답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적율만 가지고는 사업성을 판단하기 어려우며, 재건축 가능 여부도 알수 없습니다. 재건축사업의 경우 현재 용적률보다 현 용도구역 최대 용적률의 확인이 필요하고 용도구역 용적률 한도가 250%라면 현 용적률 기준 사업성이 떨어질수 있습니다. 반대로 300~400%까지 완화적용가능하다면 사업성에서는 유리해질수 있습니다. 건폐율의 경우는 19%로 낮기에 건물이 차지하는 면적이 적고 동간 거리가 넓기 때문에 재건축사업성에서는 유리할수 있는 부분입니다. 이러한 사업성외 현재 건축경과년도와 안전진단에서의 통과여부, 주민동의등의 별도 사항에 따라서도 실질적인 사업진행가능여부가 달라질수 있기에 현 내용만으로는 판단자체가 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 일본은 주택에서도 전세제도라는 개념이 없습니다. 그리고 일본의 상가 역시도 현 임차인에게 지급하는 영업적 가치비용 즉 ,권리금이 존재하고, 임대료, 보증금도 당연히 있습니다 . 다만 우리나라의 경우 상가임대차보호법에 따라 임차인 권리보호가 되는 부분이 있지만 일본의 경우는 우리나라와 법자체가 다르게 이러한 부분들이 인정되지 않을수 있고 특히 10년 갱신청구권등은 일본에서 적용되지 않을 가능성이 있습니다. 정확한 일본의 법률사항은 알수가 없어 설명이 어렵고,일본 법률에 따라 확인을 해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무런 사전요건없이 단순히 저가매매라고 하시면 답을 드리기 어려우나 보통 특수관계인. 타인간의 저가거래에서는 일정 시세범위가 벗어나면 이를 증여로 보아 증여세 문제가 될수 있습니다. 보통 증여추정의 경우는 시가의 30% 또는 3억중 적은금액 이상 차이가 나면 증여로 추정되어 관련된 세금의 부과가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문에서 말한 기준으로는 판단을 할수 없습니다, 질문자님이 중도해지에 따라 부담하는 중개보수는 새로운 임차인과 임대인이 체결한 계약조건에 따른 중개보수 이기에 본인의 임차조건을 기준으로 판단을 할수 없습니다. 질문자님 기준으로 할 경우 중개보수는 15만5천원이 한도액이 되나, 새로운 임차인의 계약조건은 알수 없기 떄문입니다. 일단 중개사에게 현 계약체결당사자의 임차조건과 부담하게 될 중개보수 산정에 대해서 문의를 해보시고, 만약 법정한도를 초과하여 요청하였다면 지급을 거절하시고, 조건에 맞는 한도액만 지급을 하시겠다고 하시면 될듯 보입니다. 참고로 중개보수를 더 부담하겠다고 하였더라도 중개보수는 법정 한도를 초과할 경우 불법행위로 볼수 있기에 합의가 되었다고 해서 무조건 더 받아도 되는게 아닙니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택공급 및 청약제도에서는 빌라는 아파트처럼 청약을 통해 입주자를 모집하는 방식이 거의 없습니다. 실제 청약은 주로 아파트 분양을 대상으로 하는 제도라고 이해하시면 됩니다. 빌라의 경우는 이러한 청약방식이 아니라 신축후 별도 개인분양을 통해 이루어지기에 빌라등의 신축입주를 원하시면 신축된 빌라 분양등을 별도 알아보시고 계약을 진행하시면 됩니다. 그리고 관련정보는 지역 부동산이나 별도 부동산앱등을 통해 확인하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 위 정보만으로 가능한지를 판단할수는 없습니다. 보통 재건축의 사업성을 말할때 전체부지와 세대수, 대지지분율, 그리고 현재 용도구역의 용적률에 따라 판단은 달라질수 있기 떄문입니다,질문의 내용처럼 용적율 120%, 건폐율 11%이고, 현재 용도지역이 2종 일반주거라면 용적률은 최대 250% , 건폐율60%에 해당이 될수 있는데, 현재 건폐율이 11%라면 -> 60%라면 동일면적에 건물을 지을수 있는 면적이 늘어나게되고, 용적률의 경우 120% -> 250%가 되면 동일건물면적으로 건축할 경우 약 높이가 2배정도 높아질수 있습니다,물론 현재 아파트가 속한 용도지역에 따라서는 위와 달라질수 있습니다. 만약 단순하게 용적률만 두배가 되어도 780세대가 1500세대까지도 늘어날수 있고, 그에 따라 사업비에 대한 분담금이 낮아질수 있어 사업성은 매우 높은 편에 속한다고 할수 있습니다. 물론 입지와 세부적인 조건에 따라 이와 다를수 있지만 일단 현 용적률이 매우 낮은 상태이기에 사업성자체가 나쁘지는 않아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역에 따라 보증보험이 안되는 것은 아닙니다. 지역보다는 주택의 유형과 시세와 보증금간차이등에 따라 보증보험 가입여부가 달라지기 떄문에 수원이 전세사기가 많다라고 단정하여 말하기는 어렵습니다. 또한 시세가 비교적 일정한 아파트가 많은 지역에서는 보증보험 가입이나 전세사기의 가능성이 높지 않지만, 시세기준이 명확하지 않은 빌라등이 집중된 지역에서 보증보험 가입이 불가등으로 인한 전세보증금 미반환사고가 매우 높게 발생하기 떄문에 빌라가 많은 지역이 유독 비율이 높은 특징은 있습니다. 아래는 전세사기를 막는 방법과 보증보험에 대한 내용으로 참고하시면 도움이 되실듯 보입니다. [전세사기 시리즈1] 전세사기보다 중요한 건 .. : 네이버블로그[전세사기 시리즈2]전세보증보험 총정리! 가입.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발,재건축에서 안전마진이라는게 결국은 미래 가격에서 현재매매가와 분담금을 제외한 금액이라고 할수 있는데, 안전마진이 높다는 건 현재의 매매가격이 낮거나, 미래 가치가 높은 곳에 투자를 한다고 할수 있는데 문제는 이러한 조건을 갖추려면 보통은 재개발 사업이 예상되는 곳을 미리 선점하여 개발과정을 끌고 가야하는데, 사업이 무산될 리스크와 상당시간의 기간을 버텨야 하는 리스크가 있기에 빠른 개발을 노리는 투자자들은 사업진행이 어느정도 안정화된 곳의 매물을 좀더 비싸게 주는 구매를 하는 경우도 적지않습니다. 결국은 시간에 대한 비용, 리스크관리을 어떻게 판단하는지에 따라 수요가 달라지는게 아닌가 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그럴수 없습니다. 동일주택에 대해서는 단1회만 사용이 가능하고 이미 사용하였다면 임대인이 바뀌었더라도 새롭게 갱신청구권이 생겨나지는 않습니다. 최근에 이슈가 되는데 재계약을 신규계약으로 보고 다시 갱신청구권이 부여되는지 여부였는데, 이게 가능하려면 계약상 중요사항의 변동이 생기거나, 혹은 이전계약을 무효화하는 새로운 계약이라는 특약등 명확한 근거가 있어야 합니다. 단순히 임대인이 바뀌고 재계약을 하였다고 해서 이게 새로운 계약으로 완성되는 것은 아니기에 갱신청구권을 다시 사용하기는 어렵다 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금의 비율은 법으로 정해진 바 없습니다. 말그대로 통상적으로 5~10%을 정하는 경우가 많으나 당사자간 합의에 따라 다르게 정할수도 있습니다. 중요한 건 질문자님이 적게 걸고 싶어도 상대방이 이에 동의하지 않으면 조율이 어려운 부분입니다. 정확한 이유는 아니겠지만, 계약금은 법적으로 해약금으로써도 역할을 하게 됩니다. 즉, 계약을 체결하고 지급한 계약금계약상태에서는 상대방 동의없는 해지가 가능하고 대신 매수인은 지급한 계약금을 포기, 매도인인 계약금의 배액을 상환하게 되는데. 이러한 계약관계의 유지와 책임을 부담하는 것이기에 통상적인 범위 10%을 두게 됩니다.