답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네., 누수의 경우 중대하자로써 사전에 공지하지 않을 경우 이후 동일문제가 발생할 경우 매도자의 하자담보책임을 질수 있고 심할 경우 고의적으로 중요사실을 고지하지 않아 계약해지 및 그에 따른 손해배상책임으로 이어질수 있습니다. 보통 중개과정에서 중개사가 위와같은 하자 여부를 문의하는게 대부분이고 이때 사실대로 하자사실만 전달하시면 됩니다. 다만 모든 수리사실에 대해서 고지를 하는것이 아닌 중대하자에 속하는 누수등에 대해서는 고지를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.맹지는 도로와 접하지 않고 타인의 토지로 둘러쌓여 있는 토지를 말합니다. 쉽게 말해서 진입을 위해서는 타인의 토지를 거지치 않고 접근이 어려운 경우를 말합니다. 질문의 사진은 차량진입이 어려우나 통행로가 확보된 상태라고 볼수 있기에 맹지로보기 어렵고 그리고 일반적으로 사진처럼 이미 건축물이 건축된 토지라면 건축가능여부가 문제될 부분이 없습니다. 보통 나대지이면서 맹지인 경우 건축허가가 나지 않아 신축이 어렵겠지만 이미 건축물이 있고 진입로가 있는 바닥토지라면 건축자체가 불가하지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 강남권의 주택가격이 위처럼 하락하였다고 해서 일반서민들에게 직접적인 안정화효과가 나타나기는 어렵다 판단이 됩니다. 어차피 강남집값이 얼마가 되든 일반서민들이 구매할수 있는 자금력의 시세는 아니기 떄문입니다. 다만 우리나라 부동산 특성성 강남3구등의 주택가격이 전체 부동산시장내 가격흐름이어질수 있기에 강남주택가격의 거품이 줄어다는 것은 전반적으로 시장상황에서는 유리한 부분 있습니다, 다만 지난 수십년간 이어진 부동산시장의 거품을 현정부가 완벽하게 제거하는 어려운게 현실이며 현재 단기적인 정책이슈로 인해 가격하락세가 나타나지만 이게 중장기적으로 시장내 동일한효과를 주기는 어렵기에 추가적인 공급대책과 후속정책운영을 봐야지만 장기적인 관점에서의 주택가격안정화 가능여부가 판단되지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인 30대에 주택을 구매할수 있을지는 답변드리기 어렵습니다. 본인이 원하는 주택이 있고 해당 주택시세가 자금조달계획에 따라 자금조달이 어려우면 당연히 구매를 할수 없지만 단순히 자가주택구매만을 이야기 하면 지역과 주택유형에 따라 시세가 너무나 다양하기에 자가주택구매자체는 가능할수 있습니다. 즉, 본인이 원하는 주택을 구매할수 있을지는 본인이 바라보는 지역과 주택유형에 따라 필요자금이 달라지는 것이기에 이에 따라 그 결과도 달라질듯 보입니다. 그리고 부동산 시장이 급변해도 자기주택구매에 있어 일정자금확보는 반드시 필요합니다. 대출규제가 풀리고 대출한도가 늘어나도 결국은 매월 이자와 원금을 갚아야 하기에 무조건적인 주택구매는 가능할지언정 유지가 어려울수도 있는 부분이 있기에 현 시점에서 위와 같은 걱정보다는 일단 일정자금을 모으시는데 집중하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일한 세입자와 4년이후에 추가연장을 하는 경우 신규계약이 아닌 연장계약이 됩니다. 즉, 계약당사자가 동일하면 신규계약으로 보지 않습니다. 그리고 위 질문은 이전 답변을 드린듯 한데, 이를 참고하시면 되고 현계약에서 월세로 전환하는 부분은 이미 의사통보기간 1월28일이 지났기에 사실상 조정이 어려울수 있는 상황으로 보입니다. 다만 이러한 경우라도 임차인과 별도 합의가 되면 가능하지만 임차인이 이를 수용할지는 판단하기 어렵습니다, 결과적으로 현재재계약에서는 다음 월세전환 특약보다는 갱신청구권을 사용하도록 하여 다음 연장협의시 임차인에게 갱신청구권을 사용할수 없도록 하는게 가장 필요한 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 제시된 부분만 보고는 정확한 답변이 어렵습니다. 원칙상 계약기간이 만료되면 재계약을 하지 않는 이상 만기일 퇴거를 하는게 맞습니다. 다만 법에 따른 갱신청구권이 있고 이를 사용하지 않았다면 기간내 이를 사용하여 연장을 요구할수도 있습니다. 문제는 만기가 3월18일이라면 갱신청구권이 있을 경우 1월18일이전에는 사용의사를 밝혀야 하는데 이미 해당 기간이 지나 재계약에 대한 합의는 어려울것으로 보이기에 결과적으로 질문자님은 3월 18일 만기일에 퇴거를 하셔야 할 상황으로 이해가 됩니다. 단, 개인적으로 의문이 드는 부분은 질문에서 다시 재계약 없이 거주를 하였다면 그 기간동안 묵시적갱신이 성립되었을 것이고 이는 계약기간에 따라 올해가 만기기간인지 판단을 해볼 필요도 있어보이는데 예를 들어 최초 1년계약을 체결하였을 경우 21~22년까지는 계약기간, 22년~23년은 최소기간에 따른 연장, 23년~25년은 묵시적갱신에 따른 연장, 25년~27년 역시 묵시적갱신이 되게 되면 현26년도는 계약기간중이 되므로 사실상의 퇴거를 요구할수 없습니다. 또한 21년도 2년 계약을 체결한 경우 21~23년 계약기간, 23년~25년 묵시적갱신, 25년~27년 묵시적갱신으로 이또한 26년도에 퇴거를 요구할수 없습니다. 즉, 26년도가 만기가 도래하는게 맞는지 판단이 필요해 보입니다. 보통 묵시적갱신의 경우 주택에서는 기간정함이 없을때 그 기간을 2년으로 보기 떄문입니다. 결론적으로 이전 재계약이 확실하게 의사통보없이 자동계약이 되었는지에 대한 여부가 현시점 퇴거여부에 대한 중요한 판단기준이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2년뒤에 해당 세입자가 갱신청구권을 사용하여 추가거주를 할수도 있고 이런 경우 임대인의 조건변경을 거절해도 연장이 가능하고 퇴거를 요구할수 없을수 있습니다. 또한 특약에 월세전환을 기재하더라도 이후 시세변경가능성이 있어 현시점에서 세부조건등에서 정확한 기재가 어려울수 있는점, 그리고 갱신청구권은 강행조건이기 떄문에 특약보다 우선되는 점을 고려하면 위와 같은 사항을 기재하는건 크게 의미가 없습니다. 개인적인 의견으로는 일단은 현 재계약시 특약에 갱신청구권 사용에 따른 재계약임을 명시하는게 좋을듯 보입니다. 이런 경우 다음 재갱신시 갱신청구권이 없기 때문에 협의과정에서 임대인이 월세로의 조건변경을 제시하게 되면 임차인은 이에 동의하고 연장을 하거나, 퇴거를 해야하는 상황으로 이어지기에 결과적으로 월세전환에 무리가 없을것으로 보입니다. 즉, 현재 갱신에서 갱신청구권 사용에 따른 연장을 명시하는게 가장 좋은 방법으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일주택에 대해서는 1회에 한해 갱신청구권을 사용할수 있습니다. 즉 ,본인이 해당주택에 입주한 이후에 갱신청구권을 사용한 적이 없거나, 이전 재계약시 계약서상 특약에 갱신청구권 사용명시등이 되어 있지 않다면 갱신청구권은 그대로 남아았는 것이고 사용도 가능하고 5%이내 인상으로 제한을 할수 있습니다. 2+2년 이후라도 이는 동일하게 적용되므로 사용한 적이 없다면 사용의사를 만기 6~2개월전까지 전달하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 대출신청시에 소득산정기준은 금융기관에 따라 차이가 있습니다. 보통은 전년도 근로원천징수영수증을 통해 소득을 판단하는게 일반적이고, 전년도 소득이 없거나 기간이 짧다면 현재의 직장의 소득을 근거로 1년치를 환산하여 판단할수도 있습니다. 이러한 부분은 앞에서 말한 것처럼 금융기관별 심사기준에 따라 차이가 있기에 은행별 확인을 해보시는게 필수적입니다. 질문의 경우 전년도 1~12월까지 근무하여 소득이 있다면 현시점기준에서는 전년도 소득을 기준으로 판단할 가능성이 높아보이긴 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세집에 대해서 벽지도배와 장판을 해줄 의무는 없습니다. 이 부분은 임차인과 협의에 따라 결정하는 부분이지 법적으로 강제되는 부분은 없습니다. 그리고 월세냐 전세냐에 따라 의무여부가 달라지지 않습니다 , 임대차보호법에서는 전월세를 구분하지 않고 있기 때문에 전세는 어떻고 월세는 어떻고 하는 부분들은 대부분 통상적이긴 하나, 실제 법에 따른 그 의무가 있는것은 아닌게 대부분입니다.