답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.설명전에 한가지 말씀드리면조합원은 개발전 구역내 소유자들의 집단이고, 개발과정에서는 개발의 주체이자 개발비용을 부담하는 주체라고 할수 있습니다. 그에 반해 일반공급물량 입주자는 청약을 통해 입주하게 되는 일반수요자의 개념입니다. 분양가는 크게 택지비와 건설비용으로 구성이 되는데, 조합원 분양가의 경우는 이미 지분을 보유하고 있던 소유자들로써 택비지에 대한 부담이 적고, 산정기준 역시도 기존 자산가치 및 총사업비를 기준으로 산정이 되지만, 일반분양자들은 택지비와 부담이 그대로 적용되고, 산정기준 역시도 외부 시장가격이 반영이 되기 때문에 상대적으로 조합원 분양가 보다는 높은 편입니다. 다만 조합원들은 사업 지연이나 공사비용 증가에 따른 추가 분담금등의 리스크가 있지만 상대적으로 일반분양은 분양가 가 확정된 이후로는 추가분담에 대한 부담은 없습니다. 또한 시장 상황이 호황으로 상승기에서는 일반분양가가 높아지고 분양완판이 되는 경우가 많아 조합원 분양가와의 격차가 커지는게 일반적이나, 부동산 하락기에서는 시세가 떨어지게 되면 일반분양 여건이 나빠지게 되면서 격차가 줄어들수도 있습니다. 즉, 일부로 낮추는게 아니라 구조상 지위가 다르기에 나타나는 것이고 그 격차 역시도 사업의 진행상황이나 부동산시장 추세등에 따라 사업별로 다르게 나타날수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 아파트 1층은 다른 층에 비해 가치가 낮게 평가되는게 맞습니다. 1층의 장점도 있지만 그만큼 단점이 더 부각되기 떄문이라고 볼수 있고 질문에서 말한 것처럼 여름철 벌레등의 침입가능성이 높고, 인도와 층간 높이차이가 적어 사생활보호등에 불편함이 있습니다. 또한 최근 가장 중요시되는 조망권이 매우 나쁘다는 점이 가치를 낮게 평가하는 이유라고 할수 있습니다. 반대로 1층을 선호하는 분들도 있긴 한데, 보통 층간소음 유발의 가능성이 낮아 다자녀를 둔 경우나 엘레베이터 없이도 이동이 자유롭고 비상상황시 대피가 용이해 나이가 있으신 분들온 오히려 선호하는 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙적으로 업무용시설로써 주택이 아니기에 상한 요율은 0.9%가 맞습니다. 다만 법에서 정한 상한요율은 말그대로 상한선이지 하한선이 아닙니다. 즉, 해당요율로 산출된 중개보수를 무조건 지급해야 된다는 것은 아니기에 중개사와 협의를 해보시는게 필요할듯 보입니다. 참고로 오피스텔이라도 용도가 주거용 오피스텔이고, 전용면적 85㎡이하, 일정설비(전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설 등)를 모두 갖춘 경우라면 매매시에는 0.5%가 상한요율이 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 동탄이 매우 핫하긴 한데, 확실히 많이 오르긴 하셨네요, 매도 여부는 개인적 판단이라 뭐라 말을 해드리기는 어렵고, 다만 양도차익이 있다보니 양도소득세(양도차익7억 구간 세율 40%) 가 높을수 있고, 혹시라도 1주택자가 아닌 2주택자이상이고 7월 5일이후에 계약을 체결하실 경우 중과세까지 적용될수 있기에 세금적인 부분은 사전체크를 해보시는게 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론은 임대인과 협의를 해보셔야 하는 부분이고, 만약 합의하에 이틀정도 더 거주를 한다면 이틀치의 월세와 관리비만 부담하시면 됩니다. 현재 거주주택의 임차인이 구해지지 않았다면 생각보다는 협의가 어렵지 않을수 있는데, 협의가 되면 매물을 내놓은 중개사무소등에도 7월30일이후 입주 가능하다고 전달하시면 됩니다. 다만 보증금도 퇴거시점인 30일에 반환이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 혼인신고를 통해 배우자와 부부관계가 되면 동일세대로 묶여 주택수도 세대기준으로 1주택이 되게 됩니다. 이런경우에는 LH임대주택이나 공공관련 혜택은 무주택기준이기에 혜택부여가 어려울수 있습니다. 청약이나 세금등에서는 혼인전 보유주택에 대해서는 특례에 따라 유연하게 신청자격등이 부여될수 있지만, 모든 부분에서 동일하지는 않아 가장좋은 방법은 혼인신고전 해당 주택을 처분하고 신생아특례등 정부혜택을 이용하여 주택을 구매하는 방식이 좋을듯하고 당정에 처분이 어렵다면 일단 혼인신고를 미룬뒤 남편분 무주택자 자격을 유지하여 혜택신청을 하여 받은뒤에 혼인신고를 하는게 최선이지 않을까 생각됩니다 ,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알수 없는 부분입니다. 다른 무엇보다 분양가가 높기 때문에 일정한수준의 자산이 있어야 하고, 대출을 통하더라도 금융부담이 상당하기에 이를 감당할 만한 소득수준이 있어야 분양자체가 가능해 일반적인 수요조건보다는 수요자체가 제한이 될수 있습니다. 다만 최근에 많이 없는 대형평수 중심의 분양단지이기에 그만큼 희소성은 있을수 있으며 주변 백화점, 코스트코등 생활인프라 접근성은 확실히 좋다는 평가가 많아 일단 실제 분양결과는 기다려 봐야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.**제가 만약 계약을 포기하면 약정금은 당연 반환 될 수 없다는 것은 알지만 매도인의 새로 갈아탈 집의 손해까지 제가 배상해줘야하는건가요?-> 손해배상에서 손해액에 대한 인정은 법원판단에 따라 달라질수 있으나, 보통 다른 주택에 대한 계약으로 발생하는 손해까지 인정하는 경우는 흔하지 않긴 합니다. 그리고 현재 상황은 말그대로 약정, 즉 계약에 대한 "예약"상태로 계약이 성립되고 이를 이행하는 단계로 보이지는 않기에 현상황에서 다른 주택을 임의 계약한 매도인의 손해까지 법원이 인과관계를 인정하여 손해로 볼지는 의문이 듭니다. 물론 소송의 결과까지는 예측하기 어렵기에 제 답변이 100%는 아닌 개인적의견이고, 문제는 소를제기한 것만으로도 변호 선임을 통한 대응이 필요하기에 서로에게 시간적, 금전적 손실은 발생될수 밖에 없습니다.**참고로 저희가 의뢰한 중개사는 법적 관련해서는 더 이상 끼어들지 않을테니 저희끼리 다이렉트로 해결해라 라는 식으로 하면서 더 이상 중개는 하지 않고 있어요..-> 중개사도 민사상 법률전문가는 아니기에 법적 다툼에 대해서 의견을 내기는 어렵습니다. 사실 상대방이나 질문자님에 대해서 조정의 여지가 있다면 중간 조율 역할로써 합의 유도를 해볼수 있을텐데, 정확한 상황은 알수는 없으나, 아마도 상대방이 조율의 여지가 전혀 없어 중개사도 다른 방법이 없다는 판단이 들어서가 아닌가 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산시장은 일반소비재와는 다르게 거래금액이 크고 의사결정에 신중함, 오랜시간이 소비되는 특성이 있기에 유명인들의 소비를 따라하는 디토소비가 그대로 적용되기는 어렵습니다. 해당 유명인들의 주택을 그대로 따라 구매하기에는 현실적제약이 있기 떄문입니다 . 다만 대중의 힘처럼 유명인들이 사는 아파트, 그리고 단지,지역에 대한 선호도는 높아지는게 사실이기에 전혀 관련이 없다라고 하기 어려우며, 실제 건설사등은 이러한 디토소비의 성향을 노린 마케팅을 통해 브랜드가치를 높이고 시장에서는 아파트 구매결정시 건설사 브랜드 선호도가 실제 구매심리에 영향을 주는 단계까지는 발전이 된듯 보입니다 . 다만 현재까지는 건설사나 주택시장 분위기가 위와 같은 1인가구의 성향에 맞춤 주택을 공급한다기 보다는 소비자 스스로 선호하는 아파트 단지를 먼저 찾는 단계로 소비자중심의 시장이 이닌 공급자 중심의 시장 흐름은 바꾸지는 못하는 단계라 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.너무 확대해석을 하는게 아닐까 생각됩니다. 유통과정에서 최종판매 소매매장에 사장과 직원이 중국이라고 해서 들어오는 식재료의 원산지나 생산방식이 변화되는 것은 아니며, 연관성도 낮습니다. 물론 판매자인 사람들이 중국사람들이라서 중국산을 국내산등으로 원산지를 속여 판매하거나 유통과정에서 위생적인 부분들이 걱정스러우실수는 있는데, 이 부분은 확인된 바없고, 이는 국적의 문제가 아니라 판매하는 당사자의 양심의 문제이지 않을까 생각됩니다 .