답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 확인이 필요한 부분은 현재의 생활숙박시설 임대차가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대차인지 여부입니다.만약 실제 주거용으로 사용하고 있어 주택임대차보호법의 적용을 받는다고 가정한다면, 임대인이 계약기간 중 임의로 큰 폭의 월세 인상을 요구할 수 있는 것은 아닙니다.특히 질문에서는 올해 초 이미 묵시적으로 계약이 갱신되었다고 하셨기 때문에, 종전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 연장된 상태인지 먼저 확인할 필요가 있습니다. 이 경우 임대인이 단순히 기존 계약서상 만료일이 다시 돌아온다는 이유만으로 새로운 계약을 강제하거나, 월세를 큰 폭으로 올리고 이에 동의하지 않으면 퇴거하라고 요구하기는 어렵습니다.주택임대차보호법이 적용되는 경우 임대료 증액은 원칙적으로 5% 이내로 제한되고, 임대인이 계약 종료를 요구하려면 법에서 정한 갱신거절 사유가 있어야 합니다.따라서 현재 임대차가 주택임대차보호법 적용대상이라면, 임대인이 주변 시세가 올랐다는 이유만으로 월세를 큰 폭으로 인상하거나 이에 동의하지 않는다는 이유만으로 퇴거를 요구하기는 어렵다고 보입니다.다만 생활숙박시설은 일반 주택과 달리 실제 사용형태와 계약내용에 따라 주택임대차보호법 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 이 부분부터 먼저 확인하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 받았다고 해서 전세보증금이 완전히 안전하게 보호된다고 보기는 어렵습니다.예를 들어 선순위 채권이 없고 시세 대비 보증금 비율, 즉 전세가율이 안정적이라고 하더라도 만기 시점에 임대인이 보증금을 반환할 자금이 없다면 실제 반환이 지연되거나 어려워질 수 있습니다. 이러한 상황은 계약 당시에는 모두 예측하기 어렵기 때문에, 혹시 모를 보증금 미반환 위험에 대비해 보증기관이 일정 요건을 충족한 경우 임차인에게 보증금을 대신 반환해주는 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다.질문처럼 보증보험 가입이 되지 않는 경우에는 여러 가지 사유가 있을 수 있지만, 대표적으로 보증기관이 평가한 주택가격에 비해 전세보증금이 일정 기준을 초과한 경우가 있을 수 있습니다.이런 주택은 현재 등기부상 권리관계가 깨끗하더라도 향후 주택가격이 하락해 보증금과 주택가치의 차이가 줄어들거나, 전세가격이 하락해 역전세가 발생할 경우 보증금 반환 위험이 커질 수 있습니다.따라서 보증보험 가입이 되지 않는다는 이유만으로 반드시 문제가 있는 주택이라고 단정할 수는 없지만, 적어도 보증금 보호 측면에서는 추가적인 위험요인이 없는지 더욱 신중하게 확인할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 세제개편안의 국회 통과 여부는 현재 시점에서 확답하기 어려운 부분입니다. 현재 국회 의석 구도상 정부안이 연말 정기국회에서 통과될 가능성도 충분하지만, 여당 내부에서도 일부 내용에 대한 반대 의견이 나오고 있기 때문에 실제 통과 여부를 쉽게 예측하기는 어렵습니다.개인적으로는 최근 정부가 세제개편안의 일부 내용에 대해 다소 조정하는 모습을 보였고, 정책라인의 변화 등 정치적 변수도 있는 만큼 올해 연말까지 원안에 가깝게 통과될지는 다소 불투명해 보입니다.따라서 현재로서는 내년 시행을 전제로 매도 일정을 확정하기보다는, 연말 국회 논의 과정과 최종 개정내용을 확인한 뒤 잔금일정을 조정하는 것이 보다 안전하다고 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 전세대출도 임차하려는 목적물의 권리관계와 보증금 수준에 따라 제한될 수 있습니다.예를 들어 주택의 평가금액이 3억원인데 이미 근저당권 등 선순위 채무가 2억원 설정되어 있고, 여기에 전세보증금이 1억원이라면 담보가치 대비 채무 부담이 높기 때문에 은행이나 보증기관에서 위험성이 크다고 판단하여 대출이 제한될 수 있습니다.특히나 빌라처럼 정확한 시세를 산정하기 어려운 주택은 보증기관의 주택가격 산정기준과 보증금 기준을 충족해야만 대출이 실행될수 있고 일반적으로 전세대출은 보증기관의 보증을 바탕으로 실행되는 경우가 많기 때문에, 해당 주택이 보증가입 요건을 충족하지 못하면 전세대출 역시 어려워질 수 있습니다.결국 전세대출은 임차인의 신용도와 소득, 기존 부채, 대출상품의 신청요건뿐만 아니라 임차하려는 주택의 시세, 선순위 권리관계, 전세보증금 수준 등도 함께 심사한다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.[질문 내용]중간에 추석 연휴(4일간 업무 중단)가 껴있는데, 9/4 신청해서 10/2 잔금일까지 대출 실행이 충분히 가능할까요?-> 알 수 없는 부분이긴 하나, 보통 대출의 경우는 한달정도 여유를 두게 됩니다. 위 일정상 너무 촉박하다고는 보기 어렵기에 큰 변동이 없다면 잔금일에 실행은 가능할것으로 예상은 됩니다. 다만 정확한 확인은 은행을 통해 다시체크하시는게 필요할듯 보입니다. 연봉 4,700만 원에 등기부 깨끗한 아파트면 대출 심사에서 거절되거나 밀릴 확률이 있을까요?-> 소득이나 담보물의 권리관계가 양호하다고 해서 심사기간 자체가 반드시 빨라지는 것은 아닙니다. 기간은 해당 은행의 대출 접수량이나 내부 업무 상황에 따라 달라지기 때문에 조건이 양호하다고 해서 심사가 빨리 끝난다고 단정하기는 어렵습니다.은행 창구에서 일정이 촉박하다는 이유로 접수를 거부당할 수도 있나요?-> 잔금일까지 기간이 지나치게 짧다면 은행에서 일정상 대출 실행이 어려울 수 있다는 안내를 할 수는 있습니다. 다만 질문처럼 약 한 달 정도의 기간이 남아 있는 상황이라면 단순히 일정이 촉박하다는 이유만으로 접수 자체를 거부할 가능성은 높지 않아 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거래가는 실제로 최근 거래가 체결된 금액이고, 매물가격은 현재 매도자가 받고자 하는 희망가격이라고 볼 수 있습니다.매수자는 보통 최근 실거래가를 기준으로 적정 매수가격을 판단하는 반면, 매도자는 현재 시장 분위기나 향후 가격 상승 가능성, 주변에 나와 있는 매물의 호가 등을 기준으로 가격을 제시하는 경우가 많습니다. 따라서 매수자와 매도자가 생각하는 적정가격에는 차이가 있을 수 있고, 결국 계약 과정에서 서로의 기준가격을 바탕으로 협의하게 됩니다.예를 들어 최근 5억 5천만원에 거래가 이루어졌더라도 해당 지역의 매물이 부족하거나 가격이 상승하는 분위기라면 이후 매물은 5억 7천만원이나 6억원 등 더 높은 가격에 나올 수 있습니다. 그리고 실제로 그 가격에 거래가 체결되면 새로운 실거래가가 형성되고, 이후에는 그 가격이 다시 시장에서 하나의 기준으로 활용될 수 있습니다.결국 실거래가는 과거에 실제 체결된 가격이고, 매물가격은 현재 매도자가 원하는 가격이기 때문에 두 금액이 반드시 같을 수는 없습니다. 실제 거래가격은 매수자와 매도자가 서로의 기준을 조율하는 과정에서 결정된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재산세와 종합부동산세에서 주택가격의 기준은 실거래가가 아니라 공시가격입니다. 따라서 실제로 얼마에 거래되었는지가 세액 산정에 직접적인 기준이 되는 것은 아닙니다.다만 매년 공시가격을 산정할 때는 해당 주택의 시세와 실거래가격, 주택가격 변동 등을 종합적으로 고려하기 때문에 실거래가격이 공시가격 산정에 간접적인 영향을 줄 수는 있습니다.결론적으로 재산세와 종합부동산세를 산정할 때는 해당 연도에 결정·공시된 주택 공시가격을 기준으로 하며, 개별 실거래가격 자체가 직접적인 과세 기준이 되는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.임대인은 계약 체결일로부터 잔금 지급일 익일(24시)까지 및 임대차 기간 동안 본 목적물 및 공동담보 토지에 새로운 근저당권, 전세권, 가압류 등 일체의 권리를 설정하지 않으며, 기존 신한은행 근저당권 채권최고액을 증액하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 기지급된 금원 전액을 즉시 반환한다.->임대인은 계약 체결일로부터 임차인의 전입신고일 익일까지 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있는 일체의 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 기지급받은 계약금의 배액을 반환한다. 로 정리하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 주택에 경매가 진행되고 있다는 것은 향후 낙찰에 따라 소유자가 변경될 가능성이 높다는 의미입니다. 이 경우 임차인은 본인의 대항력이나 우선변제권 등 권리관계에 따라 배당절차를 통해 보증금을 반환받고 퇴거하는 것이 일반적입니다.따라서 현재 소유자와 임대차계약을 연장한다고 하더라도 경매절차와 낙찰자의 권리관계에 따라 기존 임대차계약의 계약기간이 그대로 보장된다고 보기 어렵습니다. 그렇기 때문에 질문처럼 현재 소유자와 별도로 연장계약을 체결하는 것은 실익이 크지 않을 수 있습니다.우선은 현재 상태로 거주를 계속하면서 경매 진행상황과 배당절차를 확인하시고, 낙찰 이후 계속 거주를 원하신다면 새로운 소유자인 낙찰자와 협의하여 임대차계약을 새로 체결하는 방향을 고려하는 것이 순서상 적절해 보입니다.결론적으로 현재 소유자와 임대차 연장계약을 체결하더라도 경매가 진행 중인 상황에서는 그 계약기간이 반드시 보장되는 것은 아니므로 큰 의미가 없을 수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주민등록법상 전입신고는 기존 주택을 매도한 날을 기준으로 무조건 14일 이내에 해야 하는 것이 아니라, 실제 새로운 거주지로 전입한 날부터 14일 이내에 신고하는 것이 원칙입니다.또한 전입신고는 실제 거주지를 기준으로 하는 것이 원칙이기 때문에, 대출 문제를 피하기 위해 실제 거주하지 않는 다른 주소지로 단순히 전입신고만 하는 방법은 원칙적으로 권하기 어렵습니다.다만 질문자님의 경우 부모님 댁으로 전입하면 대출 요건에 문제가 생길 수 있고, 기존 주택에는 계속 전입을 유지하기도 어려운 상황이어서 현실적으로 선택할 수 있는 방법이 제한적인 것으로 보입니다.따라서 단기간이라도 실제 거주가 가능한 다른 주소지가 있다면 그곳으로 전입신고를 하는 방법을 고려해볼 수 있습니다. 다만 단순히 주소지만 옮기는 방식은 문제가 될 수 있으므로 실제 거주 여부와 함께 대출을 실행하는 은행의 기준을 다시 한번 확인한 뒤 진행하시는 것이 안전합니다.