답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전세가격상승의 이유는 전반적인 공급부족입니다. 보통 전세물량의 공급은 신축을 통해 시장공급과 구축에 대한 공급으로 구분되는데 현재 서울 및 수도권 일부지역에서 토지거래허가제에 따른 갭투자등이 원칙적으로 불가하고, 그외수도권 지역에서도 대출을 통한 전세낀 매매 역시 제한되고 있기에 물량공급자체가 크게 감소된 상황입니다. 또한 자가주택구매등도 대출규제등으로 한계가 있기에 기존 임차인들의 이동이 줄어들고 재계약으로 방향을 돌리면서 이러한 상황은 더 심화되고 있는 상황입니다. 그리고 지방의 경우는 이러한 규제는 없지만, 지방부동산에 대한 수요감소로 시세하락이 예상되면서 전세사기등을 우려하여 월세 선호가 높아진 상황이고 그에 따라 임대인들 역시도 전세매물을 월세매물로 전화하는 경우가 늘어나면서 전반적인 공급감소로 이어지고 있습니다. 특히나 부동산에 대한 투자수요가 발생하여 그나마 갭투자등을 통해 공급이 가능하나, 수도권규제의 풍선효과가 지방으로는 이어지지 않기에 기존 주택에 대한 전세매물 공급도 제한적이라고 할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 각각 입금을 하는게 맞지만, 부부사이에 공동명의에 따른 잔금입금은 대표자1명명의로 이체를 하셔도 별도의 증여문제는 발생되지 않습니다. 사실상 증여문제는 자금조달계획상 지분에 따른 자금조달이 명확한지가 핵심이며, 이체자체에 대해서는 크게 문제되지 않습니다. 또한 자금에 대한 출처가 한분이 모두 부담하시더라도 부부간 증여비과세 6억을 고려하면 특별히 문제되지 않을수 있으나, 실제 현금증여등이 있을 경우로써 자금조달계획서상 이를 포함한다면 비과세라도 증여신고등은 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 계약서상 임대차기간동안은 임차인 동의없이 인상이 불가합니다, 보통 법에서 말하는 임대차 인상제한의 경우는 임대사업자의 경우 인상을 하고 1년이 되지 않은 기간내 그리고 인상시 5%을 초과하는 인상을 할수없다는 것이지 이게 무조건으로 1년마다 인상을 할수 있다는 것은 아닙니다. 질문에서 2년단위로 계약을 진행하신다면 2년 만기시점에 5%이내 증액이 가능하지, 계약기간내 1년단위로 5%이내 인상은 임의대로 할수 없습니다. 즉 계약기간 2년동안은 임대료 인상은 없는 것이고 재계약협의시에 인상가능성이 있다고만 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 층수에 따른 차이도 있겠으나, 2년이라는 공백이 있기에 이를 이해하기 위해서는 현시점 4층의 월세도 재확인을 해보시는게 필요할듯 보입니다. 그리고 질문에서 층수, 면적에 대한 설명만 있지 해당주택의 세부적인 시설상태(옵션, 리모델링)여부등은 기재하지 않았기에 이 차이에 대해서 정확한 답변을 할수 없습니다. 주택의 경우는 층수뿐아니라 위에서 말한 요건, 그리고 시간에 따른 시세변동, 임대인의 의사등에 따라 월세차이는 충분히 벌어질수 있기에 단순비교만으로 그 이유를 알수 없고, 가격차이 자체는 충분히 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우라면 2주택이 될 이유는 없어보입니다. 현 동일세대 구성원 중에 주택을 보유한 사람이 질문자님 혼자라면 사실상 1주택이 맞습니다. 이미 잔금까지 받았다면 매매계약은 종료가 된것이기에 매수자가 등기이전을 미룰 이유가 일반적으로는 없기 떄문입니다. 일단은 의심스러운 부분을 확인하기 위해 처제분 명의였던 주택의 등기부등본을 열람하여 소유권 이전이 되었는지를 먼저 확인하시고 만약 안되어 있다면 매수자에게 빠르게 등기이전을 요청하시면 될듯 보이고, 만약 되어 있는 상황이라면 의료보험공단측에 이러한 상황을 설명하고 다시 재확인 및 수정요청을 하시는게 맞지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래로 주택매매를 하실 경우 리스크는 사람에 따라 달라지게 될것으로 보입니다. 기본적으로 등기부를 볼줄 알고 부동산 계약경험이 있는 사람이라면 중개인을 거치치 않더라도 계약서 작성이나 별도 진행에 문제가 없겠으나, 경험이 없거나 등기부자체를 볼줄 모르는 사람에게는 계약과정에서의 놓치는 부분들로 인한 리스크가 발생될수 있습니다. 사실 직거래의 장점은 중개보수 수수료등의 절감이 가능한다는 점이나, 일반적인 경우를 기준으로 직거래는 상대방과의 어느정도 신뢰가 있는 경우 해당 장점때문에 직접거래를 하는 경우가 많지만, 전혀 모르는 남과 한두푼이 아닌 고가인 주택을 거래하는 경우에는 해당 수수료 절감보다는 안정적인 거래를 위해서 직거래는 회피하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확하게 계산하는 방법은 1년치 월세를 365일로 나누시는 것입니다, 즉 질문처럼 30일이냐 31일이냐 등에 따른 일할월세가 달라지고 이 때문에 임대인과 임차인간 마찰이 생길수 있어 정확하게는 1년치월세를 기준으로 365로 나누시는게 마찰 가능성이 낮습니다. 예를 들어 월세가 200만원이라면 1년 월세총액은 2400만원이 되고 이를 365일로 나누게 되면 일 임대료는 65,700원정도로 산출되며 22일치라면 해당 금액에 22을 곱하여 산출하시면 됩니다. 계산상은 대략 22일치는 145만원으로 보시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대차계약시 특약으로써 별도의 반려동물 금지특약이 없다면 집에서 반려동물을 키워도 계약해지등의 우려는 없습니다. 다만 퇴거시 원상복구에 대한 의무를 강하게 부여할수 있고 그에 따라 퇴거시 청소비용이나 별도의 도배 교체등의 패널티를 부담하실 가능성이 있습니다, 질문처럼 임대차계약시 사전에 반려동물 양육등을 통보하고 계약을 하는 경우도 있지만 임대인의 경우 주택훼손이나 털날림, 주변소음등의 문제가 있기에 특별히 허용하는 경우가 적기에 대부분은 별도 이야기 없이 키우다가 퇴거시 위 부분들의 패널티를 부담하는게 일반적이긴 합니다. 다만, 앞에서 말한 것처럼 반려동물 금지특약이 있음에도 임의대로 동울믈 키울 경우 계약위반에 따른 중도해지 및 손해배상 책임이 있을수 있기에 이러한 부분은 계약시점에 반드시 확인을 하셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 우리나라 전체적으로 치안에 대해서는 안정적인 곳입니다. 특히 서울의 경우는 다른 지역도시보다 유동인구나 거주인구가 많고 치안을 담당하는 중심부들이 몰려있기에 더 안전하다고 볼수 있습니다. 다만, 주택에 따른 입지로써 위험할수 있는 부분이 있기에 여성분 혼자 거주할 목적이시라면 되도록 매물선택시 cctv여부와 입지상 골목길이 아닌 도로변에서 가까운 입지, 그리고 공동현관문 보안장치나 별도 관리인이 상주하고 있는 매물을 선택하시는게 안정적일수 있습니다. 2, 서울대 입구주변 자체가 대학교와 근접해있는 특징으로 주로 혼자 거주하는 학생들이 많아 고시원이나 원룸등이 많기 떄문에 다른 지역에 비해 저렴한 특징이 있는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 상가임대에서 가장 큰 리스크는 공실리스크 입니다. 그렇기 때문에 상가임대사업을 하시려면 최소한의 입지선정과정에서 상권이 형성되어 있거나 형성될 가능성이 높은 건물을 선택하셔야 하고, 외부적으로도 불경기와 같은 부분이 없어야 지속가능한 부분이 있습니다. 특히나 상권의 경우는 일정시점을 끝으로 변경이 되는 구조이기에 빠르게 건물에 대한 전환등도 지속적인 상가임대사업 영위를 위해서는 필요한 부분이고, 지금처럼 내수경기침체에 따른 공실리스크가 커진 상황에서는 이를 헷지할수 있는 별도의 전략이 있으셔야 지속유지가 가능합니다. 개인적으로 생각하는 부분은 인터넷등이 활성화되면서 대형오프라인 매장들이 사라지고 있고, 상가임대에서 가장 안정적이라는 은행이나 병원들도 점차 그 수가 감소되고 있는 상황이기에 앞으로 전첵 부동산산에서 상가임대시장의 규모가 더 크게 상승되는 데에는 한계가 있을 것으로 보이기에 결국은 상권에 따른 입지선택이 가장 중요한 핵심이 되지 않을까 생각이 됩니다 .