할머니 명의의 주택을 손녀가 매매 할 때에 관해 질문드려요

Question

할머니 명의로 된 빌라를 손자잌 제가 구매하려고 합니다.

증여말고 구매 예정인데

대출 받아 구매하려고 할 시 때 절차가 어떻게 될까요?

그리고 세금은 어떻게 해야하는지...

본인이 직접 주택을 구매하는건 처음이지만

엄마 집이 제 명의로 있었던 덕이 있어

생에최초는 안될 듯 합니다.

부동산이카 세금은 몰라

자세히 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

직계존비속간 매매는 증여로 추정하기 떄문에 계약서 작성 자금이체에 대한 입증근거를 명확하게 하시는게 필요합니다. 과정은 일반매매와 다르지 않으며, 계약서를 작성하고 계약금 지급, 대출을 신청하고 잔금일에 실행 순으로 진행이 됩니다. 이떄 일반매매라면 증여관련 문제는 발생되지 않으나, 증여추정을 피하기 위해서는 거래금액을 시세대비해서 일정비율이내로 맞추셔야 하고, 자금에 대한 지급도 명확히 하셔야 합니다,

일반매매와 동일하게 취등록세등이 발생할수 있고, 등기비용이 추가로 발생될 수 있습니다 ,주택의 경우 취득가액에 따리 1~3%가 부과되며 목적세(지방교육세등) 포함한 1.2%~3.3%까지 나올수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

가족 간 매매는 국세청이 증여 여부를 엄격하게 심사하므로 인근 유사 매물 거래가를 기준으로 시가에 맞게 계약하고 중개사를 통해 거래해서 객곽전인 증빙을 남겨야 합니다. 대출은 가족간 매매임을 은행에 미리 알리고 심사를 받아야 하며 매매 대금을 계좌이체로 송금해서 손녀의 소득으로 자금을 마련했음을 명확하게 소명해야 증여세 위험을 방지합니다. 가족 거래는 양도세, 취득세, 증여세 문제가 복잡하게 얽혀 있으므로 계약 전 반드시 세무사 상담을 통해서 거래 가격 결정과 자금 출처 소명 방법을 구체적으로 자문받으시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

할머니와 손자 간 매매는 국세청이 증여로 추정하므로 시세의 30% 이내 또는 3억원 이내의 적정가격으로 거래하고 대출금과 잔금은 반드시 할머니 계좌로 이체해야 합니다. 가족 간 거래는 은행 심사가 까다로우니 셀프 계약서를 거부할 수 있으므로 공인중개사를 통해서 계약서를 작성한 뒤 일반 주택담보대출을 신청해야 합니다. 질문자님은 일반 취득세를 내고 할머니는 조건에 따라서 양도세 비과세가 가능하나 세금 폭탄을 막기 위해 대출 전 세무사에게 가족 간 저가 양도 상담을 꼭 받으시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

가족 간 매매 계약서만 들고 은행에 가면 은행 집장에서는 가짜 계약서로 대출금만 빼돌리려는 것 아닌가 하고 의심하여 대출 심사를 까다롭게 합니다.

당사자들끼지 대충 적은 계약서는 은행에서 반려될 확률이 높으니 약간의 수수료를 주더라도 정식 공인중개사를 통해 계약서를 작성하고 확정일자를 받아 은행에 제출하는 것을 추천드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 할머니와 매매계약서를 작성을 하시고 그 매매계약서를 가지고 금융권에 가셔서 주택담보대출을 실행을 해서 잔금일자에 할머니에게 잔금을 주고 소유권이전등기를 받으시면 됩니다. 다만 직계가족간에 매매일 경우 대출이 제한이 될 수 있으니 은행에 먼저 문의를 해 보시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.