답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산을 구매하려면 해당 매물이 시장에 나와있거나 없는 경우라면 해당 소유자를 설득해 매매계약을 체결하여 소유권을 가져와야 합니다. 즉, 어디에 가야 살수 있느냐가 문제가 아니라 건물 소유자가 매도의사기 있느냐의 문제라고 보셔야 합니다. 그리고 경매에서 명도소송은 쉽게 말해서 현 점유자를 퇴거하기 위한 법적조치입니다. 경매의 경우 해당 점유자의 의사와 관계없이 법적절차에 따라 소유자가 변경되는 것이고 낙찰자 입장에서는 경매받은 건물을 수익화화기 위해서는 기존 권리 없는 점유자에 대한 퇴거가 우선되어야 합니다. 그 과정에서 강제적으로 끌어낼수는 없기에 법적 절차에 따라 진행을 하는 것이고 그 절차가 명도소송으로 시작되어 강제퇴거로 이어지게 되는 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기적으로 나타나고 있는 것은 사실이나 이게 장기간 이어질것으로는 보이지 않습니다. 이유는 그동안 전세와 월세선택은 당시에 여건변화에 따라 달라지는게 일반적이고, 지금처럼 금리가 높고, 정부의 대출규제가 강화된 상황과 전세사기 이슈로 인해 전세수요 감소가 나타난 상황에서는 월세의 비중이 높아지나, 향후 금리가 낮아지고 전세사기등에 대한 제도적 보완이 완료가 되면 다시 전세수요가 늘어날수 있고 그에 따라 전세 계약건수가 월세보다 높아질수도 있습니다. 이러한 이유는 전세가 월세에 비해 주거비용측면에서 임차인에게 유리한 게 사실이기에 여건이 개선되면 다시 수요가 이동되기 떄문입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공급면적은 전용면적과 공용면적을 합한 면적을 말합니다. 전용면적은 단독으로 사용하는 공간으로 쉽게 말해서 현관문 안쪽 모든 공간을 의미하며, 공용면적은 복도, 엘레베이터 , 계단등 공동으로 사용하는 공간을 의미합니다. 그래서 공급면적이 전용면적보다는 크다고 보시면 되고, 분양에서 기재된 면적(85A타입, 59B타입)등은 전용면적을 기준으로히고 실무에서 일반적인 평수로 말하는 부분은 공급면적을 기준으로 말하게 됩니다. 그리고 아파트는 위설명과 같지만 오피스텔에서는 공급면적은 계약면적으로 전용면적+공용면적+ 기타공용면적을 포함하는 개념으로 실제 동일 공급면적기준으로 아파트보다 전용면적은 더 작게 나오는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사인간의 계약인 임대차계약은 당사자간 합의만 되면 기간은 충분히 조율하실수 있습니다. 보증보험의 경우는 3개월, 6개월단위로도 연장이 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만 전세대출의 경우는 1년미만의 연장이 되지 않아기에 1년으로써 연장을 하셔야 할수 있고, 중도 상환시 중도상환수수료등이 발생될수는 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 통보는 만기 6~2개월전에 하셔야 합니다. 특히 퇴거를 원하는 경우라면 해당시점에 반드시 재계약 거절의사를 통보하셔야 합니다. 만약 아무런 의사통보없이 해당기간을 지나갈 경우 자동연장이 되는데 보통은 묵시적갱신으로 연장이 되지만 최소거주기간 2년 미만인 경우라면 법정최소거주기간에 따른 연장이 되고 이때는 중도해지가 자유롭지 않기에 해당기간내 꼭 통보를 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 상황만 보면 보증금에 대한 리스크는 크다고 할수 있습니다. 일단 감정가는 말그대로 감정가일뿐 은행이 산정하는 주택가격이 아니고, 만약 해당 가격으로 경매가 진행되어서 선순위 근저당으로 인해 최우선 변제되는 지역별 금액을제외한 나머지금액은 사실상 확실하게 보호될지 여부를 알수 없습니다. 질문의 경우 건물전체가 다가구형태인듯 보이는데 만약 이후에 소액임차인이 추가적으로 입주할 경우 최우선 변제금액도 나누어 가지게 되므로 위험도는 더 높아질수 있습니다. 또한 경매이후 후순위 임차권은 소멸되기 때문에 주택에서도 보증금 전액반환없이 퇴거를 하셔야 할수도 있습니다, 결국은 보증보험등에 가입이 된다면 모를까 그게 아니라면 위험성이 존재하는 임대차가 될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성은 필수의무가 아니기에 질문처럼 하셔도 관계는 없습니다. 다만 월세가 30만원을 초과하는 경우 전월세신고대상이 되기에 전월세신고는 하셔야 하고, 그에 따라 계약서가 필요할수는 있습니다. 기존 계약서를 수정하실 경우에는 계약기간과 임대료 대해서 삭선후 새로 기재를 하시먄 되고 그에 부분에 서명 및 날인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2주택이라도 어느지역내 주택인지에 따라 세금에도 크게 차이가 있습니다. 일단 취득과정에서는 규제지역이 아니라면 취득세율은 기본세율로 1주택과 차이는 없으나, 규제지역이라면 2주택 구매시 취득중과세 8%가 적용될수 있습니다. 그리고 보유세의 경우는 각 주택별 재산세를 부과하는 것이기에 주택에 따라 세부담이 늘어나게 되는데, 별도 중과세는 적용되지 않습니다. 그리고 종부세는 두 주택의 합이 9억을 초과하지 않기에 과세대상이 아니므로 크게 부담할 부분은 없습니다. 양도세의 경우 2주택이기에 첫번쨰 매도하는 주택에 대해서는 양도비과세 적용이 어럽고(일시적 2주택일 경우 제외) 그에 따라 양도세 부담이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택구매에서 자기자금 비중은 세금과 비용을 고려하여 주택구입가격의 40%이상은 있으셔야 합니다. 그에 따라 현금 1억이 있다고 한다면 주택가격 2.5억정도의 주택이 적당한 가격대로 보이긴 합니다. 단, 대출이 ltv70%한도까지 가능하다고 할때 그러한 것이고 수도권 규제지역에서는 LTV40% 이므로 해당 지역에서는 주택구입가격의 65~70%이상은 자기자금이 있으셔야 합니다. 경매를 알아보시는 부분은 시세보다 저렴하게 구매가 가능한 장점은 있지만, 원하는 매물이 나올지 알수 없고 경매를 위한 기본적인 지식없이는 참여가 어려운 부분이 있기에 지금부터라도 천천히 준비를 해두시는 것은 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택담보대출을 통해 자금을 제외하고는 모두 현금증여에 속하게 됩니다. 즉, 기존 보증금 2억도 결국은 부모님꼐 현금증여를 받은 것이고 추가적인 1.5억에 대해서 증여를 받으시는 것으로 총 3.5억 증여가 됩니다. 직계존비속간 증여비과세 한도를 고려해도 3억~3.2억까지는 증여과세가 될수 있기에 일반적으로 비과세 한도는 증여 , 초과분은 차용으로 진행하는데, 질문의 경우는 결국 본인자금없이 부모님자금으로 주택을 구매하는 수준이기에 사실상 세무적으로 증여를 피하기 어려워 보여 세무사를 만나 직접적으로 도움을 받아 절차를 진행하시는게 리스크를 줄일수 있어 보입니다.