답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 기준으로는 실거주가 아닌 이상 서울전역에 대해서는 구매가 불가하고, 아파트가 아닌 빌라의 경우라면 사전허가를 받지 않아도 되므로 갭투자에는 문제가 없을수 있습니다. 실제 고민을 하셔야 할 부분이라면 토허제는 아니라더라도 규제지역에 포함이 되어있기에 실거주2년은 양도소득세 산정시 필수요건이며, 규제지역내에서는 2주택자는 다주택자에 포함되므로 그에 따른 세금중과등의 부담은 있을수 있다는 점은 사전에 반드시 확인을 하셔야 합니다. 또한현재 정부가 규제지역내 비거주 1주택자에 대한 보유세인상도 검토를 하고 있어 구매후에 보유세 부담도 커질 리스크도 존재합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인 판단이 그러시다면 구매를 하시면 됩니다. 질문에서 말한 현금환급성은 빌라 특징상 어쩔수 없이 아파트보다는 나쁘기 떄문에 감수를 하셔야할 부분이고, 4년혹은 그이상 이후 시점에 고려될 부분으로 현재상황에서는 정확한 예측도 어려운 게 사실입니다, 그리고 질문의 입지상 역세권에 해딩이 될수 있고, 건물년식도 현재기준 준신축을 이제겨우 벗어나는 단계로 거주편의성에서도 구축보다는 나쁘지 않을것으로 보이긴 합니다, 그리고 역세권의 경우 임대차수요만 있다면 향후 매도가 어려울경우 우선적인 임대차를 통해 자금을 회전시킬수 있어 낮은 환급성을 일부 커버하는데 용이할수 있어보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔이라도 개별 면적이나 건축년수에 따라 가격차이가 크고, 특히나 부동산에서 가격은 가치와 동일하기에 가격이 비싸지 않은 경우에는 건축년도가 오래되었거나, 별도 단점이 존재하는 매물이라고 판단할수 있습니다. 보통 강남권의 오피스텔의 경우 평균적인 월세가 2025년 기준으로 130만원에서 200만원사이에 형성되어 있으므로 해당 월세를 기준으로 적절한지 여부를 판단하시면 될듯 보입니다.그리고 신축이면서 풀옵션이 있는 경우 180만원이상 되는 경우가 많아본인예산에 맞는 오피스텔을 찾으셔야 할듯 보이고 , 강남이 아닌 주변지역인 서울의 경우 1인가구 원룸의 평균월세가 60만원정도 수준으로 이를 참고하시여 주변지역을 찾아보시는것도 방법이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.45년된 아파트가 살기 괜찮다고는 할수 없습니다. 물론거주를 할수 없는 것은 아니겠으나, 비교대상에 따라서는 거주편의성이 현저하게 떨어질수는 있습니다. 보통 45년정도 경과되었다면 내부에 기반시설이 이미수명을 다한 경우로 볼수 있고 그에 따라 관리차원에서의 교체등이 주기적으로 이루어지기에 그에 따른 관리비부담을 피하기 어렵고, 생활면에서도 건물세부적인 안전의 문제나 녹물등 거주편의성이 낮아질수 있습니다. 또한 질문처럼 엘레베이터가 없는 3층은 사실상 말만 아파트지 연립에 포함되기 때문에 재건축을 노리는 경우가 아니고서는 구매를 할 이유가 적고 , 실거주를 목적으로 구매를 하기에는 무리가 있을수 있습니다. 물론 내무 인테리어를 진행하면 생활공간은 꺠끗할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 기준으로 서울 전역은 모두 토지거래허가구역으로써 아파트를 기준으로 갭투자는 하실수 없습니다. 매매시 사전허가에 따라 실거주가 아닌 경우 허가자체가 되지 않기 떄문입니다. 물론 빌라의 경우는 토허제 대상주택에 포함이 되지 않아 갭투자가 가능할수는 있지만 투자대비수익가능성이 아파트보다 떨어지는게 사실이기에 이러한 부분은 잘 고려를 하셔야 합니다. 토지거래허가구역내 즉 서울전역에서 아파트를 구매할 경우 원칙상 허가일로부터 4개월이내 전입후 2년실거주를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거의 대부분 건물주들이 대출을 통해 건물을 매각하고 월세를 바탕으로 월이자비용을 충당하고, 시세상승에 따른 수익창출을 하고 있기에 위와 같이 건물 매각을 통해 노후를 대비하는 방법자체는 좋은 선택지가 될수 있습니다 .문제는 해당 건물의 공실이나, 상권이동등에 따른 시세하락등의 리스크는 가질수 밖에 없기에 아무 건물이나 매각을 하는 것이 아닌 입지적요건이 좋고, 상권이 주변에 분포되어 있으며, 향후 가치상승 가능성이 았는 지역내 매물을 선택하시는게 필요할수 있습니다. 보통 공실의 리스크는 건물내 유동인구가 꾸준히 발생하고 장기임대차를 할수 있는 병원이나 학원, 은행등이 위치하는게 가장 유리하며, 상권의 경우는 변화가 크지 않도록 역세권중심의 일정유동인구가 있는 지역이나, 주변으로 주거지역이 위치한 입지가 리스크를 줄일수 있는 방법이 될수 있습니다. 그리고 투자관점에서 건물의 임대수익을 기준으로 건물의 감가상각과 연도별 세금, 대출에 따른 원리금비용등을 종합적으로 고려햐여 수익이 가능한지를 잘 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기적인 측면에서는 그나마 빌라보다는 1동짜리라도 아파트가 유리할듯 보입니다. 앞선 질문에서 답을 드렸는데, 거주편의성에 있어 1층의 경우 사생활보호등의 단점이 있을수는 있지만 가격변동 및 방어가능성측면에서 빌라보다는 유리하룻 있고 , 건물관리나 주차문제등의 있어서도 빌라보다는 유리할것으로 예상이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입지요건등이 비슷하다는 전제하에 아파트와 빌라중에 선택을 한다면 당연히 아파트가 유리하게 됩니다, 일단 관리측면이나 주차문제, 생활편의성등에서는 유리하고, 향후 부동산 시장변화에 따른 가격상승가능성, 가격벙어가능성을 고려해도 아파트가 빌라보다는 유리합니다. 그리고 아파트저층과 빌라고층을 비교해도 실질적으로 큰 높이차이는 없을것으로 보이는데, 이유는 빌라는 최대 5층이고 아파트 저층의 경우 전체층의 3분의 1에 해당되므로 저층이 빌라층수보다 높을수도 있습니다. 물론 아파트 1층과 빌라 5층을 비교하면 조망권등에서는 빌라가 유리할수 있지만 , 초고층이 아닌 이상 둘사이에 큰 차이가 느껴지지는 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 지역을 정하셔야 대략적인 시세가 나오게되고 본인 자금계획과 각 매물대비 시세가 높은지 낮은지를 판단하실수 있습니다. 그에 따라 지역과 주택유형을 먼저 선정하시는게 필요해 보입니다.그리고 실제 매물을 둘러보시는 과정에서 매물의 시설상태와 입지등을 보시고 최적의 매물을 선택하시면 되고, 계약진행시에는 반드시 중개사를 통해 계약을 하시는게 안전할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전단지에 나와있는 부분중에서는 현재 사실인 부분과 장래에 예상되는 부분이 혼재되어 있습니다, 사진상 전단지의 경우 전매제한과 중도금무이자, 청약제한이 없는 부분은 확정된 부분으로 사실로 보시면 되나, 장래에 알수있는 가격하락 무, 매매부담 무는 예상일뿐 실제 달라질수 있는 부분입니다. 쉽게 말해서 지금 청약시 자격제한이 없고 당첨시에 전매제한이 없으며, 중도금 무이자는 현재시점기준 가능한 사항이지만, 분양이후에 해당 주택의 가격이 상승될지, 하락할지, 혹은 인기가 떨어지거나 입지변동에 따라 수요가 없어 매매부담이 커질지는 현재기준으로 알수 없는부분입니다.그리고 정확한 확인은 필요하겠으나 현재 입주시점에서는 분양전환아파트로 보이긴 하는데, 10년 혹은 7~8년 조가분양시 분양가는 해당 시점기준으로 설정을 하기때문에 시세대비 80%라도 지가 상승이 크다면 분양가 자체는 높아질수 밖에 없어 세대에 따라 분양전환을 하지 못하는 경우도 종종 발생하므로 이점도 충분히 고려를 해보셔야 합니다.