답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전입신고 이동은 언제 해야하나요?-> 보증금 반환이 된 이후에 하셔야 합니다. 보통 보증금반환이 완료되고 새로운 주택에 전입신고를 하면, 현 주택에서는 자동전출이 되시면 됩니다. 2. 보통 보증금은 언제 들어오나요?-> 만기일(퇴거일) 당일에 들어오게 되는데, 시점은 차이가 있긴 합니다. 보통은 오전에서 오후가되는 시점에 이루어지긴 하는데, 다음 임차인이 입금을 해야 반환이 되는 경우에는 오후 1시전후로 되는 경우가 많습니다. 3. 보증금을 받고 난 다음 방에 짐은 언제 빼야하나요?-> 사실 이사짐은 당일오전에 모두 빼게 됩니다. 보통 오후에 새로운 사람이 입주를 하기 떄문인데 짐을 다 뺀뒤에 보증금을 돌려받는게 일반적입니다, 즉 동일날짜에 퇴거와 보증금 반환이 이루어집니다. 이는 주택인도와 보증금반환이 동시이행관계이기 때문입니다. 4. 바닥 찍힘과 벽지 찢김이 조금 있는데 보상해야하나요?-> 임차인 원상복구의무에 따라 해당부분은 임차인 과실로써 볼수 있어 해당 복구비용에 대해서는 배상을 하셔야 합니다. 단, 그 구체적인 비용에 대해서는 임대인과 협의를 통해 정하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 부분은 임대인과 말씀하셔야 할 부분입니다. 장기수선충당금은 기본적으로 임차인이 퇴거하는 시점에 거주기간동안 납입한 부분을 임대인이 반환하는 것이고 거주기간동안 관리비는 본인이 부담을 하셔야 할 부분입니다. 즉 이 부분이 불가능하다는게 아니라 이를처리하는 것은 임대인과 임차인의 정산을 통해 처리할 부분이지 관리사무소가 처리할 부분은 아니라 판단이 됩니다. 관리사무소는 퇴거일기준 관리비내역정산과 임차인 거주기간동안 부담한 장기수선충당금의 내역을 확인하는 곳이고, 보통 관리사무소에서 정산을 하는 것이 아니기에 임대인과 정산을 하신뒤에 임차인이 받아야할 돈이 있다면 받고 부족한 금액에 대해서는 임대인에게 지급하고 최종적으로 임대인이 미납된 관리비를 납부하여 처리하면 될 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.임차인이 차임을 2회 이상 연체할 경우임대인은 별도 최고 없이 계약을 해지할 수 있으며임차인은 즉시 목적물을 명도한다. -> 법에 명시된 사항으로 특별히 기재하지 않아도되나, 기재를 하실 경우 월차임 2기 연체시 계약이 해지되고 그에 따른 손해배상(구체적인 명시)를 해두시는게 좋습니다. 2.차임 및 관리비 연체 시 연 12%의 지연손해금을 부담한다. -> 기재하시면 될듯하나 12%가 과도한 지연손해금으로 인정되면 특약자체가 무효가 될수는 있습니다. 3. 입주 시 사진 및 영상으로 상태를 확인하며,퇴거 시 이를 기준으로 원상복구한다.통상적 마모를 제외한 훼손은 임차인이 전액 부담한다.-> 임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 목적물을 원상으로회복하여 임대인에게 반환한다, 이러한 경우 임대인은 보증금을 반환하고, 연체 임대료 또는 손해배상금이 있을 경우 이들을 제외하고 잔액을 반환한다,4.임대인의 사전 서면 동의 없이구조변경, 인테리어, 타공 등을 할 수 없다.5.임대인 동의 없는 전대 및 동거인 추가를 금지한다.-> 임차인은 임대인의 동의없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나, 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할수 없다,6.사전 동의 없는 반려동물 사육 및 실내 흡연 금지,위반 시 손해 전액 배상한다. -> 임차인은 반려동물 사육하지 않는다, 이를 위반할 경우 계약해지 및 도배비용, 청소비용을 부담한다라는 식의 구제척인 손해배상내용을 적어두시는게 좋을듯 보입니다. 7.보증금은 목적물 인도, 열쇠 반환,공과금 정산 완료 후 반환한다.-> 필요X8.계약 종료 전 신규 임차인 모집을 위한방문에 협조한다.-> 기재하시면 됩니다. 9.임차인 사정 해지 시 2개월 전 통보,중개수수료 및 공실 손해 부담-> 통보기간은 법에 따른 조항으로 기재할 필요없으며 중개보수 및 공실손해부담은 별개의 중도해지시 가능한 부분으로 두개를 동시에 작성하것은 효력이 없을 수 있습니다 .그에 따라 "중도해지"시~~~~X개월전 통보 및 중개수수료 및 다음잉차인주선등의 별도 요건을 적는게 맞을듯 보입니다. 10 .퇴거 시 전입신고 즉시 말소한다. -> 필요X

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기가 26년 7월이고 갱신청구권 사용은 만기일부터 6~2개월전 사용하여야 하기에 반드시 현시점에 사용의사를 밝히셔야 합니다. 해당 기간이 지나면 사용할수 없습니다, 다만 질문자님처럼 연장을 원하는 경우에는 임대인이 별도 해당기간내 연락이 오기전까지는 가만히 계시는게 유리한데, 이유는 해당기간애 임대인이 연락이 오지 않으면 묵시적갱신으로 동일조건으로 자동연장이 가능하고 혹시라도 해당기간내 연락이 와서 연장의사와 조건 변경을 이야기하는 경우 해당시점에 갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 전달하고 조건인상의 경우도 5%이내로만 협의하시면 될듯 보입니다. 갱신청구권 사용에 대한 의사통보기간이나 연장을 위한 의사통보기간이 같기에, 2개월전까지 임대인이 아무말없이 지나가면 묵시적갱신으로 연장, 2개월전 연락이 오면 갱신청구권 사용의사를 밝히고 2년 연장으로 이해를 하시면 될듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거래가에 따르면 울산 동구 방어동 아파트 시세의 경우 공급33평(전용24~15평)은 대략 3억초중반대로 볼수 있습니다. 공급23평(공급17~19평)의 경우는 2억중후반대 정도로 형성되어 있습니다. 주변인프라로 나와있는 내용은 생활편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변으로 현대중공업과 미포국가산업단지가 근접해 있어 직주근접으로써 유리하다는 장점이 있습니다. 다만 도로가 좁고 구획인 정리되지 않아, 혼잡스럽다는 단점이 있다고 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 현재 정부가 말하는 토지거래허가구역내 전세낀 매매 일시허용의 경우는 내일(6일)까지 체결된 계약중 '전세끼고 매매'가 가능토록 예외를 둔것으로 허용대상은 다주택자와 비거주1주택자, 일시적 2주택자의 퇴로를 열어주기 위한 목적으로 볼수 있습니다, 그리고 해당 부분은 거주하는 임차인의 임대차종료기간까지 매수자의 실거주의무를 유예해주는것으로 보통 토지거래허가구역내 아파트거래시 허가일로터 4개월내 전입요건을 완화하여 임시적으로 풀어준것으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대항력의 경우 점유와 전입신고유지가 맞긴 한데 실제적으로 전입신고를 유지하면 대항력은 유지된다고 보는게 맞습니다. 그리고 월세에 대한 부분은 일단 현주택에서 임대인과 이미 합의한 상황에서 임대인사정에 따라 질문자님이 일부배려를 하는것으로 볼수 있기에 현 주택에 거주룰 하지 않는 기간의 월세를 부담하는건 억울하실수 있어 보입니다. 위 조건에 동의를 조건으로 퇴거이후의월세와 관리비 부담은 없는 것으로 협의를 해보시는게 필요할듯 보입니다. 참고로 남은 계약기간이 있으므로 그럴수 없다 등등을 말한다면 이미 이사와 퇴거에 대한 합의가 마무리된 상태에서 임대인이 이를 이행하지 못하는 상황이라는 점을 강조하시는게 필요할듯 보입니다. 그리고 새로운 주택 계약을 해지하고 만기일까지 거주를 하시는건 권리상 깔끔할수 있으나, 계약해지에 띠른 계약금손실을 오로지 부담하셔야 하기에 이또한 좋은선택지로는 보이지 않습니다, 일단 위 처럼 하신뒤에 본계약이 종료되는 6월 16일까지 남은 보증금 반환이 되지 않으면 임차권등기를 신청하고 등기가 된 이후에는 대항력이 유지되기에 그때 전입신고를 빼면 되지 않을까 생각됩니다. 참고로 임차권 등기에 따른 비용은 다음임차인이 구해지고 말소를 요청하는 과정에서 임대인에게 등기비용에 대하 지급을 요청하시는것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단은 중도해지에 해당되기에 임대인의 동의를 먼저구하셔야 합니다. 단, 이전 재계약시 묵시적갱신 또는 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약중이라면 임대인 동의없이 해지통보를 한 3개월후 계약은 종료가 가능합니다. 전자를 기준으로 임대인의 동의를 구하였을 경우 보통은 다음임차인 주선과 중개보수지급을 조건으로 하게 되는데, 해당요건에 충족이 되고 퇴거를 하는 되는 경우에는 은행을 통해 중도해지에 따른 전세대출의 중도상환을 통보하고 은행이 요구하는 절차에 따라 진행을 하시면 됩니다. 물론 실제 보증금반환이 되기 전에 미리 문의하여 절차등은 숙지를 하셔야 합니다. 보통은 보증금만 잘 반환이 되면 중도상환으로 처리하고 퇴거를 하시며 되는데 상품에 따라 중도상환수수료가 있을수 있다는점은 참고하셔야 합니다. 보증보험의 경우 중도해지에 따라 남은 기간의 보증료는 환불이 가능하기에 이에 대한 확인도 사전에 미리 하시면 됩니다. 결국 중도해지에서는 임대인 동의가 우선되고, 동의조건이 충족이 된 경우(예로 다음임차인이 구해져 계약을 체결한 경우) 이후에 은행과 보증보험에 위와 같은 문의를 하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기후동행카드의 경우는 단순하게 한달 교통비가 평균적으로 7만원이상 나오는 경우에 사용하는 게 유리합니다. 물론 기후동행카드의 경우 경기일부지역과 인천지역에는 사용이 불가할수 있기에 거주하는 지역과 이동경로에 따라 사용가능여부까지도 판단이 필요합니다. 경기도의 경우 전역이 사용가능 지역이 아니기 때문입니다, K-패스의 경우는 지역에 대한 제한이 기후동행카드보다는 낮고 주로 광역구간(서울-경기- 인천)을 많이 이용하는 경우에 유리할수 있습니다. 보통 1회당 1500원을 기준으로 60회사용한다고 봤을때 기후동행은 28000원정도의 혜택이 가능하고 K-패스는 18000원수준으로 횟수가 많은 경우로써 서울내 이동이 많으면 기후동행카드, 사용횟수가 출퇴근외 많지 않고 광역단위 이용이면 K-패스가 더 유용할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자의 기준은 규제지역여부에 따라 조금 다릅니다. 보통 수도권내 규제지역내 주택보유시 2주택자부터는 다주택자로 보아 세금에서의 중과세(세금마다 다름)가 부과될 수 있으나, 비수도권의 경우로써 지방의 경우는 3주택자부터가 다주택자에 해당이 되며, 세금에 따라 중과세여부도 달라지게됩니다. 그리고 주택을 2채보유했다고 해서 무조적으로 세금폭단이 발생하는것은 아니며, 주택에 따라 소형저가주택의 경우 세금별 주택수 제외가 가능하기에 세금부담은 이전과 크게 달라지지 않을수 있습니다. 결국 본인소유주택의 세부적인 사항과 각 세금별 주택수제외요건 및 중과세적용여부를 확인하셔야 되며 단순히 2주택자라고 무조건 중과세 세금폭탄이 부담되는것은 아닙니다.