답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시개발채권과 토지상환채권은 발행자, 발행방법, 승인권자, 상환기간등의 차이가 있습니다. 토지상환채권은 도시개발사업의 시행자가 발행하며, 발행방법은 기명식으로 분양고지 또는 분양건축물 면적의 2분의 1을 초과하지 않아야 합니다. 해당 채권발행의 승인권자는 지정권자의 승인이 필요하고 상환기간은 질문처럼 수의계약의 방법으로 조성토지등을 공급받게 됩니다. 도시개발채권은 지방자치단의 장(시도지사)가 발행하며, 발행방법은 전자등록하여 발행하거나 무기명으로 발행하게 됩니다. 발행의 승인권자는 행정안전부장관이며, 상환기간은 5년 내지 10년의 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 시세를 확인해서 조정하셔야 할 부분으로 보입니다. 단순하게 얼마를 올려야 할지 답변드리기는 어렵습니다. 일단 주변 부동산을 통해 시세변화등을 체크하신뒤에 임차인의 갱신청구권사용여부등을 판단해 정하시면 됩니다. 만약 임차인이 재계약합의시 갱신청구권을 사용하였다면 5%이내 인상이 가능할수 있고, 만약 갱신청구권이 없고 이미 시세가 올라있다면 시세대로 인상이 가능할수 있습니다 .반대로 시세가 하락하였다면 인상이 아닌 인하를 하거나 보증금 일부를 돌려주셔야 할수 있습니다. 다른 방법으로는 보증금을 낮추고 낮춘 보증금만큼을 월세로 전환하여 월세를 높이는 방법이 있으나 해당부분은 임차인의 동의가 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도 자체는 임차인에게는 월주거비용 부담을 줄일수 있다는 장점과 임대인에게는 목돈을 통한 자금확보와 운영이 가능하다는 장점이 있습니다. 즉, 서로간 이해가 맞아 탄생한 임대차 방식이며, 해당 방식이 지금까지 유지되어 온것 역시 그만큼 서로간의 필요가 맞아서 입니다, 물론 갑작스러 부동산 시장 침체로 전세사기나 미반환사고등이 크게 발생한 부분으로 인해, 전세제도가 마치 이러한 문제의 근본적인 이유로 보는 견해들이 있는데 사실 이는 특정주택유형에 대해 임대인 개인의 무리한 무자본갭투자나 보증금 사기등이 문제가 된것이고 전세임대차 전체중에 해당 사고비율도 그렇게 크지 않습니다. 즉, 제도에 대한 좀더 안정적인 개선은 필요할수 있지만 제도자체는 매우 유용한 임대차 방식입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외국의 경우 보증금이란 개념이 없기 떄문에 월 부담하는 월세비중이 더 큽니다. 이는 월세에 대한 부담을 보증금을 통해 일부 완화하는 우리나라 임대차의 특징입니다. 예로 월세시세가 1000 / 60 이라면 임차인과 임대인이 협의하여 보증금을 5000으로 높이면 월세는 60에서 40으로 전환율만큼 줄어들게 됩니다, 즉, 보증금을 통해 월세에 대한 부담을 줄이는 효과가 있기 떄문에 임대인이나 임차인 모두 선택의 문제이지 해당 부분이 임대차에서 크게 문제가 되지는 않을듯 판단됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 구축과 신축 구분없이 부실시공에 따른 문제로 보입니다. 최근에 신축아파트 공사현장에서 몇군에서 무량판 구조시 철근누락등의 부실공사로 인한 일부 지지벽 붕괴등이 있었던 것이지, 해당 부분이 전체적인 신축이 구축에 비해 약하거나 잘 무너진다는 의미로 해석하기는 어렵습니다. 전수조사 과정에서 이러한 철근누락 아파트가 추가로 발견되었고 그에 따라 보수공사를 추가로 진행하는 중으로 알고 있습니다. 결국 같은 부실공사로 인한 문제는 있으나 운이 좋게도 아직 아무런 안전사고가 일어나지 않은 것뿐입니다. 전체적으로 보면 구축과 신축이냐의 문제 보다는 아파트에 따른 케이스 바이 케이스로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신생사특레대출 신청시점에 분양권을 이미 매도하여 무주택상태라면 신청에는 문제가 없습니다. 그리고 한도가 9악이 아니라 구매하는 주택의 평가액이 9억이하여야 하며, 대출한도는 5억원 입니다. 그리고 생애최초 특례자금대출의 경우는 현재까지 주택구매이력이 세대주, 세대원 전원 없어야 하는데, 질문에서는 분양권을 보유한 이력이 있기에 해당 부분으로 신청은 불가할것으로 판단됩니다 ,그에 따라 한도는 ltv70%, DTI60% 이내 한도로 산정될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 가족간 차입을 하는 경우 원칙상 적정이자율을 적용하여 함께 상환을 하여야 증여에 대한 회피가 가능합니다. 다만 연간이자 1000만원까지는 무상대차를 하셔도 괸계가 없으며, 적정이자율을 고려하였을때 원금 2억정도까지는 무상대차를 하셔도 관계가 없습니다. 그에 따라 질문처럼 차입금이 1억이라면 무상금전소비대차를 진행해도 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 입지분석은 개별차이는 있겠지만 정자동 아이파크의 경우는 교통상 바로 옆으로는 분당수서간 도로이용이 가능하고, 전철역과도 근거리에 위치하여 분당선 정자역 이용이 편리합니다. 또한 두산, sk분당사옥, 인텔리지등 직주근접의 요소도 갖추고 있으며 자차 이용시 네이버 사옥과도 근거리로 볼수 있습니다. 학군에 있어서는 초등학교가 도보이동상 가깝지는 않지만, 학원등이 잘 갖추어진 환경으로 볼수있습니다. 그리고 단지자체 조경이나 내부관리도 잘 되어 있는 주택군이며 주변 편의시설역시도 잘 갖추어진 입지로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 생애최초 주택구매를 위해서는 세대주뿐아니라 세대원도 주택구매이력이 없어야 합니다. 그러므로 현상태로는 생애최초 주담담보대출을 받을수 없습니다. 방법으로는 만30세가 넘었고 소득이 있기에 주소지를 다른 곳으로 옮기신후 구매후 내생애최초주택담보대출을 신청하실수는 있어 보입니다, 그리고 보통 ltv80%까지 한도가가능하나, 이는 본인 소득과부채에 따라 한도차이가 있기에 은행을 통해 정확한 확인이 필요해 보입니다. 그리고 한번 받은 대출에 대해서는 대환대출을 통한 대출갈아타기가 아닌 이상 단순결혼만으로 기존 동일상품에 대해 금리혜택을 주지는 않습니다. 자세한 상황은 은행을 통해 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그냥 그대로 두시는게 맞습니다 사실상 청약통장은 보유기간과 납입횟수는 순위부여에 요건이기 떄문에 납입금액과 관계없이 24회 납입, 2년이상 보유를 하였다면 이미 모든 청약시에 1순위자격은 부여된 상태입니다, 만약 해지 후 다시 개설을 하시면 처음부터 해당 요건을 채우셔야 합니다. 그리고 가점에 따른 추첨시 유리한 경우로써 납입한 금액을 높이고 싶다면 현시점부터 납입금액을 높여 납입을 하시면 될뿐입니다.