답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재는 건축기술의 발달에 따라 냉난방이 잘 되기 떄문에 사실상 주택방향은 크게 고려되지 않습니다. 그에 따라 남향을 선호하는것도 많이 줄어든 상태입니다. 다만 실무상 아직까지 정북향에 대해서는 수요가 적은 편인데 ,이는 북향의 경우 난방효율성이 낮다는 이유가 높기 떄문으로 알고 있습니다. 그리고 남향의 경우라도 일조권은 주변 건물높이와 가려지는 정도에 따른 영향이 크지, 단순히 주택방향만으로 일조권이 많이 차이나는 경우는 예전에 비해 덜한 편입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 토지거래허가구역내 거래시에는 거래약정서를 제출하고 사전허가시 제출하는 토지취득자금조달게획서와 승인이후에 본계약 체결후 부동산거래신고시 제출하는 주택취득자금조달계획서 두건 각각 제출이 필요합니다. 그에 따라 토허제지역내 아파트 구매시 두가지 모두를 작성하신다고 보시면 됩니다. 사실상 양식의 차이만 있기에 해당 되는 내용에 맞추어 시점에 맞게 작성, 제출하시면 됩니다. 2.알기로는 허가시점에는 계획서만 제출하시면 되고, 본계약이후 부동산거래신고시에는 관련된 증빙자료도 제출을 하셔야 하는 것으로 알고 있습니다. 4. 지분에 따라 자금조달 계획을 제출하셔야 합니다. 즉 명의자 각각 주택매매가격에서 해당되는 지분만큼의 자금조달 계획서를 작성 제출하셔야 합니다. 공동명의의 경우 지분이 5:5인 경우가 많으므로 이에 해당되는 자금에 대해서 제출하셔야 합니다. 그리고 대출의 경우는 지분에 맞게 분배하여 기재를 하게 됩니다. 예를 들어 10역주택에 5:5공동명의이고 대출이 6억이라면 공동상환이 확인된 경우라면 대출은 각각 3억씩 나누어 가지게 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인에게 갱신청구권이 있다면 인상은 5%이내에서 제한이 됩니다. 그에 따라 주변시세가 크게 오르더라도 현조건에서 최대 5%인상된 가격내에서 인상이 가능하기 때문에 조건 변경에 대해서는 두 당사자간 협의를 통해 정하시겠지만 이부분을 참고하시면 됩니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부하는 경우라면 연장은 불가하고 퇴거를 하셔야 합니다. 이렇게 실거주를 이유로 연장을 거부하였다면 협상의 여지가 없는게 실제 2년간은 들어와서 살아야 하고 재임대나 매매등이 할수 없고 기간내 이렇게 하게 되면 손해배상책임이 있기 때문입니다. 즉 손해배상책임이 주어지는 상황에서 단순히 유리한 입장을 만들기 위해 말만 실거주를 핑계로 갱신청구권을 거절할수는 없으므로 실거주를 한다고 하며 재계약의 여지는 없어지는것과 같습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든 롤렉스 시계에 해당되는 게 아닌 일부 인기상품에 한해 적용되는 이야기로 보입니다. 보통 인기가 있는 제품의 경우 공급보다 수요가 많고, 공급이 대량으로 이루어지지 않기 때문에 발생하는 상황으로 보이지, 모든 롤렉스 제품이 다 그런 것은 아니라 판단이 됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.처분조건부 전세대출도 가능합니다. 다만 상품에 따라 달라질수 있기에 이용하고하는 상품이 가능한지 여부는 체크를 하셔아합니다. 그리고 전세대출실행이에 매도에 따른 등기이전이 바로 되어야 하는 것은 아니며, 보통 일정기간내 처분을 조건으로 하는 만큼 일정을 딱 맞추지 않더라도 대출신청과 실행에는 크게 문제 없을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 증여비과세에 해당되더라도 증여신고는 하셔야 합니다. 증여신고는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 하셔야 합니다, 질문의 경우처럼 신고기한을 넘겨 미신고한 경우에는 가산세등의 불이익이 있을수 있는데, 알기로는 증여비과세 내 해당되는 금액에 대해서는 별도가산세는 붙지 않는 것으로 알고 있으며, 이부분은 확인이 필요해보이긴 합니다. 지금이라도 신고를 해두시는게 좋을듯 한데, 부동산 자금조달건에 대해서 이후 세무조사등이 있을 경우 증여분에 대해서는 입증근거로 사용가능하기때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 논쟁이 될수 있는 부분은 계약기간이 남은 상태에서 임대인의 중도해지요구를 질문자님이 동의하셨는지가 될수 있습니다. 현 질문의 내용만 보면 이러한 합의가 있었기에 임대인이 보증금과 이사비용까지 모두 지급을 한것으로 보입니다. 만약 협의가 없었다면 이러한 자금을 임대인이 임의대로 입금하고 나가라고는 하지 않았을것으로 보이기 때문입니다. 중도해지가 성립되었다는 전제하에서 법적인 부분을 설명드리면 보증금반환과 주택인도는 동시이행관계입니다. 보증금을 돌려받고 주택인도는 하지 않으면 이는 임차인의 이행지체에 해당되어 손해배상 책임등을 지셔야 될수 있어 퇴거를 하시는게 맞고 전입신고도 보증금을 돌려받은 상태에서는 대항력이 의미가 없기에 옮기셔도 문제가 될 부분은 없습니다. 그리고 추가거주에 따른 월세와 관리비등은 당연히 질문자님이 부담하셔야 할부분이고, 그에 따라 임대인이 청구를 할수도 있는 부분입니다. 단, 현 상황에서 마음이 급한 임대인이 이러한 부분까지 청구를 하면서 대응할 가능성이 낮을뿐입니다,질문의 내용만 보면 전반적인 과정상을 알수 없어 위 답변이 틀릴수도 있지만, 내용상으로 본인의 권리상 유리하지도 않아 보이기에 빠르게 퇴거를 하시는게 맞을것으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공지원 민간임대는 신청자의 주택소유여부와 세대원의 주택소유여부를 가지고 무주택자를 확인하는 것이기에 실제 임대차계약을 본인명의로 두건이 있다고해서 자격에 문제가 되지는 않는 것으로 알고 있습니다. 즉, 현상태를 유지하면서 임대주택에 입주하는 것 자체가 문제될 부분은 없어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 100% 막기는 어렵습니다. 이유는 내가 지급한 보증금이 온전하게 회수되지 않는 상황 자체가 넓게보면 전세사기를 포함하게 되는데, 임대차 계약시점에서 2~4년뒤 반환가능성을 100%정확하게 확답할수는 없기 때문입니다. 그래서 전세사기를 피하는 가장 좋은 방법은 내보증금에 대한 안전장치를 확실하게 해두는 것으로 가장 우선되는게 보증보험에 가입을 하는것입니다. 그런데 주택요건이나 내보증금이 기준을 초과하여 가입이 어려운 매물이라면 당연히 계약을 안하는게 안전한 방법입니다. 물론 전입신고와 확정일자부여와 같은 권리도 확보를 반드시 하여야 합니다. 그외 계약시점에는 중개사를 통해서 계약을 진행하셔야 하는데 이는 안전한 거래의 목적도 있지만 앞에서 말한 보증보험은 중개사없는 직거래는 가입자체가 되지 않기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거래가 안되는 이유는 몇가지가 있을수 있는데, 대부분은 수요자가 생각하는 가격과 매도자가 원하는 가격이 맞지 않기 때문입니다. 질문처럼 몇년간 매물을 올려놨음에도 거래가 없는 경우는 빌라라는 유형에 따른 부분도 있지만 가격적 괴리감이 가장 클것으로 보입니다. 그런데 매도자가 가격인하자체를 할수 없다는 입장이라면 사실 매도를 빠르게 할 방법은 없습니다. 특히 빌라처럼 주변에 신축이 계속적으로 생겨나고 노후화된 빌라가 아파트처럼 재건축을 할 가능성도 낮은 유형의 주택에 대해서는 투자수요도 낮아 사실상 시세를 많이 내리시는것 외 현실적인 방법은 없습니다.시간이 없다고 한다면 현 주택을 매매가 아닌 임대차를 통해 기존 대출을 상환하고 차액을 가지고 이사를 하실수도 있지만 이 또한 임대차수요가 있어야 하고, 기대출이나 자금적인 계획이 이사를 위한 부분과 맞아야 가능할수 있습니다 .