경제
첫 자취방 전세계약인데 안전한지 확인하는 법은 뭘까요?
안녕하세요.
친척이 이번에 처음으로 혼자 살 집을 알아보고 있습니다. 전세 계약을 할 때 사기당하지 않으려면 등기부등본에서 어떤 점을 가장 먼저 확인해야 하나요?
감사합니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시는 것이 좋습니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기를 피하기 위해서는 우선 등기부등본사에 선순위 근저당권이 없은 것을 선택을 해야 되고 있을 경우 말소 조건으로 계약을 하는 것이 좋습니다. 또한 계약 후 확정일자 입주 후 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 갖추시게 되고 또한 가장 강력한 것은 전세보증보험 가입을 하시게 되면 안전하게 전세 보증금을 반환을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
등기부등본을 보고 을구 선순위 채권자가 있는 지 확인해야 합니다.
선순위 채권자가 있으면 경매 시 본인의 보증금보다 선순위 채권자에게 경매금액을 먼저 배당 주기 때문에 보증금을 지키기 힘듭니다.
따라서 등기부등본 을구를 자세히 보시길 바랍니다.
안녕하세요.
친척이 이번에 처음으로 혼자 살 집을 알아보고 있습니다. 전세 계약을 할 때 사기당하지 않으려면 등기부등본에서 어떤 점을 가장 먼저 확인해야 하나요?
==> 등기사항 전부증명서를 열람하여 확인해야 하는 부분으로 "소유자는 누구인지(갑구 부분 확인), 권리제한 사항이 없는지(을구 확인)" 체크하였습니다. 그 다음에 보증금 보호에 문제가 없는지? 즉 매매가격대비 전세가격이 적절한지를 여부를 확인해야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
을구에 근저당권 설정이 있다면 해당 금액과 본인의 전세 보증금을 합친 총액이 주택의 시세 70~80%를 넘지 않는지 반드시 계산해 보아야 합니다. 갑구에서 실제 소유주가 누구인지 확인하고 계약 당사자의 신분증 및 통장 예금주와 등기부상 명의자가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 갑구에는 가등기, 가압류, 압류가 있거나 주택이 신탁 회사에 맡겨진 신탁등기된 상태라면 보증금 보호가 매우 어려우므로 계약을 피하는 것이 안전합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
등기부등본을 살펴본다고 해서 전세사기로부터 안전하다고는 할수 없습니다. 등기부를 통해 우선되는 권리에 대한 말소특약이나 별도의 제한을 두는 게 필요한 것이고, 등기부상 안전성이 확보되더라도 실제 반환시점이 2~4년뒤이기에 나중에 임대인 경제상황이 나빠질 가능성도 있어 100% 전세사기를 피할 방법은 현실적으로 없습니다. 다만, 내 보증금을 지키기 위해서 전입신고 및 확정일자부여 그리고 보증보험 가입을 하시는게 가장 보증금을 안전하게 지키는 방법이므로 이부분에 대해서 신경을쓰시는게 필요합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
등기부등본에서 임대인이 일치하는지 을구에 가등기 등이 있는지 확인하시고 과거 임차권 등기 명령과 같은 문제들이 없었는지 살펴보시기 바랍니다