 미치는지 궁금합니다.

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재건축 재개발 사업의 경우 해당 지역의 토지소유자등(조합원)은 자산가치가 증식이 되게 됩니다.즉 조합원 프리미엄과 사업성에 대한 이익이 있기 때문입니다. 또한 해당 정비구역이 멋지게 탈바꿈하게 되면 대단지 인구가 유입이 되게 되면 주변 상권에도 도움이 될 수 있고 아울러 그러한 재개발 및 재건축을 통한 새로운 변신이 인근 부동산 가격의 상승에도 도움이 될 수 있고 또한 주변 주민들도 재개발 및 재건축을 원할 수 도 있습니다.인구 유입이 많아지고 주변 인프라가 개선이 되고 학교 및 교통등이 좋아지게 되면 자연스레 해당 지역 전체의 긍정적인 요소가 퍼질 수 있다 사료됩니다.감사합니다.

최현지 · Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.아파트 이주민들이 이주비 범위 내에서 거주할 곳을 찾으면서 정비구역 주변의 방 2~3개짜리 신축빌라나 다세대 주택의 전세와 매매 수요가 급증해서 몸값이 함께 뛰게 됩니다. 이주가 끝나고 본격적인 철거와 토목공사가 시작되면 몇년간 소음, 분진, 덤프트럭 통행 등으로 인해서 정비구역 바로 옆 단지들은 주거 쾌적성이 떨어져 임대 수요가 잠시 감소하게 됩니다. 신축 아파트가 지역 내 대장주로 자리 잡으면서 평당 최고가를 경신하면 주변에 있던 기존 아파트들도 우리 동네가 이 정도 가치가 있다는 인식이 퍼지면서 연쇄적으로 시세 상한선이 올라가게 됩니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게 3단계로 나누면 초기 재건축,재개발 이슈가 가시화되면 일단 사업구역내 매물들의 가격이 상승합니다. 그리고 개발이 진행되는 단계에서는 주변시세가 기대감으로 조금씩 상승하게 되는 경우가 많습니다. 개발이 끝난 이후에는 시세의 변동성이 커지는데 추가상승을 할수도 있지만 반대로 하락전환될수도 있습니다. 주변인프라나 지역내 수요상황에 따라 달라지기 때문입니다,그리고 입주시기가 되면 주변 임대차시세는 크게 하락할수 있는데 ,이는 신규공급물량이 늘어나면서 수요가 신축에 집중되기 때문이고, 임대차시세가 하락되면 매매시세도 같이 하락할수 있습니다. 그뒤에 지역인기가 좋아진다면 다시 주변시세등도 상승,회복세가 나타날수 있지만 기대에 못미치는 경우에는 회복자체가 어려워질수 있고, 신축단지 시세도 주변시세에 따라 하락전환이 될수 있습니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.부동산 가격은 기대감 -> 확률 상승 -> 사업 확정 -> 실제 공급 -> 완성 후 안정 단계로 진화합니다.즉 미래 가치가 단계적으로 현재 가격에 미리 들어오는 구조입니다.재건축, 재개발 기준으로 보면 소문 + 기대감으로 소폭 상승 및 선별하여 상승할 수 있으나 리스크가 크다 말씀드립니다.

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.초기단계에는 주변 매매가가 동반 상승하게 되는데 개발 계획이나 구역 지정 호재가 발표되면 인근 노후 단지들도 함께 개발될 수 있다는 풍선효과와 기대감이 퍼지며 주변 매매가와 호가를 끌어올립니다. 이주,철거 단계에서는 주변 전세가가 폭등하는데 수천가구의 이주민들이 한꺼번에 인근 동네의 한정된 전월세 매물을 찾으면서 철거를 전후로 인근 지역의 전세가격이 단기적으로 급등하게 됩니다. 입주 이후에는 신축 대단지가 들어서고 대형 상권, 도로, 학원가 등 인프라가 대폭 개선되면서 낙후됐던 동네 전체의 주거 선호도가 올라가면서 인근 구축 아파트들의 자산 가치까지 함꼐 높아집니다. 감사합니다.

고경훈 · Answer

초기에는 기대감으로 가격이 오르고, 중간에는 불확실성으로 변동성이 커지며, 완공 후에는 인프라 개선으로 장기적 상승 효과가 나타나는 구조입니다.