답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 순서상 위 사유로 즉각적인 계약해지 요구는 어려워보입니다. 그럼으로 일단은 집의 하자상태와 임대인에게 조치를 요청한 사실등을 문자나 카카오톡등을 통해 남겨두시는게 필요하고, 우선적으로 방역 및 하자보수를 요청하시기 바랍니다. 특히 언제까지 조치를 해달라는 일정도 포함하여 함께 전달하는 것이 좋습니다. 이후 임대인이 계속 연락을 피하거나 하자,보수를 거부하고 바퀴벌레의 문재가 반복되어 정상적인 주거가 어렵다면 이때는 계약해지 및 퇴거를 검토해보실수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.​1. 실제 현장 성사 가능성:​일반적인 거래(잔금 2~3개월)와 달리 잔금 기간을 6개월1년 이상 길게 잡는 매수 조건이 서울 현장 부동산에서 실제로 성사되는 사례가 종종 있는지 궁금합니다.-> 흔하지는 않습니다. 이유는 매도인 입장에서는 새로운 주택의 매수나 대출상환, 세금, 이사 일정 등의 자금계획이 있기 때문에 1년 가까이 잔금을 기다려주는 조건을 받아들이기가 쉽지 않습니다. 물론 전혀 없다라고는 할수 없는게, 임대인 사정에 따라 세금등의 이유로 잔금시점을 늦게 잡는 경우도 간혹 있습니다. ​2. 중개사님 입장에서의 실전 팁:​매도인이 집값 상승기 계약 파기(배액배상) 불안 없이 계약에 응하도록 설득하기 위해 매수인이 제시할 수 있는 가장 효과적인 협상 조건(중도금 비중, 특약 등)이 무엇인지 조언 부탁드립니다.-> 보통 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 상태에서는 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 단순히 특약만으로 계약 해제를 제한하려고 하면 매도인 입장에서도 부담을 느낄 수 있어 오히려 거래 성사가 쉽지 않을 수 있습니다.실무적으로는 계약이행에 착수하는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 예를 들어 계약 후 일정 시점에 중도금을 지급하도록 정해두면, 일반적으로 중도금 지급 이후에는 단순한 계약금 포기나 배액상환만으로 일방적으로 계약을 해제하기 어려워집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 만약 전세보증금을 올린다면 주변 매물대 올라온 걸 기준으로 통상 보나요? 아님 실체 체결가격으로 보나요?-> 전세보증금을 인상하여 재계약하는 경우에는 인터넷에 나와 있는 매물의 호가만을 기준으로 보기보다는 동일 단지·동일 평형의 최근 전세계약 실거래가격을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 실제 계약 가능한 가격과 호가에는 차이가 있을 수 있기 때문입니다.2) 부분 월세 전환 시, 보증금 4.7억 → 6억 = 1.3억 증가130,000,000원 *(2% + 2.75%(現 한국은행기준금리)) = 6,17,000원/12개월 = 514,583원(법이 허용하는 최대 월세) 그렇다면 만약 법정 최대 %가 아닌 갱신에 따른 평균 현재 아파트 주변의 전월세 전환율은 보통 어느정도 될지요?(3.7%정도 될까요?)부동산에 물어봐야할지 막막한데 부동산도 자기일이 아니라서 제대로 대답을 안해줄듯 하여 여쭤봅니다.-> 현재 주택에서 전월세전환율은 4.75%이고 전환율에 따르면 위 질문처럼 51만원가량이 될것으로는 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임장이라는 의미는 쉽게 말해 "현장에 직접가서 확인하는 것"을 뜻합니다. 그에 따라 어떠한 부동산에 대해서 실제 현장에 가서 집내부와 입지적 요건을 고루 살피는 과정을 통털어 임장이라고 합니다. 부동산에서는 현장조사정도로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공기관이 지방으로 이전한다고 해서 기존에 사용하던 건물이 그대로 비워진 채 방치되는 것은 아닙니다. 일반적으로 이전기관이 보유하고 있던 기존 사옥이나 토지는 종전부동산으로 분류되어 매각하거나 별도의 활용계획을 수립해 개발하는 방식으로 처리됩니다. 다만 이번에 거론되는 2차 공공기관 지방이전은 현재 이전 대상기관이나 이전지역 자체가 확정된 단계는 아닌것으로 알고 있고 그에 따라 각기관이 사용하던 건물이나 토지등이 어떤 용도로 활용되지는 구체적인 계획이 발표되지 않았습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 삼성전자가 2026년 9월부터 무주택 임직원을 대상으로 주택 매매 시 최대 5억원을 연 1.5% 수준으로 지원하는 사내 주택대출 제도를 시행할 예정으로 알고 있습니다, 사실 기존에도 임직원을 위한 복지제도는 있었지만 이번 제도는 주택구입 자금 자체를 상당한 규모의 저금리로 지원한다는 점에서 시장의 관심이 큰 것으로 보입니다.특히 최근 성과급 지급과 함께 저금리 주택자금까지 공급되면 삼성전자 임직원들이 많이 거주하거나 출퇴근이 편리한 동탄·수원·광교·분당 등 일부 경기 남부지역의 주택 수요에는 긍정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다. 다만 이것만으로 해당 지역의 집값이 일률적으로 크게 상승한다고 단정하기는 어렵습니다. 대출 대상이 무주택 임직원으로 제한되어 있고 주택가격과 면적 등의 조건도 있으며, 실제 주택가격은 정부의 대출규제, 금리, 공급량, 입주물량 등 여러 요인이 함께 영향을 주기 때문입니다. 그래고 솔직히 부럽긴 합니다. ㅜㅜ

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양가를 기준으로 이주비대출을 받는다고 생각하신 부분은 전제가 조금 다릅니다. 이주비대출은 일반적으로 분양가와 직접적인 관계가 있는 것이 아니라, 관리처분계획인가 이후 이주가 진행되는 시점에 조합의 사업조건과 금융기관과의 협약 등에 따라 대출한도와 조건이 정해집니다.그리고 금리 역시도 조합과 금융기관 간 협약을 통해 결정되는 경우가 많으며, 당시의 기준금리와 시장금리, 사업장의 사업성, 조합 및 시공사의 조건, 금융기관의 우대금리 등에 따라 조합별로 차이가 있을 수 있어 이주비대출 금리를 일률적으로 몇 %라고 단정하기는 어렵습니다.다만 현재 기준으로는 대략 연 4% 전후의 금리가 적용되는 사례들이 있어, 질문에서 말씀하신 4% 정도를 예상치로 잡는 것은 크게 무리가 없어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님, 여름 장마철에 비가 많이 오더라도 집이 침수되지 않는 것은 사실 주택이 갖춰야 할 기본적인 부분에 가깝습니다. 따라서 이를 해당 주택의 특별한 장점으로 보기는 조금 어려울 수 있습니다. 반면 말씀하신 습기, 곰팡이, 잦은 환기와 난방의 필요성 등은 지하 또는 반지하 주택에서 비교적 흔하게 나타날 수 있는 단점입니다.그리고 질문처럼 하루 정도라도 더 좋은 주거환경을 경험해보고 싶으신 마음은 이해할 수 있습니다. 다만 서로 모르는 사람이 하루 동안 주택을 맞바꿔 사용하는 방식은 분실·파손이나 안전 문제, 임대차계약상 전대 문제 등이 생길 수 있어 현실적으로는 권하기 어려우며, 꼭 주택을 서로 바꾸는 방식이 아니더라도, 단기간 비용을 들여 쉐어하우스나 숙박시설 등을 이용해 다른 주거환경을 경험해보는 방법이 보다 안전하고 현실적일 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연장계약 시 보증금과 월세 등 임대차 조건에 변동이 없다면 전월세신고를 다시 하지 않으셔도 됩니다. 갱신계약의 경우 보증금이나 월세가 변경되고, 변경된 계약이 신고대상 기준(보증금 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 주택임대차)에 해당하면 전월세신고를 해야 합니다.다만 보증금과 월세는 그대로 유지하면서 관리비만 조정된 경우라면 임대차 주요 조건이 변경된 것으로 보지 않아 별도의 전월세신고 대상이 되지는 않습니다. 따라서 질문처럼 보증금과 월세의 변동 없이 관리비만 변경하여 계약을 연장한 경우라면 별도로 전월세신고를 하지 않으셔도 될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님께서 원하는 잔금 일정이 있더라도 실제 잔금일은 매도인과의 협의를 통해 결정되는 부분입니다. 따라서 네이버부동산 등 인터넷에 등록된 매물 정보만으로는 해당 조건으로 거래가 가능한 매물인지 사전에 확인하기 어렵습니다.우선 마음에 드는 매물이 있다면 중개사 또는 매도인을 통해 희망하시는 잔금 일정으로 계약 진행이 가능한지 먼저 문의해보시는 것이 좋습니다. 매도인이 해당 조건에 동의한다면 협의를 통해 계약을 진행할 수 있지만, 매도인이 받아들이지 않는다면 해당 조건으로 거래하기는 어렵습니다.특히 주택 매매에서 잔금일을 계약 후 약 1년 정도 뒤로 정하는 경우는 일반적인 거래에 비해 흔하지 않습니다. 매도인 입장에서도 새로운 주택 매수나 대출 상환, 자금계획 등이 있기 때문에 장기간 잔금을 미루는 조건을 받아들이기 어려울 수 있습니다.따라서 매물을 찾으실 때부터 일반적인 조건에 맞는 매물을 먼저 선별한 뒤, 잔금 일정 협의가 가능한 매도인인지 개별적으로 확인해보는 방법이 가장 현실적이라고 생각합니다.중개사가 매도인에게 거래조건을 잘 설명하고 협의를 이끌어낼 수는 있겠지만, 결국 해당 조건을 받아들일지는 매도인의 자금계획과 개인적인 사정에 따라 달라지기 때문에 중개사의 설명만으로 반드시 수용될 수 있는 조건이라고 보기는 어렵습니다.