답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 토지거래허가구역에서 부담부증여시에도 사전 허가를 받으셔야 합니다. 그에 따라 채무인수부분은 유상매매로 보고 나머지는 무상으로 간주하게 되는데, 이에 따라 유상거래로써 허가대상이 됩니다. 만약 질문처럼 전세보증금을 승계하는 증여의 경우도 실거주로 인정되지 않는다면 허가가 나오지 않아 증여자체가 불가합니다. 보통은 임대차를 종료하는 조건부 또는 사전 종료후에 증여를 하셔야합니다. 2. 앞에서 말한 방법외 현상태그래도는 토허제내 증여가 불가한데, 문제는 현재 토허제 지정된 지역에서 대상은 아파트에 한정된 것으로 알고 있어 해당 빌라는 허가대상이 아니라 가능할수는 있습니다. 증여세의 경우는 주택보유수에 따라 차이는 없겠으나, 증여취득세에서는 중과세 대상이 될수 있습니다. 자세한 세금부분은 세무사를 통해 절세방법등을 상담받으시는게 좋습니다. 3. 가족간 증여의 경우 시세기준으로 30%내로 금액을 정하셔야 합니다 .안전상 대부분 20%정도의 낮은 가격대로 일반매매로써 진행하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 공시사항이 아니며, 시스템화 되어 있지 않기에 현실적으로 확인이 어렵습니다. 아파트의 경우 공용부분에 대한 수리등은 입주민에게 공시를 하기에 주변 부동산을 통해서도 확인 가능하나, 전용면적내 수리등은 그때마다 시행한 업체가 다르고 실제 소유자에게 물어서 확인하지는 않는 이상 정확한 확인이 어렵습니다, 중개사라도 매도자가 별도 공지를 하지 않으면 확인할 길은 없습니다. 그래서 매매후에 중대하자가 발생하거나 문제가 있을 경우 법으로써 매도인 하자담보책임을 정하고 있습니다. 현실적으로는 매도인을 통해 공사이력과 하자부분에 대한 직접적인 문의를 통해서만 확인이 가능할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역으로 지정될 경우 매매거래시 사전에 행정청으로부터 허가를 받아야 합니다, 이게 가장 큰 차이점인데 보통 매매의 경우 실거주가 아닌 경우 허가가 나오지 않기 때문에 토허제에 지정되면 그 이후부터는 사실상의 갭투자용 매매등이 제한이 되게 됩니다. 그에따라 실거주가 아니면 주택구매를 할수 없게 되고, 당연히 구매후 임대차도 불가해집니다. 다만 구역지정전의 이미 임대차를 진행중이거나, 이미 소유권이 있는 경우에는 기존대로 임대차를 유지할수 있지만 매도시에는 실거주 수요자분에게만 판매가 가능하기에 투자수요에 따른 거래를 할수 없어 처분시에 어려움이 있을수 있습니다 .그에 따라 보통은 가격상승이 높은 지역등에 규제의 목적으로 지정되는 것이 토허제입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 직장의 종류는 다양하나 현실적으로 나이를 고려하면 선택지가 많지 않은게 사실입니다. 이전 경력을 살려서 취업을 하실게 아니라면 사실상 자영업인데, 내수경기가 좋지 않은 만큼 쉬운 선택지는 아니라 판단됩니다. 지금이라도 공인중개사등의 자격을 취득하여 1~2년 실무경험을 쌓으신뒤 개업을 하시는 것도 장기적으로 운영가능한 방법이 될수도 있고 해당 자격이 아니라도 장기적으로 취업가능한 자격을 준비하여 도전하시는게 유리할듯 보입니다. 최근에는 요양보호사등도 연세가 있으신 분들이 많이 도전하시는 부분이고, 그외 주택관리사도 많이들 도전하는 자격입니다. 그외 본인이 취득한 기술관련 자격이 있다면 해당 분야로의 재취업을 고려해보시는것도 방법이 될수 있을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 소유권 취득시기는 잔금청산일 또는 등기접수일중 빠른 날이 됩니다. 현재는 계약만 하신 상태로 소유권이 넘어온 상태가 아닌 만큼 현 세입자에 대한 월세도 받으실수 없으며, 잔금전까지는 현재 매도자가 소유자로써 월세를 수령하게 됩니다 . 그리고 주택담보대출시 6개월내 전입신고의무가 있는 것은 맞으며, 해당 기간내 실거주민 전입이 가능하다면 대출시 임차인 퇴거조건부로써 신청이 가능한 것으로 알고 있습니다, 다만 대출특성상 은행에 따라 요건등에서 차이가 있기에 해당 부분은 대출신청은행에 사전확인이 필요한 부분으로 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 하자와 잔금지급은 별개로 보시는게 맞습니다, 일단 잔금은 약속된 입주일에 지급이 되어야 본인이 주택을 인도받을수 있는 부분이고, 해당 주택에 하자에 대해서는 임대인에게 하자보수요구를 하셔야 하는 부분입니다, 만약 하자보수를 요구하였음에도 이를 이행하지 않거나 하자가 지속되어 임대차를 유지하기 어려운 상황일때 계약해지를 통보하는 게 순서상 맞습니다. 당연히 이러한 경우 계약해지에 따른 손해에 대해서도 임대인에게 손해배상등을 요구할수 있으나, 질문처럼 잔금일에 주택을 보고 하자가 있다면 하자수리후 보증금을 지급하거나 계약을 바로 해지하는 것은 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제가 알기로는 서울내 다른 재건축사업단지내 각각 1주택씩을 가진 경우라도 하나의 입주권을 부여하고 하나는 현금청산이 되는 것으로 알고 있습니다. 질문에서처럼 2017년 이번 구매한 경우라도 별도 예외조건에 포함된 부분은 아니라고 알고 있습니다. 보통은 한 세대가 5년내 두 단지 모두에서 조합원 자격을 인정하는 것은 불가한 것으로 알고 있습니다. 즉 각 재건축사업간 관리처분인가 시점에 5년이상의 시차가 있어야 현금청산없이 두 재건축 조합원 자격인정이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주거용 오피스텔를 보유한 경우라면 아파트 매매시 2주택으로써 적용이 되기 때문에 대출이나 세금등에서 불리할수 있습니다. 그에 따라 오피스텔을 처분한 이후에 아파트를 매매하시는게 1주택으써의 혜택적용이 가능할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서로간 근거리로써 생활여건상의 차이는 크지 않은것으로 알고 있습니다. 그리고 어느곳이 괜찮을 지는 본인이 어떠한 입지요건을 결정하는지에 따라 주관적차이가 있을 것으로 보입니다. 보통 상암동의 경우는 미디어산업 중심지역으로 관련직종에 근무하는 사람에게는 직장과의 접근성에서 유리하며, 문정동의 경우는 교통편 9호선라인 연계에 따른 강남권 접근성이 좋아 학군가치가 좋은 지역으로 나와있습니다. 마지막으로 마곡동의 경우 생활,업무시설이 다양하며, 서울 중심도심과의 지하철 교통망이 유리한 특징으로 실제 상주인구가 상암보다는 많은 특징이 있습니다.