청년 보증부월세 대출 전, 중개사의 가계약금 요구와 조건 제안이 안전한가요?

Question

안녕하세요. 청년 보증부월세 대출을 통해 은평구 갈현동 17년건축 원룸을 계약하려는 사회초년생입니다. 공인중개사분과 상담 중 의문이 생겨 전문가분들의 조언을 구합니다.

1. 현재 상황 및 조건

원래 조건: 보증금 1,000만 원 / 월세 65만 원 (대출 진행 목적) ->500/69로 집주인과 협의

융자 상태: 건물에 융자금은 전혀 없다고 합니다.

대출 불가 시 중개사 제안: 만약 은행 대출이 거절되면, 대출 없이 제 사비로 보증금 500만 원 / 월세 69만 원 조건으로 변경하여 계약을 유지하자고 합니다. 중개사는 원래 이런 조건 안 해주는데 집주인이 특별히 해주는 혜택이라고 강조하셨습니다.

가계약금 요구: 원룸은 초 단위로 방이 빠지니 오늘 저녁 우선 '중개사 개인 계좌'로 가계약금 25만 원을 입금하라고 하셨습니다.

2. 전문가 조언이 필요한 질문

Q1. 중개사 개인 계좌 송금의 위험성

임대인의 확답이나 임대인 명의 계좌가 아닌, 중개사 개인 계좌로 가계약금을 보내도 법적 효력이 있나요? 나중에 돌려받지 못할 위험은 없는지 궁금합니다.

Q2. 대출 반려 시 사비 전환 조건의 위험성

"대출 안 되면 사비(500/69)로 살겠다"는 조건을 수용하면, 대출 거절 시 계약금을 돌려받고 계약을 취소할 수 있는 '임차인 귀책 없는 대출 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환' 특약은 넣지 못하게 되는 것 아닌가요?

Q3. 계약 진행 여부 조언

중개사 말대로 이 조건이 놓치면 안 되는 파격적인 혜택이라 지금 당장 무리해서 계약해야 하는 수준인지, 아니면 조급해하지 말고 다른 매물을 더 비교해보는 게 맞는지 궁금합니다. 대출이 가능하다고 하는집이 거의없구 중개인분들이 초반에 진작 거절을하셔서 구하기가힘드네요 ㅠㅠ

다른집도 보긴했습니다만 500/60 승인전까지 협조해주신다고했고 입주일또한 한달정도는 기다려주신다하셨습니다 (위치는 더 좋고 다만 반지층임 23년신축)

소중한 첫 보증금을 지킬 수 있도록 전문가분들의 냉철한 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

결론만 말하면 다음과 같네요.

1000 / 65 -> 청년보증주월세대출 신청

대출 불가시 500 / 69로 전환하여 거주

이대로 계약을 진행할거면 가계약금 입금요청, 단, 중개사 명의로,

1. 원칙상 중개사명의로 가계약금을 넣는건 일반적이지 않습니다. 계약의 성립자체는 당사자간 의사합치만 되면 성립하는 것이기에 계약자체는 성립된것이고, 계약금계약의 성립은 계약금을 지급하여야 가능한데, 임대인 명의로의 송금은 아니기에 계약금 계약의 성립에 대해서는 정확한 판단이 어렵습니다. 다만 계약성립후에 해지를 하는 것이라면 별도 특약이 없다면 가계약금반환은 어려울수 있다는 점 아셔야 합니다.

2. 특약을 못넣는건 아니지만 위에서 당사자간 대출이 안되면 계약해지가 아니라 500 / 69로 거주하겠다고 합의를 하신거아닌가요? 그런데 해지에 따른 특약을 넣을 이유가 없죠,

3. 이건 뭐 질문자님이 판단을 하셔야하죠, 청년보증부 월세대출이 되기 위해서는 주택의 조건과 개인조건이 모두 해당되어야하는데, 이런 매물이 많다 적다를 판단할수는 없으니깐요, 그리고 보증금보호는 권리관계를 확인하여야 하는데 개인적 판단으로는 해당원룸은 건물전체가 하나의 등기부(다가구)로 된 구조로 보이고 이는 다른 호수 거주하는 임차인 모두가 본인보다는 선순위가 될것이고 동일조건하라면 모두 소액임차인 최우선 변제에 해당될것으로 보여 보증금 보호가 안전하다 그렇지 않다를 위 내용만으로 판단할수 없습니다 .

지금 중요한건 본인이 위 대출반려시 500 / 69라도 입주를 하실거라면 가계약을 진행하시고 그게 아니라면 다른 매물을 찾으시면 될것으로 보입니다. 이 매물 아니면 다른 좋은 매물이 없다는 건 중개사님의 판단이고, 찾아보시면 더 안전하고 해당시세에 맞는 매물도 나올수 있습니다, 물론 그만큼 발품을 열심히 파셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

사실 위의 금액으로 보게 되면 대부분 소액임차인으로 최우선변제가능 금액이라 보증금에 대한 걱정을 하지 않으셔도 되지만 임대인 입장에서 임차인의 사정에 의한 대출 불가로 계약 무효의 특약을 넣을 이유가 없다고 생각할 가능성이 큽니다. 매물 소화가 잘 되므로 빠른 거래가 가능하기 때문에 임차인의 사정을 특히 잘 봐주지는 않을 수 있다 사료됩니다.

또한 가계약금의 경우 임대인에게 바로 입금을 하는 것이 더 계약을 정확하게 성립이 될 수 있다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

가계약금은 반드시 임대인 명의 계좌로 송금하시기 바라고 대출 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환 특약을 꼭 넣으셔야 합니다. “놓치면 안 된다”는 말에 조급해하지 마시고, 차근히 안전한 매물을 선택하심이 적절해 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 임대인 계좌로 송금하시길 바랍니다. 중개사 계좌로 송금 시 문제가 생길 수 있습니다.

2. 네 맞습니다. 상충 되는 특약은 기재할 수 없습니다. 협의를 하시면 되겠습니다.

3. 급하게 결정하지 마시고 꼼꼼하게 그리고 신중하게 결정하시길 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

가계약금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 입금해야 법적 보호르 받으며 중개인 개인 계좌 송금은 나중에 돈을 돌려 받지 못할 위험이 큽니다. 대출이 안되면 사비로 계약 유지 조건을 수용하면 대출 거절 시 계약금을 돌려받고 취소할 수 있는 특약이 무력화되어 강제로 비싼 월세를 내야 하므로 절대 동의하지 마세요. 17년 원룸은 파격 혜택이 아니니 거절하시고 차라리 반지층이더라도 대출에 전적으로 협조적이고 입주일까지 기다려주는 안전한 대안 매물을 선택하는 것이 보증금을 지키고 마음도 편합니다. 감사합니다.