매도인 집을 담보로 중도금 대출을 하라고 하는데

Question

이번에 아파트를 매수하려는 매수자 입니다 현재 전세 계약에 대부분의 현금이 묶여있습니다

매매 계약시 매도인 께서 이사가는데 필요한 중도금이 50퍼센트 정도가 필요하다 하여

매도인의 주택을 담보로 중도금 대출을 일으켜 중도금을 지급하는 방법을 부동산에서 권하였는데 등기부상에 채권자로 제이름이 들어가고 채무자로 매도인의 이름이 들어간후 나중에 소유권 이전을해서 넘겨 받는 형태인거 같습니다

이런방법이 매수인에게 올 리스크가 무엇이 있을까요?? 매도인의 주택은 대출이 없는 상태입니다 이런방식으로 거래를 해도 괜찮은지 이렇게 매수하면 나중에 정책자금대출로 대환이 가능한지가 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 매도자에게 중도금을 주지 못하기 때문에 매도자가 자신의 부동산을 담보로 대출을 받고 이사를 가고 향후 잔금 시 매수자가 잔금 대출을 받아서 기존에 중도금으로 이용을 했던 대출금과 잔금을 매도자에게 주면 매도자가 잔금일자에 상환을 해야 정상적으로 기존 선순위 근저당권이 말소가 되고 다음으로 매수자 명의로 소유권이전등기가 되고 다음으로 그 주택에 근저당권이 설정이 되는 프로세스로 갈 것으로 보입니다. 이 절차대로 가면 큰 문제는 없어 보입니다.

감사합니다.

Answer 2

가능한 구조이긴 하지만 매수인에게 리스크가 존재합니다. 특히 소유권 이전 전까지는 매도인 명의 집에 담보를 잡는 형태라서, 계약 불이행 시 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다. 따라서 반드시 특약과 법적 검토를 거친 뒤 진행하시고, 정책자금대출은 소유권 이전 후 새로 실행해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 제안받은 방식은 매도인의 주택을 담로 중도금 대출을 실행하고 대출 채권자를 매수인이 등기부에 기재하는 형태입니다 이후 소유권 이전 등기를 매수인이 받을 때까지 매도인이 중간에 다른 채권자가 발생할 경우 매수인이 보호받지 못할 수 있어 권장하지 않는 방법입니다

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

매도인의 집에 다른 압류가 들어오거나 변심할 경우 소유권을 못 가져오며 근저당권을 통해 돈을 돌려받으려 해도경매 처분 등에 최소 1~2년의 극심한 고통이 따릅니다. 등기부에 매수인이 채권자로 얽혀 있는 비정상적인 권리관계의 주택은 은행 심사 시 거절될 확률이 매우 높고 잔금일 대환 절차도 극도로 복잡합니다. 매도인의 사정을 위해서 위험을 감수하지 말고 중도금 비율을 대폭 낮추거나 매도인이 본인 집을 담보로 은행에서 직접 단기 대출을 받아 쓰도록 요구해야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 구축매매에서 중도금대출은 매도인의 협조를 전제로하여 한시적 중도금 대출이나 브릿지 대출을 진행할 것으로 보이는데, 현재 알기로 이러한 대출상품을 진행할 일반금융권은 거의 없는 것으로 알고 있습니다. 즉, 안된다가 아니라 일반 매매에서 중도금대출을 진행할줄 은행을 찾기 어려울수 있다는 의미입니다.

보통 브리지론 대출을 통해 진행할수는 있는데, 이는 잔금일에 일시상환을 전제로 하지만 , 취급기관이 2금융권이하,캐피탈사 등이 대부분이라 이자율이 비싸고 조건이 까다로울수 있습니다. 이게 된다고 해도 혹시나 구입자금 주택담보대출이 해당 중도금대출건을 문제로 하여 대출승인에 영향을 줄 가능성도 있기에 전체적인 부분에 대해서 확인을 먼저하셔야 합니다. 그리고 정책자금대출로 전환의 경우는 된다 안된다를 판단할수 없고 각 대출상품별 대환가능여부등을 별도 확인을 하셔야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

매도인이 대출금은 전용하거나 배임 행위를 저질러서 소송으로 갈 경우 등기부상 채무자가 매도인이어서 매수인은 제3자 권리 침해 규정에 묶여 계약금과 중도금을 돌려받기까지 수년의 법적 공방을 겪어야 합니다. 잔금날 매도인의 대출을 상환하면서 소유권을 가져와야 하는데 당해 연도 정부의 총부채원리금상환비율 한도 규제나 정책자금 요건이 갑자기 바뀌면 매수인 명의의 신규 대출 자체가 거절될 수 있습니다. 중도금 대출 실행 후에 잔금일 전 매도인의 타 금융권 연체나 신용점수가 폭락하게 되면 은행이 해당 담보대출의 만기 연장 거부나 중도 회수를 요구해서 계약 전체가 파기될 위험이 있으니 안전한 매물과 계약하시기 바랍니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가능한 방식이긴 하지만 아파트 매매 방식은 아니며, 매수자 입장에서는 신중하게 검토해야 합니다.

정확한 구조를 확인해야 하지만 질문 내용만 보면 주택담보대출보다는 매도인 협조 하에 담보를 설정하는 특수 거래에 가깝습니다.

가장 큰 리스크는 소유권은 아직 매도인에게 있다는 것입니다.

중도금 지급 후에도 등기상 소유자는 매도인입니다.

만약 매도인이 계약을 위반하거나 다른 채권자 문제가 생기거나 압류, 가압류가 발생하면 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

감사합니다.