답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발을 기준으로 이주비는 크게 주거인전비와 이사비용이 포함되는데, 이사비용의 경우 국토부 고시기준에 따라 주택연면적을 기반으로 산정되고, 주거이전비는 통계청 도시 근로자 가계지출비를 기준으로 가구 구성에 따라 결정이 됩니다. 다만 사업별로 두 항목의 신청요건도 , 지급시점, 계산방법도 달라 최종 결정되는 금액도 다르기에 현시점에 29년 이주시점의 이주비를 산출하기는 어렵습니다. 산출한다고 해도 해당시점 변경될 가능성이 높기 떄문입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수자 입장에서는 계약단계에서 특별히 준비할 부분은 질문의 기재된 부분외 없습니다. 그리고 도장도 사실상 막도장이여도 관계가 없고, 꼭 인감도장이 아닌 사인으로 대체해도 됩니다. 그에 따라 신분증만 준비하시면 되고, 계약금은 별도 이체로 진행하는 만큼 꼭 들고가셔야 하지는 않습니다.다만 잔금일에 등기이전을 위해서는 추가적인 서류제출이 필요하며 이는 계약서 작성이후에 잔금일전쯤 법무사가 있는경우 별도 연락을 통해 준비서류를 안내받아 그대로 준비하여 제출해두시면 됩니다 .보통은 주민등록등본과 계약서, 거래신고필증등이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 경우 재개발이 아닌 재건축일 것으로 보이며,재건축의 경우 민간사업의 영역이기에 이주시 주거지를 준비해두지 않기에 각자 알아서 거주한뒤 완공이후에 입주를 하셔야 합니다. 다만 거주비용은 지급하지 않지만 다른 거주주택을 구하기위한 목돈의 형태로 이주비 대출을 해주게 되며, 주거이전에 따른 이사비용등은 받으실수 있습니다. 다만 해당 비용모두가 조합원들의 사업비용에 포함이 되어 이후에 분담금에 포함되므로 사실상 일시적인 자금조달 개념이지 보상의 개념은 아닙니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약시점에는 권리사항 및 시설상태등 전반적인 부분 모두를 확인하셔야 합니다. 중개사가 있는 경우 등기부를 통한권리관계에 대한 설명을 해주기에 잘 들으시고 궁금한 사항은 반드시 물어 확인하시는게 필요합니다. 보통 원룸의 경우 다가구형태가 많고, 이런 경우 주택시세와 전체전입세대의 보증금이 모두 권리상 영향을 미치기에 이에 대한 확인이 필요한데, 간단하게는 다세대 / 다가구여부 다세대라면 현재 등기부상 근저당여부 등을 확인하시면 되나, 다가구라면 현 전입세대보증금 현황등을 추가로 요청하셔야 합니다. 그리고 건물의 대략적인 시세확인이 필요하고 이를 기준으로 선순위 권리와 본인보증금의 합이 안전한지, 그리고 본인이 보증금 지역별 소액임차인 및 최우선 변제에 해당되는지도 함께 확인하셔야 합니다. 건물의 시설상태의 경우는 임장시점에 꼼꼼하게 확인하시면 되고 중요하게는 옵션등의 하자여부와 집구석등에 벌레약등이 있는지 확인하여 벌레의 존재가능성여부도 확인을 하시는게 필요합니다. 그리고 문제가 있는 부분은 반드시 협의를 통해 특약등에 명시하도록 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떻게 뒤집으실 건가요? 뒤집을 만한 건수가 아닌 것을 임대인도 알기 때문에 위처럼 하자보수 요구에 미온하게 대처를 하는 것일수 있습니다. 내부시설 하자의 경우 임차인의 과실이 없는 이상 임대인에게 그 하자보수 책임이 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 계약해지등의 요구가 가능할수 있는데, 이정도로 인정가능한 하자는 중대하자가 대부분입니다. 즉, 신발장 하자는 목적물 임대차에 중요하자로 볼수 없기에 계약해지등을 하기 어렵고, 계속해서 하자보수 요구를 하는 것외 특별한 방법이 없는게 현실입니다. 자기비용을 고친뒤 퇴거시에 필요비등으로써 청구를 할수도 있지만 임대인 끝까지 지급을 거부하면 소송등을 통해 받아야 하는데 소액인 만큼 이렇게 진행하는게 실익이 없습니다. 결국은 내집이 아니고 생활에 붎편정도가 아니리면 임시고정을 하시거나 그대로 사용하시다 퇴거를 하시는게 스트레스를 덜 받으실듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.좋고 안좋고에 대한 기준은 개인별 선호입지요건에 따라 달라지므로 단순하게 판단하여 답을 드릴수 없습니다. 시흥 정왕동의 경우 대규모 주거단지가 형성된 지 이미 오랜시간이 흘렀기에 현재 생활편의여건이나 학군등은 어느정도 갖추어진 상태이고, 최근에는 재건축에 대한 이슈가 조금씩 나오는 지역으로 알고 있습니다. 오랜된 주거지역의 경우는 육아와 장기거주를 할수 있는 여건이 어느정도 되어 있는 곳이기에 해당 요건에 맞는 경우에는 좋은 지역에 해당이 될수 있지만 자차가 아닌 대중교통이용시 불편이 어느정도 있는 지역이고, 중심상업지역은 아니며, 건물노후화가 어느정도 진행된 상태이기에 생활 및 내부 거주편의성을 따지는 1인가구나 신혼부부들에게는 만족도가 낮아질수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인사업자의 경우는 부동산 매매업 및 임대주택 사업에 따른 사업자등록 및 행정절차를 이행하시면 되고 관련된 세부절차와 필요요건은 별도 확인하시면 됩니다,법원 경매의 경우는 정말 간단하게 목적물 경매일에 법원에 참석하여 현장입찰을 진행하시면 되고, 입찰자중 최고가을 써낸 사람이 낙찰이 되게 됩니다. 입찰시에는 최저매각대금의 10%(경우에 따라 20%)을 현금으로 준비하여 입찰시 입찰서와 함께 넣어 입찰을 진행하시면 됩니다. 그리고 경매에서는 입찰과정보다는 사전 권리분석및 임장을 통한 분석이 우선 되어야 하고, 경매진행에 따른 낙찰과 그에 따른 절차등을 모두 알아두셔야 하기에 사전에 경매에 대한 공부를 하신뒤에 실제 참여를 하시는게 나을수 있습니다. 경매의 경우 입찰표를 잘못 작성한 경우나 권리분석을 잘못하여 인수권리로 인한 비용지출은 생각보다 큰 손실로 이어질수 있기에 무조건 입찰방법만 알고 진입하셨다가 큰 낭패를 보실수도 있습니다. 작게는 입찰보증금 몇천정도 손실일수 있지만 크게는 인수권리로 인한 전세보증금 억단위가 될수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유에 따른 과세는 보유세로서 재산사와 종부세가 있는데, 현재 말이 많은 중과유에중단은 양도시 발생하는 양도소득세 부분으로 위 부분과는 관련이 적습니다 , 그에 따라 2주택자라고 해서 보유중에 보유세가 중과되는 부분은 없기에 질문대로 다시 소유권을 가져오셔도 중과세가 적용될 부분은 없습니다 그리고 양도중과세의 경우는 사실상 규제지역내 2주택자에 해당되는 부분으로 지방내 주택매도의 경우는 크게 문제되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자 양도소득세 중과유예중단은 사실상 비규제지역 , 비수도권에서는 크게 적용점이 없습니다. 보통 양도중과세는 규제지역(조정대상지역)내 2주택자 이상이 주택을 매도할떄 적용이 되며, 비규제지역에서는 2주택자의 경우 중과세 적용없이 기본세율이 적용되는 만큼 5월 7일 중과유예중단에 따른 영향은 없다고 보시면 됩니다. 보유세의 경우는 현재 많은 이야기가 있으나, 현재까지 개정된 부분이나 정책적인 발표가 되지는 않은 상태로 이전과 달라지는 부분은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주민등록법상 전입후 14일내 전입신고의무가 있고 이를 위반하는 경우 과태료 5만원이하가 부과될수 있습니다. 그리고 임대차에서 전입신고를 늦게 하는 경우 대항력을 확보가 늦어져 보증금 보호에도 문제가 생길수 있습니다, 예를 들어 전입신고전에 다른 권리가 먼저 설정되는 경우 해당 권리보다 후순위가 되어 경매진행시 배당순서가 늦어질수 있수 있고 혹시라도 임대인이 전입신고전에 교체가 되는 경우 대항력이 없어 보증금 반환여부와 무관하게 퇴거를 하셔야 할수도 있습니다. 물론 현실적으로 후자의 경우는 흔하게 일어나지 않지만, 가능성은 존재하는 만큼 임대차로 전입한 경우 최대한 빠르게 전입신고를 해두셔야 합니다.