답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2024년 11월이후 기준으로 인정금액은 25만원이 된게 맞으나, 이전 미납회차가 있는 경우 현재 인정기준이 적용되지 않는 경우가 있습니다. 현재 질문의 내용만 보면 3월- 2회차 4월 - 3회차 ...... 10월 - 9회차까지는 인정금액이 10만원만 인정될 가능성이 있고, 10회차부터 25만원으로 상향인정될 것으로 보이긴 하는데, 이는 이전 미납횟차가 있는 경우 이게 채워지지전까지는 해당회차의 인정이 제한될수 있기 때문입니다 .그리고 미납분에 대한 한번에 입금은 최근에 가능한것으로 알고 있는데 은행어플등을 통해서도 확인 및 납입이 가능한것으로 알고 있습니다. 다만 인정시점에서는 패널티가 있을수 있기에 자세한 사항은 은행을 통해 문의를 해보시고 진행하시는게 맞을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약만료일 기준으로 퇴거를 하시는 것인지, 중도해지로써 퇴거를 하시는 것인지에 따라 달라질듯 보입니다. 일단 만기해지라면 다음임차인이 여부와 관계없이 퇴거를 하시면 되는데, 이떄 보증금 반환이 되지 않는다면 일단은 임차권등기를 신청한뒤 보증보험을 통해 보증금반환청구를 하시어 돌려받고 퇴거를 하시면 됩니다. 다른 경우로 중도해지라면 사실상 갱신청구권 또는 묵시적갱신으로 연장된 계약이 아닌 경우 임대인 요구에 따른 다음임차인 주선요건이 충족되지 않으면 현실적으로 만기전 퇴거는 어렵습니다. 앞에서 말한 것처럼 중도해지라도 갱신청구권을 사용한 연장계약상태이거나 묵시적갱신으로 연장된 계약이라면 법에 따라 통보3개월후 계약이 자동종료가 되므로 이때는 맨처름 말한 것처럼 임차권등기 및 보증보험 청구를 진행하시면 됩니다. 결과적으로 상황에 따라 대처가능 방법이 달라지므로 이에 대해서 먼저 확인을 하시고 이후 대응을 하시기 바랍니다. 아래 내용은 중도해지관련 사항으로 참고하시면 도움이 될듯보입니다 ."계약기간이 남았는데 이사해야 한다면?" 임대.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.음... 서울에서 재건축 투자를 하시려면 단순히 아파트만 보시면 안됩니다. 현재 서울은 토지거래허가구역 및 규제지역으로 재건축 진행단계에 따라 구매를 해도 조합원으로써 승계가 되지 않을 수 있습니다. 즉, 재건축이 가시화되고 , 실제적인 조합설립인가가 된 이후라면 사실상의 승계는 어렵다고 보셔야 합니다. 조합설립인가는 안전진단 및 정비구역 지정을 통해 재건축이 확정된 상태에서 바로 설립인가를 받기 때문에 현재 진행중인 재건축단지라면 승계가능여부 자체를 먼저 정확하게 판단하셔야 합니다. 그에 따라 당연히 재건축을 준비하는 단계의 단지를 구매하시고, 실거주요건에 따라 몸테크를 최소 5년이상은 하셔야 합니다. 물론 가격이 높더라도 조합원입주권, 혹은 분양권을 전매하는 방법도 있긴 한데, 규제지역내 재건축에 경우 이를 제한하는 경우가 많은 편입니다.결국은 어디가 제일 핫한지가 먼저가 아니라 규제지역내에서 재건축 투자를 위해 기본적인 승계가능조건과 어느정도의 거주기간정도가 필요한지를 우선 고려를 하시고, 내 상황과 조건에 맞는 가장 최적의 재건축단지를 찾으시는게 순서상 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무런 전제없이 월세만 보고 괜찮은지를 평가할수는 없습니다. 해당 월세방의 위치나 입지조건이 어떤지, 내부 옵션의 종류는 뭐가 있는지, 하다못해 주택유형과 평형에 따라서도 월세의 판단이 달라질수 있기 때문입니다. 질문자님이 판단하시기에 주변시세 대비 높지 않고 내부시설이나 입지가 마음에 드신다면 잘 선택하신거라 판단을 하시면 될듯 보이고, 반대로 시세보다 높은데 평수나 내부 옵션, 입지가 불만족스럽다면 말그대로 잘 구했다고는 판단할수 없습니다. 즉, 본인이 해당 월세대비 만족도가 충분하다면 그 자체로 나쁘지 않다고 보시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역에 대한 선택은 본인의 직장이나 가족상황등에 따라 종합적으로 판단을 하셔야 할 부분으로 어디가 유리한지를 답변드리기 어렵습니다. 다만, 지역적인 부분만 보면 입지상은 남양주는 경기북구권 . 경기도 광주는 남부권으로 광주가 유리할수 있으나, 현재 GTX개통 및 지역개발 상황을 고려하면 중장기적으로 상승가능성은 평내호평쪽이 유리할수 있습니다. 물론 광주송정동은 안정적인 생활권이 구성되어 있어 당장의 거주에는 편할수 있으나, 신도시의 느낌은 적은 편이고, 평내호평은 반대로 현재의 생활편의가 낮을수는 있지만, 개발이 계속적으로 진행중에 있기에 발전가능성이 높다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록을 하시면 일단 해당 오피스텔은 주거용오피스텔로 보게 됩니다. 그에 따라 부가세 환급은 받을수 없으며, 다만 취득세는 주택기준으로 부과되어 절세가 가능하고, 재산세 산정시 감면혜택등이 있을수 있습니다. 또한 종부세 대상일 경우 합산배제가능하나 이는 일정요건에 충족이 되어야 합니다. 단, 등록하시면 10년간은 장기임대로 하셔야 하기에 임대차 관리와 유지에 있어서 제약이 있을수는 있습니다. 반대로 일반임대사업자로 등록하게 되면 해당 오피스텔은 업무용시설에 해당이 되기에 취득세는 4.6%가 적용되나 부가세 환급을 받으실수 있으나, 주거용임대차는 제한이 될수 있으며 하더라도 전입신고등은 하지 못하는 조건하에 세입자를 구하셔야 할수 있습니다 . 단 주택수 산정에서 제외가 되기에 다른 주택을 보유하고 있는 경우 지역에 따라 중과세 요건을 피하실수는 있습니다. 간단하게 설명을드렸으나, 자세한 내용을 원하시면 세무관련 상담을 받아보신뒤에 정기적인 관점에서 결정을 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 계약자가 아닌 사람이 임의대로 계약을 이어받는것은 상대방동의 없이는 문제가 될수 있습니다 .보는 부분에 따라 전대차로써 볼수 있기 떄문입니다 .다만 , 두분의 관계가 형제, 자매로써 가족관계이기 떄문에 본인이 전입신고를 하는데 문제가 없고, 전입신고를 하고 동생분이 전출이 되어도 대항력은 유지될것으로 보이기에 일단은 계약기간내 거주를 하는데 실질적은 문제는 없어보입니다. 다만 만기시 보증금 반환은 동생분이 받으셔야 하고, 재계약시점에서 본인명의로 새롭게 임대차계약 진행을 임대인에게 요청하여 동의를 받으시면 될듯 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 아무것도 없는 상황에서 판단을 하기 어렵습니다. 일단 어느정도 건물이 세워지고 주변인프라가 변화되는 모습을 봐야지 추후 발전가능성과 현재 입지의 장단점을 판단할수 있습니다 . 아무리 입지가 좋다고해도 건물자체의 완공후 모습과 실생활편의성이 떨어지면 지역인기 대비헤서 상승률이 낮아질수 있고 반대로 기대치보다 못한 경우 인기가 하락하여 시세하락도 나타날수 있기 떄문입니다 .최소한 구체적인 입지분석을 하려면 건물이 완공된 이후에 하는게 정확할수 있고, 현시점에서는 지역입지와 건물이 세워지는 주변으로 발전가능성만 봐야 하기에 실질적인 분석보다는 그렇게 될거라는 예측으로 결정을 하시는 단계이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고민이 되시는건 당연합니다. 다만 실거주용 주택을 구매할때에는 자금계획에 따라 판단을 하시는게 맞고 현 상황상 신혼부부라면 추후 직장이동이나 출산에 따른 이동가능성이 높기에 일단은 직장출퇴근이 편리하고 거래가 활발한 지역으로 이동하시는게 맞을듯 보입니다. 최근에는 84제곱보다는 59제곱이 더 인기가 많고, 추후 가격이 하락될지는 사실상 아무도 알수 없고 만약 구성역이 하락하게 된다면 이보다 저가인 영통지역도 동일,인근지역군으로 시세하락을 피하기 어려운건 마찬가지라 이 부분은 크게 고민하지 않으셔도 될듯 보입니다. 참고로 주택가격은 주식이나 다른 상품과는 다르게 가격이 높게 올랐다고 더 많이 떨어지지 않고, 오히려 더 많이 오른게 가격하락시에도 가격방어가 잘되는 편입니다. 쉽게 강남이나 서울권을 보시면 가격이 가장 많이 올랐지만 하락시점에 많이 떨어지던가요? 이는 부동산은 주식이나 다른 자산처럼 기본이되는 평가기준이 없고 수요에 따라 가격변동이 생기기 떄문에 가격이 많이 오르는건 그만큼 수요가 꾸준하다는 의미이고 반대로 가격하락시기에는 그 수요가 제일 늦게 빠지기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 크게 시설권리금과 영업권리금 , 바닥권리금으로 구성됩니다 , 질문에서 말한 유동인구나 상권에 따른 권리금은 바닥권리금에 해당이되며 주로 상권이 좋은 입지의 위치에서 높게 나타나게 됩니다. 그리고 영업권리금은 기존 영업을 통해 확보된 매출로써 주로 실제 해당 매장에서 발생가능한 매출을 의미합니다. 문제는 시설권리금이나 영업권리금은 나름의 기준이 있지만, 바닥권리금은 사실상 기준이 모호합니다. 보통 권리금이 높다면 주로 상권이 좋고 유동인구가 많은 곳으로 인식되는게 사실이고, 해당 점포의 이용고객들도 어느정도 있다는 의미로 해석은 가능합니다. 다만 이게 기대수익과 반드시 일치하는 것은 아니며, 실제 높은 권리금을 내고 입주해도 기대수익보다 낮은 매출로 빠르게 폐업을 하고 권리금회수도 못하는 경우가 적지 않습니다. 상권이라는게 결국은일정주기로 이동되는 경우가 많기에 영원할수는 없고 , 상권이 뛰어나도 내가 하려는 업종이 이 상권과 맞지 않을수도 있습니다. . 그래서 권리금이 얼마나애 따라 판단하실게 아니라 본인이 해당 입지를 여러번 방문하면서 실제 유동인구층이나 소비패톤등을 자세히 보시고 본인 업종이 이에 맞는지를 먼저 따져보시면서 대략적인 권리금의 정도를 판단하여 협의를 하시는게 실패가 적습니다. 보통 중개사나 기존임차인은 권리금회수를 위해 계약이전에 여러 권리금을 높이기 위한 행위를 하는게 사실이기 떄문입니다.