답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 1주택을 보유하고 있다는 이유만으로 이를 투기라고 보지는 않습니다.'투기'와 '투자'의 구분은 경제적 목적과 투자 방식에 따라 구분하여 사용하는 표현에 가까우면, 투기에 해당되는 관점이라면 단기간의 가격 상승만을 기대하거나 시장 분위기에 편승하여 높은 위험을 감수하면서 시세차익을 목적으로 거래하는 경우를 의미하는 것으로 이해하실 수 있습니다. 다만 어디까지를 투자,투기로 볼 것인지는 개인이나 전문가, 정책 입안자에 따라 시각이 다를 수 있습니다.최근 정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 일부 지역에 규제를 적용하거나 실거주 요건 등을 강조하는 이유도 단기적인 거래를 억제하고 실수요 중심의 시장을 만들기 위한 정책적 목적이 반영된 것으로 이해하시면 됩니다. 그리고 1주택을 구입했다고 해서 모두 투기라고 볼 수는 없으며, 실거주 목적이든 장기 보유 목적이든 각각의 사정에 따라 평가가 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 주택 수 자체보다는 해당 부동산을 어떤 목적과 방식으로 보유하고 거래하는지라고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 적어주신 아파트 중 어느 곳의 투자수익이 가장 높을지를 현재 시점에서 단정해 답변드리기는 어렵습니다.각 아파트가 서로 다른 지역에 위치하고 있고, 입주 연도, 세대수, 교통환경, 학군, 주변 공급물량, 개발계획, 매매가격과 전세가격 등이 모두 다르기 때문에 단순히 단지명만으로 객관적인 우열을 정하기는 어렵습니다.또한 투자수익은 매수 시점과 가격에 따라 크게 달라집니다. 입지가 좋은 아파트라고 하더라도 이미 가격이 많이 오른 상태에서 매수하면 기대수익이 낮아질 수 있고, 상대적으로 저평가된 지역이라도 향후 공급물량이 많거나 수요가 부족하면 가격 상승이 제한될 수 있습니다. 결국은 매수가능한 금액과 투자기간, 실거주여부, 대출규모까지 함께 고려한뒤 지역적 장점을 종합적으로 고려하여 비교,판단을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1)우선 구로구에 오피스텔이 주거용인지 업무용인지에 따라 현재 보유주택수가 2주택인지 3주택인지 달라질것으로 보입니다. 업무용 오피스텔이라면 일단 현재 2주택상태로 보셔야 하고, 주거용이라면 3주택으로 보셔야 할수 있습니다. 그리고 계산메뉴에서 해당 주택이 조정대상지역에 있는 중과대상인지를 묻는 것으로 일단 평택의 경우 아직은 비규제지역에 해당되기에 선택에서는 아니오를 표시하는게 계산상은 맞을 듯보입니다. 질문2) 어느 주택을 매도하는 게 유리한지는 단순히 양도차익만으로 결정하기 어렵습니다. 양도소득세 산정시에 장기보유특별공제나 거주기간, 현 오피스텔의 주택수 포함여부등을 종합적으로 따지셔야 하기 떄문입니다. 눈에 보이는 상황으로는 세부담을 줄이기 위해서는 질문자님 생각으로 진행하시는게 유리해보이나, 정확한 부분은 세무사등을 통해 확인을 해보시는게 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유권이전등기는 일반적으로 매매 잔금을 지급하는 날에 바로 신청하게 됩니다. 당사자가 직접 등기소에 신청하는 셀프등기도 가능하지만, 대부분의 부동산 거래에서는 법무사가 매수인과 매도인을 대리하여 잔금 지급과 관련 서류 확인이 끝난 후 소유권이전등기를 접수합니다.등기를 신청하면 등기부에 소유권 변경 내용이 반영되기까지 일정한 처리기간이 소요될 수 있으며 이는 등기소의 업무량이나 보정 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.다만 접수일과 접수번호는 같은 부동산에 근저당권 설정이나 압류 등 다른 등기신청이 접수될 경우 등기 순서를 판단하는 기준이 되므로, 잔금일에 소유권이전등기가 정상적으로 접수되었다면 권리상 위험은 어느정도 낮출수는 있습니다.취득세의 경우는 주택의 취득가격, 주택 수, 취득지역 및 취득자의 상황에 따라 달라지는 보통 주택의 경우 1~3%가 적용되나, 다주택자나 법인의 주택 취득 등은 중과세율이 적용될 수도 있습니다. 그 외 등기과정에서도 비용이 발생할 수 있는데, 주로 법무사 보수, 국민주택채권 매입에 따른 할인비용, 매매계약서 인지세, 등기신청 수수료 등이 해당됩니다.등기비용을 줄이는 방법으로는 법무사를 통하지 않고 직접 소유권이전등기를 신청하는 셀프등기를 하는 방법이 있을수 있고, 취득세 자체는 셀프등기를 한다고 줄어드는 비용이 아니기 때문에 별도의 생애최초 주택 구입 취득세 감면과 같이 취득자가 충족할 수 있는 감면 요건이 있는지를 사전에 확인하는 것이 실질적인 절세 방법이라고 할 수 있습니다.아래는 부동산 취득시 비용관련 부분으로 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224350054831

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약기간중에 중도해지는 계약상대방인 임대인의 동의를 구하셔야 합니다, 통상적으로 임대인은 동의를 조건으로 다음임차인 주선과 중개보수지급등을 조건으로 하여 충족이 될 경우 해지를 하게 되지만, 이 또한 당연한 부분이 아니기에 결과적으로 임대인과 먼저 협의를 진행하시는게 우선되어야 할듯 보입니다. 만약 임대인이 중도해지 자체를 거절하게 된다면 만기전까지는 해지가 어려울 수도 있습니다. 아래내용은 중도해지에 대한 부분으로 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224306950565

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토론회의 구성이나 참석자의 발언 내용에 대한 평가는 개인의 관점에 따라 달라질 수 있으므로, 질문자님의 의견에 대해 맞다 틀리다를 단정해 답변드리기는 어려울 것 같습니다.다만 이번 부동산 대토론회는 현 부동산시장의 상황을 진단하고, 향후 정책 방향에 관해 학계·시민단체·시장 전문가 등 여러 분야의 의견을 공개적으로 듣는 데 목적이 있었던 것으로 보이며, 참석자나 발언권이 특정 견해에 치우쳤다고 느낄 수는 있으나, 토론회는 참석자들의 의견이 곧바로 정부 정책으로 확정되는 자리는 아니기에 다양한 주장과 정책 제안을 수렴하는 과정 중 하나로 보는 것이 적절할 것 같습니다.결국 토론회의 실질적인 의미는 행사 자체보다, 이후 정부가 반대 의견까지 충분히 검토해 실제 부동산 정책에 어떻게 반영하는지를 통해 판단해야 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 건물의 노후화로 영업을 하지 못하게 되었다고 해서 기존에 지급한 권리금이 당연히 회수되는 것은 아닙니다.권리금은 임대차보증금과 달리 임대차계약이 종료되면 임대인이 반환해야 하는 금액이 아닙니다. 일반적으로 기존 임차인이 신규 임차인에게 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 이점 등을 넘겨주면서 회수하는 금액입니다.다만 건물의 노후화로 안전사고의 우려가 있거나, 관계 법령에 따라 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위해 임대인이 건물을 회수해야 하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 될 수 있습니다.이러한 사유가 인정되면 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 적용되지 않을 수 있으므로, 신규 임차인을 구하지 못해 회수하지 못한 권리금을 임대인에게 청구하기는 어려울 가능성이 큽니다.다만 임대인이 계약 당시 이미 사용금지나 철거명령, 중대한 구조적 결함 등을 알고도 임차인에게 알리지 않은 경우에는 달리 볼 수 있습니다.또한 임대인의 수선·관리 소홀로 인해 건물을 정상적으로 사용할 수 없게 되었거나, 임대차계약서에 철거 또는 영업 중단 시 시설비나 손실을 보상한다는 별도 약정이 있다면 임대인을 상대로 손해배상을 검토할 수 있습니다.이 경우에도 기존 권리금을 그대로 반환받는 개념이라기보다는, 임대인의 귀책사유로 발생한 시설비, 이전비, 영업손실 등에 대한 손해배상을 청구하는 형태가 될 가능성이 큽니다.따라서 시청에서 실제로 사용금지, 퇴거 또는 철거명령을 내린 것인지, 임대인이 건물의 위험 상태를 미리 알고 있었는지, 임대차계약서에 관련 특약이 있는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장의 납입금액이 높다고해서 당첨가능성에 큰 영향을 미치는 것은 아닙니다. 물론 영향이 전혀없다고는 할수 없지만이보다는 청약시 가점에 따라 더 큰 당첨가능성 여부가 달라지게 됩니다. 가점의 경우는 무주택기간과 청약통장보유기간 , 부양가족수에 따라 부여되며, 가점제에서는 가점이 높을수록 당첨이 되게 됩니다. 그에 따라 위처럼 단순히 청약통장에 얼마를 넣어둬야 당첨확률이 높냐는 판단하기 어렵습니다. 특히 민영의 경우는 지역별 최소예치금에 해당이 되면 청약자격이 주어지는 것으로 실제 당첨여부는 가점제와 추첨제에 따라 달라지고, 국민주택청약의 경우도 단순히 청약납입액 보다는 청약인정금액에 따라 영향을 더 받게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 우선 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다르다면, 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 구체적으로 기재하고 매수인에게 충분히 설명해야 합니다. 그리고 단순히 “현황과 공부가 다르다”라고 기재하는 데 그치지 말고 그 원인과 현재의 행정처분 상태를 함께 확인하는 것이 필요하며, 이는 관할 구청을 통해 위반건축물 등재 여부, 시정명령 또는 이행강제금 부과 여부, 적법한 용도변경 가능 여부와 원상회복에 필요한 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.계약서 특약에는 다음과 같은 내용을 명시할 수 있습니다“매수인은 본 건물이 건축물대장상 제2종 근린생활시설(고시원)로 등재되어 있으나 현재 원룸 형태로 임대·사용되고 있어 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 사실을 확인하고, 이에 관한 설명을 충분히 들은 후 계약을 체결한다. 잔금일 이후 발생하는 원상회복 비용, 시정조치 및 이행강제금 등과 관련한 당사자 사이의 부담은 매수인이 부담한다. 다만 잔금일 이전에 발생하거나 부과가 확정된 사항의 부담은 별도로 정산한다.”그리고 이미 내려진 시정명령이나 부과된 이행강제금이 있다면 그 귀속과 납부 주체를 별도로 명확하게 정하는 것이 안전합니다.2.부가가치세의 경우 해당 거래가 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여 사업의 동일성이 유지되는 사업 양도에 해당하면 부과되지 않는 것으로 알고 있으나, 계약서에 포괄양수도라고 기재했다는 이유만으로 당연히 인정되는 것은 아니며, 기존 임대차계약, 임대보증금, 임대사업에 관한 권리·의무 및 사업 운영의 실질이 함께 승계되는지 검토해야 합니다.따라서 다음과 같은 특약을 둘 수 있습니다.“매도인과 매수인은 본 계약이 부가가치세법상 사업의 포괄양수도에 해당하는 것을 전제로 계약을 체결하며, 이를 위하여 임대차계약, 임대보증금 및 임대사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다. 다만 과세관청에서 본 거래를 사업의 포괄양수도로 인정하지 않아 건물분 부가가치세가 부과되는 경우, 해당 부가가치세는 매수인이 별도로 부담한다.” 등으로 기재를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 그렇다고는 확답하기 어렵지만, 반도체부분에 있어서는 우리나라 삼전과 하이닉스가 있기 때문에 글로벌 번도체 업종 전반의투자심리에 영향을 주는건 사실입니다. 그리고 우리나라 주식시장은 미국보다 먼저 개장하기 때문에, 해외 투자자들이 한국 증시의 흐름을 통해 하루 동안의 시장 분위기를 가늠하는 경우도 있어 위처럼 보이는게 아닌가 생각됩니다. 장기적으로 보면 세계 증시에 가장 큰 영향을 미치는 시장은 여전히 미국입니다.