답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선순위 근저당권이 설정되어 있더라도 토지 임대차계약 자체를 체결하는 데에는 문제가 없습니다. 다만 질문처럼 선순위 근저당권의 금액이 토지가격에 비해 큰 경우에는 향후 경매가 진행될 때 후순위에 있는 임차보증금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다. 따라서 계약 전에는 근저당권의 설정일자와 채권최고액뿐 아니라 토지의 실제 시세, 압류·가압류·가처분·전세권·지상권 등 다른 권리관계가 있는지도 함께 확인하는 것이 필요합니다.특히 토지임대차는 일반적인 주택임대차처럼 전입신고와 확정일자를 통해 보증금을 보호받는 구조가 아니기 때문에 보증금이 큰 계약이라면 더욱 주의가 필요하고, 보증금이 크다면 계약조건으로 선순위 근저당권의 일부 또는 전부를 말소하도록 특약을 두거나, 말소가 어렵다면 토지가격과 선순위 채권을 감안하여 보증금을 낮추는 방법을 검토할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 재개발 초기단계라면 구체적인 보상금이나 향후 분양받게 될 아파트 등이 정해지지 않았을 가능성이 높습니다. 재개발은 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 분양신청, 관리처분계획 등의 절차를 거치면서 조합원별 권리와 부담금 등이 점차 구체화됩니다. 또한 해당 지역의 토지나 건축물을 소유하고 있다고 해서 무조건 현금으로 보상받는 것은 아닙니다. 일정한 조합원 및 분양대상 요건을 충족하고 분양신청을 하면 향후 조합원 분양을 받을 수 있으며, 분양대상에서 제외되거나 정해진 기간 내 분양신청을 하지 않는 경우 등에는 현금청산 대상이 될 수 있습니다.질문에서 말씀하신 보상의 경우 주거이전비나 이사비 등이 해당될 수 있지만, 모든 소유자에게 동일하게 지급되는 것은 아닙니다. 소유자인지 세입자인지, 실제 거주 여부와 거주 시점 등 각각의 요건에 따라 달라질 수 있으며 구체적인 금액 역시 초기단계에서는 정확하게 알기 어렵습니다. 따라서 현재는 해당 재개발 사업이 어느 단계까지 진행되었는지와 본인이 조합원 및 분양대상에 해당하는지를 먼저 확인해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험은 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우, 보증기관이 일정 요건에 따라 임차인에게 보증금을 대신 지급해 주는 제도입니다. 사실상 전세보증금 보호측면에서는 가장 안전한 방법이기 떄문에 전세계약시에는 반드시 가입을 하시는게 필요할수 있습니다. 다만 모든 전세주택이 가입 가능한 것은 아닙니다. 보증기관에서 산정한 주택가격과 선순위 근저당권, 선순위 임차보증금, 본인의 전세보증금 등을 종합적으로 확인하며 일정 기준을 충족해야 가입할 수 있습니다. HUG 기준으로는 일반적으로 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하며, 선순위채권에도 별도의 제한이 있습니다. 또한 압류·가압류 등 소유권에 대한 권리침해가 있는 경우나 계약조건이 보증요건에 맞지 않는 경우에는 가입이 제한될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매달 납입 인정금액인 25만원을 채운다고 해서 모든 청약에서 당첨 가능성이 높아지는 것은 아닙니다. 일반적인 가점제에서는 무주택기간, 청약통장 가입기간, 부양가족 수 등을 기준으로 가점이 산정되기 때문입니다.다만 공공분양 일반공급 중에는 청약통장의 납입인정금액이나 납입횟수 등을 기준으로 당첨자를 선정하는 경우가 있어, 이러한 청약에서는 매달 인정한도까지 꾸준히 납입하는 것이 유리할 수 있습니다.즉, 매월 최대 인정금액인 25만원을 납입한다고 해서 모든 청약의 당첨 가능성이 높아지는 것은 아니지만, 일부 공공분양 청약에서는 유리하게 작용할 수 있습니다.

특정 시간대에 베리 보상이 더 많아진다는 별도의 공식 안내는 없는 것으로 알고 있습니다.다만 행운의 베리나무의 경우 매일 오전 8시부터 선착순 랜덤 보상으로 진행되기 때문에 참여 시간에 따라 차이가 있을 가능성은 있습니다. 다만 어느 시간대가 더 유리한지에 대해서는 이용자마다 의견이 조금씩 다른 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임장의 목적은 주로 사진이나 지도만으로 확인하기 어려운 부분들을 직접 확인하는 데 있다고 볼 수 있습니다. 그에 따라 실제 입지에 따른 도보 이동거리, 경사나 지형, 주변 상권 분위기, 주차환경, 건물 및 시설상태 등을 중점적으로 보시는 것이 좋습니다. 아파트의 경우라면 동별 거리나 배치, 조망, 일조량 등을 확인하는 것이 좋고, 주변에 유흥시설이 있는지 또는 소음이나 냄새가 발생할 만한 시설이 있는지도 함께 살펴보시는 것이 필요할 수 있습니다.가능하다면 낮 시간뿐 아니라 출퇴근 시간이나 저녁에도 한 번 방문해보시는 것이 좋습니다. 시간대에 따라 교통량이나 소음, 주차환경, 주변 분위기가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안타깝게도 주택임대차에서 2년 미만으로 정한 계약은 원칙적으로 2년으로 보기 때문에, 현재 계약상태는 묵시적 갱신이라기보다는 주택임대차보호법상 2년의 임대차기간이 적용되고 있는 것으로 이해하시는 것이 맞습니다. 따라서 묵시적 갱신에서처럼 임차인이 해지통보를 한 뒤 3개월이 지나면 자동으로 계약이 종료되는 규정은 적용되지 않는 것으로 볼 수 있습니다.결국 계약기간 중에 이사를 원하신다면 먼저 임대인의 동의를 구하셔야 하고, 임대인이 새로운 임차인을 구하는 조건이나 중개보수 부담 등을 요구한다면 그 부분을 협의해서 진행하셔야 할 수 있습니다. 임대인과 별도의 합의가 되지 않는다면 원칙적으로는 내년 2월까지 계약관계가 유지되는 것으로 보시는 것이 맞을 듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 의견으로 매매를 전제로 태양광업체에 인허가용 토지사용승낙서를 작성해주는 경우라면, 사용기간을 무조건 25년으로 둘 필요는 없어 보입니다. 오히려 매도인 입장에서는 잔금 지급 전까지 소유권이 본인에게 있기 때문에 장기간 사용권한을 먼저 부여하는 문구는 주의해서 보시는 게 필요할듯 보입니다.단순히 인허가를 위한 일시적인 사용승낙이라면 보통 매매계약에 따른 잔금 지급 및 소유권이전일까지 기간을 정하거나해당 인허가 절차를 위한 범위에 한함이라는 문구를 통해 시용 목적과 기간을 제한하는 방식이 더 안전할 수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 부동산 평탄화는 강남권 주택가격은 하락하고, 상대적으로 외곽이나 중저가 지역은 오르는 현상을 설명하는 과정에서 나온 표현으로 보는 것이 맞을 듯합니다. 다만 실제 시장에서는 이를 단순히 지역 간 가격차가 자연스럽게 줄어드는 과정으로 볼 수 있는지에 대해서는 의견이 엇걸리는듯 보입니다,사실상 대출규제나 세제 변화로 인해 고가주택 수요가 줄고 상대적으로 규제 영향을 덜 받는 지역으로 수요가 이동하는 이른바 풍선효과 성격이 있다는 지적도 있기 때문입니다. 결국 국민들이 바라는 것은 모든 지역의 집값을 비슷한 수준으로 만드는 것이 아니라, 실수요자가 감당할 수 있는 수준에서 주택가격과 전월세시장이 안정되는 것이라고 생각합니다.특히 외곽지역 가격까지 함께 상승한다면 무주택 실수요자 입장에서는 내 집 마련에 필요한 자금이 더 커질 수 있기 때문에 단순히 평탄화라는 표현만으로 긍정적으로 해석하기는 어렵고, 향후 실제 공급 확대와 가격 안정이 어떻게 이어지는지를 지켜볼 필요가 있다고 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요. 현 정부 말기의 부동산시장 상황은 결국 현재 추진하고 있는 공급대책이 실제로 어느 정도 실현되는지에 따라 상당한 영향을 받을 것으로 생각됩니다. 아무리 규제정책을 시행하더라도 부동산시장이 안정되기 위해서는 시장에서 체감할 수 있는 주택공급과 향후 공급에 대한 기대감이 함께 형성되는 것이 중요하기 때문입니다.물론 현재의 시장상황이 공급 문제 하나만으로 결정되는 것은 아니겠으나, 임기 말까지 정부가 발표한 공급계획이 실제 인허가나 착공, 입주 등으로 얼마나 이어지는가에 따라 현재와는 다른 평가를 받을 수도 있다고 생각됩니다.