답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 사진에서 보이는 부분들은 하자로 볼수 있기에 해당부분들의 사진을 모두 찍어서 임대인에게 하자보수는 요구를 하시면 될듯 보입니다. 그리고 도배, 장판의 경우 임대인이 무조건해주저야할 의무는 없기에 위 내용을 전달하시고 협의를 해보시는게 필요할듯 보입니다그리고 곰팡이의 경우는 거주시 중대하자에 포함될수 있는 부분이고, 이후 확장될수 있기에 해당부분을 이유로 도배를 요청하시는게 협의시 유리할듯 보이긴하며, 사진상만 보았을 때 도배없이 그대로 거주하기에는 무리가 있어 보이긴 합니다,참고로 전세냐 월세냐에 따라 도배와 장판의 책임이 달라지는 것은 아니며, 전월세 구분없이 임대인과 임차인간 협의에 따라 정하는 사항입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정기수선충당금은 일정세대 이상일때 법에 따라 의무로써 적립하는 경우도 있고, 기준세대 이하의 경우 별도 적립의무가 없습니다. 그리고 장기수선충당금의 부담은 원칙적으로 소유자에게 있으며, 아파트의 경우처럼 관리비를 통해 매월 적립하는 경우에는 임차인이 매월 부담을 하더라도 퇴거시에 거주기간만큼 임대인으로부터 돌려받을수 있는 금액입니다. 그리고 10만원 이상 관리비를 부담하는 경우 세부내역에 대한 요구가 가능하기에 이를통해 적립되는 장기수선금을 확인하시고 퇴거시 해당부분에 대해서는 임대인에게 반환을 요구하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물의 철거및 및 관리유지에 대한 책임은 원칙적으로 건물간 소유자에게 있습니다. 그에 따라 해당건물을 철거하지 않고 붕괴되어 다른 건물에 피해를 주는 경우 해당 건물의 소유자들에게 손해배상책임이 있을수 있습니다. 보통 안전진단에서 최하위등급을 받을 경우 행정청에서는 퇴거명령 및 안전을 위한 조치들이 취해지며 기간내 해당 건물에 대한 보수,보강 명령이 주어지는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서는 지역주택조합을 말하는듯 보입니다. 사실 지주택의 경우 부지확보문제로 인해 사업이 지연되는 리스크가 크고 이러한 문제가 해결되기 전까지는 조합원들의 분담금만 커지고 공사는 계속 지연될수 있습니다, 그리고 10년이상 지연이 되더라도 완공이 되는 경우도 있지만 장기간 지연으로 인해 최종 조합이 해산되는 경우도 있어 얼마가 걸리던 무조건 사업이 마무리된다고도 보기 아렵습니다. 한 사업장은 2003년 조합설립인가이후 20년 넘게 진척이 없는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자녀에게 주택명의를 넘기는 방법은 크게 증여와 매매를 통한 방식이 있습니다. 그런데 보통 직계존비속간 거래시에는 증여로 추정되고 증여시 5천만원 비과세를 제외한 금액에 대해서는 증여세 , 매매방식일 경우 양도소득세가 부과될수 있어 어느쪽의 세금이 유리한지를 정확하게 판단하셔야 합니다. 질문에서 혼인증여방식으로 하신다면 한도가 없다고하는데 잘못된 부분이며, 혼인증여는 최대 1억비과세가 가능하여 기존한도 5천만원을 더해 총 1.5억까지만 비과세가됩니다. 이는 혼인신고일 기준으로 전후 2년이내 증여받는경우 적용이 됩니다.그리고 직계존비속간 매매에서 시가 30%, 시가-거래금액이 3억원을 넘으면 증여로 추정되며, 질문에서 말한 부당행위부인은 시가 5%, 시가-거래금액 3억원으로 알고 있는데 이는 주로 증여를 통한 우회 양도를 한 경우로써 부모가 자녀에게 부동산을 증여하고 단기간내 이를 처분하는 경우에 적용되는 부분으로 증여후 10년이내 양도여부가 중요한 판단기준이 되는 것으로 알고 있습니다. 이런 경우라면 혼인증여 1.5억이 있기에 차라리 거래금액에 대한 조정보다는 질문자님 명의로써 대출을 받은뒤에 부담부증여를 하시는게 유리하지 않을까 생각은 듭니다. 물론 이와 관련한 세금에서 채무는 유상취득, 매매가격- 채무는 증여로 볼수 있고 관련된 증여, 양도소득세 모두 부과대상이 되기에 위 방법등을 모두 고려하여 최종판단이 필요해보입니다. 이 부분은 세무전문가의 상담을 받아 절차대로 진행하시는게 최종적인 세금문제나 부담을 피하실수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청년버팀목전세대출 목적물 변경시에는 고려하실 사항이 몇가지 있습니다 . 일단 신규거주지에 대한 임대차계약을 체결하고 해당 계약서를 대출기관에 첨부하여 목적물 변경신청을 하셔야 합니다. 이떄 해당 주택도 일정요건에 해당되는 주택이여야 하기에 계약전 해당주택이 버팀목전세대출이 가능한 주택유형 및 조건인지 확인하셔야 합니다. 그리고 증액이 되지 않는 경우 소득심사는 하지 않지만, 증액이 필요한 경우 신규와 같은 심사를 거치기에 소득이 높이잔 경우 대출자체가 거부될수 있는 점도 확인하셔야 합니다. 일단 위 경우 아직 매매가 이루어지지 않았고 이루어지더라도 만기일까지는 거주가 가능하고 실제 재계약시 바뀐 임대인이 실거주가 아닌 경우 갱신청구권이 있기에 이를 사용하여 추가연장을 하실 가능성이 있어 현시점에 목적물변경에 대한 부분은 당장고려할 부분은 아니라 판단이 됩니다, 특히나 대출중 공공저금리대출은 시간에 따라 조건이나 내용이 변동되는게 일반적이기에 너무 빨리 알아보시는것도 크게 도움이 되지 않을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 상가건물에 대한 투자는 기본적으로 입지도 매우 중요하나 해당시점의 경제상황도 배제할수 없습니다. 지금처럼 내수경기가 어렵고 자영업자 폐업이 늘어나는 환경에서는 공실에 대한 위험이 커지기에 투자시기로는 적합하지 않을수 있습니다. 그리고 상가임대차의 경우 임대차보호법에 따라 한번 계약시 10년간 1년마다 매년 5%인상제한이 있기에 저렴한 가격이 임대차를 하는것도 쉽지 않아 공실에 대한 리스크가 더 커질수 있습니다. 이전까지는 주요상권내 상가는 임차인 수요증가에 따라 공실에 대한 리스크가 크지 않았으나, 지금은 온라인 매체증가에 따라 주요상권의 지속기간이나 변경가능성이 높아진 상황이므로 아무리 상권지라도 공실에 대한 리스크는 커진 상황입니다. 그럼에도 투자를 하여야 한다면 지금은 건물자체의 유동인구 유입요건이 되는 업종이 있는지에 대한 판단이 매우 중요한데, 대표적으로 장기임대차를 하는 은행이나 학원, 병원시설등이 많이 모인 건물에 대한 투자가 꾸준한 수익창출에는 유리할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결혼을 하는 사람들이 늘어나면 그만큼 신혼가구가 늘어나는 것이기에 주택수요상승의 이유가 될수는 있습니다. 다만 그전에 부모님과 같이 거주를 하는 경우가 아닌 둘다 자취중이라고 하면 하나로 합치게 되면서 주택하나가 남는 것이기에 숫자상 크게 영향을 주는지는 정확한 판단을 하기는 어려워보입니다. 다만 결혼을 하는 시기는 대부분일정시기에 몰리기 떄문에 해당시점에 결혼하는 사람이 늘어나면 당연히 주택수요가 일시적으로 상승되어 주택수급에 어려움이 생기고 시세상승은 나타날 가능성은 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 정확히 예상할수는 없지만, 현재 해당 부분이 이슈화된 내용은 실거주여부와 관계없이 오래만 들고 있었다고 해서 세금을 인하해주는게 맞냐라는 부분이였던것으로 알고 있으며, 이는 본인은 전세를 살면서 주요상급지 고가주택에 투자를 하는 이른바 1세대 1주택자, 주요 다주택자에게 유리한 부분으로 이를 개편하여 보유에 따른 공제가 아닌 실거주에 대한 공제만을 유지하려는 움직임으로 알고 있습니다. 그에 따라 실거주를 하지 않는 경우에는 장기보유특별공제가 배제되거나 기존공제율이 크게 낮아질수 있을것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 원상복구의무는 입주시를 기준으로하며, 거주중 임차인 과실에 따른 하자에 대해서는 임차인이 부담하는게 맞습니다. 다만 그 원상복구범위에 대해서는 기준이 명확하지 않기에 일반적으로 하자부분에 대해서 원상복구를 하는것이 맞습니다. 질문에서처럼 해당 표시는 임차인의 과실이 맞지만 전체도배지를 교체하는 비용전부를 부담할 의무가 있다고는 보기 어렵습니다. 즉, 원상복구의무를 져야하지만 그범위가 과하게 커보이긴 합니다. 일단은 협의를 진행하시고 필요에 따라 부분 도배등을 통해 해당범이내 하자복구를 하겠다고 주장하시는것도 가능할듯 보이긴 합니다. 보통 찢김이나 변색이 아닌 약간의 낙서수준이라면 약품등으로 지워보도록 해보시고 그게 되지 않는 경우 현 벽지와 가장유사한 벽지를 구한뒤 해당부분에 대해서만 도배를 하시는것도 방법이 될수는 있습니다 .