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답변 내역

일 년에 세전으로 월세 수입이 6,500만원 가량 되는 건물이라면 이 건물의 거래 가격은 얼마나 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분만으로 시세를 가름하기는 쉽지 않습니다. 보통 임대수익에 따른 건물 가격은 임대수익률로 산출하게 되는데, 임대수익률 계산시 현 임차인들의 보증금의 합도 알아야 되기 때문입니다. 그냥 단순히 임대수익률이 3~3.5% 기준으로 연간임대수익이 6500만원이라면 대략 21~22억수준으로 보이긴 합니다,
경제 / 부동산
26.01.08
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[급] 부동산 중개수수료율 보통 최대요율로 계산하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 적용하는 요율은 지역별 기준요율 그대로를 적용하여 산출하게 됩니다. 해당 요율은 법에 따라 상한요율이 정해진 부분으로 해당 요율내에서 시도조례에 따라 지역별로 더 낮게는 적용할수 있습니다. 다만, 보통은 정해진 요율그대로를 곱하여 중개보수를 산출하고 해당 보수를 초과하지 않는 범위내애서 협의로써 정하게됩니다.즉, 법에서는 해당요율로 산출된 중개보수를 초과하여 받지 못하도록 할뿐 해당 금액이하로는 협의에 따라 정할수 있어 대부분 상한요율로써 중개보수 산출후 금액자체에 대한 협의를 통해 정하게 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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압류 내역 있었던 집 계약하려고 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문에서 제시한 내용으로는 2016년 압류건은 이미 말소되었기에 크게 중요한 사항으로는 보이지 않고 정작 중요하게 보셔야 할 부분은 해당 건물이 구분건물로써 호수별 등기가 있는 경우 근저당과 본인보증금의 합이 시세대비 안전한지여부, 만약 다가구처럼 하나의 건물이 하나의 등기부를 사용하는 경우 근저당 및 기존 세입자간 전세보증금의 합과 본인보증금의 합이 시세보다 낮은지, 그리고 본인의 순서가 소액임차인 최우선 변제시 최우선 배당이 가능한 수준인지를 모두 판단하셔야 합니다. 다만 질문의 내용만으로 이러한 부분을 판단할수 없기에 해당 부분에 대해서는 중개사의 권리설명을 잘 들고 판단하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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매도하려는 건물의 가격을 조금이라도 더 높게 받으려면 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤 건물이냐에 따라 세부적인 방법은 달라질수 있겠으나, 기본적으로 건물의 경우 공실여부가 가치평가에 가장 큰 영향을 줄수 있습니다 .건물을 구매하는 사람 입장에서는 임대수익등을 통해 레버리지에 따른 이자부담을 줄이기 때문에 공실이 없는 건물을 선호하는게 일반적입니다. 특히 장기간 임대가 가능하고 상권유지에 도움이 되는 병원, 은행, 학원, 회사사무실, 특히 브랜드 체인점등이 입주 되어 있다면 가치평가시 높게 평가가능합니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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환율과 부동산의 상관 관계가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환율과 부동산시세간에는 직접적인 연관성은 없지만 환율상승 자체가 건축자제등의 수입원가상승을 일으키고 그에 따라 건설비용증가에 따른 분양가상승의 가능성이 있습니다. 또한 환율이 상승하면 기본적으로 화폐의 가치가 하락하기 때문에 물가상승이 나타날수 있고 이런경우 금리의 상승으로 이어질수 있습니다 . 문제는 금리의 상승은 부동산 시장에서 대출금리상승에 따른 수요감소로 이어질수 있기에 중장기적으로는 부동산 수요감소에 따른 가격하락이 나타날 가능성이 있습니다, 단기적으로는 앞에서 말한 것처럼 분양가상승, 화폐가치 하락에 따른 월세상승등도 나타날수 있습니다. 물론 이러한 변화들은 환율외 다른 요건의 변화가 없다는 전제가 있을 때이고 현실적으로 부동산시장내 많은 수요요인이 있기 때문에 해당시점의 강한 영향을 미치는 수요요인변화에 따라 가격은 우선적으로 이동되게 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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아파트 매매 잔금시 매도인 매수인 치를 돈이요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다. 우선 선수관리비는 최초 입주시점에 부담하는 금액으로 계속적으로 이월이 되기 떄문애 매도인이 매수인에게 받아서 나가면 됩니다. 즉, "매수인이 매도인에게 줘야하는 돈"은 맞습니다. 문제는 장기수선충당금인데 보통 장기수선충당금은 매매계약시 주고받지 않습니다. 이유는 장기수선충당금은 매도자가 소유권이전까지 부담할 의무가 있기 떄문에 매수자가 지급할 대상이 아니고, 질문에서 처럼 매도자 입장에서는 본인이 이미 부담한 금액을 다시 매수인에게 주어야할 이유는 더더욱 없습니다. 다만 임대차 계약시에는 해당 금액의 부담의무는 소유자가에게 있기 때문에 관리비항목에 추가되어 세입자가 지급하고 있던 만큼 퇴거시에 돌려주어야 할 부분입니다. 그런데 전세낀 매매를 하였다면 현 거주자인 전세세입자가 부담한 장기수선충당금에 대해서는 정산을 하여 매수인에게 지급하여야 합니다. 이는 세입자가 있을 경우 매도인이자 소유자인 사람이 내야할 장기수선충당금을 세입자가 대신낸 것이기에 매수인에게 해당기간만큼은 지급해주고 매수인은 해당금액을 현 세입자 퇴거시 지급해주게 됩니다
경제 / 부동산
26.01.08
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부동산 매매시 15억 이하주택 대출규제 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 매매가격을 기준으로 판단하실수 있는데, 대출규제에서 주택가격은 매매가가 아닌 시가를 기준으로 합니다. 즉 은행이 주택을 평가하는 금액을 기준으로하면 보통은 KB시세가 기준가격이 되는 경우가 대부분이고, 이러한 시세가 없다면 부동산원시세나 감정평가액 혹은 공시지가등으로 판단을 하게 됩니다. 보통 은행에서는 1순위로 KB시세를 기준으로 하는것으로 알고 있습니다 .
경제 / 부동산
26.01.08
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월세 원룸 입주 당일날 입주 전 보증금 입금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적문제는 없습니다, 중개사의 성향에 따라 질문처럼 하는 경우도 있고 많은 경우로써 계약시를 제외하고는 두 당사자가 만나서 잔금을 주고 받지는 않습니다. 보통 잔금시기에는 이체를 통해 자금이 오고가고 주택인도시 필요한 부분은 중개사가 나와서 설명 및 인수해주는 경우가 많습니다. 잔금이체는 계약서상 명시된 계죄로만 하시면 되고, 관리비정산과 키 인수등은 사실상 전화상으로도 가능하기에 그대로 진행하시면 됩니다. 위부분들이 계약상 문제가 되거나 하지 않습니다 .
경제 / 부동산
26.01.08
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세입자가 LED 전등을 교체해야 합니까
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 단순소모품에 대해서는 거주하는 임차인이 부담하는 게 맞지만, LED처럼 수명이 길고 교체비용이 높은 경우에는 임대인과 협의하여 일정부분을 분담하는게 통상적입니다. 다만 부담비율에 대해서는 협의가 필요하다고 할수 있습니다. 사실 LED의 경우를 단순 소모품으로 보느냐, 시설물의 하나로써 보느냐에 대한 의견 차이가 있기에 부담주체에 대한 논쟁이 늘 있는데, 통상적으로 벽면이나 천장등에 부착되어 있는 일체화 LED교체의 경우 시설물로 보아 임대인에게 그 수선의무가 있다고 볼수 있고, 단순 일반전구를 대신하여 부분적인LED전구를 사용한 경우에는 단순소모품으로 인지하여 임차인이 부담할수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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주택청약재도에서 추첨제와 가점제의 차이는 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 입니다 추첨제와 가점제는 당첨자를 선별하는 방식의 차이인데, 가점제의 경우 청약가점에 따라 청약자간 순위를 나누고 거기서 상위부터 당첨자를 선별하는 방식이고, 추첨제는 말그대로 청약자간 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선별하는 방식입니다. 보통 청약에서 가점제와 추첨제를 구별하는 것은 공공분양, 민영분양에 따라 비율이 달라지고, 평형, 규제지역 여부에 따라서도 비율에 차이가 있습니다. 쉽게 국민평형이하의 규제가 강하고, 공공영역이 강할수록 가점제비율이 높고, 국민평행이상의 규제가 약하고, 민영청약일수록 추첨제 비율이 높아지게 됩니다. 자세한 청약별 비율 구분은 검색해보시면 알수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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