버팀목 대출 -> 은행 측 사전 승인 관련해서 질문 (전세 대출) - 공인중개사님들 조언 부탁

Question

현재 전세 집 알아보고 있는데요. 오늘 알아본 집의 공인중개사님이 해당 아파트 공시가격이 1억이 안되지만, KB시세는 1억2천이다. 그래서 전세금 1억까지 대출 가능할거다. / 해당 집은 전세 1억 조건으로 나왔습니다./

"아마 집의 상황이 이렇다보니 공인중개사도 버팀목대출을 확정짓지 못했나 봅니다."

<이야기 순서>

1. 공인중개사 : 너가 버팀목 대출로 알아보는 거니 HUG에 물어봐라.. 대출 되는지

2. 기금E든든 : 대출은 은행담당이니 우리는 말해 줄 수 있는게 없다. 관할 은행에 물어봐라

3. 관할은행: 해당 은행(농협)에서 사전심사 안한다. 기금E든든에서 내려온 건에서만 심사한다.

다른 해당은행에 물어봐서 사진심사하는곳으로 가라.

****여기서 문제점 :그럼 계약서를 써야 되는데 계약금이 1억이니 천만원이 발생해요.

===> 특약에 넣어라 라고 하는데, 집 조건이 좋고, 버팀목 전세대출이 1달 정도 걸리니 집주인 입장에서는 빨리 털고 싶나봐요. 되는지 안되는지 확실히 기간을 정해 계약서에 넣으면 반환조건에 넣어주겠다고 하는데..

뭘 어떻게 해야 할까요? 그냥 계약서 쓰고 진행하는것도 좀 무모한것 같기도 하구요...

지금 현 상황에서는 제가 사전 심사를 알아보려 다른은행에 알아봐야 하는건가요? 버팀목 대출하려고 주거래은행도 농협으로 다 바꿨는데...

이정도 복잡하면 그냥 끊고 다른집 알아보는게 나을까요?

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

지금 이런 문제에 대해서라면, 어느 누구도 명확한 답을 드리기가 어려운 점이 많이 고민 되시겠습니다.

저도 이것 저것 알아보았지만, 명쾌하게 100% 사실인 답을 드리기가 어렵네요..

가능성이 높은 부분부터 짚어 드릴테니, 검토 해 보시겠어요?

해당 아파트의 공시가격이 1억 원 미만이더라도 KB시세가 1억 2천만 원으로 명확히 잡혀 있다면 버팀목 대출(특히 HUG 전세금안심대출보증 기준)이 나올 가능성은 꽤 높은 편입니다. 주택도시보증공사(HUG)는 아파트의 경우 공시가격보다 KB시세를 우선 적용하는 경우가 많기 때문입니다.

은행원들의 성향이나 지점의 대출 실적 목표에 따라 가심사(사전 상담)를 해주는 태도가 완전히 다릅니다. 지금 방문하신 농협 지점은 적극성이 다소 떨어지는 곳일 수 있습니다. 그래서 버팀목 대출을 취급하는 다른 은행들을 방문하시는 걸 적극 추천 드립니다. (우리, 신한, 국민, 하나)

해당 집의 등기부등본, 건축물대장, 그리고 질문자님의 소득 증빙 서류를 챙겨 가셔서 해당 매물로 버팀목 대출을 진행하고 싶은데 가심사가 가능한지 문의하면 더 수월할 수 있어요.

집주인이 대출이 안 될 경우 계약금을 돌려주겠다는 특약에 동의했다면, 이는 임차인에게 아주 유리하고 좋은 조건입니다. 최근 전세 시장에서 이런 특약에 동의해 주는 집주인을 만나기가 쉽지 않기 때문입니다. 다만 집주인이 빠른 진행을 원하고 있으므로 기간을 명확히 정해야 한다면, 계약 후 2주에서 3주 정도로 여유 있게 설정하시는 것이 좋습니다.

결론적으로 드릴 수 있는 말씀은 다른 은행 방문하셔서 가능성을 타진 해 보시고, 반드시 계약서에는 계약금 반환 내용을 명기하시는 것이 좋겠습니다.

도움이 되길 바라겠습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

최근에 허그버팀목 전세대출이 조건에 들어도 반려되는 경우가 많습니다.

집이 마음에 들면, 허그버팀목 반려 시 계약금 반환조건 거시고

최대한 빨리 진행해보심이 좋아보입니다.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

버팀목 대출이 안될 위험을 완전히 묶어두지 못하는 지금 구조로는 계약 후 바로 1억 대출이 확정된다는 보장을 받을 수 없기 때문에 계약서 작성 자체는 매우 위험합니다.

따라서 위 사항으로만 봤을 때 다른 집을 매수하는 것이 바람직해 보입니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 상황은 대출 가능성은 있어 보이지만, 계약 선진행은 리스크가 있는 구조입니다

그래서 무조건 계약하지 말고 다른 은행 포함해서 실제 승인 가능성 먼저 확인이 필요합니다

집이 아쉬워도 불확실하면 패스하는 게 안전합니다

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

주거래 은행인 농협에 구애받지 말고 버팀목 대출 실적이 많은 다른 은행 창구나 공인중개사와 연계된 대출상담사를 통해서 해당 매물 주소지로 가심사를 먼저 받아 대출 가능 금액을 확정 짓는 것이 최우선입니다. HUG 보증 기준상 공시가격의 126%가 KB 시세보다 낮을 경우 전세금 1억원에 한도가 미달할 위험이 크므로 계약 전 반드시 은행을 통해 목적물 기반 대출 한도를 정확하게 확인해야 합니다. 계약시에는 임차인의 귀책이 아닌 집의 하자나 대출 한도 부족으로 승인이 거절될 경우 계약금을 전액 반환한다는 특약을 반드시 넣어야 하며 집주인이 이에 동의하지 않는다면 무리하게 진행하지 않는 것이 안전합니다. 만약 가심사 단계에서도 확답을 얻기 어렵고 특약 협의마저 불가능하다면 소중한 계약금을 잃을 위험이 매우 높으므로 미련 없이 다른 안전한 매물을 알아보시는 것을 권장드립니다.