경제
재건축 기대감이 집값에 선반영되는 이유는?
아직 사업이 시작되지도 않았는데, 가격이 먼저 오르는 부동산들이 있습니다. 실제 개발 이익 기대가 어떤식으로 현재 시세에 반영되게 되나요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축시 기대감의 따른 가격상승은 실질적은 기준이 없습니다. 말그대로 새로 개발되는 아파트의 조합원 입주권을 받을 경우 시세보다는 저렴하게 아파트를 신축아파트를 가질수 있다는 기대감이 시세상승을 이끄는 것이기 때문입니다. 실제적인 조합원분양가와 분담금은 개발이 시작되고 관리처분인가전이 되어야 명확해지기에 정확한 산술적 데이터보다는 심리적 기대감이 가격을 높게 만드는 것이라고 보시면됩니다. 특히 현재 15층이내의 아파트이고, 부지가 넓은 단지로써 시공사가 브랜드 건설사로 예정되어 있는 경우라면 개발후 대단지아파트로 대장아파트 급으로 평가받을수 있다는 기대감이 커져 시세는 더 크게 상승되는 경향이 있습니다. 즉 재건축이라도 현 아파트의 입지와 대략적인 사업성에 따라서 수요는 크게 달라질수 있다는 의미입니다.
특히 재건축에서는 대지지분과 용적률이 매우 중요한데, 아래의 내용은 참고를 하시면 왜 현재 15층이내 아파트가 재건축이슈가 있을때 더 많이 상승하는지를 아시는데 도움이 될듯 보입니다.
채택 보상으로 326베리 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.
현재의 가치와 미래의 가치를 반영합니다. 조합원에게는 입주권이 주어지게 되어서 미래에 지어질 아파트 가격을 예측하면 그 가격이 선반영 되어지는 것입니다. 주식과 마찬가지로 어떤 사업을 시작할 때, 매출을 예상해서 주가가 상승하는 것과 같습니다. 다만 재개발, 재건축 진행중 취소가 될 위험성과 오랜기간 기다려야 하는 비용이 있으니 전부 다 반영되는 것이 아니라서 잘 판단하시고 투자하심이 옳습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재개발이나 재건축이 소식이 들리게 되면 가격이 오르는 이유는 조합원으로써 자산 가치가 올라 가기 때문입니다.
즉 해당 지역에 토지소유자일 경우 조합원이 될 수 있고 조합원이 되게 되면 일반분양가보다 저렴한 조합원 분양가로 신축아파트에 입주를 할 수 있는 등의 여러 혜택이 있습니다. 즉 조합원 프리미엄이 붙게 되는데 그것이 반영이 되게 되면 기존 부동산 가치는 올라갈 수 있다 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
투자자들이 미래에 완공될 신축 아파트 가격에서 앞으로 낼 공사비를 뺀 기대 수익을 현재 시점으로 끌어와서 매매가에 미리 포함시키기 때문입니다, 안전진단 통과 조합설립 등 사업 무산 확률이 줄어드는 공인된 단계 발표가 날때마다 미래 이익의 확실성이 높아져서 가격이 계단식으로 먼저 상승합니다. 재건축 호재가 뜨면 집주인들은 새로운 아파트를 받기 위해 매물을 거둬들이고 조급해진 매수자들이 몇 안 남은 비싼 매물을 사들이면서 시세가 선반영되어 굳어집니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재건축 기대감이 집값에 선반영 되는 이유는 집값은 현재 가치가 아니라 미래 가치의 현재 가격이기 때문입니다.
주식이 미래 이익을 미리 반영하듯 부동산도 미래에 얻을 수 있는 개발이익을 현재 가격에 반영하기 때문에 가격이 오르는 것입니다.
감사합니다.
재건축·재개발은 사업이 본격화되기 전부터 기대감이 가격에 선반영되며, 이후 진행 단계마다 가격이 출렁일 수 있습니다. 장기적으로는 생활 인프라 개선과 신축 아파트 공급 효과로 지역 전체의 집값과 주거 환경이 개선되는 흐름을 보입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
주식 포함 모든 자산 시장들은 미래 가치의 현재 가치화 현상으로 선반영이 진행이 되는 경우가 대부분이고 부동산에서는 수요의 선점 효과와 지역 자산 재편 신호로 인근 지역의 상승도 나타납니다 또한 시세 반영은 추진위원회 설립과 정비구역 지정 및 인허가 완료로 반영이 됩니다