경제
아파트 리모델링사업 수평증축은 괜찮은가요?
아파트 리모델링사업을 진행중인데요.
수직증축이 아닌 수평증축으로 되어있는데요.
이러면 공사비며 비용이 많이 들 것 같은데요.
수평증축으로 사업이 진행될 시 사업성에 문제가 없나요?
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
수평증축은 세대수 증가가 거의 없거나 제한적이라 일반분양 수익이 크지 않아 조합원 분담금이 늘어날 가능성이 높고, 구조보강·기반시설 확충 비용까지 감안하면 사업성이 수직증축보다 낮은 경우가 많습니다. 따라서 예상 공사비, 추가 분담금 규모, 일반분양 물량과 분양가 추정치를 구체적으로 비교해보고 조합 총회 자료 기준으로 손익계산서를 반드시 확인한 뒤 판단하는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
수평증축은 안전하지만 수익형 사업은 아닙니다
세대수 증가가 적어 일반분양 수익이 거의 없습니다
사업성이 나쁘다고 단정할 수는 없지만
시세 상승폭이 충분한 단지여야 성립합니다
그렇지 않으면 분담금 부담이 커질 가능성 있습니다
아파트 리모델링사업을 진행중인데요.
수직증축이 아닌 수평증축으로 되어있는데요.
이러면 공사비며 비용이 많이 들 것 같은데요.
수평증축으로 사업이 진행될 시 사업성에 문제가 없나요?
==> 수평증측이 수직증축보다 공사비가 많이 소요되지 않지만 건폐율이 높아져 거주민들이 녹지공간 등이 부족할 것으로 보입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 수평증축을 하게 되면 사업 이후에 추가되는 세대수가 적을 수 있습니다. 보통 리모델링 사업을 통해 기존세대외 추가되는 일반분양물량이 많을수록 공사비로 대체가 가능하기에 유리하나, 질문처럼 수직증측이 안되는 경우 층수의 변화가 없게 되고, 이럴 경우 사실상 추가되는 세대수가 적어 기존 조합원의 분담금도 낮아지기 어렵습니다. 즉, 수직증축이 추가되지 않는 경우 사업성이 낮아질수 있는 단점이 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공사비 측면에서는 수직증축이 기초 및 기둥 보강과 경량 구조제 사용, 그리고 공사기간이 더 많이 걸리기 때문에 비용적인 측면에서 더 많이 들 수 있습니다. 다만 세대수가 늘어나는 장점에 있어서 분담금이 줄어 든다는 장점 또한 같이 내포하고 있습니다. 반면 부지여유가 있을 경우 비교적 간단하게 시공이 가능한 수평증축을 선택을 많이 하게 되는데 기존 건물 사용을 유지하고 공사도 비교적 간단하고 부담이 적어 많이 들 채택을 하는 방식입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
수평증축 리모델링 사업은 공사비가 수직증축보다 상대적으로 높아질 수 있지만 사업성은 사업시행인가 단계에서 이미 검토된 상태라 큰 문제는 없을 가능성이 큽니다.
보통 수직증축을 많이 선호하지만 용적률 및 사업 진행 원활성을 위해 수평증축으로 선회하는 경우가 종종 있습니다.
수평증축은 구조를 면밀하게 살펴보시고 최신 구조 설계가 어려울 수 있어 이 부분을 관철시키는 것이 가장 우선입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 보편적으로 진행되던 증축은 그동안 수직증축이었습니다, 현재 이미 고층인 아파트들의 설계상 용적률을 수직으로 추가하기에는 안전상, 혹은 고도제한 등의 여러가지 이슈가 있어서 요즘에는 수평증축으로 진행하는 경우도 많습니다.
재건축에서 건설사가 사업추진을 하기 위해서는 경제성이 만족이 되어야 하는데요. 수직증축을 하게되면 명확히 세대구분이 되면서 이득분을 계산하기도 편하고, 판매하기도 쉬워집니다. 그러나 수평증축시 이것이 약간은 어려워질 수 있죠. 우려하시는 부분이 발생하는 경우가 수평증축을 통한 세대 평형 확장인 경우 입니다. 이 경우에는 더 많은 분담금을 낼 형편이 되지 않으면 매각하고 다른집을 알아봐야 하는 불편함이 발생하기 때문입니다.
만약 다행히도 수평증축으로 독립세대의 면적을 뽑을 수 있다면 우려하는 것 만큼의 차이는 발생하지 않고 건설사입장에서의 경제성도 달성을 할 수 있겠지요.
결론적으로는 건설사는 모든 계산을 마치고 들어오기 때문에 걱정하실것은 없구요. 입주민들의 불편함이나 과한 분담금을 잘 따져보아야 할 사안입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
수직즈욱보다 안전진단 규제가 덜 까다로워서 사업 속도가 더 빠릅니다. 허가 리스크가 낮아 중도에 사업이 엎어질 확률이 적다는 것이 가장 큰 메리트입니다. 하지만 위로 올리는 것보다 늘어가는 가구 수가 적어 일반분양 수익이 낮습니다. 결국 공사비의 상당 부분을 조합원이 직접 부담해야 하므로 수직증축보다 개인 분담금이 커지는 구조입니다. 사업성을 판단하는 기준은 일반분양가를 비싸게 책정할 수 있는 핵심 지역인지, 리모델링 후 최신 평면으로 바뀌어 주변 신축만큼 시세가 오를 수 있는지를 확인합니다. 결론적으로 수익성인 수직 보다는 안전성과 속도로 수평을 선택한 전략입니다. 주변 신축 시세보다 리모델링 후 가치가 충분히 높다면 사업성은 충분합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
아파트 리모델링에서 수평증축은 사업 속도가 빠르지만 수직증축에 비해 세대 증가가 적어 사업성이 상대적으로 낮을 수 있습니다 문제라 한다면 연면적 증가량이 적어 조합원 분담금 부담이 커 반대 의견에 부딪힐 수 있습니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 수평증축이 수직증축보다 유리한 이유 (비용 및 안전성)
많은 분들이 옆으로 넓히는 수평증축이 공사비가 더 많이 들지 않을까 걱정하시는데, 실제로는 그 반대인 경우가 많아요.
* 구조 보강 비용 절감: 수직증축은 기존 건물 위에 층을 더하는 방식이라 기초 말뚝을 보강하는 등 복잡하고 고가의 기술이 필요합니다. 그러다 보니 그만큼 비싼 보강비가 발생할 수밖에 없죠. 반대로 수평증축은 기존 구조에 추가되는 하중이 상대적으로 적어서, 보강에 들어가는 비용을 크게 아낄 수 있습니다.
* 인허가 속도와 금융 비용: 수직증축의 경우 '2차 안전성 검토'라는 까다로운 절차를 거쳐야 해, 사업 진행이 수년씩 지연되는 경우가 많습니다. 사업이 길어지면 조합원들이 부담해야 할 금융 비용, 특히 이자가 눈덩이처럼 불어납니다. 그런데 수평증축은 인허가가 상대적으로 빠르게 진행되어, 전체 사업비 관리에 훨씬 유리하죠.
2. 사업성(수익성) 확보 가능성
수평증축으로 사업성을 높이려면 두 가지 포인트가 중요합니다.
* 별동증축 병행: 단순히 기존 건물만 넓히는 게 아니라, 단지 안 남는 땅에 새로운 동을 한 채 더 짓는 '별동증축'을 요즘 많이 병행합니다. 이를 통해 일반분양 물량을 법적으로 허용된 최대치(보통 15% 이내)까지 확보하면 조합원이 내야 할 금액도 줄고, 사업성도 올라갑니다.
* 전용면적 및 평면 개선: 수평증축은 2베이 구조를 3베이로 바꾸는 등 평면을 현대적으로 고칠 수 있다는 장점이 있습니다. 넓어진 전용면적과 개선된 평면은 나중에 아파트 매매가에 긍정적인 영향을 줘, 공사비 대비 집값 상승 효과도 기대할 수 있습니다.
3. 주의해야 할 단점
물론 수평증축에도 신경 쓸 점이 있습니다. 건물이 옆으로 커지거나, 혹은 별동이 생기면서 단지 내 동 사이 거리가 좁아질 수 있습니다. 그 결과 저층 세대의 일조가 나빠지거나, 프라이버시 문제가 생길 수 있기 때문에 설계 단계에서 이런 부분이 잘 보완됐는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
■ 결론 및 제안
요즘 서울과 수도권 주요 리모델링 단지들이 수직증축을 포기하고 수평증축을 택하는 가장 큰 이유는 ‘빠른 사업 진행’과 ‘예측 가능한 공사비’입니다. 사업성에 심각한 결함이 있다기보다는, 오히려 가장 현실적이고 안전하게 사업을 완수할 수 있는 해법이라고 봐도 무방해요.