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부동산 계약서에 선순위 임차보증금은 계약서 작성당시기준인가요? 잔금 기준인가요?
안녕하세요.
부동산 계약서에 선순위 임차보증금은 계약서 작성당시기준인가요? 잔금 기준인가요?
잔금 전에 계약서 쓰고 중간에 전세 세입자가 만기로 나가고 다음 세입자가 없다고 안심해도 된다는데
어떤게 기준이 될까요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
잔금 기준이 원칙입니다.
결론만 말씀드리겠습니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
선순위 임차보증금의 기준은 계약시, 잔금시가 아닙니다. 해당 부부은 다른 물권등과의 우선순위를 다루는 부분이기에 쉽게 임차권의 경우 임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권 효력이 발생하는 시점이 기준시점이 됩니다. 쉽게 잔금지급후에 전입신고 및 확정일자를 갖추게 되면 익일0시부터 대항력과 우선변제권 효력이 생기는데 ,이 시점부터는 이후에 생성되는 권리보다는 선순위가 되게 됩니다.
즉, "전입신고 및 확정일자를 갖추고 다음날 0시" 가 되는 시점 전에 아무런 물권이 없다면 본인의 권리지위는 선순위 임차보증금이 되는 것입니다. 만약 계약시, 잔금시 다른 우선물권이 있다면 잔금시에 이를 말소하여야만 선순위 지위가 가능하다는 의미가 됩니다.
아래 사항은 대항력과 우선변제권에 대한 설명이니 참고하시면 도움이 될듯 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
선순위 임차인인 경우 전입신고를 하고 실거주를 하게되면 전입신고 익일 오전 0시에 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 발생 (소액 임차인인 경우 최우선변제권 발생) 하고 여기에 확정일자를 받으면 후순위 권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 즉, 계약서 작성이나 잔금 지급일이 기준이 아니라 전입신고 및 확정일자 받은 날이 기준이 됩니다. 그런데 확정일자를 먼저 받았더라도 전입신고가 되어야만 우선변제권이 발생(둘 중 늦은날 기준)함에 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
법적 기준은 계약서 작성일이 아니라 재가 전입신고와 확정일자를 갖추는 잔금일입니다. 기존 세입자가 나가더라도 집주인이 내가 잔금을 치르기 전에 또다른 세입자를 들이거나 은행 대출을 받게되면 내 순위는 밀리게 됩니다. 따라서 집주인이 잔금일 이튿날까지 현재의 권리관계를 그대로 유지하고 추가 대출이나 계약을 하지 않는다는 특약을 계약서에 꼭 넣어야 합니다. 마지막으로 잔금을 송금하기 직전에 당일 방행된 등기부등본을 반드시 새로 확인해서 그 사이 바뀐 대출이나 권리관계가 없는지도 확인하셔야 안전합니다. 감사합니다.
부동산 계약서에 선순위 임차보증금은 계약서 작성당시기준인가요? 잔금 기준인가요?==> 대항력 발생 순서에 따라 결정되는 사항이고 이러한 경우 "전입신고 + 임대차신고(확정일자)"날을 기준으로 판단합니다.
잔금 전에 계약서 쓰고 중간에 전세 세입자가 만기로 나가고 다음 세입자가 없다고 안심해도 된다는데
어떤게 기준이 될까요?
==> 대항력 순서를 우선으로 처리할 수 있다는 의미입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
계약서에는 작성 당시의 보증금을 적지만 내 보증금의 법적 안전성은 잔금을 치르고 전입신고를 하는 잔금일 기준으로 결정됩니다. 기존 세입자가 나간다는 말이 집주인의 돈으로 내보내는 것인지 아니면 내 잔금이나 다른 세입자의 돈으로 돌려막는 것인지 명확하게 파악해야 합니다. 특약으로 잔금일까지 기존 세입자를 퇴거시키고 선순위 보증금을 얼마 이하로 줄인다는 이런 조건으로 계약서 특약을 적어야 법적으로 보호받을 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임차권의 우선변제권의 경우 확정일자 + 전입신고를 하게 되면 전입신고 다음날 0시 부터 효력이 발생을 하게 됩니다.
따라서 권리를 빨리 획득을 하기 위해서는 전입신고를 빨리 하셔야 합니다.
감사합니다.