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저희 빌라 건물 5층이 옥탑이며 판넬로 지어진 집입니다. 낙찰자가 2개 호수를 낙찰받았는데 대지권이 없으면 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대지권과 지상권에 대한 간단한 설명을 해드리면 , 대지권이나 지상권 모두 해당 토지를 사용할수 있는 합법적인 권리에 해당되나, 대지권의 경우 간단하게 해당 토지를 소유하여 사용하는 것이고, 지상권은 용익물권으로써 소유자는 아니지만 적법한 사용수익권한을 가진 것으로 이해할수 있습니다. 즉 대지권은 토지에 대한 이용권한이 소유권인것이고 지상권은 빌려쓰는 권한이라고 보시면 됩니다. 그러므로 건물소유자가 해당 토지를 적법하게 이용할수 있는 권리가 있는 것이기에 들어오는데 별다른 문제는 없습니다. 질문의 내용상 건물과 토지의 소유자가 동일한 상태에서 건물만 경매매각이 되어 낙찰자에게 법정지상권이 인정된 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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전세계약시 특약내용이 의미가 없다고 하는데 이게 맞는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 특약도 두 당사자간 합의된 사항으로 계약이 유효한 이상 법적 효력을 가지고 됩니다, 다만 계약시점에 보증보험 가입이 되지 않았다는 확인을 하였다면 이를 이유로 진행중인 계약을 중도해지할 수 있고 특약상 의무위반에 따른 해지통보이기에 현시점 계약해지 및 보증금 반환을 요구할수 있습니다. 문제는 계약만기가 된 시점인데 이미 계약이 만기종료되는 상황에서 해당 특약을 근거로 계약을 헤지는건 의미가 없습니다 , 이미 현 계약기간이 종료되었기 때문입니다. 그리고 보증금 반환을 요구는 특약이 아니라도 만기에 따라 임차인이 주장할수 있는 권리에 해당한, 결과적으로 어떠한 경우든 결국은 임대인이 돈이 없으면 반환에 어려움이 생길수 밖에 없는 것입니다. 다만 임대사업자는 법적으로 보증보험에 가입할 의무가 있는데 이를 위반한 것으로 이해가 되는 만큼 해당 부분에 대해서는 임대인을 관할 구청등에 민원을 통한 신고를 할수 있어 보이고, 이럴 경우 임대인은 과태료등이 처분을 받을수 있습니다. 그리고 중개사에 대해서는 중개사 확인설명의무나 신의성실 의무를 위반한 것으로 보이기에 해당부분 시청등에 중개사에 대한 민원을 넣어보시기 바랍니다. 결과는 알수 없으나, 중개사나 임대인 모두에게 부담이 될수 있는 부분으로는 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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이사할때 인터넷 랜선 가져가는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 인터넷의 경우 실내 설치된 기기만 가지고 이사를 하시면 되고 , 이사일 전에 해당 회사에 연락하여 이전설치에 대한 예약및 통보를하셔야 합니다. 아마 해당 업체에서 실내 설치된 셋톱박스와 와이파이, 연결선만 챙겨서 가라고 할것으로 보이고 이사한 집에서 기사님이 방문하여 재설치를 해줄것으로 보입니다. 여기 재설치는 단순 내부설치 뿐 아니라 해당건물내 sk전용선과의 연결등을 포함하게 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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월세 계약 시 보증금 나눠서 지불에 대하여
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 작성하는 시점이 실제 계약금을 완납하는 과정으로 해당 시점에 보증금의 전액을 지불하지는 않습니다. 만약 본계약과 동시에 입주를 하는 경우라면 질문처럼 해당시점에 남은보증금 전액을 납부하는게 맞고 이에 모자란 금액에 대해서는 상대방이 다음날이든 입금에 동의를 해주면 관계가 없겠으나, 동의를 하지 않을 경우 계약의무위반으로 볼수 있기에 계약해지등의 이유가 될수 있습니다. 당연히 전액입금없이는 해당주택에도 입주가 불가합니다. 그리고 임대인에 따라 이행불가등의 이유로 해지를 통보할 경우 계약금에 대한 손실가능성이 있기에 사전이 미리 이야기하여 연장이 불가하다면 반드시 다른 방법으로도 해당일자에 잔금전액을 구하셔야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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아파트 매매시에 들어가는 돈이 뭐뭐 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매에서 거래가격이 4.5억일 경우 우선 세금으로 취,등록세 부담이 있습니다. 취등록세 계산시에는 본인의 주택수 보유여부나 지역, 평형, 생애최초여부에 따라 차이가 있을수 있는데 기본적으로 취득으로 1주택자된다는 전제하에 기본적인 취등록세는 취득세(지방교육세포함)는 1.1%로써 495만원이 나오고 등기비용으로써 법무사 비용과 인지비, 채권할인금액을 모두 포함하면 대략 230~250만원정도가 나오게 됩니다. 그에 따라 취등록에 포함된 세금으로는 740만~760만원정도가 예상됩니다,그리고 중개보수의 경우 0.4%상한요율이 적용에 따라 180만원이 추가될수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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지방 학군지 전세 들어가는데 전세 보증보험
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세 계약시 선순위근저당 말소조건으로 계약을 하시면 빚없이 전세주는 것과 다르지 않습니다. 과정상의 근저당상환및 말소과정만 추가되는 것이지 사실상의 권리상황은 동일하다고 보시면 됩니다, 그리고 이러한 말소는 잔금일 당일에 바로 확인을 하기에 불안해하실것도 사실 없습니다. 그리고 전세금이 억단위라면 당연히 만기시 미반환사고를 대비하여 보증보험 가입은 필수적으로 하셔야 합니다. 이건 아무리 계약시 깔끔한 권리관계의 주택이라도 만기시점에 임대인의 경재적 능력에 변화는 충분히 생길수 있기에 나중을 대비해서 가입을 하는 것이기 떄문입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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보증금 5000만원 월세 환산 금액이 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 우선되는 부분은 두 당사자간 협의로 정해질것으로 보입니다, 보통 전월세전환율 기준에 따라 질문의 요건으로 변경할 경우 월세는 50만원에서 68~69만원사이로 전환이 되는게 맞으나, 해당 요구는 상대방인 임대인이 충분히 거절가능하기에 임대인이 이보다 더 높은 월세를 요구하면서 수용시 전환동의를 한다면 그에 따르셔야 조건변경이 가능하므로 사실상 협의가 중심이 될것으로 보입니다. 참고로 갱신청구권을 사용한다고해도 계약추가 연장은 법적으로 강제가 될수 있으나 세부적인 조건변경에 대해서는 강제성이 없이 합의에 따라 정하여야 하기에 현실적으로 임대인이 동의하지 않으면 동일조건 또는 5%이내 인상으로써 연장이 될수밖에 없습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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부동산은 앞으로 수도권과 서울 외에는 투자하면 안 되는 것이겠죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 현재 상태로만 보면 투자가능지역에는 제한이 있는게 사실이며, 지방지역의 경우 특별한 호재가 없는 이상 투자대상으로써 가치는 낮은 편입니다, 예를 들어 행정수도이전 이슈와 대전,충남 통합이슈가 있는 세종이나, 북극항로 중심지역으로써 이슈가 있는 부산처럼 지역내 호재가 있어야 투자대상으로써 가능성이 있습니다. 그리고 수도권 내라도 현재 지역별 격차가 계속 커지고 있는 상황이기에 투자대상 및 지역선택에 신중할 필요가 있으며, 이러한 수도권도 장기적인 측면에서는 인구감소 및 공급증가등의 이슈가 지속된다면 부동산 시장전체적으로 투자시장으로써 매력도는 낮아질수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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재개발 보상금이나 입주권에 문제가 생길까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발이든 재건축이든 입주권 부여는 기본적으로 해당 주택을 소유한 소유주에게 주어지는 권리이기 때문에 현재 살고있는 것과 별개로 입주권 부여대상이 될수 있습니다., 그리고 현재 거주하고 있는 주택의 임차인 또는 실거주자의 경우 일정요건에 해당이 되면 재개발시 이사비용과 주거이전비등이 보상되겠지만, 재건축의 경우는 별도의 보상은 되지 않습니다. 그리고 추진위원회까지는 실제 조합 승인이 된게 아닌 재개발등을 위한 기초적인 단계이으로 현상태에서 크게 걱정할 부분은 없어보입니다. 만약 해당 주택을 별도 매매없이 그대로 보유한다면 특별한 문제가 없는한 아버지에는 입주권에는 문제가 없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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복비에대해서여주어봅니다 ㅎㅎㅎㅎㅎㅍㅍㅍㅍ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭔가 잘못알고 계신듯 보입니다. 원칙상 계약만기일 기준으로 6~2개월전까지 연장에 대한 의사통보를 하셔야 합니다. 만약 해당기간내 의사통보가 서로간 없다면 계약은 자동연장인 묵시적갱신이 성립하게 됩니다. 그리고 현 계약기간만료일이 3월 15일이기 때문에 1월 15일전까지는 퇴거의사를 밝히신다면 3월 15일 만기퇴거를 할수 있고,이때는 만기해지에 따라 별도 패널티 없이 퇴거를 하시면 됩니다. 만약 이러한 의사통보가 없이 묵시적갱신으로 연장이 되었다면 그 이후 중도해지는 해지통보를 한 3개월후에 자동종료가 되게 되고, 이때도 별다른 패널티 없이 퇴거가 가능할수 있습니다. 만약 질문처럼 만기일이후에 2~3개월정도만 더 살아야 하고 이후 해지를 요구해야 하는 상황이라면 1월 15일전까지는 의사통보없이 기다리다 묵시적갱신이 되도록 하시는게 좋고, 만약 임대인이 먼저 연락이 와서 연장에 대한 협의를 하신다면 이때는 갱신청구권을 반드시 사용하여 연장을 하셔야 원하시는데로 중도해지가 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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