답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분을 딱 나누어 판단하기는 어렵습니다. 부동산 정책이 완화된다고해서 공급이 자동적으로 늘어나면서 건설업이 살아나는 것도 아니며, 규제가 강화된다고해서 집값이 안정화되는 것도 아니기 때문입니다. 가장 적절한 대책은 상황에 맞게 판단하고 정책을 유연하게 가져가야 한다는 점입니다. 지금 현재 시장분위기상 공급부족이 나타나난 지역에 대해서는 공급을 늘리고, 반대로 기존주택에 대해서는 상승하지 않도록 통제하는 게 필요하고, 지방지역의 경우는 전면적인 완화정책을 통해 수요를 늘려야 균형발전이 가능한 상황입니다. 정부역시도 지역별로 특별산업단지육성을 통해 인구유입을 늘리기 위한 규제를 완화를 하고 있고 수도권에 대해서는 규제를 강화해 더이상 가격이 상승하지 못하도록 통제를 하는 모습입니다. 즉, 공급과 규제를 적절히 섞어야 되며 어느한쪽으로만 치우치면 안되는 것이죠, 대표적으로 문재인이 부동산규제중심의 정책은 크게 실패했고, 윤정부의 부동산 규제완화는 결국 있는 사람과 없는 사람의 부의 편중을 일으킨것처럼 지금은 한쪽이 아닌 다방면의 규제와 완화를 적절히 사용할 필요가 있다 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시기를 정확하게 맞다라고 할수 있는 사람은 없습니다. 기본적으로 구매후 벌어질 일은 장래의 일이니깐요. 다들 예상과 추측이죠, 그런데 주택이라는 것도 내가 왜 구매하는지에 따라서 기준은 달리하는게 맞습니다. 일단 거주용주택은 확실한건 빠르면 빠를수록 좋습니다 ,이유는 지금까지의 과거지표만 보면 늦을수록 구입비용은 이전보다 늘어나는게 증명되었기 떄문입니다. 그런데 무리해서 빠르게 구매해도 좋은지는 의견이 달라집니다. 사실 자금조달계획이 잘 세워지고, 주택을 운영하는데 있어 소득대비 원리금부담이 무리가 없다면 그 시점에 구매를 하는게 맞습니다. 주거안정측면이나 잦은 이사에 따른 비용낭비측면에서도 유리하고, 집값상승에 따른 자산증식의 기회에서 배제되지 않으니깐요, 그런데 사람들은 향후 주택가격이 상승될지 여부를 보고 주택구매시기를 정하려고 합니다. 이는 투자용이라면 그럴수 있지만 내가 사는 내집은 투자용이 아닙니다. 아무리 가격이 올라도 다른 곳도 같이 오르기 때문에 결국 이사를 고려하면 수수익이 아닐수 있습니다. 또한 주택가격방향성을 보고 선택하기 어려운 이유는 오르면비싸다고 느끼고 내리면 더 내릴까 접근하지 못하는 심리가 있기에 결과적으로는 내집마련은 내 자금상황에 따라 장기거주를 목적으로 판단하는게 최선입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매입임대주택이나 행복주택 모두 장기임대가 가능한 주택으로써 매매가 아닌 임대차가 가능한 주택을 말합니다. 보통 lh가 공급하는 주택유형은 여러가지가 있는데, 공공분양처럼 소유권을 가질수있는 공공주택도 있지만 시세보다 저렴하게 장기임대를 해주는 임대주택으로 크게 나누어집니다. 그리고 임대주택에서도 크게 건설임대, 매입임대 ,전세임대가 있으며, 건설임대에는 국민임대주택, 영구임대, 행복주택, 통합공공임대, 50년임대주택, 분양전환임대주택이 있고 매입입주택에서는 일반,고령자, 다자녀, 청년, 신혼부부매입임대주택, 기숙사형 청년주택, 공공전세주택이 있습니다. 각 유형별 요건이나 세부조건은 별도 확인이 필요하고 , 해당 임대계획이나 공고등은 마이홈 홈페이지등에서도 확인가능합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실적으로 자금상황부터 보셔야 합니다. 내가 원하는 부분에 맞추어진 매물에 대해서 시세가 어느정도 형성되어 있고, 자금조달에 문제가 없는지를 먼저 확인하여야 구체적인 선택가능한 매물선택과 입주계획이 나올수 있습니다. 지금처럼 임대차매물이 없고, 월세금액이 높아진 상황에서는 현 임대조건과 동일한 수준의 주택은 입지나 시설면에서 더 나을 가능성이 높지 않기 떄문입니다. 그만큼 임대차시장의 매물부족과 가격상승이 현실화되고 있기 때문입니다. 만약 자금의 여유가 있는 상태라면 지금보다 도로와 인접하고 신축에 평수가 더 있는 고층 매물을 찾아 보실는게 맞을듯 보이고 이사를 하게 된다면 주택옵션여부에 따른 이사짐정도를 확인하고 그에 따른 포장이사 / 반포장이사등을 선택하신뒤 일자에 맞추어 예약을 먼저하시는게 순서라고 할수 있습니다, 보통 1인가구의 경우 옵션이 되어있는 원룸이나 오피스텔등으로 이사를 많이 하기에 짐이 많지 않아 1톤용달이사나 개별적으로 이사를 하는 경우가 적지 않기에 이러한 부분도 미리 체크를 해두시는것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당청약건의 분양대금지급계획을 살펴보셔야 합니다. 보통 계약금 10%와 중도금 60% 잔금 30%로 진행되는 경우가 많지만 청약건마다 차이가 있을수 있습니다. 기본적으로 계약금과 중도금중 20%는 자납(자기자금)을 해야하므로 6억분양가라면 계약시점에 1,2차 나누어 최소 6천만원의 자기자금은 있으셔야 합니다 그런데 지금 천만원뿐이라면 사실상 계약진행자체가 어려운 상황으로 보입니다. 분양건의 경우 최종잔금시점에 대출을 풀로 하더라도 부수적인 비용을 고려하면 분양가의 최소 35%이상은 자기자금이 있으셔야 합니다. 즉 질문의 경우라면 2억 최소한은 있으셔야 어찌저찌 입주까지는 가능할수 있습니다, 결국은 해당 청약에 대해서는 분양계약을 포기하시거나 전매제한이 없고 인기가 있는 경우라면 자금을 빌려 계약을 한뒤 분양권상태로 매도를 하는 방식으로 대처를 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약당첨일은 입주일이 아닙니다. 질문에서 말하는 청약당첨일 9.10일이 입주일을 말하시는 건지 잘 모르겠습니다. 청약건마다 차이는 있으나, 해당일자가 계약일자를 말하는 듯 보이는데, 실제 계약일이 입주개시일이 될지는 알수 없어 입주자모집공고문상에서 정확한 입주예정일을 확인하시고 그에 따른 계획을 세우시는게 맞아보입니다. 참고로 서류제출 요청이 온 경우 당첨가능성이 높은 것으로 알고 있기 때문에 빠르게 모집공고를 다시 살펴보시고 입주예정일을 확인,. 그에 따른 입주계획을 세우시는게 우선되어야 할듯 보입니다. 그리고 보통 모집공고문에 당첨자 발표일과 계약일이 같은날로 기재 된 경우 당첨일과 입주일이 동일할 가능성도 있지만, 당첨자 발표일과 계약일이 서로 다른 경우 입주일도 달라질수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출심사가 지연될지 여부까지는 알수 없습니다. 다만 디딤돌 대출의 경우 계약시점부터 잔금까지 보통 5~6주이내로 하시면 별 무리없이 대출실행이 가능합니다. 물론 개별적인 승인거절사유나 별도 조정사유가 발생되지 않는 경우에 한해서 입니다. 질문의 경우 대략 1달정도 차이가 있긴한데, 보통은 가능한 수준이긴 하나, 혹시나 모를수 있으나, 은행을 통해 심사과정상 해당기간내 가능여부등은 한번정도 체크하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 매매는 증여로 추정하기 떄문에 계약서 작성 자금이체에 대한 입증근거를 명확하게 하시는게 필요합니다. 과정은 일반매매와 다르지 않으며, 계약서를 작성하고 계약금 지급, 대출을 신청하고 잔금일에 실행 순으로 진행이 됩니다. 이떄 일반매매라면 증여관련 문제는 발생되지 않으나, 증여추정을 피하기 위해서는 거래금액을 시세대비해서 일정비율이내로 맞추셔야 하고, 자금에 대한 지급도 명확히 하셔야 합니다,일반매매와 동일하게 취등록세등이 발생할수 있고, 등기비용이 추가로 발생될 수 있습니다 ,주택의 경우 취득가액에 따리 1~3%가 부과되며 목적세(지방교육세등) 포함한 1.2%~3.3%까지 나올수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행에서 잔금일이 주말이라고 전 영업일에 알아서 대출 실행을 하는 경우는 없습니다.. 원칙은 주말실행불가에 따라 잔금일 자체를 평일에 맞추어조정하는 방식으로 진행되는게 일반적이고, 은행 상담을 통해 전영업일 실행가능여부를 확인하여 차주(대출자)가 미리 신청하는 방식으로 진행되게 됩니다. 물론 은행에 따라 전일 실행불가일수도 있기에 해당부분은 은행과 먼저 협의가 필요하고, 그 결과에 따라 임대인 또는 매도자와 조절을 하셔야 합니다, 그리고 금요일에 먼저 입금했다고 사고가 날 염려가 있다면 당연히 잔금일과 이사일을 모두 평일로 조정하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출에 띠른 리스크는 결국 원리금부담이 소득대비 어느정도 가능한가 일듯 보입니다, 대출을 풀로 해서 주택을 구매하더라도 소득대비 너무 높은 원리금부담을 지는 경우라면 그 자체가 리스크기 될수 밖에 없기 떄문입니다. 그리고 공공저금리대출을 이용할 경우 시중은행 금리보다는 유리하지만 결국 부담하는 원리금은 어쩔수 없는 상황이고 변동금리 특성상 지금처럼 금리인상에 대한 불안감이 커지는 시점에서는 리스크도 함께 커질수 밖에 없습니다.결론적으로 신생아특례라도 내가 동원가능한 자금과 주택유지계획이 잘 세워진상태에서 진행하셔야 하며,무조건 정부혜택이라는 장점만 보고 풀대출로 무리한 주택구매를 하시는 것은 추천드리기 어렵습니다.그리고 신생아대출 소득기준이 완화될 경우 이용가능한 대상이 늘어나는 효과는 있고, 이들이 주택구매를 함으로써 전세수요자는 줄어들수는 있지만 반대로 소형주택에 대한 가격상승이 나타날수 있어 결국 전세가격도 상승하게 되는 현상으로 이어질수 있습니다. 특히나 지금처럼 매물이 제한적인 상황에서는 주택구매가 늘어나고 공급이 늘지 않는다면 결국은 어떠한 대출을 쓰더라도 주거비용부담은 더 크게 증기할수밖에 없습니다 .