답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2년뒤에 해당 세입자가 갱신청구권을 사용하여 추가거주를 할수도 있고 이런 경우 임대인의 조건변경을 거절해도 연장이 가능하고 퇴거를 요구할수 없을수 있습니다. 또한 특약에 월세전환을 기재하더라도 이후 시세변경가능성이 있어 현시점에서 세부조건등에서 정확한 기재가 어려울수 있는점, 그리고 갱신청구권은 강행조건이기 떄문에 특약보다 우선되는 점을 고려하면 위와 같은 사항을 기재하는건 크게 의미가 없습니다. 개인적인 의견으로는 일단은 현 재계약시 특약에 갱신청구권 사용에 따른 재계약임을 명시하는게 좋을듯 보입니다. 이런 경우 다음 재갱신시 갱신청구권이 없기 때문에 협의과정에서 임대인이 월세로의 조건변경을 제시하게 되면 임차인은 이에 동의하고 연장을 하거나, 퇴거를 해야하는 상황으로 이어지기에 결과적으로 월세전환에 무리가 없을것으로 보입니다. 즉, 현재 갱신에서 갱신청구권 사용에 따른 연장을 명시하는게 가장 좋은 방법으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일주택에 대해서는 1회에 한해 갱신청구권을 사용할수 있습니다. 즉 ,본인이 해당주택에 입주한 이후에 갱신청구권을 사용한 적이 없거나, 이전 재계약시 계약서상 특약에 갱신청구권 사용명시등이 되어 있지 않다면 갱신청구권은 그대로 남아았는 것이고 사용도 가능하고 5%이내 인상으로 제한을 할수 있습니다. 2+2년 이후라도 이는 동일하게 적용되므로 사용한 적이 없다면 사용의사를 만기 6~2개월전까지 전달하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 대출신청시에 소득산정기준은 금융기관에 따라 차이가 있습니다. 보통은 전년도 근로원천징수영수증을 통해 소득을 판단하는게 일반적이고, 전년도 소득이 없거나 기간이 짧다면 현재의 직장의 소득을 근거로 1년치를 환산하여 판단할수도 있습니다. 이러한 부분은 앞에서 말한 것처럼 금융기관별 심사기준에 따라 차이가 있기에 은행별 확인을 해보시는게 필수적입니다. 질문의 경우 전년도 1~12월까지 근무하여 소득이 있다면 현시점기준에서는 전년도 소득을 기준으로 판단할 가능성이 높아보이긴 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세집에 대해서 벽지도배와 장판을 해줄 의무는 없습니다. 이 부분은 임차인과 협의에 따라 결정하는 부분이지 법적으로 강제되는 부분은 없습니다. 그리고 월세냐 전세냐에 따라 의무여부가 달라지지 않습니다 , 임대차보호법에서는 전월세를 구분하지 않고 있기 때문에 전세는 어떻고 월세는 어떻고 하는 부분들은 대부분 통상적이긴 하나, 실제 법에 따른 그 의무가 있는것은 아닌게 대부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매투자로 인해 손실을 보는 사람도 매우 많습니다. 다만 본인의 손실이야기는 남들에게 공개되는 경우가 없기에 대부분수익에 대한 부분만 오픈이 되는게 현실입니다. 경매에서 손실은 대부분 경매과정에서 잘못된 권리분석으로 인한 인수권리로 인해 손실을 보는 경우가 많고, 간혹 초보자의 경우 입찰표상 금액을 잘못작성하여 입찰보증금을 포기하는 경우가발생하는 등 여러 가능성이 있습니다. 경매의 경우 법적절차에 따른 부분이고, 권리상 인수권리와 소멸권리에 대한 정확한 분석 및 임장을 통해 미등기 권리의 여부 및 입찰가 판단, 그리고 낙찰후 이용가능성등을 잘 판단하고 진행하셔야 합니다. 그렇기 때문에 경매투자를 시작하기전에는 반드시 사전 공부가 필수적이고 무조건적인 투자행위는 손실로 이어질 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 동일질문이 있었던 것으로 보이며, 답변한 부분에 대해서 다시 복사하여 붙여드립니다. "보통 임차인이 계약갱신권을 사용하여 연장을 원하는 경우 임대차보호법에 따라 5%이내 인상만 가능하게 됩니다. 여기서 5%은 보증금과 월세 각각을 의미하며 보증금을 동일하게 하는 경우 보증금에서의 인상분을 월세로 전환율에 따라 전환하여 더하게 됩니다 , 질문에서 보증금 3000 / 170만원일때 5%인상과 보증금을 동일하게 할 경우 월세는 179만원정도가 될것으로 보입니다.'"

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 해당부분으로 바로 계약해지가 가능할지는 장담하기 어렵습니다, 우선적으로 해당부분에 대해서는 매도인에 대한 하자담보책임을 물어 하자보수를 요청하셔야 하고, 만약 하자보수자체가 불가하다면 계약시 중요사실 미공지에 따른 계약해지를 요청하실수 있어 보입니다, 다만 해당 하자가 발생한 시점이 계약당시 존재하였어야 하고 매수인이 하자있는 것을 알았거나 알수 있었다면 적용이되지 않아 이러한 부분에 다툼이 있을수는 있습니다 , 개인적으로 해당 하자의 범위가 큰 것을 고려하면 매도인이 몰랐을 것으로 이해가 되기 어렵기에 중요한 사실에 대한 고지를 하지 않았다 판단되어 계약해지 사유에 해당이 될 여지가 있어 보입니다. 단, 법에 따른 판단은 확답하기 어렵습니다 ,만약 이러한 부분이 인정되어 계약해지가 된다면 그에 따른 손해배상청구도 가능할수 있으며 손해에 대한 범위는 법에 따라 인정여부가 달라질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 부동산의 이야기는 잘못된 부분이 있습니다. 일단 매매를 하더라도 갱신청구권 사용에는 문제가 없습니다. 다만 만기 6~2개월전에 매매가 이루어지고 새로운 임대인이 실거주를 한다면 퇴거를 할수 밖에 없지만 해당기간내 매매가 되지 않으면 갱신청구권사용에따라 퇴거를 할 이유가 없기 때문입니다, 즉, 매매가 위 기간내 이루어진다면 중개사말대로 퇴거가 되지만 매매를 이유로 임차인이 무조건 갱신청구권을 사용하지 못하거나 세입자가 매매를 하거나 퇴거하여야 한다는것은 확정적인 사실이 아닙니다, 즉, 갱신청구권은 사용하되 기간(만기 6~2개월전)까지 매매가 되지 않으면 추가적인 거주도 가능하며 현 임대인이 이후 매매를 하기 위해서는 현 연장계약의 중도해지를 해야하는 만큼 이사비용과 중개사비용등을 보상으로 받는 조건으로 동의하고 퇴거를 하거나 이를 거절하고 추가거주도 할수 있습니다. 즉, 매매가 되지 않은 현시점에서는 갱신청구권 사용에 문제가 없으며, 퇴거여부역시도 불확실한 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 복비를 누가부담할지는 당사자간 협의에 따라 조율할수 있기에 매수인이 양쪽모두를 부담하더라도 문제는 없습니다. 다만 이러한 이유가 매물에 대한 시세조정을 위해서라면 그 조건으로는 매도인입장에서 메리트가 없습니다. 중개사입장에서 공동중개인경우 누가 내든 당사자 한사람의 중개보수수령하는 것은 동일하기에 중개사 입장에서도 메리트는 없습니다. 즉 단순 매물 시세를 조율하기 위한 조건으로는 그닥 효과적이지 않아 보입니다. 2, 중개보수는 일반적으로 모두 현금을 부담하기에 이또한 당연한 부분으로 중개사입장에서는 현 계약중개가 다른 중개에 비해 유리해보이는 조건이 아닙니다. 즉, 매도인과 협의를 통해 시세를 조율할때 매매가 조정을 위한 방법으로 중개보수지급이나 세입자 퇴거일자 조정등은 매도인에게 유리한 조건이 아니며, 매매가 조율에 도움이 되지 않을 것으로 이해가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매물별 시세에 차이가 있기에 단순히 가능하다 불가능하다를 답변드리기 어렵습니다. 보통 주택구입시 대출을 고려할때 최대 LTV60~70%정도 풀대출이 나온다고 고려할떄 주택구매가격의 30~40%는 자기자금이 있으셔야합니다. 그에 따라 자기자금 5000만원이라면 실제 주택가격은 1.5억~최대 2억수준으로 사실상 서울내 물론 근교 경기권에서도 아파트 구매는 현실적으로 불가하다고 볼수 있습니다 물론 빌라나 다가구처럼 일정 매물에 대해서는 가능한 주택이 있을수 있으나, 선택폭에 있어서는 매우 제한적일수 있습니다.