답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주위토지통행권의 인정여부보통의 주위토지통행권은 타인의 토지사용 권리에 영향을 주는 부분으로 반드시 필요한 경우에 법적요건에 따라 최소한으로 인정해주는 것으로 인정여부의 핵심은 해당 토지를 이용하기 위해 정말 불가피한 사정이 있는지 여부와 통행롤의 위치와 범위가 최소침해 원칙에 부합하는지 입니다. 쉽게 통행필요성과 기존대체통로의 존재여부, 통행위치 및 범위설정의 적절성에 대한 다툼이 필요한 부분으로 위 내용만으로 법적 인정이 가능한지까지는 판단할수 없습니다. 다만 만약 인정이 된다면 해당 통로의 사용을 토지소유자라고 해도 강제적으로 막을수는 없습니다.2. 맹지 경매보통 맹지의 경우 진입로 확보없이는 건축이나 다른 용도로 사용이 크게 제한되기 때문에 사실상 지목과 관계없이 가치가 매우 낮아질수 있습니다 .그에 따라 유찰이 계속되는 것으로 보이고, 대출의 경우도 감정평가시 큰 마이너스요인으로 보기에 사실상 대출이 어렵거나 요건에 맞추어 신청을 해도 한도가 낮을수 있습니다 . 그리고 입찰보증금의 경우 최저매각대금의 10%을 입찰시 봉투에 동봉하여 입찰하게 되고, 낙찰시에는 보통 1주일정도 뒤에 최종 매각결정이 확정되고 그 뒤 1~2주내 경락대금납입을 하여야 합니다 . 그래서 보통은 낙찰이 된 이후에 담보대출을 신청하게 됩니다. 물론 매각건에 따라 기간이나 절차기한에는 차이가 있을수 있습니다.3. 이용가능성타인에게는 낙찰을 받더라도 진입로 확보문제로 인한 사용수익이 제한이 되지만 , 질문자님처럼 진입로 확보에 문제가 없는 상황이라면 사용수익에도 유리하고 저가낙찰을 받은뒤 기존토지와 토지병합등을 진행하여 개발을 하거나 다른 용도로 이용할 경우 수익창출의 가능성이 높을수 있습니다. 그렇기에 질문자님에게는 충분히 매수가치는 있다고 판단이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 LTV는 규제지역에서는 40%(생애최초70%) , 그외지역에서는 70%로 제한되어 있습니다. 의정부의 경우는 현재 비규제지역으로 알고 있어 LTV70%가 적용될것으로 보이나, 수도권내 지역으로써 생애최초 80%는 적용이 어려울것으로 보입니다. 그리고 참고하셔야 할 부분이 LTV70%라고 해도 실제 대출한도가 풀로 나올지는 알수 없는데 가장 큰 이유가 상품에 따라 적용여부에 차이는 있으나, DSR적용시 소득과 기존 부채에 따라 한도가 더 낮아질수 있고, 그게 아니더라도 기준이 되는 주택평가액은 매매가격기준이 아닌 은행이 평가하는 주택가액을 기준으로 산정하기에 실제 매매가격보다 주택평가액이 낮은 경우 대출한도는 더 크게 줄어들수도 있습니다. 그리고 대출한도전망도 현재까지는 규제중심으로 나오고 있기 떄문에 대출한도나 규제를 일시에 풀어줄 가능성은 높아보이지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 연장된 경우 임차인의 중도해지는 주택임대차보호법상 강행규정으로 임대인이 퇴거통보를 받은 3개월후 계약이 종료되게 됩니다. 그에 따라 임차인이 임대인에게 중도해지 통보를 한 3개월후에 계약은 자동종료가 되므로 해당시점에 보증금 반환을 받고 퇴거를 하시면 됩니다. 당연히 중도해지에 따른 패널티등은 부여받지 않기에 중개수수료나 다음임차인 주선등의 패널티는 부담하지 않으셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 세입자가 있으면 은행 생애최초 대출이 불가한가요 ?-> 실무상 그런이야기가 있지만, 질문처럼 잔금일에 세입자 퇴거일을 맞추는 경우에는 일반적인 세입자를 낀 매매가 아니므로 대출신청에는 문제가 없습니다. 2 . 대출이 된다면은 현 세입자의 동의를 받아야하나요 ?-> 잔금일에 퇴거를 하는 만큼 매도자가 잔금일에 보증금을 반환하고 퇴거시키기 때문에 세입자동의는 필요하지 않습니다. 세입자를 낀 경우라도 동의자체가 요건은 아니지만, 전세승계거부권이 있기에 동의를 받는게 일반적이나, 질문의 경우는 이경우에도 해당이 되지 않습니다 .결과적으로 그냥 일반적인 매매로써 보시면됩니다. 3. 계약서에 잔금일날 세입자 퇴거 확정이라는 특약이 없는데 이게 대출 관련해서 문제가 될까요 ?-> 은행마다 차이는 있겠으나, 특약에 해당 부분을 넣는게 대출심사시 문제가 없을가능성이 높아보입니다. 4.세입자 퇴거 확약서가 있으면 대출이 바로 실행된다던데 맞는말인가요 ?-> 1처럼 매매잔금일에 세입자가 퇴고하는 조건이라면 대출신청등에서 문제가 없다는 의미이지, 이게 심사과정을 거치지 않고 바로 되는 것을 의미하지는 않습니다. 세입자 퇴거는 대출신청시 조건부 신청요건일뿐 개인 신용도와 소득에 따른 DSR. LTV등의심사는 기존대로 진행되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약갱신청구권은 통상 2년 거주를 보장하는 것으로 알고 있는데, 작년에 제가 갱신 의사를 밝히고 인상까지 반영된 상태라면 실질적으로 갱신된 것으로 보아 2년 보호가 적용되는 것인지, 아니면 단순 1년 계약으로 보고 1년 만에 다시 재계약 및 퇴거 요구가 가능한 것인지?-> 갱신청구권은 법에 따라 2년이 보장된게 맞습니다. 이는 강행규정으로써 임차인은 2년거주를 주장하실수 있습니다. 단, 특약등에 임차인의 자발적의사에 따라 1년만 하겠다고 명확히 합의된 사항이 명시되어 있다면 권리를 포기한 것으로 보아 1년연장이 유효하게 인정될수도 있습니다. 2. 현재 월세 73만원에서 78만5천원으로 인상 요구를 받고 있는데, 이는 단순 계산 시 약 7.5% 인상으로 보입니다. 임대사업자의 경우에도 임대료 증액은 5% 이내로 제한되는 것으로 알고 있는데, 이 경우 5% 초과 인상이 가능한 상황인지? -> 5%인상은 월세뿐아니라 보증금에 대한 5%인상도 포함하며 보통은 보증금인상분에 대해서 월세전환을 하기에 실제 월세만 5%인상보다는 높아질수 있습니다. 그에 따라 계산하면 78만 5천원은 5%이내에 해당이됩니다,3. 작년 계약서에 “계약갱신청구권 불행사”로 서명을 한 경우 해당 조항이 법적으로 유효하여 이후에는 계약갱신청구권을 전혀 행사할 수 없는 것인지 아니면 임차인에게 불리한 특약으로 보아 무효 또는 다툼의 여지가 있는지 궁금합니다. -> 갱신청구권은 이미 작년계약시 사용을 하셨던 것이고 1회만 사용한 점을 고려하면 특약상 불행사라는 내용이 들어갈 여지가 없는데 도대체 무슨 의미인지 잘 이해가 되지 않습니다. 그보다,임대인이 임대사업자라면 갱신청구권 사용과 관계없이 등록기간중에서는 임대차계약을 유지할 의무가 있어 현 임차인의 갱신요구를 거절할수 없는 것으로 알고 있습니다.그에 따라 인상에 대한 협의가 안되었다고 반드시 퇴거를 해야하는건 아니라 알고 있습니다. 4. 오피스텔(주거용) + 임대사업자 + 1년 단위 계약 구조에서도 주택임대차보호법상 2년 보호 및 갱신청구권 적용이 동일하게 인정되는지?-> 주택임대차보호법은 주택에서의 임대차에서는 강행규정에 따라 적용되는 부분으로 오피스텔이 주거용이라면 주택임대차보호법에 적용을 받기에 임대사업자 여부와 관계없이 그래도 적용됩니다. 5. 임대인이 “불행사 서명”을 근거로 갱신 자체를 거부하는 것이 정당한 사유에 해당하는지?-> 3에서 말한 것처럼 임대사업자는 임대등록기간중에는 임대차를 유지할 의무가 있어 갱신청구권 사용여부와 관계없이 임차인의 연장요구를 법적사유가 아닌 이상 거절할수 없는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택은 본인의 판단이나, 전문가들의 의견은 당분간 반도체호황이 이어진다는 점과 현 반도체기업의 저평가등으로 추가적인 상승폭은 있다는 의견이 있습니다. 다만 너무나 급등한 상태이기에 중장기적인 접근은 리스크가 있으며 ,흐름에 따른 손절기준으로 둔 단기투자는 수익가능성이 있다는 의견이 있습니다. 사실 주식을 어느정도 하시는 분들도 현재의 상승세는 이미 가진자의 영역이라는 의견이 많기 떄문에 급등세와 테마만을 가지고 현시점 큰돈을 투자하기에는 수익가능성도 있지만 손실리스크도 매우 크다는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세금을 미리 반환받는 부분은 임대인의 선택을 강제할수 없기에 임대인이 거부하면 현실적으로 불가하므로 다른 자금조달 방법을 찾으셔야 합니다. 그리고 전입신고의 경우는 현재 주택에서 보증금 반환전까지는 그대로 유지를 하셔야 대항력이 유지되고 그래야 만기후 미반환이 발생하더라도 보증보험을통해 구상권청구가 가능해질수 있습니다, 요약하면 만기일 이후 보증금 반환때까지, 혹은 임차권 등기완료 이전까지는 현재 주택의 전입신고는 반드시 유지를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 시장에 전월세 매물이 없습니다. 거기에 현재 전세대출이 묶이거나 하면서 세입자들도 반전세혹은 월세전환이 많이 늘어났고 갭투자가 어려워지면서 신규 전세물량은 없어지고, 기존 임대인들도 세금부담등을 고려하여 임대수익으로 전환하는 경우가 많아 시장내 임대차시세상승 및 월세상승이 나타나고 있습니다. 현실적으로 부담스러운 수준까지 시세가 상승되어 있어 세입자의 주거비용부담이 커지는 문제가 나타나고있습니다. 일단 정부에서도 이러한 문제를 모르지는 않을 것으로 이해되며, 현재 양도세유예중단이 이제 막 시장된 상황이기에 추가적인 보유세 정책에 따라 시장내 매물이 늘어날수도 있는 가능성이 있고, 추가적인 주택공급을 위한 정책을 진행하는 만큼 향후 시장변화는 좀더 지켜봐야 되지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 만기 7일전에 해당통보를 하였다면 임대차보호법에 따라 현재는 묵시적갱신으로 계약은 연장이된 상태로 보입니다. 간단하게 만기일기준으로 6~2개월전에 서로 아무런 의사통보가 없이 지나갔다면 묵시적갱신이 이미 성립된 것이고 그에 따라 2년간 동일조건으로 연장이 된 상태라고 볼수 있습니다. 그에 따라 7일전 인상통보에는 거절의사를 밝히고 현재 묵시적갱신에 따라 계약이 연장된 점을 설명하시는게 맞아보입니다. 해당부분은 법적 강행규정이므로 임대인이 임의대로 이를 무시하거나 적용불가를 주장할수 없기에 이를 주장하여 인상없이 추가 연장을 하시는게 맞지 않나생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 중개사분이 말하는 것은 정부의 보유세에 대한 조정을 염려해둔게 아닌가 싶습니다. 이전부터도 대통령이 직접 파는 것보다 보유할때 세금이 더 감당하기 어려울것이라는 이야기를 한적이 있습니다, 그 의미자체가 양도세보다 더 강한 보유세조정가능성을 말한 것이기에 양도중과세유예중단이후에 재산세에 대한 강한 규제가 진행된다면 충분히 매도물량이 시장에 나올가능성은 존재합니다. 물론 반대로 기대보다 약하고 틈이 있는 정책이 나온다면 매물잠김이 길어지고 이는 곧 전월세시장불안과 주택가격상승으로 이어질 가능성 역시 있습니다