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신탁등기된 매물에 대한 임대차 계약관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 보증금의 5%를 신탁회사로 입금하거나, 신탁회사의 동의서를 받아서 계약 진행하자고 제의를 했는데 등기부상 말소될 회사라 계약서 상에 언급될 필요가 없다는 식으로 얘기하는데 이게 맞나요? 만약 아니라면 제가 어떻게 이 부분을 요구해야하는지, 요구가 정당한지가 궁금합니다. (중개인이 말하길 '그렇게 하는 방식은 신탁회사 소유로 계속 남아있는 상황이라면 그런 절차가 필요하다'고 말하고 있습니다.)2. 위 계약 진행시 제가 취해야 할 안전조치에는 어떤 것이 있을지 궁금합니다.-> 틀린말은 아니나, 계약시점에는 신탁등기가 된 상태이므로 계약자 입장에서는 불안하실수 있습니다, 이런경우에는 이특약등에 위와 같이 신탁등기말소에 대한 부분을 기재하시고, 미이행시 계약해지 및 계약금반환특약을 적으시면 조금더 안전해 보일 수는 있고, 등기가 온전히 넘어온 상태에서 대출신청 및 잔금을 치루기 때문에 잔금전에 해당부분을 확인하시면 될것으로 보여 내용상 신탁회사의 동의서까지는 필요하지 않을수 있습니다. 단, 임차인입장에서는 혹시나 향후 문제가 생길것을 대비해서 계약금 입금이나 신탁동의서를 받아두시는것이 원칙상 맞긴 합니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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월세 계약기간 중복 관련 전입신고 가능여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차 신고는 계약일로 부터 30일이내 하셔야 하고 현 주택의 보증금 반환 및 퇴거전이라도 하시면 됩니다. 오히려 해당 기간을 초과하는 경우 과태료가 있기에 새로운 주택 계약을 체결하신뒤에는 우선적으로 하시기 바랍니다. 이에 반해 전입신고는 현 주택에서 보증금반환전까지는 절대 새로운주택에 전입신고를 하시면 안됩니다. 이유는 새로운 주택에 전입신고시 현주택에서는 전출이 되어 대항력을 상실하게 됩니다. 물론 보증금 반환을 받았다면 관계가 없지만 그게 아니라면 반드시 반환전까지는 현주택에 전입신고 상태를 유지하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 매물은 구분건물이 아닌 것으로 보입니다. 이럴 경우에 본인의 보증금 순위에 대해서는 선순위 근저당도 있지만, 먼저 입주해 있는 다른 세입자의 보증금도 선순위가 됩니다. 즉 다가구와 같은 권리분석이 필요하고 시세와의 보증금의 차이를 고려할때 본인 보증금외 +선순위 근저당 + 이미 입주해 있는 대항력있는 선순위 임차인보증금 까지고 고려를 해야할 상황입니다. 최우선 변제가 가능한 서울지역이라도 다른 세입자도 소액임차인에 포함되는 경우 최우선변제를 통해서도 배당이 어려울수 있기에 일단은 등기부등본을 확인하신뒤 정확한 설명을 들으시고, 반드시 전체세입자리스트를 확인하시거나 임대인 OR 부동산을 통해 현재세입자의 수와 각 보증금에 대한 사항을 물어봐 확인하셔야 합니다. 개인적으로 부동산 경험이 없는 경우에는 위처럼 복잡한 권리관계가 있는 경우에는 지금 당장은 안전할지라도 추천드리기가 조금 그렇습니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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전세가 줄어들면 월세 가격의 상승으로 이어지게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아셔야 하는 부분이 있다면, 전세제도 자체는 전세계적으로 드문 제도가 맞으나, 그 자체가 문제가 있거나 기이한 제도가 아닙니다. 오히려 주거비용 절감등의 이유로 주거비용이 높아 사회문제가 발생되는 나라에서는 해당 제도의 도입등을 논의하는 경우도 있습니다. 다만 우리나라에서만 이러한 제도를 이용해 무자본 갭투자나 투기가 성행하면서 최근 이슈화 된 부분이며, 전세사기의 경우도 전체 전세계약건수중에 10%비율도 되지 않을 만큼 높은 편이 아닙니다. 어떠한 제도든 이를 이용한 사기행위는 나타날수 있으며 전세제도 자체가 부작용이 큰 제도는 아닙니다. 그리고 전세매물이 크게 감소하고 있는 이유는 대출규제가 강력하게 진행되면서 전세세입자의 현 거주 유지가 늘며 기존매물이 감소한 부분과 갭투자에 대한 제한이 생기게 되면서 투자수요가 함께 줄었기 때문입니다. 특히나 구매와 동시에 전세세입자를 받을 경우 전세대출이 막히는 문제등으로 사실상 신규 전세매물이 나오기 어려운 부분이 있습니다. 그리고 전세매물이 감소하게 되면 그만큼 월세수요는 상대적으로 늘어날수 있기에 월세의 가격상승이 나타날 가능성은 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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월세계약 중도해지시, 월세 일할계산 해줘야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 경우는 사실상 중도해지라고 보기 어렵고, 만기해지라고 볼수 있습니다. 즉, 3개월전 해지통보를 하였고 임차인이 해당 기간내 다른 주택을 구해 퇴거를 하였기에 원칙상은 만기일에 퇴거를 하여야 하지만 서로 협의하여 일정이 조정되었기 때문입니다. 또한 중도해지라도 해도 월세에 대해서는 퇴거일까지 즉 거주일까지만 지급하면 되기 떄문에 거주하지 않은 기간에 대해서는 월세를 요구할수 없고 일할계산을 하는게 맞습니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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24년 정책이 바뀌어서 빌라는 무주택으로 조건이 되는걸 아는데요 그럼
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약시 일정요건에 해당되는 비아파트 보유시 무주택자 인정에 따라 청약가점에서도 무주택자로 되어 보유기간에 따른 청약가점을 받을수 있습니다, 질문의 경우도 빌라가 무주택요건에 해당이 된다면 무주택기간도 인정이 가능할것으로 보입니다. 정확한 사항은 청약홈 홈페이지에 접속하여 청약가점계산을 이용하여 무주택기간에 따른 가점을 확인해 보시면 더 정확하게 아실수 있을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.28
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전세계약 연장을 29개월로 하려고하는데요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 따라 보증금인상이 된 경우 확정일자를 재부여 받으셔야 하고 해당 확정일자 부여의 계약기간은 중요하지 않습니다. 즉, 계약기간을 24개월로 하던, 29개월로 하든 관계없이 확정일자에 따른 우선변제권은 기간내 유지가 됩니다. 그리고 이전 보증금에 대한 우선변제권은 최초 전입신고일 익일부터 효력이 유지되는 것이며, 새로 받은 확정일자의 경우는 인상된 차액부분에 대한 우선변제권이 확정일자 부여일로부터 발생하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.28
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제가 불가피하게 병원 치료를 받고 있어서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론은 타지의 주택을 구매한뒤 2년만에 매도를 할수 있냐는 것으로 보입니다. 주택을 매도하는 건 본인의 선택이고 매수인에게 위와 같은 설명은 하실필요가 없습니다. 어차피 매수인은 현 주택상태가 중요하지 매도인이 왜 파는지는 중요하지 않기 떄문입니다. 그외 2년내 매도시 양도차익이 있을 경우 비과세가 어렵고 양도소득세 과세대상이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.28
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집주인이 매도한다고 나가라는데요 이사비용
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 시점에서 임대인은 중도해지가 아니라 만기해지를 통보한 것으로 보입니다. 즉, 계약연장을 거부한 의사로 보이기에 별도 이사비용이나 중개보수등을 요구하실수는 없습니다. 다만 본인에게 갱신청구권등이 있다면 해당 청구권을 사용해 계약을 연장하실수 있습니다. 주택을 매도한다는 이유로는 해당 청구권 사용을 거부할수 없기 떄문입니다. 임대인이 청구권 사용에도 매매를 위해 퇴거를 요구하는 경우라면 이때는 질문과같은 요구를 하실수는 있어 보이긴 하며, 만약 갱신청구권이 없는 상태라면 만기퇴거 및 위의 요구는 할수 없습니다.
경제 / 부동산
25.07.28
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전세기간 만기로 인해 재계약에 대한 문의 입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1)지금 매매를 알아보는것이 좋은지?2)2천7백만원을 올리고 다시 재계약을 하는게 좋은지? -> 이 부분은 사실 본인 자금조달 가능성과 필요에 따른 부분이기 떄문에 어떻게 유리하다 말하기 어렵습니다. 본인이 당장의 주거안정을 위해 주택구매가 더 간절하다면 구매를 , 현 시장상황과 자금을 고려하여 이후 시기가 더 적 절하다 판단이 되면 전세연장을 하시면 되는 부분입니다. 3)재계약시 재계약서류 작성시 부동산 비용을 얼마나 누가 내야 하는지? -> 두분이 각각 부담하시는 것이고, 중개사무소를 통하는 경우에 중개보수가 아닌 대필료를 부담하실수 있습니다. 부동산 마다 지역마다 조금씩 다른데 보통은 10~15만원 사이입니다. 4)재계약시 제쪽 부동산을 다시 불러서 같이 재계약 서류를 작성해야 하는지? -> 협의하여 결정하시면 됩니다. 보통은 목적물 주변의 부동산 그러니깐 임차인이 주변 부동산을 통해 진행하는 경우가 많고 간혹 임대인이 본인 담당 중개사무소를 통해 서류를 작성해서 서명 및 날인만 받는 경우도 있습니다. 보통 후자의 경우는 임대인이 별도의 대필료를 임차인에게 부담하지 않는 경우가 있긴한데 사실상 케이스바이케이스입니다.
경제 / 부동산
25.07.28
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