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매도를 한다고 말한것은 갱신을 거절한다는 의미인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다조금 애매한 상황으로 보이는데, 기본적으로 임대인이 이러한 문자를 보냈다면 정확하게 임차인이 의사표시를 하였어야 합니다. 갱신청구권을 통한 연장을 원하다거나 만기에 퇴거를 하겠다고 하거나 하는 의사표현을 말합니다. 중요한 사항은 만기시 매도하겠다는 의사표현이 과연 재계약에 대한 거절의사통보로 볼수 있느냐에 따라 판단이 달라질듯 보입니다. 개인적판단으로는 매매를 하겠다는 것은 추가적인 임대차를 진행할수 없다는 의미로 해석이 가능한 만큼 만기6~2개월전 재계약거절의사통보의 효력이 있다고 판딘이 됩니다. 이럴 경우 당연히 묵시적갱신은 성립될 여지가 없습니다. 그리고 해당 통보에 받고 아무런 의사표현을 하지 않은 경우라면 만기해지가 되는게 맞을 것으로 판단이 됩니다. 물론 위에 대한 판단이 재계약거절의사로 볼수 없다면 이떄는 기간내 재계약에 대한 의사통보가 없었다고 볼수 있기에 묵시적갱신 인정이 가능할수 있어보이나 실제 이렇게 인정되기는 어렵지 않을까 판단은 됩니다. 그리고 갱신청구권의 경우도 만기 6~2개월전에 사용할수 있습니다. 해당 기간을 지나서는 있더라도 사용을 할수 없습니다. 보통은 임대인이 만기매매의사통보를 받은 경우 임차인은 갱신청구권을 통해 연장의사를 밝히거나, 만기 퇴거의사를 정확하게 밝히는게 일반적이고 이래야만 위와 같은 논쟁의 여지가 줄어들수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.07.03
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부동산 직거래는 보통 어떤 경우에 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래는 말그대로 매수자와 매도인간 계약을 직접체결한 경우로써 공인중개사를 통하지 않은 거래를 말합니다. 실거래가 에서는 이러한 직거래애 대해서는 표시를 하나 두 당사자간 관계에 대해서는 오픈이 되지 않기 때문에 어떠한 목적의 거래인지는 정확하게 확인할수 없습니다. 보통은 당사자간 알고 친밀한 사이에서 거래가 이루어지는게 일반적이고 주로 지계존비속간 증여가 아닌 매매로써 거래를 하는 경우가 많은 것은 사실입니다. 그리고 대출승계나 대출을 통한 조달을 기준으로 직거래여부를 구분하지는 않습니다. 간단하게 중개사가 없이 당사자간 체결한 계약, 그리고 계약서상 중개인의 서명 및 날인 칸이 별도 없고 해당부분이 없는 계약을 직거래라고 보시면 됩니다 .
경제 / 부동산
25.07.03
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아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 재건축사업은 아파트 기존소유자간 조합을 구성하여 진행하는 개발사업으로 일반적인 재개발처럼 별도의 보상이 지원되는 부분이 적습니다. 보통 철거를 위한 이주시에 주거이전비에 대한 보상과 이주비대출등의 혜택을 받을수 있고 만약 조합가입을 하지 않는 경우 조합의 매도청구에 따라 시세대로 주택을 조합에 강제매도하고 퇴거를 하셔야 합니다. 이때는 별도 보상이 없다고 보시면 됩니다. 말그대로 주택을 팔고 나가는 것이기 떄문입니다. 그리고 해당 주거이전비보상이 이주비대출등은 모두 조합이 부담하는 비용에 해당되기 떄문에 당장은 보상의 개념으로 보아도 결국 분담금 증가로 이어지는 부분이고, 이주비의 경우 저금리로 대출을 해주는 형식이기 때문에 사실상 보상이라기 보다는 이주를위한 지원중 하나라고만 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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아파트 리모델링시 수평증축은 사업성이 낮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리모델링 사업의 경우 재건축과는 다르게 건물 뼈대를 남겨 수직, 수평으로 증축을 하는 사업입니다. 그렇기 떄문에 재건축에 비해 높아질수 있는 층수에 제한이 있고 더 많은 일반공급물량을 받지 못하기 떄문에 조합원의 분담금이 크게 낮아지지 않아 원주민들간 재건축 OR 리모데링 사업선택으로 마찰이 생기게 됩니다. 물론 조합의 편의에 따라 두가지중 하나를 선택할수 있는 것이 아닌 정해진 기준에 충족이 되어야만 가능한 부분이고, 일반적으로 빠른 사업진행을 원할 경우 리모델링 사업이 유리하고 더 많은 일반공급물량등을 고려하면 재건축이 유리할수는 있습니다. 수직증축과 수평증축에 대해서는 수직증축은 기존건물의 높이에 따라 추가될수 있는 층수가 다른데, 보통은 최대 3층까지만 증축이 가능합니다. 문제는 이러한 수직증축없이 수평증축만 할수 있다면 공사비용 충당을 위한 일반공급물량이 많이 나올수 없기에 조합원들에게는 사업성이 낮아진다는 의미로 받아들여 질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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아파트 재개발 조합원 분양권 받기 위해 대출 관련 알려주시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 요지는 재건축분담금에 대해서 대출가능여부를 문의하시는듯 보입니다. 우선 아파트의 경우 재개발 아닌 재건축으로 보시는게 일반적이고, 조합원의 경우는 분양권이 아닌 입주권이 맞습니다. 분담금의 경우 총건설비용에서 권리가액을 제외한 차이라고 보시면 되고, 일반적으로 조합원 분양가에서 권리가액과 제외한 금액을 말합니다. 그리고 해당 금액에 대해서는 일반 분양에 따른 분양가처럼 일부금액에 대해서는 주택담보대출로써 지급이 가능하기 떄문에 건설사가 아닌 개인별 주택담보대출을 통해 자금을 조달하게 됩니다. 다만 해당 대출시점은 입주시기에 잔급지급시 가능하며 그 전에 입주권 상태에서는 중도금대출을 실행하게 되는데, 만약 입주권을 전매하는 경우라면 중도금대출을 승계하게 되고, 완공이후에 잔금납부가 끝난 상태에서 매매가 이루어지는 경우 해당시점은 입주권 전매가 아닌 일반매매로써 거래를 하게 되고, 이런 경우 동일하게 매매대금을 받아 기존주담대는 상황을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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이재명 정부에서 발표한 부동한 공급 대책이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.새롭게 발표된 공급정책은 없는것으로 알고 있고 이번 취임30일 기자회견에서는 기존 계획된 신도시개발 사업에 대해서 공급이 안되고 있다는 점을 지적하고 계획된 신도시 개발부터 속도를 빠르게 진행할 것이라고 하였습니다. 그리고 추가 신도시 건설은 검토가 필요하다는 입장을 설명하였습니다. 결론적으로 신도시 추가개발의 필요성은 있으나, 이미 계획된 신도시부터 빠르게 진행하여 시장에 공급하는 것을 우선하여 진행한다는 의미로 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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인천 송도가 부자들이 많이 사는동네인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 부분까지 알수는 없습니다, 사회적으로 계층을 나누기도 어렵구요, 다만 인천송도의 경우는 인천지역 사람들보다는 서울이나 경기쪽 사람들이 이주한 경우가 않기 때문에 사실상 인천에 속해있을 뿐 외지인이 많은 곳입니다. 또한 송도자체의 대학이나 회사등이 일부 들어가 있기 떄문에 직주근접입지로써 거주하는 분들이 많아 질문처럼 서울 출퇴근자를 적어보일수 있습니다. 보통 주택가격시세만 보면 인천지역 내에서 상급지 수준으로 높지만, 서울등에 비교해서는 평균이거나 조금 낮기 때문에 특별히 부자들만 거주하는 지역이라고는 보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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신사동 가로수길이 인기가 떨어진 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지는 관련한 사항에 대해서는 젠트리피케이션현상으로 보는 의견이 많았습니다. 쉽게 말해 상권이 커짐에 따라 대형 브랜드가 입점하면서 기존 상권을 형성했던 소규모매장들이 떠나게 되면서 본래의 상권이미지가 점차 사라지는 현상으로 인한 이유와 최근에는 핫플레이스 상권이 점차 성수동이나 다른 지역으로 이동됨에 따라 유동인구가 줄어들게 되면서 상권이 소멸되어 가는 이유가 크다고 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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초고층 아파트, 저층과 고층 중 어디가 더 살기 좋은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람마다 고층을 선호하는 사람도 있고 저층을 선호하는 사람도 있습니다. 각 층별 장단점에 따른 본인이 판단하는 우선순위에 따라 결정을 하시면 됩니다, 다만 일반적으로는 현 주택구매시 가장 우선되는 요소가 조망권과 일조권이기 떄문에 저층보다는 고층이 선호도가 높고, 소음이나 벌레유입등에서도 고층이 더 유리할수 있습니다. 물론 단점으로는 환기가 렵고 비상시 대피가 어렵다는 단점이 있지만 현재 아파트들은 자체 환기시스템이 잘 되어 있고, 대피공간의 경우 법에 따라 50층이상은 중간층에 공간이 확보되어 있으며, 그 이하 층에 대해서는 스프링쿨러 시설로 피해범위를 최소화하는 안전장치 의무설치와 옥상을 통한 대피 그리고 비상상황이라는게 자주 발생되지는 않기 떄문에 결과적으로 고층이 저층에 비해 수요도가 높고 가격도 더 비싸다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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근저당 말소조건으로 잔금일에 대출액은 은행으로 송금하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매계약시 근저당 말소 조건부 계약을 하셨더라도 잔금은 당일오전에 지급을 하셔야 합니다 .이유는 잔금을 지급해야 주택을 인도받기 떄문에 실거주시 잔금지급후 실제 해당주택에 이사짐을 넣을수 있기 떄문입니다. 근저당 말소에 대해서는 중개사등을 통해 은행 대출 상환영수증 사진등을 보시거나 법무사를 통해 동시진행되는 근저당 말소등기접수증을 통해 확인하시면 됩니다, 즉 1번처럼 은행에 도착여부를 확인할것 없이 잔금은 계액대로 오전에 지급하시고 이후 위에서 말한 부분만 확인하시면 됩니다. 2번의 경우처럼 임차인이 직접 은행에 임대인 대출을 상환하는 경우은 없습니다. 이유는 이또한 세금상 증여등의 복잡한 상황과 계약서상 임차인이 잔금을 임대인에게 입금하였다는 입증도 어렵기 때문입니다. 중개사가 있는 경우에는 크게 걱정안하셔도 되니, 오전 또는 해당 주택 입주전까지 잔금을 지급하시고 이후에 말소등기접수증이나 상환영수증등을 보여줄것을 요청하여 확인만 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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