전문가 프로필

답변 내역

여러가지 부동산 세금을 계산하는 기준이 공시지가, 과세표준 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 말그대로 세금산정을 위해 정부가 매년 산정 고시하는 토지가격에 해당합니다. 그에 비해 과세표준은 세액산정의 기준금액인데, 이는 공시지가와 반드시 일치하지 않습니다. 간단한 예로 재산세의 과세표준은 시가표준액(공시지가)에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하기 때문에 공시지가가 과세표준이 되지 않습니다. 즉, 공시지가는 세금산정을 위한 토지의 기준가격이고, 과세표준은 각 세목별 새액산정의 기준이 되는 금액으로 반드시 공시지가와 일치되지 않습니다.
경제 / 부동산
4일 전
0
0

아파트매매시, 신용대출과 주택담보대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1억이하 신용대출의 경우 규제지역내 주택구입에 해당 자금을 사용해도 법적, 행정적, 정책적 문제는 없습니다. 보통 1억초과 신용대출시에만 1년간 규제지역내 주택구매가 금지되기 때문입니다 . 다만 앞서도 말했듯이 대출약정서상 주택구매용도로써 사용이 불가하다는 내용의 약정사항이 있다면 문제가 될수 있기에 해당부분은 별도 신용대출상품에 따라 확인을 하셔야 합니다. 참고로 이러한 대출을 통한 주택구매는 불법행위는 아니기에 법적 문제는 없으나, 현 부동산 규제정책에 따른 제한이 있는 것이기에 문제가 된다면 대출회수등의 불이익이 생길뿐 과태료나 법적처벌등에서는 해당사항이 없습니다.
경제 / 부동산
4일 전
5.0
1명 평가
0
0

악성미분양 물량을 LH에 팔지 않는 이유는??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 건설사들이 LH매입을 회피하는 이유는 매입가격의 현실성이 떨어지기 떄문입니다. 감정평가액의 80%라는것은 사실상 LH가 평가한 감정가의 83%을 넘지 못하도록 되어 있는 부분으로 실제 제시가격은 이보다 훨씬 낮은 경우가 많고, LH감정평가액 산정 자체도 미분양으로인한 가격하락요소가 반영되기 때문에 실제 매입단가를 기준으로 건설사가 감수하여야 할 손실이 적지 않아 신청을 꺼리게 되는게 가장 큰 이유입니다. 보통 LH가 제시한 감정평가에 따른 매입금액이 실제 분양가보다 훨씬 더 낮기 때문에 자금난이 심각한 건설사 또는 입지상좋지 안아 추후 분양가능성이 낮은 경우를 제외하면 건설사들은 참여를 하지 않습니다.
경제 / 부동산
4일 전
0
0

집 매도를 할 생각이고 특약을 넣을 생각인데....
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 누수의 경우는 중대하자에 포함되기 때문에 매매를 진행하더라도 법에 따른 하자담보책임의 의무를지게 됩니다, 다만 계약서 특약으로 이를 면책할수 있는데, 매수자입장에서는 이러한 누수가 또 생길 경우를 대비해서 위와 같은 면책특약조항을 넣는 것을 거부할수 있습니다. 다만 매매가격에서 이러한 부분을 고려하여 가격을 낮추거나 매수자가 수리를 하였기에 동의를 하여 면제특약을 넣을수도 있으나, 굳이 신경을 쓰지 않을 정도의 문제는 아닐수 있습니다.
경제 / 부동산
4일 전
0
0

부동산 가계약시 집주인이 참석을 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 체결할 때에는 일반적으로 해당 주택의 명의자인 임대인이 참석하는게 일반적입니다. 계약자 입장에서는 계약당사자가 소유자와 일치하는 여부등을 확인하는 과정이기에 보통 질문의 이유등으로 참석할수 없다면 대리인이 참석하여 계약을 진행할수는 있으나 이를 위해서는 위임장과 소유자의 인감, 인감증명서등을 반드시 확인한뒤 대리인과 계약을 진행하셔야 합니다. 이는 중개인이라도 예외 없이 위 서류를 첨부하여야 합니다. 즉, 대리계약은 가능하나 그에 따른 필요서류를 반드시 준비 및 확인하여야 계약진행이 가능합니다.
경제 / 부동산
4일 전
0
0

신용대출로 아파트매매 할때 주의점 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1 . 신용대출로 주택매수자금으로 사용한건 원칙적으로 불법행위는 아닙니다.다만. 현재 신용대출시 동의하는 대출거래 추가약정서에 1년간 규제지역 내 주택구입을 제한하고 있기에 대출회수등의 불이익이 있을수 있습니다. 단, 1억이하의 대출에서는 적용되지 않는 것으로 알고 있습니다. 2. 1과 동일한 냐용으로 보입니다. 3. 질문처럼 하실거라면 구입과정에서 주담대를 받으시면 될듯 보입니다. 신용대출로 주택구매를 하고 다시 주택담보대출을 받아 신용대출을 상환할 이유가 없기 때문입니다, 참고로 실거주문제등으로 질문처럼 하실경우 이후에 받는 주택담보대출은 성격상 구입자금대출아닌 생활안전자금대출에 해당될수 있어 한도가 제한이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
0
0

전세계약갱신 계약서 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전질문과 동일한 내용으로 보입니다. 일단 기존 대항력과 우선변제권 효력은 재계약서를 다시 쓴다고 변경되지 않습니다. 기존 대항력과 우선변제권은 이전계약과 함께 전입신고가 유지된다면 그대로 유지가 됩니다. 그리고 질문에서 걱정되는 부분이라면 새계약서 특약에 "이전계약을 연장하는 계약임" 을 명시해 두시면 이전 계약서 첨부등은 하지 않으셔도무방합니다. 단, 5%증액에 따라 보증금이 인상되는 경우 그인상분에 대해서는 다시 확정일자를 받으셔야 하기에 새계약서 작성시 확정일자 재부여를 받으시면 됩니다. 이런 경우 보증금 전액이 해당일자부터 우선변제권이 생기는게 아닌 기존 보증금에 대해서는 최초 확정일자 부여일부터 유지가 되고, 인상된 차액분만 새로받는 확정일자일로부터 우선변제권이 발생합니다 결국에는 중개사가 이러한 부분 설명없이 진행을 하는듯 보이데, 갱신계약서 작성시에는 중개보수는 원칙적으로 발생되지 않고 대필료만 부담하시먄 되고, 이렇게 새계약서를 쓴다고 해도 당사자와 목적물 변동이 없는 상황에서는 새로운 계약이 되는 것도 아닙니다. , 일단 불안하시면 임대인과 협의하여 새로운 부동산을 통해 재계약서를 작성하시는 것도 방법일수 있으며, 이거어렵다면 위에서 말한 문구를 특약에 반드시 넣어두시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
5일 전
5.0
1명 평가
0
0

부동산 확정일자에 관한 추가 궁금사항입니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 변동이 없는 경우에는 확정일자 재부여는 필요하지 않습니다. 확정일자 부여는 보증금에 대한 우선변제권 확보차원인데, 보증금 인상이 없다면 이전 우선변제권이 그대도 유지가 되며, 혹시라도 인상분이 있는 경우 그 인상분에 대한 우선변제권 확보를 위해 재부여를 받는 것입니다. 그러므로 질문의 경우 확정일자 재부여는 필요하지 않습니다. 그러나 월세가 변경된 경우라면 전월세신고는 계약일로부터 30일내로 다시 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
5일 전
5.0
1명 평가
0
0

전세계약 특약문의입니다.........
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님이 원하는 게 2년 연장하여 거주한뒤 퇴거를 하시는 거라는 건가요? 결과적으로 임대인도 부동산을 통해 2년연장뒤에 퇴거를 요구하는 것으로 이해가 되므로 둘 사이에 의견차이가 없는 상태로 보입니다. 임대인이 계약갱신청구권을 사용하자는 것은 이후에 혹시라도 실거주 계획이 변경될 경우 청구권을 거절할수 없기에 사전에 이러한 부분을 없애려고하는것이지 현재 1회 2년연장은 두 당사자간 동일의사이므로 위처럼 하셔도 아무런 문제는 없습니다.참고로 계약서상 특약 통보기간은 법적 통보기간 6~2개월전 의사통보 강행규정에 따라 의미가 없습니다. 그에 따라 묵시적갱신도 성립될 여지가 없습니다.
경제 / 부동산
5일 전
5.0
1명 평가
0
0

이사.손없는날.물건들이기 주의사항
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.손 없는 날이라는게 결국은 관습에 따른 미신입니다. 보통 이사와 같이 주변여건에 변동이 생기는 상황에서는 나쁜기운을 피하고 싶은 심리로 인해 되도록 손없는날을 선택하는 것일뿐 이를 안한다고해서 반드시 나쁜일이 나타나는 것은 아니기 때문입니다. 그리고 침대랑 옷장처럼 세부적인 부분까지 해당일자에 다 들어와야 하는 것도 아니므로 특별히 걱정하시거나 이를 해결하기 위한 방법을찾지는 않으셔도 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
5일 전
0
0

1
2
3
4
5
6
7
8
9