답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장경제에서 가격이 형성되는 기본 원리는 수요와 공급입니다. 공급은 눈에 보이는 공급량등에 따라 조정이 되지만 수요는 곧 수요심리에 따라 변동이 되기에 위와 같이 한강조망권이라는 프리미엄처럼 수요자가 대부분 선호하는입지에서는 곧가격의 차이로 반영이 되는 부분이라고 할수 있습니다. 특히나 서울권에서도 한강조망권은 그 실질적 조망가치보다는 어느정도 부와 성공이라는 한의 부수적인 의미까지도 포함한다는 인식이 높기에 그만큼 수요가 집중되고 가격의 차이로 나타날수밖에 없는 구조입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권은 만기 6~2개월전 사용이 가능하고 임대인은 해당기간내 실거주나 법적요건에 해당이 되는 경우 거절이 가능합니다. 질문처럼 6개월 갱신청구권을 사용한다고 해도 중간에 임대인이 매매로 인해 교체되고 새로운 임대인이 실거주를 이유로 만기 2개월전 거절의사를 밝히면 사실상 연장은 불가하고 퇴거를 하셔야 합니다. 즉, 매매가 예정된 경우 임대인은 만기 6~2개월전 소유권을 넘기고 새로운 소유자가 실거주를 이유로 연장을 거부할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 생각으로 답례품에 대한 사업은 장기적으로 시장이 축소되지 않을까 생각이 됩니다. 우선 답례품을 드리는 가장큰 행사가 결혼이나 돌잔치인데 아시다시피 인구감소에 따라 결혼이나 돌찬치가 이전보다는 줄어드는게 추세이고, 현재 사회적분위기 자체가 스몰웨딩이나 가족간 돌단치로 전환되는 시점이기에 한 건당 주문하는 답례품의수도 이전보다 크게 감소될것으로 보이기 떄문입니다. 특히나 답례품을 하더라도 인터넷을 통한 주문을 하는게 다양한 상품과 취향에 따른 선택이 가능하기에 하시더라도 오프라인 매장으로 하는 것은 큰 메리트가 없다 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 학군은 장기거주를 판단하는데 있어 중요한 요인이라고 할수 있습니다. 보통자녀가 있는 경우 주변 초, 중, 고가 배치되어 있는 지역에 장기거주를 하는 경우가 많고, 이런 초,중,고의 배치는 사실상 살고싶어 하는 지역에 형성이 된다기 보다는 주로 주거지 개발등에 따라 학교가 같이 지어지면서 해당 지역중심으로 사람들이 몰리면서 형성되는게 일반적이고, 명문고나 자사고처럼 이미 유명학교가 있는 지역중심으로 사람들이 몰리면서 유명학군이 형성되는 경우가 있습니다. 보통 전자의 경우가 신도시 개발에 따라 신생학군이 형성되는 경우이고 후자의 경우가 강남8학군과 같은 특정지역 유명학군이 해당하게 됩니다. 자녀교육에 진심인 한국사람들 특성상 주변학군은 사실상의 주거선택요인중 가장 우선되는 경우가 많기에 주택시세 역시도 학군에 따른 영향을 많이 받는 경우가 대부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 가격은 주로 서울 상급지, 고가주택에 대해서는 하락세가 나타나고 있습니다. 이는 다주택자 양도중과세 유예중단 발표에 따라 매물이 크게 늘어난 것으로 보이며, 문제는 구매자들 입장에서 현 대출규제에 따른 자금조달의 문제와 더블어 중과유예중단이후 보유세에 대한 규제가 추가되면 매물이 더 나오고 가격은 하락할수 있다는 생각으로 구매시점을 늧추고 있기 떄문으로 이해가 됩니다. 다만 서울 상급지를 제외한 지역에서는 매물들이 조금씩 소화가 되면서 가격하락폭이 크지 않고 일부지역에서는 오히려 보합세 또는 소폭상승하는 곳도 나타나고 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과거 양도세중과를 시작하였을때 다주택자들은 버티기를 선택하게 되면서 시장내 매물이 크게 감소되어 거래절벽이 나타났습니다. 이번 양도 중과세 유예가 중단되는 시점에서도 전문가들 의견으로는 매물잠김현상이 나타날수 있다는 의견이 있으나, 현정부가 이런 상황을 대비하여 보유세에 대한 인상카드를 계속 이야기하고 있기에 단순히 버티는 전략으로 세금을 피하기는 더 어려워질것으로 예상이 됩니다. 그에 따라 중과세유예중단 이후 추가적인 보유세 관련 정책이 발표에 따라 시장에서도 다른결과가 나타날수 있어 보이며, 보유를 하는게 더 손해가 크다는 인식이 생길정도의 정책내용이라면 매물잠김은 나타나기 않을수 있지만, 반대로 버티기를 하는데 큰 문제가 없다는 인식이 퍼지면 다시 매물잠김이 나타날수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 주택구매시매매대금의 40~50%의 자기자금를 가지고 진행하시는게 안정적이긴합니다. 그리고 주택담보대출시 LTV70%을 한도로 하기에 5억주택의 경우 대략 3~3.5억정도가 최대한도가 될듯 보여, 현 기재된 보유자금기준으로 약간 부족할수 있고, 구매시 발생하는 세금,비용등을 고려하면 다른 조달방법을 추가적으로 고려를 하셔야 할듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련 글에서는 공사구역을 나눠 공구단위로 표현한 것으로 나며, 최초 계획시부터 11공구로 나누어 게획하였고 각 공구별로 개발계획 및 단계별 진행을 한것으로 개발순서나 땅이 매립된 순서대로 하나씩 부여한게 아닌것으로 이해가 됩니다. 즉, 개발계획단계부터 구획을 나누어 각 공구번호를 매긴뒤에 진행을 한것으로 보이고, 특히 개발이후에 해당지역의 주요개발기능에따라 구분을 해둔것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안전한지 여부를 판단하시려면 해당주택의 시세정도와 보증금(질문자님, 현거주중인 세입자) 을 기재하셔야 판단이 가능합니다. 위등기로 알수 있는 것은 해당주택을 담보로써 채권최고액 6.6억이 설정되어 있다는 사실과 처음 공동명의에서 지분권자한분이 나머지 지분을 인수하여 주택단독명의가 된 상태로 이전 공동명의자의 대출 또한 인수하였다는 정도입니다.그리고 다세대가 아닌 다가구형태로써 건물전체가 하나의 등기부로 되어 있어 현 거주하는 세입자들의 보증금까지 내 보증금권리관계에 영향을 줄수 있어 보입니다. 결국 확인하셔야 할 부분은 현 건물내 거주하는 세입자의 보증금 리스트와 그에 따라 총액 그리고 선순위근저당과 내보증금을 더한 금액이 현 건물시세대비 어느정도 수준인지 입니다. 그리고 보증보험에 가입가능여부까지 고루 확인이 필요해보이고 이후 판단을하시는게 맞을듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 아파트가 속한 지역에 따른 차이는 있지만 보통 주택담보대출을 통해 조달가능한 자금은 주택가격의 대략 60%정도입니다. LTV70이라고 해도 소득에 따른 DSR, 방공제여부, 주택평가가액과 매매가격간의 차이등으로 한도만큼 받기는 어렵기 때문입니다 .그에 따라 4.5억 주택의 경우 대략 60% 2.7억 그에따라 자기자금은 대략 세금과 비용고려하면 2억정도는 있으셔야 합니다. 2.7억대출시 원리금부담은 두 분의 소득기준으로 크게 무리가 되지는 않아보이기에 해당 2억정도의자금을 최대한 빠르게 모으시는게 필요하지 않을까 생각이 됩니다. 다만 2~3년후 해당주택의 시세가 상승할 경우 다시 또 자금이 필요하기 때문에 일단은 구매가능한 주택범위내에서 주택을 매수한후 갈아타는 방식으로 원하시는 최종주택으로 가시는 방법도 고려해볼수 있고, 신혼부부특례를 통한 특별공급이나 관련 혜택을 찾아보시는것도 방법이 될듯 보입니다.