답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 질문자님 보증금의 경우 소액임차인에 해당이 되고, 최악의 경우로써 경매가 진행되어도 근저당보다는 최우선 배당이 가능할것으로 보이기에 보증금에 대한 손실가능성은 낮습니다. 문제는 만기시점에 보증금 반환여부까지는 알수 없다는 점인데, 이유는 해당 시점에 임대인에게 반환자금이 있는지 여부는 현시점에서 미리 판단하기 어렵고, 보통은 퇴거시점에 다른 임차인이 구해진다면 별문제없이 반환이 될수 있습니다. 결과적으로 보증금 손실 위험은 낮지만, 만기일에 정확하게 반환을 할지는 해당 시점이 되지 않는 이상 알수 없다고 보시면 됩니다.그리고 가계약이라도 질문처럼 구체적인 주요사항에 대한 합의가 있었고 보증금의 10%에 해당되는 금액을 지급한 것으로 보아 현 가계약금은 계약금의 일부로써 볼수 있고, 이렇게 되면 일방적으로 해지를 하시면 해당 금액은 돌려받을수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원하는 지역과 매물을 우선 정하시고 해당 지역내 주택에 입주하기 위한 자금조달사항(자기자금+대출을 통한 자금조달)이 가능한지를 판단하셔야 합니다. 그리고 대출에 따른 원리금 부담이 소득대비 무리가 없는지를 최종적으로 확인하여 가능한 상태라면 매매를 진행하시면 되고, 원리금 부담에 따른 주택유지에 어려움이 예상되거나 당장의 자금조달이 주택구입에 부족한 상황이라면 구매시기를 늦추셔야 합니다. 다만 가격에 맞추어 원하지 않는 지역과 입지의 주택을 구매하는 것은 최대한 신중하게 판단을 하셔야 합니다. 현재 1억정도의 자기자금이고 해당 지역에 비규제지역이라면 3억 정도가격대 주택 구매가 가능할 것으로 판단이 되기때문에 우선적으로 해당 가격대에 마음에 드시는 지역내 주택매물이 있는지 확인하고 해당 주택이 괜찮다면 구매를, 만약 해당금액으로는 원하는지역에서 크게 벗어나거나, 주택유형 및 개별입지가 생각과 크게 달라지는 경우라면 구매를 몇년 미루는게 나을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 기본적으로 증액없는 목적물 변경의 경우는 소득 재심사는 거치지 않지만, 새로운 주택에 대한 가능여부등은 심사를 하기 때문에 아무런 심사가 없다고는 하기 어렵습니다. 그에따라 이사가는 주택등이 버팀목신청요건에 해당이 되고, 소득외 다른 신청자격등이 이전과 다르지 않다면 무리없이 가능할것으로는 보입니다. 2. 신규는 아니겠으나, 증액의 경우 심사절차등에서는 신규신청과 크게 다르지 않습니다.보통은 신규에 준해 심사되어 소득재심사도 진행될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 5%인상은 보증금과 월세 모두에 대해서 5%인상을 하게 되고, 보증금을 동일하게 하는 만큼 보증금에서 인상된 5%을 전환율에 따라 월세로 전환하여 추가하게 됩니다. 그에 따라 보증금이 같더라도 월세 5%인상분과 보증금5%인상분의 월세전환분이 추가되어 월세가 오르게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람들의 불안한 심리를 이용하는 언론이나 가짜뉴스가 문제일수 있고, 가장 크게는 나만 회피하면 된다는 이기주의 때문이 아닐까 싶습니다, 일단 요소수나 마스크등은 실제 부족현상이 발생한 경우로써 이를 경험한 사람들이 현시점 종량제 봉투에 대한 인상 가짜뉴스를 접하게 되면 당연히 과거 기억들이 있기에 사재기를 할수밖에 없습니다. 문제는 종량제봉투 인상은 사실과 크게 벗어나는 것으로 조금만 더 생각을 해보면 말이 되지 않는 이야기 입니다. 일단 종량제 봉투가격이 높은 이유는 대부분이 지자체 쓰레기 수거 및 처리비용에 대한 세금이 포함된 개념이고 실제 원가는 50원도 되지 않는다는건 일반적인 동일크기 봉투만 봐도 알수 있습니다. 그리고 요소수나 마스크처럼 반드시 있어야 할 부분도 아닌 정부 정책에 따라서 정말 급한 경우 일반봉투에 담아 불출하면 되는정도의 대체가능한 부분입니다. 이러한 상황에서 일부 언론이나 유튜브에서 거짓뉴스까지 퍼뜨리면서 다른 생각없이 일단 사고보자는 일부 시민들이 생기게 된게 문제가 아닐까 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역세권이라고 해도 어느정도의 주거입지는 되어 있어야 가치상승에 플러스가 될수 있습니다. 질문처럼 역세권이나 소음이나 환경적인 부분이 쾌적하지 못하면 오히려 주택가격하릭으로 이어질수 있고, 역세권의 기준이 되는 역도 결국은 지하철역 기준인데, 해당 역의 노선이나 환승역여부등에 따라 반영되는 가치는 크게 달라질수 있습니다. 그리고 간혹 분양건물처럼 새로 지어진 건물등에서는 간혹 홍보를 하면서 500미터이내 역세권이라고 말하는 경우가 있는데 , 이는 실제 역과의 직선거리 기준으로 계산한 경우가 있어 실제 도보 이동시 건물로 막혀있어 돌아가거나 직선이동가능한 도로가 없어 실제 이를 초과하는 이동시간이 걸리는 경우 해당 건물의 가격은 입주시점에 다시 하락될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 경우에는 사실 방법이 없긴 합니다. 보증금 반환의 대해서는 당연하게 만기 반환을 하는게 맞지만 이를 믿고 계약을 체결하였다가 만기일 당일 반환이 되지 않고, 새로운 계약에 잔금지급을 하지 못하는 경우 이에 대한 손해배상을 현 임대인에게 청구하는 쉽지 않기 떄문입니다. 실제 법원 판례에도 보증금 미반환에 따른 손해배상소에서 새로운 계약이행을 하지 못해 발생된 계약금손실까지는 손해배상으로 인정되지 않은 사례가 있기 떄문입니다. 그에 따라 현재 하실수 있는 방법은 계약을 진행할 경우, 미반환시 새로운 계약 해지를 막기위해 다른 방식의 자금조달 방법등을 알아보시는게 필요할수 있습니다. 어떻게 보면 답이 없는 현실처럼 보이긴 하지만, 이를 개선할수 있는 다른 제도가 있는 것은 아니기에 일단은 반환이 된다는 전제하에서 행동을 하실수 밖에 없긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법상 임차인이 2기에 달하는 월차임을 연체하면 계약해지 통보가 가능합니다. 여기서 2기는 연속된 두달 연체가 발생한 시점이며, 질문처럼 2개월 월세가 밀렸다면 위 조건에 해당되어 임대인은 계약해지 통보가 가능하고, 그에 따라 계약을 종료할수 있습니다. 질문자님에게는 안타깝지만 해지요구에는 문제가 없으며 임차인은 계약유지를 할수 없어 퇴거를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유통기간 임박상품 세일은 기본적으로 장기보관이 어렵고 즉시 먹거나 처리를 해야하는 경우가 많기에 주로 당일 또는 하루이틀내 먹을 식재료나 유제품, 인스턴트 식품중심으로 구매를 하는게 유리합니다. 그리고 일반적인 세일의 경우는 주로 대형마트 빅세일 기간내 주로 구매를 하는게 일반적인데, 마트 브랜드에 따라 세일기간이라도 특히 더 저렴한 상품종류가 있기에 이에 맞추어 구매를 진행하는게 가장 효율적입니다. 특히 이마트의 경우 고래잇템 아이템, 롯데마트의 경우 통큰세일, 트레이더스나 코스트코의 경우 대형세일이 거의 없기에 매주마다 세일품목을 확인하고 장기보관 및 대량구매가 유리한 상품에 한해서만 구매를 하는게 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한달 기준 순수익은 총 매출에서 모든 비용을 제외하고 남은 금액을 의미합니다 ,그런데 비용의 경우 매장마다 크게 차이가 있는데, 대표적으로 월세나 초기투자비용에 따른 이자비용, 인건비, 세금, 원기비용등 각 매장마다 차이가 매우크기에 월 얼마를 팔아야 순익분기점이 되는지도 다르고 당연히 순이익도 차이가 크게 납니다. 보통 브랜드 피자들 기준으로 제시된 월 순수익은 200~300만원정도입니다. 다만 이는 예상치이지 실제 이보다 못한 경우가 더 많을수 있고, 반대로 더 높은 매장도 있을수 있습니다, 그리고 순수익이 위처럼 발생하려면 월 2000~3000만원정도는 매출이 나와야 하고 이런 경우 휴무없이 매일 60~100만원정도의 매출이 발생되어야 합니다.